La Elevación a Escritura Pública de un Contrato de Compraventa
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La elevación a escritura pública de un contrato de compraventa es un procedimiento legal de gran importancia en el derecho civil, especialmente en la transmisibilidad de bienes inmuebles. Se trata de convertir un documento privado en un instrumento público con validez legal plena, permitiendo su inscripción en el Registro de la Propiedad y dotándolo de mayor seguridad jurídica. Este proceso está regulado por los artículos 1279 y 1280 del Código Civil y por la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) en lo que respecta a su posible ejecución judicial.
A lo largo de este artículo, se analizará en profundidad la naturaleza de este procedimiento, su fundamentación legal, los problemas que pueden surgir y las posturas jurisprudenciales respecto a su ejecución provisional.
Naturaleza de la Elevación a Escritura Pública
El contrato privado de compraventa es válido y genera obligaciones entre las partes desde que existe el consentimiento, el objeto y la causa, según el artículo 1261 del Código Civil. Sin embargo, cuando este contrato recae sobre un bien inmueble, la ley impone su elevación a escritura pública, ya que la transmisibilidad de un derecho real requiere esta formalidad.
¿Qué implica elevar un contrato privado a escritura pública?
- Conversión del documento en un instrumento notarial, dotándolo de autenticidad y fehaciencia.
- Facilita la inscripción en el Registro de la Propiedad, otorgando protección legal y publicidad frente a terceros.
- Obliga a ambas partes a cumplir con los términos pactados, evitando futuras controversias sobre la titularidad del inmueble.
Según el artículo 1279 del Código Civil, los contratantes pueden compelerse recíprocamente al otorgamiento de la escritura, siempre que el contrato sea válido y contenga los requisitos esenciales. Por su parte, el artículo 1280 del Código Civil establece que los contratos que tengan por objeto derechos reales sobre bienes inmuebles deben constar en documento público.
Problemática de la Ejecución Provisional de la Sentencia de Elevación a Escritura Pública
Uno de los debates jurídicos más recurrentes es si es posible ejecutar provisionalmente una sentencia que condene al otorgamiento de escritura pública. En este sentido, existen dos posturas:
1. Postura Mayoritaria: Imposibilidad de la Ejecución Provisional
El artículo 525.1.2 de la LEC excluye la posibilidad de ejecutar provisionalmente «las sentencias que condenen a emitir una declaración de voluntad». Esto implica que una sentencia que obligue a una de las partes a elevar un contrato a escritura pública no podrá ejecutarse provisionalmente porque implica una declaración de voluntad personalísima.
El Tribunal Supremo, en su sentencia del 14 de noviembre de 2002, reafirma esta postura al considerar que el otorgamiento de escritura es una obligación personalísima que no puede ser impuesta provisionalmente sin una sentencia firme.
Asimismo, la Audiencia Provincial de Madrid ha establecido que, dado que el artículo 708 LEC permite suplir la declaración de voluntad por la del juez, es necesario que la sentencia sea firme para evitar efectos irreversibles en el tráfico jurídico.
2. Postura Minoritaria: Posibilidad de Ejecución Provisional
Algunas Audiencias Provinciales, como la de Las Palmas y Burgos, han defendido que la elevación a escritura pública no supone una declaración de voluntad en sí misma, sino el cumplimiento de una obligación de hacer.
En este sentido, la jurisprudencia ha considerado que cuando el contrato privado ya es válido y se han cumplido sus requisitos esenciales, la escritura pública es una simple formalización del negocio ya consumado. Por ello, el auto de la Audiencia Provincial de Las Palmas de 17 de noviembre de 2003 admite la ejecución provisional en este caso.
Sin embargo, esta postura es minoritaria y sigue sin ser respaldada por el Tribunal Supremo.
Casos Especiales de Elevación a Escritura Pública
1. Cuando el Vendedor Reside en el Extranjero y No Puede Localizarse
En estos casos, la parte interesada debe acudir a un procedimiento judicial de otorgamiento de escritura pública, amparado en los artículos 1279 y 1280 del Código Civil. Si el vendedor o sus herederos no pueden ser localizados, el comprador puede solicitar que el juez supla su voluntad según el artículo 708 de la LEC.
2. Compraventa Entre Cónyuges en Régimen de Separación de Bienes
Si un cónyuge adquiere un bien y posteriormente vende una parte al otro, pueden surgir conflictos en caso de divorcio o liquidación de bienes. En este escenario, la jurisprudencia ha permitido la elevación a escritura pública, siempre que se respete la comunidad de bienes resultante.
3. Cuando el Comprador No Ha Pagado el Precio Total
Un problema común es que el comprador solicite la elevación a escritura pública sin haber abonado la totalidad del precio. En este caso, el vendedor podrá exigir simultáneamente el pago del saldo pendiente o resolver el contrato por incumplimiento, conforme al artículo 1124 del Código Civil.
Conclusiones
La elevación a escritura pública de un contrato de compraventa es un procedimiento crucial en el derecho civil, ya que garantiza la publicidad registral y seguridad jurídica de la transacción. No obstante, su ejecución provisional es un tema controvertido en la jurisprudencia, con una mayoría de tribunales sosteniendo su imposibilidad debido a la naturaleza personalísima del otorgamiento de escritura.
Desde un punto de vista práctico, para evitar litigios, es recomendable que las partes incluyan en sus contratos privados una cláusula expresa de obligación de elevación a escritura pública, con plazos y condiciones claros. Además, se debe contar con el respaldo de un abogado y un notario para asegurar que la operación se formalice sin inconvenientes. En definitiva, la normativa vigente y la jurisprudencia establecen que, si bien la elevación a escritura pública es un derecho de las partes, su ejecución debe realizarse bajo sentencia firme, garantizando los principios de seguridad jurídica y protección del tráfico inmobiliario
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Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid, Avila y Guadalajara
