Protección consumidores por información a suministrar por compra-venta vivienda
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Que documentación es obligatoria entregar al consumidor en la compra-venta de una vivienda
A pesar de la experiencia que vamos adquiriendo en nuestra profesión como Administradores de Fincas y a pesar de nuestro conocimiento de la legislación relacionada con esta, con situaciones tan amplias como variadas, siempre nos encontramos con una ley que pensamos que no existía y que si existe, cubriendo un espectro que aclare las dudas sobre un tema concreto, sirviéndonos de base, como es en este caso, sobre los derechos y defensa de los consumidores en el ámbito de la compra-venta de una vivienda.
Así tenemos la ley 26/1984, de 19 de julio, General para la defensa de los consumidores y usuarios, posteriormente refundida en el Real Decreto Legislativo 1/2007, donde indicaba la gran transcendencia de la vivienda en la vida del consumidor y donde hace una mención expresa a la vivienda en tres de sus artículos relacionados con los materiales de construcción, gastos que pueden repercutir en el comprador y documentación a entregar en la adquisición de una vivienda.
La protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compra-venta y arrendamiento de vivienda queda reflejado en el R.D. 515/1989 del 21 de abril, artículo que en el caso de la Comunidad de Madrid sigue apareciendo como normativa específica según consta en el siguiente enlace: http://www.madrid.org/cs/Satellite?c=Page&childpagename=PortalConsumidor%2FPage%2FPTCS_contenido&cid=1343064072060&pagename=PTCS_wrapper
Hacemos un resumen de este Real Decreto 515/1989
Los artículos 1, 2 y 3 hablan de la oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento de viviendas, como se debe hacer la publicidad para que no pueda inducir a error a sus destinatarios.
El presente Real Decreto es de aplicación a la oferta, promoción y publicidad que se realiza para la venta o arrendamiento de viviendas, siempre que aquellos actos vayan dirigidos a consumidores.
El artículo 4 habla de la información que se debe de tener por parte de la promotora a disposición del público:
- Datos registrales del vendedor o arrendador.
- Planos generales de emplazamiento de la vivienda, trazado de las redes eléctricas, agua, gas y calefacción y garantías de estas.
- Superficie útil de la vivienda, zonas comunes y servicios accesorios.
- Materiales empleados en la construcción de la vivienda.
- Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones.
- Datos identificadores de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad.
- Precio total o renta de la vivienda y forma de pago.
El artículo 5, indica que cuando se promocionen las viviendas para su venta se tendrá a disposición del público:
- Cédulas urbanísticas o certificación acreditativa de las circunstancias urbanísticas de la finca, licencia de ocupación de la vivienda, zonas comunes y servicios accesorios.
- Estatutos y normas de funcionamiento de la Comunidad de Propietarios (Nadie puede decir que no ha sido informado y que por ello no hay responsabilidad, porque dicha información es exigible por ley tal y como se establece en el punto 2 del artículo 5 de este Real Decreto). El Notario deberá exigir al vendedor que le proporcione los Estatutos o cualquier norma de régimen interior donde figuren las posibles limitaciones y restricciones que un propietario debe de conocer.
- Se debe de informar en la promoción y venta o bien en el arrendamiento, información en cuanto al pago de los tributos de todas las clases que graven la propiedad o utilización de la vivienda.
- Se deberá tener la forma en que está previsto documentar el contrato con sus condiciones generales y especiales.
- Cuando se trate de una primera transmisión se indicará el nombre y domicilio del Arquitecto y el nombre o razón social y domicilio del Constructor.
El artículo 6, indica todo lo relacionado al precio de venta, forma de pago y medios de pago, posibles subrogaciones y garantías:
- Precio total de la venta, IVA o bien Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
- Contado o bien con aplazamiento con los intereses aplicables.
- Medios de pago admisibles para cantidades aplazadas.
- Posibles subrogaciones que realizar, responsabilidad hipotecaria con expresión de vencimientos y cantidades.
- Garantías que deberá constituir el comprador por el precio aplazado.
- En la nota explicativa se hará constar del importe total de la venta cantidades entregadas.
El artículo 9 indica que a la firma del contrato todo adquirente de la vivienda tiene derecho a recibir a costa del vendedor copia de los documentos comentados anteriormente.
El artículo 10 hace referencia a los documentos contractuales de compra-venta o arrendamiento de viviendas e indica que deberán ser redactados con la debida claridad y sencillez, respondiendo a los principios de buena fe y justo equilibrio de las contraprestaciones, lo que entre otras, implica la prohibición de cláusulas que:
- No reflejen con claridad u omitan cantidades aplazadas, tipos de interés anual o condiciones de amortización de créditos concedidos.
- Incremento por precio de servicios, accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnizaciones o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales efectivas que puedan ser libremente aceptadas o rechazadas por el comprador o arrendatario.
Recordemos que lo establecido en este Real Decreto será de aplicación supletoria respecto a las Comunidades Autónomas que estatutariamente hayan asumido la competencia plena sobre la defensa de los consumidores y usuarios.
Así en Madrid tenemos la competencia sobre esta materia sobre defensa de consumidores y usuarios desarrollada por la ley 11/1998 de 9 de julio sobre protección de los consumidores de la comunidad de Madrid. El enlace es el siguiente:
Por lo tanto existe una legislación específica dentro del ámbito de la Comunidad de Madrid y una legislación general. Veamos cuales son:
Específica
- Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
- Resolución de 22 de enero de 2019, del Congreso de los Diputados, por la que se ordena la publicación del Acuerdo de derogación del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
- Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.
- Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
- Orden 61/2008, de 4 de marzo, de la Consejería de Vivienda, por la que se crea el Consejo Arbitral para el alquiler en la Comunidad de Madrid.
- Real Decreto 515/1989, de 21 de abril (BOE de 17 de mayo de 1989) de Protección de los Consumidores en cuanto a la Información a Suministrar en la Compraventa y Arrendamiento de Viviendas.
- Decreto 181/1996, de 5 de diciembre, por el que se regula el régimen de depósito de fianzas de arrendamientos de la Comunidad de Madrid.
- Orden 1/2008, de 15 de enero, por la que se establecen las medidas de fomento al alquiler de viviendas en la Comunidad de Madrid.
General
- Ley 34/1988, de 11 de noviembre, General de Publicidad.
- Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación.
- Ley 11/1998, de 9 de julio, de Protección de los Consumidores de la Comunidad de Madrid.
- Ley 44/2006, de 29 de diciembre, de Mejora de la Protección de los Consumidores y Usuarios.
- Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores, Usuarios y otras leyes complementarias.de 4 de marzo, de la Consejería de Vivienda, por la que se crea el Consejo Arbitral para el alquiler en la Comunidad de Madrid.
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Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara
