Incremento cuota Comunidad con derrama para gastos futuros
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Incremento cuota Comunidad con derrama para gastos futuros
P: Hola a todos,
Quisiera plantearles una pregunta.
Vivo en un edificio donde somos diez, pagando una cuota de comunidad de 42 euros. En una junta ordinaria celebrada hace años a la cual no asistí, se acordó incrementar la cuota de la comunidad a cada vecino para ir haciendo una reserva para futuras obras evitando posibles derramas. El incremento de la cuota por vecino se hizo en base a los m2 por vivienda, y de 42 euros que pagaba, se fue a 63 €. El problema es, que dos de los vecinos hicieron obras en zonas comunes de uso privativo haciéndolas habitables y me opuse a seguir pagando la cuota mensual, porque estas obras son ilegales y sobre todo, porque se tendrían que añadir a los vecinos que hicieron las obras, los metros cuadrados reales utilizados, porque a mi entender, al tener más metros a su disposición, deberían de pagar más en sus cuotas mensuales. Ahora me quieren abrir un procedimiento de Juicio Monitorio para pagar lo que no he querido pagar y quisiera preguntar en este foro que es lo que puedo hacer porque me encuentro en un total estado de indefensión porque soy el único vecino de los seis que está en contra del resto. Añadir también que como vecino, qué podría hacer para poder acceder a las cuentas anuales de la comunidad, ya que ni si quiera existe un tablón que refleje las cuentas y tras cinco años no se han hecho obras u arreglos importantes que justifiquen el aumento de las cuotas para poder así impugnarlas si se diera el caso al tener que celebrarse una nueva junta el próximo mes de junio, ya que en uno de los puntos de la misma, se refiere a la deuda que tengo contraída con la Comunidad para llevarme a juicio. Quisiera también preguntar si podría demandar yo judicialmente a la Comunidad por el incremento de la cuota mensual por los motivos anteriormente mencionados para que pudiera descontarse de la cantidad que me reclaman.
R: Buenas tardes:
Con relación a sus preguntas comentarle que su procedimiento desde mi punto de vista no ha sido el más acertado, seguramente por el desconocimiento de la Ley de Propiedad Horizontal. Pero como vd. sabe el desconocimiento de la ley no exime de su cumplimiento.
Cuando se decidió en su momento en la Junta General que se pusiera una cuota de 42 euros y una derrama de 21 euros, vd. debería haber realizado la impugnación si no había un motivo suficiente para considerar un incremento en la cuota mensual de un 33%. Máxime si además la derrama no estaba suficientemente justificada. Se habla de gastos futuros no definidos. Esto solo se puede hacer con el beneplácito de los integrantes de la comunidad, pero si hubiera alguien que impugnara el acta no se podría mantener dicha derrama. Recuerde lo que dice el art. 14 de la LPH, en su punto b) Corresponde a la Junta de propietarios: Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
El poner una derrama para gastos futuros podría llegar a ocasionar un problema económico en alguno de los propietarios. Otros propietarios podrían decir que para que tenga el dinero la comunidad es preferible que esté en el bolsillo de cada propietario y pagar cuando sea absolutamente necesario. Además podría llegar a ocurrir que la derrama se destinara a lo enumerado en el art. 17.4 de la LPH Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características. Si se aprobara por las 3/5 partes a vd. no se le podría exigir 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes. Si ya tiene pagado a través de la derrama más de 3 meses de esos gastos, ese dinero se dispondría de él de la forma en que la mayoría decidiera, pero iría contra la filosofía de la propia ley.
Si Vd. no impugnó el acta en los tres meses siguientes a la recepción del acta, asume de forma tácita que está de acuerdo con el pago de los 63 euros.
El procedimiento monitorio que quieren poner en marcha no tiene nada que ver con la «fuerza de la razón» que vd. pueda tener con respecto al incremento de la habitabilidad de un elemento común de uso privativo que hayan incorporado otros propietarios por las obras realizadas. Son dos cosas diferentes. Si Vd. considera que se han hecho obras ilegales en dicho elemento común tendría que haberlo denunciado a través de los cauces legales. Vía impugnación, por ejemplo. Si no lo hizo en su momento, este tema de momento está cerrado. Puede denunciarlo por supuesto pero por otras vías. Ayuntamiento, etc.
Lo que sí es un hecho claro es que el Juez cuando juzgue la deuda, se va a limitar a juzgar la deuda que tiene actualmente con la comunidad. Si no ha habido impugnación, se limitará a ver el certificado de la deuda presentado por el secretario-administrador y visto bueno del presidente y dará dicho certificado como bueno imponiéndole los posibles costas que por el juicio pudieran corresponderle.
Con respecto a las cuentas anuales, estas se suponen que se aprueban anualmente en la Junta General Ordinaria. No se puede poner una cuota de comunidad, si esta no queda justificada por las cuentas anuales y la repercusión que en cada propietario tenga en función de su coeficiente. Si no se presenta un presupuesto que justifique las cuotas a pagar, impugne las cuentas. Tiene tres meses para hacerlo.
En resumen, infórmese a través de un abogado experto en comunidades en las actuaciones a realizar en cada caso. No deje pasar el tiempo, porque el tiempo juega en su contra.
Les adjunto otros enlaces de nuestro sitio web que pueden ser de vuestro interés:
Tipo de interés a aplicar en cálculo intereses demora cuota de comunidad
Mayoría necesaria para el cambio de cuota
Cuota no reflejada en el Acta
Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara
En mi finca es de 5 pisos y 10 puertas sin ascensor la cuarta trimestrales son de 75€ hace años tenemos un seguro q no cubre los daños x agua a los vecinos q están.debajo de la terraza comunitaria,yo creo q es mucho.dinero.75€x vecino siempre ávido.derramado de 105€ x cualquier motivo es normal pagar75€ cada 3 meses x una finca de ,5 pisos y 10 puertas?
Buenos días Manuela:
El Seguro de la comunidad tiene la obligación de cubrir los daños por agua en cubierta, pero para poder realizar la reparación es necesario que previamente se hagan las gestiones oportunas en la cubierta, como reparación o sustitución de la tela asfáltica, arreglo del tejado, etc., dependiendo del tipo de tejado o cubierta que tengan vds. Primero se arregla la cubierta o tejado y después se hace la reclamación al Seguro que por responsabilidad civil tiene la obligación de hacerlo. No puede ser que el Seguro le haga la reparación del interior de su casa y en las próximas lluvias se encuentre la reparación en el mismo estado anterior.
Con relación a las cuotas que se pagan en la comunidad de 75 € cada tres meses decirle que es una cuota que me parece muy normal hasta incluso un poco escasa vista la cantidad de reparaciones que tiene que tener un edificio antiguo, como parece ser que es el suyo. No hay cuota alta ni baja, si todos los integrantes de la comunidad pagan sus cuotas y se realizan las obras en el edificio para tener un buen mantenimiento del mismo.
Un cordial saludo.
Fdo. Miguel Fernández.
Buenos días, me gustaría saber si una derrama podría considerarse como cuota a efectos legales, me explico, vamos a proceder a llevar a cabo una obra grande en la cubierta del edificio, esto supone una derrama que se va a pagar mensualmente durante, en un principio, doce meses.
Sé que la instalación de un ascensor es obligatoria si lo solicita una persona mayor de 70 años y no excede el importe de doce mensualidades de la cuota, por eso me interesaría saber si podrían alegar que la cuota es el total incluyendo la mensualidad de la derrama.
Muchas gracias.
Buenos días Carlos.
La cuota mensual de una Comunidad de Propietarios debe cubrir los gastos comunes de la misma, se refiere a todo tipo de gastos, limpieza, personal, agua, contadores, bombas de presión y un largo etc. gastos previsibles o menos previsibles. Si son menos previsibles, para ello existe el fondo de reserva al que hace referencia la Ley de Propiedad Horizontal.
La derrama se debe de poner en un concepto aparte y serán cantidades extraordinarias que deberá de pagar los propietarios por una decisión puntual por una obra, la instalación de un nuevo servicio, etc., debe de figurar siempre en concepto aparte, aunque sabemos que hay comunidades que lo incluyen en la cuota. No se debería hacer así con objeto de no confundir el destino para el que ha sido creada, es más, si somos puristas, cuando se realiza una derrama y se tiene que pagar en varios años, recomendaría que se abriera una cuenta corriente para gestionar ese dinero únicamente para la instalación de un ascensor, por ejemplo. Puede darse el caso en que los propietarios están pagando una obra de instalación de ascensor y puedan venir otros gastos extraordinarios que no se han considerado en los gastos generales y se tire de los fondos de la derrama destinado a otro objetivo diferente.
Personalmente, prefiero siempre que se gestione desde un punto contable las cuotas y las derramas de forma separada, otra cosa es que el recibo se pueda emitir de forma conjunta, pero siempre que los propietarios sepan que parte es de cada concepto.
Un saludo.
Miguel
691564359
Buenas noches, vivo en una urbanización y en la reunión pasada un vecino propuso aumentar las cuotas de la comunidad para futuras obras, todos pagamos por coeficiente las cuotas, pero las derramas las pagamos todos por igual. Quisiera saber si podemos negarnos a que nos suban las cuotas puesto que con lo que pagamos se cubren los gastos de la comunidad, debo decir que en votación salió que se subían, o podemos negarnos a que con el dinero de la comunidad se pagen esas futuras obras y se pague una derrama por ellas?
Buenas tardes Soraya.
En principio todas las obligaciones de pago se deberían hacer en relación al coeficiente, tanto cuotas como derramas, si bien , se puede decidir otra forma de pago, como bien se especifica en el artículo 9.e) que lo transcribimos textualmente:»Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.», como bien dice el artículo «a lo especialmente establecido», por lo tanto es legal que haya otra forma de pagar las derramas.
No es muy pragmático que se suban las cuotas para futuras obras, en todo caso se debería incrementar con derrama mensual las futuras obras. Así las cuotas cubren las necesidades de los gastos habituales de los elementos comunes y la derrama se hace para cubrir los futuros gastos establecidos. La cuota seguiría siendo a coeficiente y la derrama por su propio concepto e igual para todos los propietarios.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
El administrador de una comunidad de vecinos, tiene la obligación de anunciar la subida de la cuota mensual con antelación al mes que la aplica..?
gracias
Atentamente
María Pordomingo
No María. Las cuotas deben de reflejarse en el acta y será a partir del mes siguiente cuando se deberá hacer efectivos. Todos los propietarios deben de estar informados a través del acta.
Si se deberá de conocer la intención de la junta de gobierno con relación a las cuotas a través de la convocatoria. En ella se deberá entregar el presupuesto y las cuotas resultantes.
Saludos
Miguel
691564359
Estoy como inquilina en un piso y pago las cuotas de la comunidad.En la última reunión de vecinos se ha acordado hacer obras en la cubierta y cambio de tuberías de agua y se ha propuesto subir la mensualidad de la comunidad tres veces más de lo que se está pagando actualmente para disponer de dinero en vez de hacerlo como derrama. Estoy obligada a aceptar la subida siendo inquilina??? No debería de hacerse cargo el propietario ??? Muchas gracias
Estimada Consuelo:
Sobre este tema le contesto lo que dicen en la web de plandeproteccióndealquiler.com sobre esta materia.
«Lo primero que debe tener en cuenta es que, de cara a la comunidad de propietarios, el obligado al pago tanto de las cuotas ordinarias como de las extraordinarias que vengan determinadas por una derrama es el propietario y no el inquilino, por lo que será al propietario a quien la comunidad pueda reclamárselas.
Esto no quiere decir que usted pueda no estar obligado al pago de ciertas cantidades ni tampoco que lo esté, pero de no hacer frente al pago a la comunidad a quien se las reclamará será al arrendador/propietario no a usted.
Para determinar si está o no obligado al pago debemos revisar el art. 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en el que se establece que las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.
En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación, por lo que un pacto por el que se establezca que usted se haga cargo del pago de las cuotas ordinarias de la comunidad de propietarios está amparado por este artículo siempre que cumpla el requisito exigido en el mismo de, a saber, que sea un pacto realizado por escrito y en el que deberá constar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato, y que el pacto que se refiera a tributos no afectará a la administración si también se habían incluido este tipo de gastos.
Sucede en algunos casos que los propietarios se ven obligados a abonar derramas por obras, nuevas instalaciones, etc., en especial en los casos en que hablamos de mejoras, y pueden intentar subir la renta de sus inquilinos. En ese caso, podría usted objetar sobre el pago de esas cantidades. No obstante, debe tenerse siempre en cuenta lo que recoge su contrato, lo estipulado por la Ley de Propiedad Horizontal y en especial, lo que ha provocado el devengo de la derrama correspondiente a fin de asegurar esa posibilidad, y por supuesto, si llegara el caso de que se solicitara debería cumplir los requisitos exigidos por la LAU, pues de no ser así también sería discutible su reclamación.
Teniendo todo esto en cuenta, en principio, quien debe asumir el pago de las derramas es el dueño del inmueble siempre que estas sean extraordinarias, aunque exista la posibilidad de un pacto para el pago de los gastos corrientes que tengan que ver con la vivienda alquilada.»
Reciba un cordial saludo.
Miguel
691564359
He comprado una plaza de garaje con una cuota de comunidad alta 17 euros/mes. En la semana pasada asistí a la primera reunión de comunidad que se ha celebrado desde que compre, cuál ha sido mi sorpresa que las zonas comunes de la urbanización tiene grandes problemas por lo que es motivo que tienen cuotas tan altas, además es zona turística y muchos propietarios son extranjeros e incluso quieren subir más las cuotas. He pedido los estatutos y en ellos recogen la independencia de las cuentas de los aparcamientos con los de las viviendas, en las cuentas presentadas los gastos de los aparcamientos son inferiores a los ingresos, pero ese superávit lo llevan a la cuenta general de la comunidad. Puedo negarme a pagar cualquier incremento que pretendan aplicarme en mi cuota, ya que aprobaron incrementar la cuotas para arreglos de la urbanización de piscina , farolas, terrazas…
Gracias
Estimado Leandro:
Vd. no puede negarse a pagar pero si debe de ver las razones por las que indicando en los estatutos que son independientes las cuentas del aparcamiento con respecto a las viviendas no se hacen de forma independiente. Yo le diría que por la complejidad que todo esto puede suponer, debe dejarlo en manos de un abogado experto en civil.
