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El voto en las comunidades de propietarios: claves legales y prácticas

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La toma de decisiones en una comunidad de propietarios es una actividad esencial para garantizar el mantenimiento y la mejora de los bienes comunes. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula las normas para llevar a cabo estas decisiones, otorgando a los propietarios derechos y responsabilidades claros. En este artículo, desglosamos las principales disposiciones legales y prácticas relacionadas con el voto en las comunidades de propietarios, abordando aspectos como mayorías necesarias, representación, votos de ausentes, y otros elementos clave que garantizan el buen funcionamiento de estas entidades.

1. Requisitos para la adopción de acuerdos: la doble mayoría

Uno de los pilares fundamentales de la LPH es el principio de doble mayoría: se requiere el consenso de los propietarios en términos de cuotas de participación y del número de votos emitidos. Este doble filtro evita que los propietarios con mayor coeficiente puedan imponer su voluntad unilateralmente. Por ejemplo, si un propietario posee el 20% del coeficiente de la comunidad, su voto por sí solo no será suficiente si la mayoría numérica está en su contra.

Además, la LPH contempla que, en asuntos de mera administración, cuando no se alcance la mayoría en junta, los interesados pueden recurrir al juicio de equidad. Este procedimiento judicial permite que un juez determine la solución más justa según el contexto del caso.

2. El papel de los propietarios ausentes

Los propietarios ausentes suelen representar un desafío en las comunidades de propietarios, ya que sus votos pueden inclinar la balanza en decisiones importantes. Según la LPH, en los acuerdos que requieren mayorías cualificadas (como las tres quintas partes del total de cuotas y propietarios), es necesario notificar a los ausentes sobre el acuerdo adoptado. Estos tienen un plazo de 30 días naturales para expresar su desacuerdo. Si no lo hacen, se entiende que su voto es favorable.

Por ejemplo, en una junta donde se discute la eliminación del servicio de conserjería, si el acuerdo no alcanza las tres quintas partes en la reunión, los ausentes pueden ser determinantes. En caso de no responder en el plazo establecido, su silencio contribuirá a consolidar la mayoría requerida.

Excepciones importantes:

  • En obras de aprovechamiento privativo (como el cerramiento de terrazas), el voto de los ausentes no se computa. Esto dificulta alcanzar las mayorías necesarias, pues solo se consideran los votos emitidos en la junta.
  • Para acuerdos que requieren unanimidad, el silencio de los ausentes no puede interpretarse como consentimiento.

3. La nulidad de las votaciones secretas

La transparencia es un principio fundamental en las comunidades de propietarios. Por ello, la LPH prohíbe expresamente las votaciones secretas. Esta normativa asegura que se puedan verificar los votos según cuotas y número de propietarios, evitando malentendidos o disputas posteriores.

Un ejemplo común de votación nula es el cambio en el sistema de reparto de gastos. Si este acuerdo se toma mediante votación secreta, cualquier propietario afectado puede impugnarlo, incluso si la decisión parece haber sido consensuada.

4. Representación y derechos de voto

La representación permite a los propietarios que no pueden asistir a las juntas delegar su voto en otra persona. Según el artículo 15.1 de la LPH, esta representación debe ser otorgada por escrito. Aunque la ley no especifica un formato estricto, el escrito debe incluir los siguientes datos:

  • Nombre del propietario y del representante.
  • Fecha de la junta en cuestión.
  • Firma del propietario.

Un punto interesante es que el representante no tiene por qué ser propietario en la comunidad; puede ser cualquier persona designada por el propietario. Además, los morosos, aunque no puedan votar por sus propiedades, sí pueden actuar como representantes.

Conflictos frecuentes:

  • En propiedades compartidas, como las pertenecientes a matrimonios o sociedades, es obligatorio designar un único representante. Si los copropietarios no llegan a un acuerdo, su voto puede ser anulado.
  • La representación verbal, aunque en ocasiones se acepta de facto, no tiene validez legal y puede ser objeto de impugnación.

