La justicia frente a los vecinos molestos. Las molestias generadas por la propia comunidad

Con la ayuda de Sepin y basado en la información aportada por el abogado Daniel Madurga Soriano, vamos a revisar la jurisprudencia de interés de los últimos años, procediendo a analizar las resoluciones que hacen referencia a la conflictividad generada por vecinos molestos en los diferentes ámbitos de una comunidad de propietarios, en este caso se analiza lo relacionado con los ruidos de la propia comunidad:

IX. Comunidad molesta

Cazador cazado. En ocasiones son las propias comunidades las responsables de molestias intolerables para alguno de sus vecinos. Así, es frecuente que el ruido de los cuartos de máquinas afecte al derecho al descanso de algún propietario. Cuartos de ascensores, calderas, grupos de presión, tienen que estar alejados de las viviendas o, en su defecto, oportunamente insonorizados. El mantenimiento de la mecánica debe contemplar también el control de los ruidos que produce.

También son foco de conflicto las piscinas y pistas deportivas, las puertas del portal o garaje y los conductos de ventilación.

Y, por supuesto, los problemas de humedades y olores por falta de mantenimiento del saneamiento enterrado.

A continuación, relacionamos algunas resoluciones que enjuician estos supuestos:

Sentencia de la AP Vizcaya, Sección 5.ª, 364/2012, de 5 de octubre (Recurso 335/2012. Ponente: LEONOR ÁNGELES CUENCA GARCÍA. Se condena a la comunidad de propietarios a arreglar el patinillo por el que discurren las bajantes y al que se conectan los conductos de extracción de humos de las cocinas de los pisos, ya que el demandante soporta un problema de humos y olores en su vivienda.

En la Sentencia de la AP Vizcaya, Sección 5.ª, 364/2012, de 5 de octubre (Recurso 335/2012. Ponente: LEONOR ÁNGELES CUENCA GARCÍA. sin embargo, se relacionan los problemas de olores y humos del demandante con las obras de un vecino, que no enganchó correctamente el tubo de su campana extractora al patinillo común. Se exime a la comunidad de la obligación de indemnizar perjuicios y solo queda condenada a una mejora del conducto comunitario.

Sentencia de la AP León, Sección 1.ª, 300/2012, de 19 de junio (Recurso 346/2011. Ponente: MANUEL GARCÍA PRADA. Se obliga a la comunidad a insonorizar el cuarto de calderas, al demostrarse pericialmente que se supera el límite legal de ruido en infracción del Decreto de la Junta de Castilla y León del año 1995.

Sentencia de la AP Murcia, Sección 1.ª, 216/2016, de 6 de junio (Recurso 39/2016. Ponente: FERNANDO LÓPEZ DEL AMO GONZÁLEZ.  Un vecino consigue que se condene a la comunidad a levantar dos metros de acristalamiento con plancha de polimetacrilato, celular de policarbonato o de vidrio laminar en todo el perímetro de la piscina, para evitar que el agua caiga o salpique sobre la terraza de su vivienda. La audiencia modera la condena, limitando las dimensiones de la plancha y ciñendo su instalación al período de uso de la piscina.

Sentencia de la AP Madrid, Sección 21.ª, 165/2014, de 20 de marzo (Recurso 848/2012. Ponente: MARÍA ALMUDENA CÁNOVAS DEL CASTILLO PASCUAL. Vecino reclama a la Mancomunidad por los ruidos que ocasiona el motor del grupo de presión que sube el agua a las viviendas, pero no aportó informe reciente que acreditase el exceso de ruido. Existía alguna evidencia de que en años anteriores se podría estar excediendo el límite legal, pero la comunidad se defendió alegando que después ha dispuesto diversas medidas correctoras, de modo que quedaba en entredicho que al tiempo de la demanda persistiese una molestia intolerable.

Sentencia de la AP León, Sección 1.ª, 47/2014, de 25 de febrero (Recurso 209/2013. Ponente: MANUEL GARCÍA PRADA. Condena a la comunidad, junto a la promotora, por deficiencias en elementos comunes que ocasionan molestias a un propietario. Deben costear, entre otras cosas, la insonorización de la sala de calderas y el circuito de tuberías.

De calderas también trata la Sentencia de la AP Madrid, Sección 8.ª, 218/2013, de 29 de abril (Recurso 832/2011. Ponente: MILAGROS APARICIO AVENDAÑO. La comunidad acaba condenada a insonorizar, pero sale airosa de la reclamación de indemnización de un vecino por prescripción. Entiende la Sala que, aunque el problema de ruidos haya sido objeto de reclamación y debate en las juntas de propietarios, el actor no había articulado formal reclamación extrajudicial por los daños soportados. Interpretación que consideramos, con todo respeto a la audiencia, demasiado rigorista, pues es evidente que son los daños y perjuicios soportados los que mueven al reclamante a pedir a la comunidad una solución, siendo una y otra cosa parte de un todo indisociable.

