Estatutos de la Comunidad de Propietarios
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Estatutos de la Comunidad de Propietarios
P: Buenas. ¿Los estatutos de la comunidad de propietarios cuáles son?? ¿Las normas que tenemos fijadas? ¿Dentro de los estatutos son también la descripción de los inmuebles de toda la comunidad? Es decir, los planos en los que viene que es cada habitáculo que comprende la comunidad.
R: Los Estatutos son una norma interna de la Comunidad y que se redactan en base a las necesidades de la comunidad que se trate. En estos Estatutos se tiene en cuenta entre otras cosas los servicios y los distintos tipos de gastos de la Comunidad. Es importante antes de hacer unos Estatutos de la comunidad que se cuente con un profesional que haga un estudio previo de las necesidades de la Comunidad y las expectativas a futuro de la misma. El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal dice con respecto a los Estatutos: «El título constitutivo podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un ESTATUTO privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad”.
Los Estatutos, una vez aprobados por unanimidad en una Junta Ordinaria ó Extraordinaria de la Comunidad, se inscriben en el Registro de la Propiedad al que pertenece el edificio. Cuando los redacta el promotor, está obligado a facilitarlos a los compradores en el momento de la compra, haciendo constar en la Escritura el conocimiento de los mismos.
Mientras no se inscriben en el Registro, los Estatutos obligan a los propietarios actuales de la Comunidad, pero no a los futuros. Para que los nuevos comuneros que accedan a la propiedad estén obligados a cumplirlos, es necesario que puedan ser conocidos por terceros, y ello se logra con la inscripción en un Registro Público como es el Registro de la Propiedad.
Ni que decir tiene que los Estatutos no son obligatorios, que una gran mayoría de las Comunidades no los tienen, y por ello no funcionan peor. Otras tienen una simple transcripción parcial de la Ley de Propiedad Horizontal. En general, los Estatutos no son más que una adaptación de la Ley a unas circunstancias comunitarias concretas.
Recientemente, con la reforma de la Ley, se plantea frecuentemente si es necesario o no adaptar los Estatutos a la situación actual. Está claro que, aunque no se haga, aquellos preceptos que contradigan lo que dispone la Ley no son de aplicación, y la conveniencia o no de una adaptación tiene que decidirla la propia Comunidad, o sus rectores que son quienes habrán de proponerla. Las modificaciones posteriores de los Estatutos llevan el mismo trámite: aprobación unánime de la Comunidad, e inscripción en el Registro correspondiente.
En Resumen, los Estatutos pueden o no incluirse en el propio título constitutivo. Si está incluido en el título constitutivo, se acepta por cada propietario en el mismo momento de la compra de la propiedad. Por lo tanto en ese acto se aceptan los mismos y como además están inscritos en el Registro de la propiedad junto con el título constitutivo tienen validez contra terceros. Si no hay Estatutos incorporados en el título constitutivo se puede hacer posteriormente, siempre que se reúnan en Junta general Ordinaria o Extraordinaria y se aprueben los mismos por Unanimidad. Una vez aprobados es conveniente pasar por el Notario, formalizar el documento e inscribirlo en el Registro de la Propiedad, con ello se tiene validez contra terceros, es decir, tendrán validez para los propietarios que compren con posterioridad a la creación de los Estatutos.
En los Estatutos se pueden incluir todas las normas que para la Comunidad sean necesarias siempre y cuando no contravengan ninguna normativa como podría ser la propia Ley de Propiedad Horizontal.
Puedes ver el vídeo de este artículo en el siguiente enlace de Youtube:
Os adjunto enlaces de nuestro sitio web por si fueran de vuestro interés:
Ley de Propiedad Horizontal, Título Constitutivo, Estatutos, Normas de Régimen Interior
Ochenta y seis obligaciones de los vecinos en la Comunidad según la Jurisprudencia
Fdo. Miguel Fernández
Administrador de fincas en Madrid y Guadalajara
Buenos días.
Me surgen algunas dudas respecto a la redacción de los estatutos de una comunidad, según tengo entendido leyendo varias de las respuestas que dan Uds. en este foro, los estatutos serán redactados por los propietarios, con la ayuda de un profesional, y aprobados por unanimidad en junta, por el promotor y creo también por resolución judicial, si no estoy equivocado.
Teniendo en cuenta estos datos, agradecería me aclarasen, que si bien los estatutos hayan sido redactados por los propietarios o el promotor y se hayan inscrito en el registro, en el caso de que en dichos estatutos pudiera contener algún error (ejem. no se incluya en los gastos a uno o varios propietarios del inmueble y disfruten de servicios de la comunidad).
Ya que para la subsanación de ese posible error sería necesario la unanimidad de todos los propietarios, será lógico pensar que el o los propietarios a los que se les quiera obligar a pagar por los servicios que disfrutan sin estar recogidos en los estatutos, no votarán a favor de dicho cambio.
Entiendo entonces que la única vía posible para la modificación de un posible error de unas normas estatutarias legalmente registradas, sería la judicial, no?
Gracias de antemano por sus respuestas, un saludo.
Hola Pako.
Me cuesta creer que el título de división horizontal o los estatutos no hayan considerado todas y cada una de las propiedades, pero si esto fuera así debe de corregirse de forma inmediata. Por supuesto que indicaría este hecho al Presidente y al Administrador para hacer una junta general extraordinaria, corregir el error e inscribir los nuevos estatutos en el Registro de la Propiedad. Si alguno de los propietarios no estuviera de acuerdo y no se pudiera poner en marcha dicha modificación debería ser el propio Presidente quien denunciara esta irregularidad, solo en el caso de que el no lo hiciera vd. tendría el derecho de poder hacerlo.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359