5. El cómputo del voto en propiedades compartidas

Cuando una propiedad tiene varios titulares, se asigna un único voto a toda la propiedad. Esto evita que los copropietarios puedan duplicar su influencia en las decisiones comunitarias. Sin embargo, en situaciones donde un propietario tiene múltiples propiedades, cada una de ellas cuenta con un voto independiente, sumándose sus coeficientes.

Por ejemplo, si un propietario posee dos plazas de garaje y un piso en la misma comunidad, tendrá derecho a tres votos, siempre que las propiedades no estén compartidas con otros titulares.

6. Impugnación de acuerdos: ¿quién está legitimado?

La posibilidad de impugnar acuerdos comunitarios está regulada en el artículo 18 de la LPH. Los propietarios ausentes tienen derecho a impugnar, incluso si no han manifestado su oposición en el plazo de 30 días. Sin embargo, la jurisprudencia establece diferencias entre propietarios que abandonan la junta y aquellos que permanecen hasta el debate sin votar:

  • Legitimados para impugnar: Los propietarios que se retiran antes de una votación y los ausentes no convocados adecuadamente.
  • No legitimados para impugnar: Los presentes que no votan en contra, ya que su abstención implica conformidad tácita.

Un caso controvertido ocurre cuando un representante vota en contra de las instrucciones de su mandante. Aunque el propietario puede reclamar responsabilidades al representante, el voto emitido sigue siendo válido.

7. Limitaciones del voto de calidad y el rol del presidente

El presidente de la comunidad actúa como representante legal y moderador de las juntas, pero no tiene derecho a un voto de calidad para desempatar decisiones. Esto refuerza el principio de igualdad entre propietarios, evitando que el cargo de presidente otorgue ventajas injustas.

8. El voto en obras y mejoras comunitarias

Las obras y mejoras en elementos comunes suelen requerir mayorías cualificadas. Según la LPH, los propietarios disidentes no están obligados a contribuir económicamente si los gastos derivados superan tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. Este derecho protege a los propietarios de decisiones que puedan generarles cargas financieras desproporcionadas.

Por ejemplo, en la instalación de una piscina como mejora, los propietarios que no voten a favor pueden quedar exentos del pago, aunque tampoco tendrán derecho a utilizar la instalación.

9. Casos específicos: hijos y cónyuges como asistentes

Un error frecuente en las comunidades de propietarios es permitir la participación de hijos, familiares o cónyuges sin representación formal. La LPH es clara en este sentido: solo los propietarios o sus representantes legales pueden asistir y votar. En casos de propiedades gananciales, aunque ambos cónyuges pueden asistir, deben acordar quién ejercerá el voto único correspondiente a la propiedad.

10. Consejos prácticos para las juntas

Para garantizar un desarrollo eficiente y legal de las juntas, es fundamental seguir estas recomendaciones:

  • Actualizar listas de morosos: Solo los propietarios al corriente de pago pueden votar.
  • Registrar las representaciones: Es esencial comprobar los escritos de representación antes de la junta.
  • Gestionar adecuadamente los abandonos: Los propietarios que se retiren deben informar para evitar malentendidos.

11. La importancia de las actas

El acta de la junta es un documento crucial, ya que certifica los acuerdos alcanzados. Este documento debe incluir:

  • La lista de asistentes y representados.
  • Los acuerdos adoptados y los resultados de las votaciones.
  • La constancia de los propietarios ausentes y su posible notificación posterior.

Conclusión

El voto en las comunidades de propietarios es un elemento esencial para el funcionamiento democrático y transparente de estas entidades. La Ley de Propiedad Horizontal establece las bases legales para garantizar la equidad y la participación, pero su correcta aplicación depende de la colaboración y el compromiso de todos los propietarios. Comprender las normativas, derechos y responsabilidades es clave para tomar decisiones informadas y contribuir al bienestar común.

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid, Avila y Guadalajara

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