Sentencia de la AP Madrid, Sección 11.ª, 490/2013, de 2 de septiembre (Recurso 200/2011. Ponente: FÉLIX ALMAZÁN LAFUENTE. Se condena a la comunidad a insonorizar el salón social, pues queda probado pericialmente que los ruidos de las fiestas y reuniones exceden los límites legales.

También la Sentencia de la AP Barcelona, Sección 16.ª, 235/2018, de 31 de mayo (Recurso 931/2016. Ponente: MARÍA CARMEN DOMÍNGUEZ NARANJO. nos habla de un uso molesto del salón comunitario, prohibiendo por ello celebrar fiestas en el mismo.

Sentencia de la AP Cádiz, Sección 2.ª, 150/2013, de 4 de junio (Recurso 50/2013. Ponente: MARGARITA ÁLVAREZ-OSSORIO BENÍTEZ. vecino afectado por el ruido que proviene de la pista multiusos. Aunque ya existía pista de tenis cuando adquiere su vivienda, su transformación degenera en un uso más frecuente y por parte de mayor número de usuarios simultáneamente, agravándose claramente la intromisión ilegítima en su derecho a la intimidad. La audiencia estima parcialmente su recurso y condena a la comunidad a adoptar medidas para insonorizar la pista o, en su defecto, a reponerla a su estado anterior de cancha de tenis. Se condena a la comunidad a pagar 4000 € de daño moral al demandante, pero se desestima la pretensión de indemnizar a su mujer, que debería haber participado para ello en el litigio también en calidad de codemandante. Recordemos que cada afectado debe reclamar sus propios daños morales.

En Sentencia de la AP Madrid, Sección 19.ª, 338/2017, de 11 de octubre (Recurso 459/2017. Ponente: FERNANDO DELGADO RODRÍGUEZ., se condena a la comunidad a cambiar la puerta del portal, por los ruidos que generaba. Típico que se rompa el muelle y que golpee al cerrarse. ¡Que haya que acabar en juicio por esto!

Sentencia de la AP Asturias, Sección 6.ª, 187/2018, de 7 de mayo (Recurso 140/2018. Ponente: MARÍA ELENA RODRÍGUEZ-VIGIL RUBIO.  La comunidad arrienda un espacio de cubierta a empresa de telefonía, que instala una escalerilla plegable para labores de mantenimiento. Se reclama por las molestias que ocasiona la manipulación frecuente de esa escalera. La demanda se desestima, primero, porque el reclamante se apoya erróneamente en el art. 7.2 LPH, acción que según la audiencia no puede ejercitarse frente a molestias de un tercero ajeno a la comunidad; y, segundo, porque no se prueba ruido excesivo, siendo evidente que las actuaciones de los técnicos son breves y puntuales y, por ende, tolerables.

AP A Coruña, Sec. 4.ª, 244/2022, de 5 de abril (Recurso 736/2020. Ponente: JORGE GINES CID CARBALLO. Al ser generalizados los malos olores en todo el edificio y afectar los mismos a la habitabilidad de las viviendas, la comunidad debe tomar las medidas necesarias para buscar solución a dicho problema y no el comunero demandante.

En la misma línea la sentencia AP Salamanca, Sec. 1.ª, 378/2022, de 10 de mayo (Recurso 960/2021. Ponente: JOSÉ ANTONIO VEGA BRAVO. Afectando los olores a la habitabilidad de la vivienda del comunero afectado, la comunidad debe realizar las obras para su realización sin que puedan ser consideradas obras de mejora y sin que el hecho de que se trate de un vicio constructivo en un shunt le exima de responsabilidad.

La Sentencia AP Granada, Sec. 5.ª, 323/2021, de 2 de noviembre (Recurso 177/2021. Ponente: MARÍA LOURDES MOLINA ROMERO, trataba sobre un problema bastante frecuente, los ruidos generados por el ascensor. En este caso el afectado no consiguió acreditar que las medidas correctoras adoptadas por la Comunidad fueran insuficientes.

Como ya he manifestado con respecto a la Administración Pública, entiendo que la comunidad debe tener un comportamiento ejemplar. Si queremos que los vecinos sean respetuosos unos con otros, es primordial que los órganos de la comunidad prediquen con el ejemplo y que ningún servicio o elemento común sea foco de molestias para nadie. Sin embargo, la comunidad la conforman personas y muchas veces sus designios están condicionados por un pequeño grupo de interés o dirigidos por algún presidente perenne, no siempre solidario.

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