Si los estatutos dicen que son dos cuentas independientes, hay que hacer estas dos cuentas. Si no se está realizando así, debería reclamarse esta situación legalmente si fuera necesario.
Reciba un cordial saludo.
Miguel
691564359
Puede aprobarse en la junta ordinaria donde se aprueban las cuotas para el siguiente año, hacer estas con efecto retroactivo al 1 de Enero de ese año?
Entiendo que si ya se ha hecho frente a unos pagos con el saldo disponible, no tiene sentido aplicar el principio de retroactiva de aplicación de unas cuotas. Gracias por su respuesta
Estimado Jose:
En una junta general se puede aprobar todo aquello que sea necesario siempre que haya las mayorías correspondientes.
No obstante, tiene sentido que se apruebe una cuota con efecto retroactivo y si tiene sentido que si hace falta dinero para la comunidad se haga la correspondiente derrama extraordinaria.
Hablar de retroactividad de una cuota es como hablar de una derrama.
Saludos.
Miguel
691564359
En mi comunidad teníamos caldera de carbón y se pagaba en el mismo recibo de la comunidad por coeficientes y ahora hemos puesto caldera de gas y repartidores de costes y pagamos la calefacción aparte, los quintos no tenemos calefacción en condiciones legales y nos están cobrando un servicio que no nos dan a igual que otros vecinos y encima en la reunión han acordado de dejar el recibo de comunidad igual que antes con el carbón incluido y luego la calefacción aparte sin descontar la parte de carbón que ya tenemos para posibles gastos y en cima los quintos no tenemos ese servicio en condiciones iguales.
En los pisos bajos pasan las columnas de calefacción sin forrar que me roban calor a mi me llega a una temperatura inferior notablemente y luego ellos al tener los tubos la diferencia de temperatura que tienen que pagar es menor ejemplo si mi casa si. Tubos vistos esta 12 hasta llegar a 22 la docencia es 10 grados y me costará más tiempo y dinero y sin embargo si una vivienda tiene los tubos sin aislar la temperatura de su casa está 18 o 20 hasta llegar a 22 son solo 2 o 3 grados de diferencia y lo estoy pagando yo.
Me gustaría preguntarle puedo reclamar que esa cuota que nos quieren dejar es ilegal si se voto 15 dijeron que no quería dejar la misma cuota de calefacción de carbón y comunidad y 20 dijeron que si dejáramos la cota de carbón y comunidad y pagar la calefacción de gas aparte para hacer fondo para imprevistos.
Gracias
Estimado Francisco Javier:
Todo lo que se decida en las reuniones de Comunidad son válidas, mientras no vayan contra la ley. Si se ha cambiado de caldera de carbón a caldera de gas, es válido también, pero si que se deben de hacer todas las obras necesarias para que todos los propietarios tengan aproximadamente el mismo confort en las viviendas y si no se consigue se deberá hacer las reformas necesarias hasta que este objetivo se haya conseguido. No es fácil. Deberán gestionar todo esto que me indica y poner los medios para que vds. consigan la temperatura de confort en su vivienda entre los 21/22 grados, aunque esto pueda conllevar a tener mas tiempo la calefacción dada, que la temperatura de la caldera se ponga a mayor grado, etc.
Vd. tiene e mismo derecho que el resto de los propietarios, aunque ya sabemos que los últimos y los primeros son mas fríos.
Saludos.
Miguel
691564359
Quieren subir cuota mensual de 100 a 150, con razon de que ha subido luz y gasoil. Segun BOE articulo 17.6 para subir hace falta unanimidad en los votos.
Estimado Nicolás:
La cuota siempre que se justifique la subida por un incremento de precios, está justificada y es legal. Cuestión distinta es que no se pudiera justificar el incremento y fuera un abuso por parte de la junta de gobierno. Solo tienen que hacer cuentas en base a los precios actuales y ver que cuota necesitarán para cubrir sus necesidades. Opciones, tener menos horas la calefacción o pagar mas por la energía incrementando la cuota. La cuota se aprueba por la mayoría de los propietarios presentes y representados con derecho a voto.
Saludos.
Miguel
691564359