ELEMENTOS RADIANTES EN CALEFACCIÓN CENTRALIZADA DE VIVIENDAS. MODIFICACIÓN ELEMENTOS

En nuestra experiencia como Administradores de Fincas Colegiados cuantas veces no nos hemos visto con las quejas de diferentes propietarios de las obras que se han realizado en los elementos radiantes (radiadores) de diferentes viviendas o locales de la comunidad y que estas modificaciones de los elementos radiantes no están permitidas porque van en contra de lo indicado en un Acta o lo que es peor en la propia Escritura de División Horizontal o Estatutos.

En estos casos el problema está servido porque, en primer lugar, no tenemos acceso a las viviendas para contar los elementos radiantes de cada una de ellas con lo que difícilmente vamos a poder hacer el cálculo adecuado, hablamos principalmente de los elementos radiantes que están puestos en columna, los que están puestos en anillo no es problemático porque el propietario paga en base al caudal de agua caliente que entra a través del contador de la vivienda.

Que pasa en el caso de que haya modificación de elementos radiantes en columna, como altera esta modificación según la escritura de división horizontal, los estatutos o las decisiones tomadas en Junta, veamos alguna casuística:

1. Puede ocurrir que los Estatutos o la propia División Horizontal indique que el reparto de los gastos de la calefacción se asigne a cada finca en base al número de los elementos radiantes de cada radiador. Si ha habido una modificación o ampliación de estos elementos radiantes y la comunidad ha podido verificar la ampliación de dichos elementos o bien el propio propietario ha notificado dicha ampliación, lo único que se deberá hacer es aplicar el reparto de gastos en base a estas modificaciones.

En este caso el criterio a aplicar es el número de elementos y por lo tanto no afecta a ningún coeficiente concreto impuesto en Estatutos.

Lo suyo es que antes de hacer cualquier obra se decida previamente en Junta para saber la ampliación que se va a realizar y que se apruebe dicha ampliación por la mayoría simple de los presentes y representados con derecho a voto. De esta forma no hay incumplimiento de los Estatutos o División Horizontal y quedaría perfectamente justificada la actuación del propietario. Para las mayorías simples debemos aplicar el artículo 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal que dice lo siguiente: “Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, mas de la mitad del valor de las cuotas de los presentes”.

2. El problema se planteará cuando en la Escritura de División Horizontal o en los Estatutos nos indica que el reparto de gastos se hará en base al número de elementos y además atribuye a cada vivienda o local un coeficiente concreto en base a los elementos instalados, en este caso la ampliación de los elementos radiantes alteraría el coeficiente que se hubiera establecido en la propia escritura. Al haber una modificación de la escritura y tener una modificación de coeficientes, el acuerdo se deberá establecer con el voto favorable de la unanimidad de los propietarios. Los acuerdos se deberán realizan en base a lo que dice el artículo 17.6 y 17.8 de la Ley de Propiedad Horizontal que dicen textualmente lo siguiente:

Artículo 17.6:

Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.

Artículo 17.8:

Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara