El Voto en las Juntas de Propietarios

El voto en las juntas de propietarios es un elemento crucial en la toma de decisiones que afectan la gestión y administración de los inmuebles en régimen de propiedad horizontal. En España, estas juntas se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que establece las normas relativas a la convocatoria, celebración y adopción de acuerdos en la comunidad de propietarios. En este artículo, vamos a desarrollar los aspectos más relevantes del voto en las juntas de propietarios, teniendo en cuenta la normativa vigente y las principales situaciones que pueden surgir en este contexto.

1. Mayorías necesarias para la adopción de acuerdos

La Ley de Propiedad Horizontal establece que los acuerdos se deben tomar por mayoría de cuotas y número de propietarios, lo que significa que, para que un acuerdo sea válido, debe contar con el apoyo de una doble mayoría: en primer lugar, la mayoría de los propietarios que voten a favor, y en segundo lugar, que estos propietarios representen también la mayoría de las cuotas de participación del edificio.

Es importante destacar que cada propietario, independientemente de la cantidad de inmuebles que posea dentro del edificio, cuenta con un solo voto. Esto evita que un propietario con más de una propiedad tenga un peso excesivo en la votación. No obstante, sus propiedades adicionales sí sumarán a la hora de contar el coeficiente de participación. Si no se consigue la mayoría en ambas partes (número de votos y cuotas), no se podrá alcanzar el acuerdo, aunque el propietario tenga un coeficiente elevado. En casos de conflictos o desacuerdos sobre asuntos de simple administración, se puede acudir al juicio de equidad, donde será un juez el que decida.

2. El cómputo de las mayorías cualificadas

Hay acuerdos de mayor trascendencia que requieren mayorías cualificadas, como el voto de tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, especialmente en cuestiones que afectan a servicios o cambios importantes en la comunidad. Por ejemplo, en la decisión de eliminar el servicio de conserjería, que implica un cambio sustancial en la prestación de servicios comunes.

Si no se alcanzan las tres quintas partes en la junta, el acuerdo aún puede ratificarse a posteriori. Para ello, es necesario que se comunique la decisión a los propietarios que no estuvieron presentes, quienes disponen de un plazo de treinta días para manifestar su desacuerdo. Si estos propietarios no expresan objeción alguna en ese plazo, se asume su consentimiento y el acuerdo se considera aprobado. Este procedimiento es común cuando no se logra la mayoría cualificada durante la junta misma y se busca confirmar la decisión.

3. Votaciones para obras en elementos comunes y el aprovechamiento privativo

En las decisiones que implican obras en elementos comunes, como el cerramiento de terrazas, la ley también contempla la necesidad de contar con mayorías cualificadas. En estos casos, no es suficiente contar con el voto presunto de los propietarios ausentes, y la dificultad de alcanzar las tres quintas partes es considerable. Además, en estos casos, es obligatorio contar con el consentimiento expreso de los propietarios afectados directamente por las obras.

Por otro lado, la excepción del “aprovechamiento privativo” se refiere a aquellos casos en los que las obras benefician de manera exclusiva a un propietario, aunque afecten a un elemento común. En estos casos, se requiere no solo la aprobación de la junta, sino también un acuerdo específico que contemple los intereses de los propietarios cuyos derechos pueden verse afectados.

4. Prohibición de votaciones secretas

Las votaciones secretas no están permitidas en las juntas de propietarios, ya que la Ley de Propiedad Horizontal exige que los votos sean transparentes y que se pueda comprobar tanto la mayoría de cuotas como el número de propietarios que han votado a favor o en contra de un acuerdo. Por esta razón, cualquier decisión tomada a través de una votación secreta puede ser fácilmente impugnada.

El artículo 17 de la LPH es claro al respecto, estableciendo que todas las votaciones deben ser públicas para garantizar la correcta validación de las mayorías necesarias. De igual forma, el artículo 19 f) refuerza esta disposición, lo que hace que cualquier acuerdo adoptado mediante votación secreta esté sujeto a nulidad si se impugna en los plazos estipulados en la ley.

5. El voto de calidad del presidente

El voto de calidad del presidente, una figura común en otras instituciones no es aplicable en las juntas de propietarios. La ley es explícita en indicar que, en caso de empate, el presidente no puede inclinar la votación con su voto. Todos los propietarios cuentan por igual en el recuento de votos, y el presidente no tiene una autoridad superior en estos términos. Esto significa que, si un acuerdo resulta en empate, este no puede ser aprobado.

6. Propietarios múltiples y copropietarios

En casos donde un propietario tiene varias propiedades dentro de la comunidad, como un piso y una plaza de garaje, solo cuenta con un voto. Sin embargo, si una propiedad es compartida entre varios copropietarios, como un piso a nombre de varios familiares, estos deben ponerse de acuerdo para emitir un solo voto en la junta. En caso de desacuerdo entre los copropietarios, su voto se considera nulo.

Esto se debe a que la ley establece que no es posible dividir el voto en propiedades compartidas, aunque sí se sumen los coeficientes de participación de las propiedades del mismo titular. No obstante, existen algunas excepciones cuando se sospecha de fraude de ley, por ejemplo, cuando se busca multiplicar los votos para inclinar una votación.

7. La representación en las juntas de propietarios

Un propietario que no pueda asistir a la junta puede delegar su voto mediante un escrito de representación. Esta representación puede ser otorgada a cualquier persona, no es necesario que sea otro propietario de la comunidad, y debe estar formalmente acreditada por un escrito firmado. En este contexto, la representación verbal no es válida, salvo que todos los presentes en la junta lo acepten sin objeciones.

No obstante, cualquier propietario puede impugnar la junta si considera que se ha dado una representación de forma ilegal o sin la debida autorización. En estos casos, si la firma del escrito de representación es falsificada, el propietario afectado puede denunciar tanto en la vía penal como a través de un proceso judicial civil para impugnar los acuerdos alcanzados en la junta.

8. Los propietarios ausentes o que abandonan la junta

Los propietarios que no asisten a la junta pueden ejercer su derecho a impugnar los acuerdos si consideran que estos les perjudican. Esto es aplicable incluso si no han votado, siempre que presenten la impugnación dentro de los plazos legales establecidos en el artículo 18 de la LPH. Además, los propietarios que se ausentan de la junta antes de las votaciones son considerados ausentes y se les aplica el mismo criterio de impugnación.

Sin embargo, si un propietario asiste a la junta, pero decide no votar en un momento clave de la deliberación, se considera que ha renunciado a su derecho a impugnar los acuerdos adoptados, siempre y cuando no haya dejado constancia expresa de su desacuerdo antes de abandonar la junta.

9. Propietarios morosos y su derecho a voto

La LPH establece que los propietarios que no estén al corriente de sus pagos no tienen derecho a voto en las juntas de propietarios. Sin embargo, esto no impide que puedan asistir a la reunión o que puedan representar a otro propietario si se les ha otorgado la representación mediante el correspondiente escrito. En otras palabras, un propietario moroso no puede votar por sus propias propiedades, pero sí puede hacerlo en representación de otro propietario que esté al corriente de pago.

10. La impugnación de acuerdos

La impugnación de acuerdos en la junta de propietarios es un derecho de los propietarios, siempre y cuando cumplan con los requisitos establecidos por la ley. Pueden impugnarse acuerdos que sean contrarios a la ley, que vulneren los derechos de los propietarios o que no se hayan adoptado siguiendo el procedimiento adecuado. La impugnación debe realizarse en los plazos establecidos por el artículo 18 de la LPH, que establece un plazo de tres meses para acuerdos adoptados contraviniendo la ley, o de un año para aquellos que sean gravemente perjudiciales para la comunidad.

11. Conclusión

El voto en la junta de propietarios está regulado por una serie de normativas estrictas que garantizan la equidad en la toma de decisiones dentro de la comunidad. La Ley de Propiedad Horizontal establece los requisitos de mayorías, la forma de computar los votos, las situaciones especiales de los propietarios múltiples o copropietarios y las reglas para la representación. Es esencial que todos los acuerdos se adopten de acuerdo con las normas legales para evitar la impugnación de los mismos y garantizar una convivencia pacífica y justa en la comunidad de propietarios.

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Ávila, Madrid y Guadalajara