El Registro Propiedad en el ámbito de la Propiedad Horizontal

Procedimiento Registral

Trabajo de formación desarrollado por Dª Pilar Morgado Freire. Profesora de Derecho Civil de la Universidad de Alcalá. Coordinadora General del Título Propio de Grado en Administración de Fincas. Impartido en el seminario «El Registro de la Propiedad en el ámbito de la propiedad horizontal», realizado en el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid.

I.- ESTUDIO DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL A LA LUZ DE LOS PRINCIPIOS QUE INFORMAN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

1.- INTRODUCCIÓN.

El procedimiento registral es el conjunto de actividades que se desarrollan desde la aportación de un título al Registro hasta su inscripción; algunas de esas actividades se desarrollan en el ámbito de la oficina registral y otras fuera de ella.

El procedimiento registral no es un procedimiento administrativo, por lo que no es aplicable al mismo el régimen jurídico del procedimiento administrativo. Es un procedimiento de jurisdicción voluntaria.

2.- FASES DEL PROCEDIMIENTO.

El procedimiento de inscripción en el Registro de la Propiedad está integrado por las siguientes fases:

A). Aportación del título.

B). Solicitud de inscripción.

C). Presentación en el libro Diario.

D). Eventuales actuaciones privadas posteriores a la presentación: retirada    y desistimiento.

E). Calificación.

F). Eventuales actuaciones privadas posteriores a la calificación: subsanación y recurso.

7. Práctica de la inscripción.

Las fases del procedimiento registral quedan reflejadas, respecto de cada documento, en el Libro de Entrada. Pero la cumplimentación de ese libro no constituye una fase del procedimiento registral. El Libro de Entrada carece de todo efecto sustantivo y tiene únicamente por finalidad, «proporcionar al Registrador un medio de control sobre el estado, en cada momento, de la documentación existente en el Registro que desempeña».

• Aportación del título.

Según el artículo 33 RH, «se entenderá por título, para los efectos de la inscripción, el documento o documentos públicos en que se funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse aquélla y que hagan fe, en cuanto al contenido que sea objeto de la inscripción, por sí solos o con otros complementarios, o mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite»:

1. Ha de tratarse de un documento público. De ahí que, según el artículo 3 LH, para que puedan ser inscritos los títulos (actos o contratos) expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria (sentencia o resolución firme) o documento auténtico expedido por la autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes, en la forma que prescriben los reglamentos. Casos en los a que se admite un documento privado:
2. a) Mediante solicitud del interesado (acompañada del contrato de arrendamiento) puede hacerse constar —a través de nota marginal— el derecho de retorno de inquilinos y arrendatarios.
3. b) Mediante acuerdo particional (simplemente protocolizado, lo que no varía su carácter privado) pueden inscribirse bienes relictos a favor de los herederos (artículo 80 RH).
4. c) Mediante instancia del heredero único pueden inscribirse a su favor los bienes y derechos de que en el Registro era titular el causante, siempre que no exista ningún interesado con derecho a legítima, ni tampoco comisario o persona autorizada para adjudicar la herencia (artículo 14 LH).
5. d) Mediante la presentación de contrato escrito de préstamo refaccionario puede hacerse constar —a través de anotación preventiva— el crédito refaccionario (artículo 59 LH).
6. e) Mediante solicitud firmada por ambas partes puede acreditarse el cumplimiento de una condición suspensiva o el nacimiento de una obligación futura garantizada con hipoteca, a fin de que se hagan constar tales circunstancias —por nota marginal— en el Registro (artículo 238 RH).
7. f) Mediante solicitud igual a la indicada en el párrafo anterior puede acreditarse el cumplimiento de una condición resolutoria, a fin de que se cancele la inscripción de crédito hipotecario sujeto a tal condición (artículo 239 RH).
8. g) Mediante solicitud se cancelarán las anotaciones preventivas practicadas igualmente a través de documento privado (artículo 208 RH).
9. h) Mediante solicitud (acompañada de los títulos inutilizados o del justificante de la consignación de su importe) pueden cancelarse las inscripciones de hipotecas constituidas en garantía de títulos transmisibles por endoso (artículo 156 LH).
10. i) Mediante documento privado adquisitivo (complementado por acta de notoriedad) pueden inmatricularse fincas en el Registro de la Propiedad (párrafo 10, inciso 2 º, del artículo 298 RH). Aunque también cabría entender que el documento inmatriculador es el acta de notoriedad, complementada por el documento privado adquisitivo.
11. El derecho ha de fundarse inmediatamente en el título. Es decir, en el título ha de constituirse, reconocerse, modificarse, transmitirse o extinguirse el derecho. No basta con que el título haga referencia indirecta o inmediata a un derecho.
12. El título inscribible puede acceder al Registro por sí solo o acompañado de otros documentos complementarios.

• Solicitud de inscripción: Principio de Rogación.

La rogación es la solicitud de inscripción del título aportado. Esta solicitud podrá realizarse, indistintamente, por cualquiera de las siguientes personas, que enumera el artículo 6 LH:

1. a) por el que adquiera el derecho;
2. b) por el que lo transmita;
3. c) por quien tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir;
4. d) por quien tenga la representación de cualquiera de ellos.

El Reglamento contiene dos normas que desarrolla la anterior:

1. Según el artículo 39, se considerará comprendido en el apartado d) del artículo 6 de la Ley a quien presente los documentos correspondientes en el Registro con objeto de solicitar la inscripción.
2. Según el artículo 40, los oficiales, auxiliares y dependientes del Registro de la Propiedad, no podrán presentar ningún documento para su inscripción en el Registro, salvo cuando estén comprendidos en los tres primeros apartados del artículo 6.º LH.

La rogación hecha por los particulares es generalmente tácita, implícita en la aportación del título inscribible al Registro. Sin embargo, en algunos casos esa rogación es expresa, pues se solicita en el propio título que el registrador lo inscriba.

Hay un supuesto de rogación presunta: «Se entenderá solicitada la cancelación» —dice el artículo 353 RH— de las menciones, derechos personales, legados, anotaciones preventivas, inscripciones de hipotecas o cualesquiera otros derechos que deban cancelarse o hayan caducado con arreglo a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, «por el sólo hecho de pedirse certificación». «Del mismo modo podrá procederse cuando se practique cualquier asiento relativo a la finca o derecho afectado.»

La rogación hecha por autoridades judiciales o administrativas es generalmente expresa y se contiene en el documento (testimonio, mandamiento) aportado.

• Presentación en el Libro Diario.

La aportación de un título y la solicitud de inscripción da lugar a una operación  registral inmediata: la práctica del asiento de presentación —que es un brevísimo extracto del documento— en el Diario de las operaciones del Registro.

Concretamente, se presentan en el Diario (artículo 416 RH):

1. Cualquier título que pueda producir en el Registro alguna inscripción, anotación preventiva, cancelación o nota marginal.
2. Los documentos judiciales o administrativos que ordenen la expedición de certificaciones y las solicitudes de los particulares con la misma finalidad cuando la certificación expedida provoque algún asiento registral. (En los demás casos las solicitudes particulares sólo se presentarán si los interesados lo solicitan o el registrador lo estima procedente.)

No se presentan, sin embargo, en el diario (artículo 420 RH):

1. Los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral.
2. Los documentos relativos a fincas que radican en otros distritos hipotecarios.
3. Los demás documentos que, por su naturaleza, contenido o finalidad, no puedan provocar operación registral alguna.

La práctica del asiento de presentación lleva consigo dos operaciones anejas:

1. a) La extensión de una nota en el documento, en la que se hace constar el día y la hora de la presentación y el número y tomo del Diario correspondiente (artículo 416 in fine).
2. b) La extensión de una referencia a la presentación en el folio de cada una de las fincas a que se refiera el título. En los casos de segregación o agrupación, se extenderá al margen de la inscripción de la finca matriz o de las que hayan de agruparse.
3. c) En algunos casos tiene lugar una tercera operación aneja a la práctica del asiento de presentación: la extensión y entrega del Según el artículo 419 RH, al presentante de un título se le entregará, si lo pidiere, recibo del mismo, en el cual se expresará la especie de título entregado, el día y la hora de su presentación y, en su caso, el número y tomo del diario en el que se haya extendido el asiento. (Al devolver el título se recogerá el recibo expedido y, en su defecto, se podrá exigir que se entregue otro de la devolución del mismo.)

La duración del asiento de presentación es de sesenta días.

Pero el artículo 432 RH prevé diversos supuestos de prórroga de ese plazo de vigencia:

1. a) Si los documentos se hubiesen retirado y se aportasen de nuevo dentro de los diez últimos días de vigencia del asiento de presentación, se prorrogará este asiento por un período igual al que falte para completar los diez días.

1. b) Si los interesados recurren gubernativamente contra la calificación del título, el plazo de vigencia del asiento de presentación quedará en suspenso desde el día que se interponga el recurso hasta el de su resolución definitiva.

1. c) En el caso de retirada del documento para pago de impuesto sin que se haya devuelto al interesado por la correspondiente oficina de gestión, el asiento de presentación se prorrogará hasta ciento ochenta días desde su fecha. Para ello es necesario instancia del presentante o del interesado, formulada por escrito y acompañada del documento justificativo de aquella circunstancia.

1. d) En el caso de que para despachar un documento fuese necesario inscribir previamente algún otro presentado con posterioridad, el asiento de presentación del primero se prorrogará, a instancia de su presentante e interesado, hasta treinta días después de haber sido despachado el documento presentado posteriormente o hasta el día en que caduque el asiento de presentación del mismo.

1. e) En el caso de que, vigente el asiento de presentación y antes de su despacho, se presente mandamiento judicial en causa criminal ordenando al registrador que se abstenga de practicar operaciones en virtud de títulos otorgados por el procesado, podrá prorrogarse el asiento de presentación hasta la terminación de la causa.

Los efectos de la prórroga se determinarán en los últimos párrafos del mismo artículo 432 RH:

1º. La prórroga del plazo de vigencia de los asientos de presentación y, en su caso, de las anotaciones preventivas por defectos subsanables, llevará consigo la prórroga de los asientos de presentación anteriores o posteriores relativos a títulos contradictorios o conexos.

2º. La prórroga de los asientos de presentación se hará constar por nota al margen de los mismos.

3º. Los asientos prorrogados como consecuencia de la prórroga de otro caducarán a los treinta días, contados desde el despacho del documento a que se refiera aquel asiento o desde su caducidad, salvo que su plazo de vigencia fuera superior.

EFECTOS: El asiento de presentación produce un doble efecto:

1. a) Determina el orden en que el registrador debe inscribir los documentos aportados al Registro. Este efecto tiene, sin embargo, una excepción: el caso en que para despachar un documento fuese necesario inscribir previamente otro presentado con posterioridad; entonces se procederá por un orden inverso al de la presentación.

1. b) Determina el comienzo de la eficacia de la inscripción. Según el artículo 24 de la Ley, se considera como fecha de la inscripción la del asiento de presentación, que deberá constar en la inscripción misma.

El orden cronológico del despacho de los documentos y el orden cronológico de las fechas de las inscripciones dan lugar al llamado PRINCIPIO DE PRIORIDAD; este principio supone que el título que primero llega al Registro se despacha antes que el llegado después (prioridad formal) y el derecho contenido en el título primeramente presentado es preferente al contenido en el título posteriormente presentado (prioridad material).

• Eventuales actuaciones privadas posteriores a la presentación: retirada y desistimiento.

Practicado el asiento de presentación, los interesados pueden interrumpir el procedimiento registral a través de dos actuaciones concretas: la retirada y el desistimiento. La retirada es una interrupción provisional.

El desistimiento es una interrupción definitiva.

1. a) La retirada del documento puede tener por objeto la liquidación de los impuestos cuyo pago deba ser previo a la inscripción (artículo 245 LH), la subsanación de defectos u otro cualquiera que no es necesario poner de manifiesto al Registrador.

Siempre que el Registrador devuelva el título hará en él una indicación que contenga la fecha de presentación y extenderá nota al margen del asiento de presentación, expresiva de la devolución, firmada por el presentante o el interesado cuando el registrador lo exigiere.

Cuando sea retirado un título y, posteriormente, se aporte otra copia o ejemplar del mismo, podrán despacharse éstos siempre que no exista duda de la identidad entre ambas copias o ejemplares, haciéndose constar esta circunstancia en las notas de despacho al margen del asiento de presentación y el documento.

1. b) El desistimiento puede llevarse a cabo en cualquier momento durante la vigencia del asiento de presentación (siempre, naturalmente, que no se haya practicado el asiento).

El desistimiento puede ser total o parcial.

El desistimiento total deberá formularse en documento público o privado, con firmas legitimadas notarialmente.

El desistimiento parcial —que solamente afecta a una parte del contenido del documento— podrá realizarse verbalmente. En todo caso, la solicitud de desistimiento se hará constar por nota al margen del asiento de presentación de que se trate.

• Calificación: EL PRINCIPIO DE LEGALIDAD

La calificación consiste en el control de la legalidad de los documentos inscribibles.

El ámbito de la calificación, es decir, la extensión del control que lleva a cabo el Registrador, se determina en el artículo 18 LH; comprende: la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos, la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas.

Dos preceptos reglamentarios especifican el ámbito de la calificación cuando se trata de documentos administrativos y judiciales.

Según el artículo 99, la calificación registral de documentos administrativos se extenderá, en todo caso, a: La competencia del órgano, la congruencia de la resolución con la clase de expediente o procedimiento seguido, las formalidades extrínsecas del documento presentado, los trámites e incidencias esenciales del procedimiento y la relación del procedimiento con el titular registral.

Según el artículo 100, la calificación por el registrador de los documentos expedidos por la autoridad judicial se limitará a la competencia del Juzgado o Tribunal, la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado y las formalidades extrínsecas del documento presentado. Debe apreciar también el registrador la firmeza de la resolución judicial que ordene practicar el asiento.

La finalidad de la calificación es exclusivamente la de determinar la accesibilidad del título al Registro. Por ello, declara el artículo 101 del RH que la calificación de los documentos presentados en el Registro se entenderá limitada a los efectos de extender, suspender o denegar la inscripción, anotación, nota marginal o cancelación solicitada, y no impedirá el procedimiento que pueda seguirse ante los Tribunales.

