LA CONVOCATORIA EN UNA JUNTA DE PROPIETARIOS
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La junta de propietarios es el órgano supremo de la comunidad de vecinos, donde se debaten y aprueban las decisiones que afectan al edificio o conjunto residencial. Para que las decisiones sean válidas, la convocatoria debe cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) .
Un defecto en la convocatoria puede suponer la nulidad de la junta y de los acuerdos adoptados, siempre que esta se impugne judicialmente conforme al artículo 18 de la LPH . Existen múltiples cuestiones controvertidas en torno a la convocatoria, entre ellas, quién tiene la facultad para convocarla, cómo debe realizar la notificación y qué requisitos formales deben cumplirse.
¿Quién puede convocar la junta de propietarios?
El artículo 16 LPH establece que la junta de propietarios debe reunirse al menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas de la comunidad. También puede convocarse cuando lo considere oportuno el presidente o lo solicite una cuarta parte de los propietarios o propietarios que representen al menos el 25% de las cuotas de participación.
Convocatoria por el administrador
Una de las cuestiones más debatidas en la jurisprudencia es si el administrador de fincas tiene capacidad para convocar la junta. En principio, no puede hacerlo por sí mismo, sino que debe actuar bajo el mandato del presidente o de los propietarios con el quórum suficiente .
Ejemplo de sentencias relevantes:
- SAP Madrid, Sección 10.ª, 544/2009, de 9 de octubre: Declaró nulos los acuerdos adoptados en una junta convocada directamente por el administrador, sin el respaldo del presidente.
- SAP Asturias, Gijón, Sección 7.ª, 124/2015, de 13 de abril: Aunque la junta fue convocada por el administrador sin ser el presidente, se demostró válida porque el presidente alcanzó y convalidó la convocatoria .
- SAP Pontevedra, Sección 1.ª, 11-2-2019: Reiteró que el administrador no tiene capacidad autónoma para convocar , sino que debe actuar bajo las instrucciones del presidente.
Convocatoria por los propietarios
Los propietarios pueden convocar la junta si cumplen con los requisitos del artículo 16 LPH. Sin embargo, existe debate sobre si deben solicitar primero la convocatoria al presidente o si pueden hacerlo directamente.
Ejemplo de sentencia sobre este punto:
- SAP Ourense, Sección 1.ª, 9-12-2020: Rechaza la posibilidad de que los propietarios convoquen la junta sin requerir antes al presidente.
- SAP Zaragoza, Sección 2.ª, 14-10-2008: Consideró que los propietarios que representan el 25 % pueden convocar directamente sin necesidad de solicitud previa.
- SAP Madrid, Sección 12.ª, 20-7-2018: Declaró nula la convocatoria hecha por un solo propietario sin tener el quórum necesario.
Casos especiales
En algunas circunstancias excepcionales, la convocatoria de la junta ha sido declarada válida, aunque no se haya seguido el procedimiento habitual:
- SAP La Rioja, Sección 1.ª, 216/2013, de 19 de junio: Aunque la junta se convocó sin cumplir todos los requisitos, se demostró válida porque los copropietarios conocían la necesidad de las obras .
- SAP Alicante, Sec. 5.ª, 30-6-2009: Validó la convocatoria hecha por un presidente interino.
Requisitos de la convocatoria
Forma de la notificación
La LPH no exige una forma específica de notificación, pero la citación debe llegar efectivamente al propietario. Se recomienda utilizar sistemas que acrediten la recepción :
- Burofax: SAP Las Palmas, Sección 3.ª, 22-4-2015 descubrió que la notificación era válida aunque el propietario reconoció el burofax después de la junta.
- Correo certificado: SAP Madrid, Sección 12.ª, 26-4-2011 validó el sistema habitual de notificación por correo certificado.
- Correo electrónico: SAP Cádiz, Sección 2.ª, 5-6-2019 validó la notificación por correo electrónico si este era el medio habitual de comunicación.
Tablón de anuncios
El tablón de anuncios es un método subsidiario y no debe sustituir a la notificación personal. Sentencias como la SAP Huelva, Sec. 2.ª, 22-7-2020 han considerado nulas las notificaciones realizadas solo en tablón de anuncios cuando los propietarios vivían fuera de la comunidad.
Domicilio de notificación
- Si el propietario ha designado un domicilio específico, debe notificarse allí ( SAP Madrid, Sección 14.ª, 10-5-2018 ).
- Si el domicilio designado está en el extranjero, la notificación en España es suficiente ( SAP Málaga, Sección 4.ª, 8-11-2010 ).
- Si no hay domicilio designado, se puede notificar en la propia comunidad ( SAP Santa Cruz de Tenerife, Sección 3.ª, 19-11-2020 ).
Contenido de la convocatoria
Orden del día
La convocatoria debe incluir un orden del día claro, indicando los temas a tratar.
Ejemplos de nulidad por falta de claridad:
- STS 2/2021, de 13 de enero: Declaró nulo un acuerdo por no especificar que se iba a cambiar el sistema de elección del presidente .
- SAP Madrid, Sección 21.ª, 12-4-2021: Declaró nulo un acuerdo sobre instalación de ascensor porque la redacción del orden del día era demasiado genérica .
Sin embargo, en algunas sentencias se ha aceptado un orden del día menos detallado, como la STS, Sala Primera, 15-3-2013 , que aprobó válido el acuerdo sobre acciones judiciales aunque no figurara expresamente en el orden del día.
Incorporación de asuntos en “Ruegos y preguntas”
Algunos acuerdos adoptados en este apartado han sido considerados nulos, ya que no estaban en el orden del día:
- SAP Guipúzcoa, Sección 2.ª, 3-5-2019: Declaró nulo un acuerdo aprobado en “Ruegos y preguntas”.
- SAP Alicante, Elche, Sección 9.ª, 19-2-2019: Consideró nulo un acuerdo sobre gastos judiciales adoptado fuera del orden del día.
Relación de morosos
La convocatoria debe incluir una lista de propietarios con deudas, ya que los morosos no pueden votar .
- SAP Vizcaya, Sección 3.ª, 13-12-2012: Declaró nula la junta por no incluir la lista de morosos en la convocatoria.
- SAP Pontevedra, Sección 1.ª, 8-7-2009: Estableció que no es necesario incluir la lista de morosos , ya que cada comunero es consciente de su deuda.
Impugnación y subsanación de defectos
Los defectos en la convocatoria pueden ser subsanados si el propietario asiste y no impugna en el momento:
- SAP Madrid, Sección 14.ª, 3-12-2019: No se puede alegar defectos en la notificación si el propietario creció sin objeciones.
- SAP Valladolid, Sección 1.ª, 12-11-2019: Si la notificación no se realiza correctamente, la junta y sus acuerdos pueden ser declarados nulos .
Conclusión
La correcta convocatoria de una junta de propietarios es fundamental para la validez de sus acuerdos. Existen múltiples sentencias que aclaran los aspectos controvertidos, desde quién puede convocarla, hasta cómo debe notificarse y qué información debe incluirse . Cualquier defecto puede dar lugar a la impugnación judicial, afectando la legalidad de los acuerdos adoptados.
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Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid, Avila y Guadalajara