1. a) Si la calificación es positiva o favorable, se procederá a inscribir el documento en el Registro, haciéndose constar después por nota en el documento la operación practicada.
2. b) Si la calificación es negativa o desfavorable, el Registrador advertirá los defectos observados —que pueden ser de dos tipos: subsanables e insubsanables— y se precisará el carácter de su negativa a inscribir, que puede ser, a su vez, de dos tipos: suspensión o denegación.

La suspensión, que tiene lugar cuando los defectos son subsanables, es una negativa provisional a la registración, condicionada a que, durante el tiempo de vigencia del asiento de presentación, los interesados procedan a subsanar debidamente el defecto o los defectos observados.

La denegación, que tiene lugar cuando los defectos son insubsanables, es una negativa definitiva a la registración.

• Eventuales actuaciones privadas posteriores a la calificación: subsanación y recurso.

La subsanación de los defectos puede hacerse, según los casos, por instancia privada, por documento público o por otros medios. La regla general parece ser la instancia privada: «Las faltas subsanables, cualquiera que sea su procedencia —dice el artículo 110—, podrán subsanarse por instancia de los interesados, que se archivará en el Registro, siempre que no fuere necesario un documento público u otro medio especialmente adecuado».

La instancia privada resulta, sin embargo, en la práctica un procedimiento excepcional de subsanación, porque los defectos de los documentos públicos deben subsanarse también en documento público.

Otros medios de subsanación de defectos pueden ser la aportación de documentos complementarios (testamento, certificado del RGAUV, poderes…), la extensión de diligencias en el documento calificado (nota fiscal de pago o exención del impuesto, apostilla, nota de inscripción previa en otro Registro…).

En cuanto al tiempo para la subsanación, dispone el artículo 66 LH que «en el caso de que se suspendiera la inscripción por faltas subsanables del título y no se solicitare la anotación preventiva, podrán los interesados subsanar las faltas en los sesenta días que duran los efectos del asiento de presentación. Si se extiende la anotación preventiva, podrá hacerse en el tiempo que ésta subsista».

Pero contra la calificación negativa del Registrador cabe, en caso de desacuerdo, no subsanar, sino interponer el llamado RECURSO GUBERNATIVO. La calificación corresponde en primera instancia al registrador. Contra la negativa de éste a practicar el asiento solicitado cabe recurrir gubernativamente, apelando, primeramente, ante el presidente del Tribunal Superior de Justicia (segunda instancia) y, contra la decisión de éste, ante la DGRN (tercera y última instancia).

Contra las resoluciones de la Dirección General no cabe recurso contencioso-administrativo.

• Práctica de la inscripción.

El procedimiento registral culmina con la práctica de la inscripción, que es un documento público extendido por el Registrador en los libros oficiales, haciendo constar las vicisitudes o mutaciones jurídico-reales de los inmuebles a fin de que produzcan efectos a favor del titular y también respecto de tercero.

3. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO.

Al principio del Tracto sucesivo ha referencia el art. 20 LH: «Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada».

Los medios específicos de reanudación del tracto sucesivo interrumpido son dos: el acta de notoriedad y el expediente de dominio (artículo 200, párrafo 1, LH).

1. a) El ACTA DE NOTORIEDAD con finalidad reanudadora del tracto presenta un doble rasgo característico:

1º. Participa de la naturaleza de los actos de jurisdicción voluntaria. Sin embargo, en caso de formularse oposición —interponiendo el oponente demanda en juicio ordinario impugnando la pretensión del promotor del acta—, se interrumpe la tramitación de ésta y la cuestión se resuelve en juicio contradictorio por el Juzgado competente.

2º. Tiene un carácter mixto de notarial y judicial. Esta acta se formaliza y termina por el Notario, pero es objeto de revisión y aprobación por el Juez.

El acta de notoriedad con finalidad reanudadora del tracto ha de sujetarse, en su tramitación, a las reglas generales de los artículos 209 y 210 RN y a las específicas del artículo 203 LH:

1ª. Serán autorizadas por Notario hábil para actuar en el lugar en que radiquen las fincas.

2ª. El requerimiento al Notario se hará por persona que demuestre interés en el hecho de que se trate de acreditar.

3ª. El interesado, que deberá aseverar con juramento y bajo pena de falsedad en documento público la certeza del hecho mismo, presentará al Notario necesariamente una certificación del estado actual de la finca en el Catastro Topográfico Parcelario o, en su defecto, en el Avance Catastral, Registro Fiscal o Amillaramiento, y otra del Registro de la Propiedad que exprese la última inscripción de dominio y todas las demás que estuvieren vigentes.

4ª. Iniciada el acta, el Notario lo notificará personalmente o por cédula a las personas que, según lo dicho y acreditado por el requirente, o lo que resulte de las expresadas certificaciones, tengan algún derecho sobre la finca. También lo notificará al poseedor de hecho, si la finca fuere rústica o, en su defecto, al portero, si fuere urbana.

Dispone el artículo 295 RH que si los asientos contradictorios son de más de treinta años de antigüedad, el titular de los mismos o sus causahabientes han de ser notificados personalmente. Si dichos asientos contradictorios son de menos de treinta años de antigüedad, el titular o sus causahabientes han de consentir la inscripción de las actas ante el Notario, expresa o tácitamente.

5ª. Por medio de edictos, que se publicarán en el Boletín Oficial de la Provincia, en uno de los periódicos de mayor circulación de la misma y en los tablones de anuncios del Ayuntamiento a cuyo territorio corresponda la finca, se notificará la iniciación del acta nominativamente a las personas indicadas en el párrafo anterior, si no fuese conocido su domicilio, y genéricamente a cuantos puedan ostentar algún derecho sobre la finca. Cuando el valor de la finca o fincas comprendidas en el expediente sea de cuantía inferior a 5.000 pesetas, podrá el notario omitir la publicación de edictos en el Boletín Oficial y en el periódico de la provincia.

6ª. Los notificados podrán, dentro de los veinte días siguientes al de la notificación, comparecer ante el Notario exponiendo y justificando sus derechos.

7ª. Practicadas estas diligencias y las pruebas que el Notario considere convenientes para comprobación de la notoriedad pretendida, hayan sido o no propuestas por el requirente, dará por terminada el acta, haciendo constar si, a su juicio, está suficientemente acreditado el hecho.

8ª. En caso afirmativo, el Notario remitirá copia literal y total de dicha acta al Juzgado de Primera Instancia del partido donde radique la finca. El juez, oyendo al Ministerio Fiscal, apreciará las pruebas y las diligencias practicadas, que, en caso necesario, podrá ampliar para mejor proveer, y, si estuviere conforme con lo actuado, lo notificará así al Notario, al cual remitirá testimonio de su resolución para que se protocolice.

Si el juez no estuviese conforme, su resolución será apelable en ambos efectos por el requirente, sustanciándose la apelación por los trámites que para los incidentes previene la Ley de Enjuiciamiento Civil.

9ª. Si se formulare oposición a la tramitación del acta en la forma y plazos que determinan los Reglamentos hipotecario y notarial, el Notario, sin incorporar el expediente al protocolo, lo remitirá al Juzgado competente, el cual, por los trámites establecidos para los incidentes, resolverá, a instancia de parte, lo que proceda.

El EXPEDIENTE DE DOMINIO con finalidad reanudadora del tracto tiene idéntica naturaleza que el expediente de dominio inmatriculador y únicamente presenta las siguientes particularidades en su tramitación:

1. La certificación del Registro expresará la última inscripción de dominio y todas las demás que estuvieren vigentes, cualquiera que sea su clase.
2. No es necesario citar a los colindantes. Sin embargo, debe ser citado el titular inscrito o sus causahabientes.

Según el artículo 202 de la Ley, si las inscripciones contradictorias tienen más de treinta años de antigüedad, el titular de las mismas ha de ser citado y no haber formulado oposición. Si las inscripciones contradictorias son de menos de treinta años de antigüedad, el titular de las mismas o sus causahabientes han de ser oídos en el expediente. Si el titular del asiento contradictorio de menos de treinta años de antigüedad o sus causahabientes no comparecieren después de haber sido citados tres veces —una de ellas al menos personalmente—, se les tendrá por renunciantes a los derechos que pudieran asistirles en el expediente y ésta será inscribible.

4. PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL.

El efecto adquisitivo que produce el principio de fe pública registral tiene lugar en dos casos:

1º. Cuando se anule o resuelva el derecho del otorgante. Según el artículo 34 LH, «el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro».

2º. Cuando no se haya inscrito un título que perjudique al tercero. Según el artículo 32 LH, «los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero».

Suspensión de la fe pública registral. Aun dándose todos los requisitos enumerados, el legislador suspende en algunos casos —y por un tiempo determinado— la actuación de este importante efecto que es la fe pública registral.

Son supuestos en que el tercero hipotecario (adquirente de heredero voluntario o adquirente de inmatriculante) no está protegido, durante un lapso de tiempo, por el artículo 34 y por el artículo 32 de la Ley Hipotecaria. Transcurrido ese período de tiempo, si no se ha impugnado la titularidad del tercero, éste es mantenido irrevocablemente en su adquisición.

1. a) Tercero adquirente o subadquirente de heredero voluntario: Según el artículo 28 LH, «las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptuándose las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos».
2. b) Tercero adquirente o subadquirente de inmatriculante. No está protegido por la fe pública registral —en su doble vertiente: artículos 32 y 34 LH— durante el término de dos años a contar desde la fecha de la inmatriculación: Según el artículo 207 LH, «las inscripciones de inmatriculación publicadas con arreglo a lo establecido en los dos artículos anteriores (preceptos que regulan la inmatriculación por título público adquisitivo y por certificado administrativo de dominio) no surtirán efectos respecto de tercero hasta transcurridos dos años desde su fecha».

Exclusión de la fe pública registral. En otros casos el legislador no se limita a suspender temporalmente la fe pública registral, sino que la excluye respecto de determinados derechos que prevalecen frente al tercero hipotecario a pesar de no figurar inscritos en el Registro. En unos casos, la razón de esa preferencia es su posibilidad de conocimiento por el tercero, a pesar de que los derechos no figuran en el Registro (servidumbres aparentes, arrendamientos urbanos y rústicos); en otros casos, la razón es el origen legal, y no convencional, de los derechos (servidumbres y retractos legales, limitaciones urbanísticas y agrarias de la propiedad, hipotecas legales y privilegios).

5. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN.

Regulado en el art. 38 de la Ley Hipotecaria, que lo enuncia de la siguiente forma:

“A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos”.

Como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá de fundarse en las causas que taxativamente expresa esta Ley cuando haya de perjudicar a tercero.

En caso de embargo preventivo, juicio ejecutivo o vía de apremio contra bienes inmuebles o derechos reales determinados, se sobreseerá todo procedimiento de apremio respecto de los mismos o de sus frutos, productos o rentas en el instante en que conste en autos, por certificación del Registro de la Propiedad, que dichos bienes o derechos constan inscritos a favor de persona distinta de aquella contra la cual se decretó el embargo o se sigue el procedimiento, a no ser que se hubiere dirigido contra ella la acción en concepto de heredera del que aparece como dueño en el Registro. Al acreedor ejecutante le quedará reservada su acción para perseguir en el mismo juicio ejecutivo otros bienes del deudor y para ventilar en el juicio correspondiente el derecho que creyere asistirle en cuanto a los bienes respecto de los cuales se suspende el procedimiento.

Cuando se persigan bienes hipotecarios que hayan pasado a ser propiedad de un tercer poseedor, se procederá con arreglo a lo dispuesto en los artículos 134 y concordantes de esta Ley.

Las mismas reglas se observarán cuando, después de efectuada en el Registro alguna anotación preventiva de las establecidas en los números 2.º y 3.º del artículo 42, pasasen los bienes anotados a poder de un tercer poseedor.

II.- LOS PROCEDIMIENTOS DE INMATRICULACIÓN.

1. a) Mediante expediente de dominio.

La tramitación del expediente ha de sujetarse a las reglas que dicta el artículo 201 LH.

a’) Competencia: Juez competente para la tramitación del expediente de dominio es únicamente el de primera instancia del partido en que radique la finca o su parte principal.

b’) Iniciación: Se inicia el expediente por un escrito al que deben acompañarse dos certificaciones: una acreditativa del estado actual de la finca en el Catastro y otra acreditativa de la falta de inmatriculación en el Registro. Se acompañarán también los documentos acreditativos del derecho del solicitante.

c’) Traslados, citaciones y publicaciones: El Juzgado da a continuación traslado al Ministerio Fiscal, cita a las personas de quienes procedan los bienes o sus causahabientes, si fueran conocidos, al que tenga catastrada la finca a su favor, a los titulares de los predios colindantes, al poseedor de hecho (si la finca es rústica; si es urbana, al portero o, en su defecto, a uno de los inquilinos) y ordena la publicación de edictos para convocar a las personas ignoradas a quienes pudiera perjudicar la inscripción solicitada.

Los edictos se publican en los tablones del Ayuntamiento y del Juzgado y se publican (si el valor de la finca supera cierto valor) en el Boletín Oficial de la Provincia y en los periódicos de mayor circulación.

Tanto los citados personalmente como los convocados mediante edictos tienen un plazo de diez días para comparecer (el plazo se computa desde la citación o la publicación, según se trate de unos u otros).

d’) Propuesta y práctica de las pruebas: Transcurrido ese plazo, el actor y todos los interesados que hayan comparecido pueden proponer, en un plazo de seis días, las pruebas que estimen pertinentes para justificar sus derechos.

Las pruebas han de practicarse en el plazo de diez días, a contar de la fecha de su admisión. El Juez, en otro plazo igual de diez días, dará audiencia a las alegaciones que, tanto el Ministerio Fiscal como las personas que hayan concurrido al expediente, quieran hacer sobre las reclamaciones y pruebas que se hayan presentado (las alegaciones se harán verbalmente o por escrito, según el valor de la finca).

e’) Terminación mediante auto: A la vista de las alegaciones y las pruebas, el Juez dictará auto, declarando justificados o no los extremos solicitados en el escrito inicial (o más exactamente: declarando estar o no justificado el dominio, como dice el artículo 284 RH).

El auto será apelable en ambos efectos por el Ministerio Fiscal o por cualquiera de los interesados, sustanciándose la apelación por los trámites establecidos en la LEC para los incidentes.

Un testimonio judicial del auto, en el que se inserte éste literalmente y se exprese que sea firme, será el título inscribible (ver artículo 282 RH).

Además, el artículo 199 RH ha consagrado un criterio abierto manifiestamente contrario al restrictivo de la Ley, declarando que también podrán inscribirse sin el requisito de la previa inscripción los títulos, cualquiera que sea su fecha, que fueren inscribibles directamente con arreglo a leyes o disposiciones especiales.

De ahí que, junto a medios específicos de inmatriculación regulados en los respectivos Títulos VI de la Ley y del Reglamento Hipotecario, existan otros documentos con virtualidad inmatriculadora:

1. a) El título de expropiación forzosa (artículo 53 LEF).
2. b) La escritura pública o, cuando no se requiere el otorgamiento de ésta, el título de concesión administrativa (artículo 60 RH).
3. c) El acta de reorganización en la concentración parcelaria (artículo 223 LRYDA).
4. d) La escritura pública o el documento administrativo en la reparcelación urbanística (artículo 113 RGU).
5. e) La certificación expedida por el tesorero de Hacienda en los procedimientos de apremio de carácter fiscal (artículo 26 RH).
6. f) La resolución judicial declarativa de la propiedad de fincas.

1. b) Mediante el título público de su adquisición, complementado por acta de notoriedad cuando no se acredite de modo fehaciente el título adquisitivo del transmitente o enajenante (artículo 205 LH).

El artículo 298 RH establece nuevos medios de inmatriculación, que, aunque se exponen como desarrollo del regulado en la LH, se apartan de él de manera notable. Son también inmatriculables, según ese precepto:

1º Los documentos públicos que sean anteriores en más de un año a la fecha en que se solicite la inscripción, aunque el derecho del transmitente no conste en ningún otro título.

2º Las escrituras públicas de elevación de documentos privados, siempre que éstos tengan fecha fehaciente respecto de terceros, también anterior en más de un año a la fecha en que se solicite la inscripción.

3º Los títulos públicos, siempre que el transmitente acredite la previa adquisición de la finca o derecho que se pretenda inscribir mediante documento de fecha fehaciente anterior en un año, por lo menos, al día en que se practique la inscripción, o mediante justificación de hallarse aquélla catastrada o amillarada a su nombre o, en su defecto, de haberse tomado para ello la nota correspondiente.

4º. Las adquisiciones derivadas de un título universal o singular que no describa o especifique las fincas o derechos adquiridos, cuando se justifique que se hallan comprendidos en la misma transmisión los bienes o derechos que se solicite inscribir por alguno de los medios a que se refieren los apartados anteriores.

5º.El acta de notoriedad a la que se incorpore el documento privado de adquisición.

Tanto en el caso del artículo 205 LH, como en los previstos en el artículo 298 RH, es necesaria la publicación de edictos en el tablón de anuncios del Ayuntamiento donde radique la finca. Los edictos se publicarán durante un mes y este hecho se acreditará por certificación o diligencia extendida por el secretario del mismo Ayuntamiento a continuación del edicto. El cumplimiento de este requisito se hará constar por nota al margen de la inmatriculación.

1. c) Mediante el certificado administrativo a que se refiere el artículo 206, sólo en los casos en que en el mismo se indican.

Dispone ese artículo que «el Estado, la provincia, el municipio y las corporaciones de Derecho público o servicios organizados que forman parte de la estructura política de aquél y las de la Iglesia Católica, cuando carezcan de título escrito de dominio, podrán inscribir los bienes inmuebles que les pertenezcan mediante la oportuna certificación librada por el funcionario a cuyo cargo esté la administración de los mismos, en la que se expresará el título de adquisición o la fecha en que fueron adquiridos».

III.- CLASES DE ASIENTOS REGISTRALES.

A tenor del artículo 41 RH, en los libros de los Registros de la Propiedad se practicarán las siguientes clases de asientos o inscripciones: asientos de presentación; inscripciones propiamente dichas, extensas o concisas; principales y de referencia, anotaciones preventivas, cancelaciones y notas marginales.

1. LA INSCRIPCIÓN.

Propiamente dicha es un asiento de duración indefinida que tiene por finalidad publicar derechos reales inmobiliarios, algunos derechos de dudosa naturaleza civil —como el arrendamiento y la opción— y diversas situaciones jurídicas de incapacidad o capacidad limitada para administrar.

1. A) INSCRIPCIONES DE INMATRICULACIÓN E INSCRIPCIONES POSTERIORES, SEGUNDAS O HIPOTECARIAS.

La inmatriculación es el asiento de inscripción a través del cual se inicia la historia tabular de un inmueble en base a una completa descripción de la misma y una rigurosa constatación de su titularidad dominical.

1º La inmatriculación es un asiento de inscripción. No es un asiento independiente, como lo configuran algunos ordenamientos extranjeros, que establecen su práctica de oficio y en base a datos exclusivamente físicos.

2º A través de la inmatriculación se inicia la historia tabular del inmueble.

El inmueble pasa de la realidad extrarregistral a la publicidad registral y queda con ello sometida, además de a las normas civiles a las que ya lo estaba, a las normas hipotecarias. El Registrador destina a cada inmueble inmatriculado el número de hojas que considere necesarias, poniendo en el encabezamiento de todas, a medida que empieza a llenarlas, el «número de finca».

3º. La inmatriculación se practica en base a una completa descripción del inmueble. Dado que a través de la inmatriculación es la finca misma la que accede a los libros, habrán de consignarse, con toda precisión, los datos físicos que la identifiquen: situación, linderos y cabida.

En la generalidad de los ordenamientos hipotecarios que siguen el sistema de folio real, el Registro obtiene los datos físicos de los inmuebles de un Registro de información administrativa llamado Catastro, manteniendo después con él, en las alteraciones físicas de las fincas, una coordinación permanente.

4º. En la inmatriculación se constata la titularidad dominical del inmueble.

Este último rasgo de la inmatriculación española refleja su carácter mixto, híbrido; además de incorporar un inmueble a los libros y al régimen registral, constata o refleja el dominio de inmatriculante.

1. B) INSCRIPCIONES COMUNES Y ESPECIALES. Inscripciones comunes son las que se rigen por las reglas generales e inscripciones especiales las reguladas por algún precepto específico de la LH o del Reglamento.

1. C) INSCRIPCIONES EXTENSAS Y En virtud del artículo 245 de la Ley, cuando un título comprenda varios inmuebles o derechos reales que radiquen en un mismo término municipal, la primera inscripción que se verifique será extensa y contendrá todas las circunstancias prescritas en el artículo 9; en las otras sólo se describirá la finca, si fuere necesario, o se determinará el derecho real objeto de cada una de ellas y se expresarán la naturaleza del acto o contrato y los nombres del transferente y adquirente, remitiéndose en todo lo demás a aquella inscripción extensa y citándose el libro y folio en que se encuentre. El artículo 381 RH puntualiza que la inscripción extensa se practicará en alguna de las fincas principales o en la de mayor valor.

1. D) INSCRIPCIONES PRINCIPALES Y DE REFERENCIA. Tratándose de concesiones administrativas, se practicará —según el artículo 61 RH— una inscripción principal en el punto de arranque designado por la Administración concedente, en la que se describan detalladamente las condiciones de la concesión y los términos municipales que atraviese, e inscripciones de referencia en los demás Registros, Ayuntamientos o Secciones a que se extienda la concesión, consignando en ella la naturaleza de la concesión y su denominación, la fecha del título con las particularidades de su autorización y el libro, folio, número y Registro en que la inscripción principal se haya practicado.

2. LA ANOTACIÓN PREVENTIVA.

 Es un asiento de duración temporal o transitoria que tiene por finalidad publicar derechos, acciones y situaciones jurídicas provisionales determinados por la Ley. El art. 42 LH las enumera,  aunque no de forma exhaustiva:

“Podrán pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente:

1º El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real.

2º El que obtuviere a su favor mandamiento de embargo que se haya hecho efectivo en bienes inmuebles del deudor.

3º El que en cualquier juicio obtuviese sentencia ejecutoria condenando al demandado, la cual deba llevarse a efecto por los trámites establecidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

4º El que, demandando en juicio ordinario el cumplimiento de cualquiera obligación, obtuviere, con arreglo a las leyes, providencia ordenando el secuestro o prohibiendo la enajenación de bienes inmuebles.

5º El que propusiere demanda con objeto de obtener alguna de las resoluciones judiciales expresadas en el número 4º del artículo 2.º de esta Ley.

6º Los herederos respecto de su derecho hereditario, cuando no se haga especial adjudicación entre ellos de bienes concretos, cuotas o partes indivisas de los mismos.

7º El legatario que no tenga derecho, según las leyes, a promover el juicio de testamentaría.

8º El acreedor refaccionario mientras duren las obras que sean objeto de la refacción.

9º El que presentare en el Registro algún título cuya inscripción no pueda hacerse por algún defecto subsanable, por imposibilidad del Registrador, o cuando este inicie de oficio el procedimiento de rectificación de errores que observe en algún asiento ya practicado en la forma que reglamentariamente se determine”.

CONTENIDO DE LA ANOTACIÓN PREVENTIVA.- El artículo 72 LH afirma que «serán las que se exigen para las inscripciones, pero sólo en cuanto resulten de los títulos o documentos presentados para exigir la anotación».

EFECTOS DE LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS.-El efecto común de todas las anotaciones preventivas es su oponibilidad a terceros. El derecho que figura anotado en el Registro podrá oponerse a todo adquirente de la finca, que no podrá a su vez invocar la adquisición inatacable que le atribuye el artículo 32 LH. La anotación preventiva enerva la fuerza protectora de la fe pública registral.

EXTINCIÓN DE LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS.-Establece el artículo 77 de la Ley Hipotecaria que las anotaciones preventivas se extinguen por cancelación, por caducidad o por su conversión en inscripción.

1. a) La cancelación no es propiamente una causa de extinción de las anotaciones preventivas, sino el reflejo registral de la extinción que se ha producido por caducidad, por conversión, por renuncia, por nulidad, por rectificación de la anotación errónea y por lo que se ha denominado agotamiento de su cometido específico.

1. b) La caducidad deriva del carácter temporal de la anotación preventiva.

Según el artículo 86 LH, las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de su fecha, salvo aquéllas que tengan señalado en la Ley un plazo de caducidad más breve.

1. c) La conversión tiene lugar cuando la persona a cuyo favor se practicó la anotación preventiva adquiere definitivamente el derecho garantizado con la anotación.

3.- LA CANCELACIÓN.

La cancelación es un asiento definitivo que extingue otro asiento anterior relativo a la misma finca.

Los artículos 79 y 80 LH distinguen entre cancelación total o parcial.

 Es total:

1º. Cuando se extinga por completo el inmueble objeto de las mismas.

2º. Cuando se extinga también por completo el derecho inscrito o  anotado.

3º. Cuando se declare la nulidad del título en cuya virtud se hayan hecho.

4º. Cuando se declare su nulidad por falta de alguno de sus requisitos esenciales, conforme a lo dispuesto en la Ley.

Es parcial:

1º. Cuando se reduzca el inmueble objeto de la inscripción o anotación preventiva.

2º. Cuando se reduzca el derecho inscrito o anotado.

QUIÉN PUEDE REALIZAR LA CANCELACIÓN.- A tenor del artículo 82 LH, la cancelación debe realizarse con el consentimiento del titular registral y en virtud de los documentos siguientes:

1. a) Si la inscripción se había practicado mediante escritura pública, se cancelará en virtud de otra escritura o documento auténtico, en el cual preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiera hecho la inscripción o anotación, sus causahabientes o sus representantes legítimos.
2. b) Si la inscripción se había practicado mediante mandamiento judicial, se cancelará en virtud de providencia por el juez o Tribunal competente, a instancia de los interesados.

Pero también puede practicarse la cancelación contra el consentimiento del titular registral; si procede la cancelación de una inscripción y no consiente en ella el titular registral, podrá el interesado exigirla en juicio ordinario y se practicará en virtud de la sentencia firme recaída en el mismo. Y, por último, puede llevarse a cabo la cancelación sin el consentimiento del titular: son los casos en que el derecho inscrito queda extinguido por declaración de la Ley o la extinción resulta del mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción. Esta cancelación sin el consentimiento del titular debe aplicarse restrictivamente, con todo tipo de cautelas, dado el rigor con que se produce.

4. LAS NOTAS MARGINALES.

Las notas marginales son asientos complementarios de los anteriores, que tienen por finalidad publicar un hecho que afecta a un derecho inscrito. En algunos casos pueden tener también una finalidad puramente organizativa interna, y en otro pueden cumplir —por determinación legal— las funciones de una inscripción, una anotación preventiva o una cancelación.

5. LAS MENCIONES.

Se llaman menciones a las simples referencias a un derecho real hechas en un asiento, sin que estas referencias impliquen un arrastre de cargas que figuren inscritas en asientos anteriores, ni se constituya el derecho en ese asiento en el que aparece aludido.

IV.-LA FINCA REGISTRAL: SUS MODIFICACIONES, EXCESO DE CABIDA Y OBRA NUEVA.

• MODIFICACIÓNES FORMALES DE LAS FINCAS REGISTRALES: Agrupación, agregación, división y segregación.

1. a) Agrupación y agregación.- La agrupación es la operación que se practica en el Registro consistente en la unificación de dos o más fincas inscritas para formar una nueva. Se puede producir en el caso de fincas colindantes y de fincas discontinuas.

En el Registro se inscribe como finca nueva la resultante de la agrupación, con número diferente, y haciéndose mención de ellos al margen de cada una de las inscripciones de propiedad de las fincas reunidas (Art. 45, p.1 RH). Los folios referentes a éstas quedan cerrados. No obstante, los titulares de los derechos reales o gravámenes no pueden quedar perjudicados por la agrupación y el cierre del folio; para ellos es como si la finca sobre la que recae sus derechos no se hubiese agrupado.

Figura afín es la agregación, que es la operación de segregar una o más porciones de una finca inscrita para incorporarla o incorporarlas a otra también inscrita, pero sin formar finca nueva. Hay también agregación cuando lo que se une no es una porción de finca, sino otra finca nueva. En todo caso se requiere que la finca absorbente presente en extensión, al menos cinco veces más de lo que se agrega (Art. 48, p.1 RH). La agregación obliga a una nueva descripción registral de la finca y la indicación de la procedencia de la unida con las cargas que la afecten. Se hacen, además, las oportunas notas de referencia en la descripción de las dos fincas (Art. 48, p.2 RH).

El párrafo último del artículo 45 RH permite que la agrupación sea solicitada no sólo por el propietario único de las fincas que se agrupan, o en  su caso los copropietarios, sino por los distintos propietarios de ellas, siempre que se determine, de acuerdo con el título, la participación indivisa que a cada uno de ellos corresponde en la finca resultante. Es el resultado registral de la puesta en común para formar una unidad, y de una transformación de sus derechos.

1. b) Segregación.- Por la segregación se separa una parte de una finca inscrita para construir una nueva. Es una operación registral necesaria cuando se enajena o grava una parte tan sólo de una finca.

La finca nueva originada por la segregación se inscribe bajo número diferente, expresándose esta circunstancia (de la segregación) al margen de la inscripción de propiedad de la finca matriz. En la inscripción de la finca nueva se expresará también la procedencia de ésta y los gravámenes vigentes de la finca matriz, que seguirán afectando a aquélla dado que la segregación no puede perjudicar derechos de terceros (Art. 47, p.1º RH).

La segregación ha sido querida por el dueño de la finca inscrita o por todos los condueños si está en copropiedad. No origina registralmente el cierre de la hoja o folio de la finca segregada.

1. c) División.- Es la operación por la que una finca inscrita se divide en dos o más porciones, formando fincas nuevas.

Ha de ser decidida por el dueño o por todos los condueños en caso de proindivisión, y supone que se abre una hoja o folio nuevo a cada finca resultante de la división, expresándose su procedencia y los gravámenes que tuviere antes la finca que se dividió (Arts. 46 y 47 RH).

La división hace que se cierre el folio u hoja de la finca que se dividió, pero sin afectar a los derechos de terceros sobre ella.

      2) INSCRIPCIÓN DE EXCESOS DE CABIDA.

Tanto el artículo 9 LH como el artículo 51 RH exigen que se exprese en la inscripción la medida superficial de las fincas. Pero esa medida superficial no suelen obtenerla los particulares a través de un preciso cálculo topográfico, sino mediante apreciaciones aproximadas. En algún caso puede existir error de medición y, en otros, declaración de una extensión menor de la real a fin de reducir el impuesto. En todos estos supuestos —indicación aproximada, errónea o voluntariamente divergente— surge una discordancia entre el Registro y la realidad: aquél señala una extensión distinta de la verdaderamente existente.

Cuando la extensión registral es superior a la real, la adecuación del Registro a la realidad no presenta especiales problemas; la legislación hipotecaria no la regula y los autores la consideran como rectificación de error, sujeta a las reglas generales de rectificación del asiento.

Sin embargo, cuando la extensión registral es inferior a la real, la adecuación del Registro a la realidad resulta problemática, porque puede encubrir una inmatriculación o la invasión de una finca vecina. Por ello, la legislación hipotecaria arbitra medios específicos de inscripción de excesos de cabida.

El exceso de cabida puede ser registrado como una mera corrección de la inexactitud registral relativa a la extensión de la finca sin trámites especiales en las fincas de linderos fijos o de tal naturaleza que excluyan la posibilidad de terceros colindantes que pudieran ser perjudicados; los que tengan su base y justificación en datos registrales; y los que no excedan de la quinta parte de la cabida inscrita. Fuera de estos supuestos, habrá que acudir al expediente de dominio y a los procedimientos de inmatriculación.

Para registrar el exceso de cabida es indispensable que no haya duda fundada acerca de la identidad de la finca, ya que de lo contrario, puede ocultar una apropiación de terrenos colindantes.

El art. 53.8 de la Ley 13/1996 no permite la constancia del exceso, cuando haya duda fundada sobre la identidad de la finca. Expresando el art. 298 RH que para la constancia directa del exceso de cabida será en todo caso indispensable “que no tenga el Registrador dudas fundadas sobre la identidad de la finca”. Son reiteradas las Resoluciones de la Dirección General que confirman la decisión del registrador que se niega a hacer constar un exceso de cabida a pesar de haber aportado la correspondiente certificación catastral por presentarle dudas la identidad de la finca.

Cuando no se le plantee al Registrador duda alguna sobre la identidad de la finca, el art. 298 RH permite la constancia directa del exceso de cabida mediante la aportación de certificación catastral gráfica donde se identifique dicho exceso como  parte de la finca. Si el exceso que se pretende hacer constar es inferior al 20% basta la descripción gráfica por técnico competente aunque no haya certificación catastral, y si el exceso es inferior al 5% puede hacerse directamente por el registrador.

En los casos de duda sobre la identidad parece que no se permite la constancia registral directa del exceso de cabida, y debe hacerse constar dicho exceso por los procedimientos inmatriculatorios, excluyendo el procedimiento inmatriculatorio, excluyendo el procedimiento inmatriculatorio del doble título, dado que su constancia sólo es posible por el expediente de dominio.

      3) OBRA NUEVA.

El  Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecara sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, vino a establecer los requisitos y la documentación necesaria para la inscripción de las Escrituras de Obra Nueva y División Horizontal:

“Art. 45. Inscripción de obras nuevas.- Los edificios o mejoras de los mismos que por accesión se incorporan  a la finca, cuando se ejecuten conforme a la legislación urbanística aplicable, serán inscribibles en el Registro de la Propiedad en virtud de los títulos previstos por la legislación hipotecaria. A tal efecto, deberá constar en los mismos, al menos el número de plantas, la superficie de la parcela  ocupada, el total de los metros cuadrados edificados, y, si en el proyecto aprobado se especifica, el número de viviendas, apartamentos, estudios o despachos, oficinas o cualquier otro elemento que sea susceptible de aprovechamiento independiente”.

“Art. 46. Requisitos para la inscripción del título.- Para inscribir los títulos comprendidos en el artículo anterior será necesario el cumplimiento de los siguientes requisitos:

1. Que se acredite la obtención de la licencia que corresponda, salvo que legalmente no fuere exigible.
2. Si el edificio estuviere en construcción, que se acredite por el técnico a que se refiere el artículo 50 que la descripción de la obra nueva, en cuanto a los extremos comprendidos en el artículo anterior, se ajusta al proyecto para el que, en su caso, se obtuvo la licencia.
3. Si el edificio se declarará concluido, el certificado deberá acreditar, además de los previsto en los números anteriores, que la obra ha finalizado y que se ajusta, en cuanto a dichos extremos, al proyecto correspondiente.”

“Art. 47. Título y nota marginal de finalización de la obra declarada en construcción.- Cuando la obra se hubiere declarado e inscrito en construcción, se aplicarán las siguientes reglas:

1. Su finalización deberá hacerse constar por nota al margen de la inscripción. Dicha nota se practicará en virtud de acta notarial en la que cualquiera de los legitimados, conforme a lo dispuesto en este artículo, acrediten dicha finalización mediante incorporación de la certificación referida en el apartado 3 del artículo anterior.
2. Será inscribible el acta a que se refiere el párrafo anterior cuando hubiese sido requerido su otorgamiento por el titular registral o por las siguientes personas:
3. a) Aquella que hubiere declarado la obra nueva en construcción, aun cuando hubiese transmitido el dominio en todo o en parte.
4. b) Si la finca perteneciese a varios titulares en pro indiviso, los que reúnan la mayoría necesaria para realizar actos de administración.
5. c) El presidente de la junta de propietarios, si el edificio se hubiese constituido en régimen de propiedad horizontal.
6. d) Cualquiera de los cónyuges, si el inmueble estuviese atribuido a su sociedad conyugal”.

“Art.48. Incorporación o testimonio notarial de documentos complementarios.- Para la inscripción registral de los títulos por los que se declare la obra nueva, o su terminación, será necesario que la incorporación de documentos complementarios se sujete a las siguientes reglas:

1. En las escrituras de declaración de obra nueva habrá de testimoniarse literalmente la licencia concedida.
2. En caso de que la concesión de la licencia tenga lugar por acto presunto, se incorporarán a la escritura, en original o por testimonio:
3. La certificación administrativa del acto presunto.
4. En caso de que no se hubiere expedido esta última, el escrito de solicitud de la licencia y, en su caso, el de la denuncia de la mora, el escrito de solicitud de la certificación del acto presunto, todos ellos sellados por la Administración actuante, y la manifestación expresa del declarante de que, en los plazos legalmente establecidos para la concesión de la licencia solicitada y para la expedición de la certificación del acto presunto, no se le ha comunicado por la Administración la correspondiente resolución denegatoria de la licencia solicitada ni tampoco se le ha expedido la certificación del acto presunto”.

“Art. 49. Certificado del técnico.- La justificación por técnico competente de los extremos a que se refieren los artículos anteriores podrán hacerse:

1. Por comparecencia del técnico en el mismo acto del otorgamiento de la escritura o autorización del acta que, en cada caso, proceda.
2. Por incorporación a la matriz de la escritura o del acta de previa certificación del técnico, con firma legitimada notarialmente, que contenga la descripción de la obra nueva, coincidente con la del propio título en cuanto a los extremos que deben acreditarse.
3. Por la presentación de la certificación del técnico, con el carácter de documento complementario del título inscribible. En este caso, la firma del certificado debe ser objeto de legitimación notarial, y en su contenido se deberá hacer expresa referencia a la descripción de la obra en construcción o finalizada objeto de la escritura o del acta, así como el nombre del Notario autorizante, fecha del documento y número del protocolo”.

“Art.50. Técnico competente.- A los efectos de lo dispuesto en este capítulo, se tendrá por técnico competente:

1. El que por sí solo o en unión de otros términos hubiere firmado el proyecto para el que se concedió la licencia de edificación.
2. El que por sí solo o en unión de otros tuviere encomendada la dirección de la obra.
3. Cualquier otro técnico, que mediante certificación de su colegio profesional respectivo, acredite que tiene facultades suficientes.
4. El técnico municipal del Ayuntamiento competente que tenga encomendada dicha función”.

“Art. 51. Inscripción de títulos que tengan por objeto la obra declarada en construcción.- Cuando en el asiento no constare la terminación de la obra nueva, los títulos que tengan por objeto el edificio o alguno de sus pisos o locales, se inscribirán con la descripción resultante de aquél, haciendo constar el Registrador en la nota de despacho que la obra está pendiente de que se practique la nota registral de su finalización, único medio de dar publicidad erga omnes del cumplimiento de lo prevenido en la licencia correspondiente”.

“Art. 52.- Reglas aplicables a otras construcciones.- Podrán inscribirse por el Registrador de la Propiedad las declaraciones de obra nueva correspondientes a edificaciones terminadas en las que concurran los siguientes requisitos:

1. a) Que se apruebe por Certificación del Catastro o del Ayuntamiento, por certificación técnica o por acta notarial, la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título.
2. b) Que dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante.
3. c) Que no conste del registro la práctica de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que hay sido objeto de edificación”.

“Art. 53. Requisitos de los títulos de constitución de propiedad horizontal.- Para inscribir los títulos de división horizontal o de modificación del régimen ya inscrito, se aplicarán las siguientes reglas:

1. a) No podrán constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de lo que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite, mediante nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico vigente, que se permite mayor número. No será de aplicación lo dispuesto en este número a las superficies destinadas a locales comerciales o a garajes salvo que del texto de la licencia resulte que el número de locales comerciales o de plazas de garaje constituye condición esencial de su concesión.
2. b) Cuando el objeto de la transmisión sea una participación indivisa de finca destinada a garajes, que suponga el uso y disfrute exclusivo de una zona determinada, deberá incluirse en el título la descripción pormenorizada de la misma, con fijación de su número de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil, así como las descripción correspondiente a los elementos comunes”.

II.- EL ACCESO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD:

• Comunidades de Propietarios sin título constitutivo.

el apartado b) de este artículo 2 LPH viene a reconocer, de acuerdo con la doctrina dominante (asumida por los Tribunales y por la Dirección General de los Registros y del Notariado), que el título constitutivo de la propiedad horizontal no es en verdad constitutivo de la misma, de manera que la comunidad de propiedad horizontal existe desde el momento en que sobre un edificio concurren varios propietarios o locales de aquél respectivamente – esos son los requisitos establecidos en el artículo 396, párrafo 1º “ab initio” CC-, y desde ese momento queda sometida a la Ley, salvo en aquello en lo que sea indispensable para su aplicación el otorgamiento del título constitutivo.

La aplicación a esas comunidades de propietarios por pisos de la Ley tiene carácter imperativo, al igual que en los demás casos (disposición transitoria 1ª de la Ley 49/ 1960 y disposición final única de la Ley 8/1999). El legislador ha querido eliminar toda duda al respecto. De ahí la insistencia en que esas comunidades sin título constitutivo “se regirán, en todo caso, por las disposiciones de la Ley”. No obstante, de acuerdo con el artículo 23.2º LPH los propietarios podrían constituirse (“convertirse” mediante el otorgamiento del título correspondiente) “en propiedad o copropiedad ordinarias”.

Además de esa puntualización sobre el carácter imperativo de la Ley en su aplicación a esas comunidades de hecho (con la excepción señalada del artículo 23.2º LPH), el párrafo 2º del apartado b) especifica que dicha aplicación comprende todas las normas relativas al “régimen jurídico de la propiedad “partes privativas y elementos comunes” y a “los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros”. Ello implica que, en efecto, con las adaptaciones pertinentes, son de aplicación a estas comunidades sin título constitutivo todo el Capítulo II de la LPH (arts. 3 a 23) y el artículo 396 CC (disposición adicional, apartado 1 LPH).

En lo que se refiere al título constitutivo, su otorgamiento puede ser exigido por cualquiera de los propietarios. Hay que tener en cuenta que la primera Junta de propietarios, no habiendo sido nombrado todavía Presidente, puede ser convocada por los promotores de la reunión (art. 16.1 LPH). Hay que tener en cuenta también, a todos los efectos (incluida la necesidad de acordar el otorgamiento del título constitutivo), que, “Cuando la mayoría ( la necesaria en cada caso) no se pudiera lograr por los procedimientos establecidos en los procedimientos anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de los veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de las costas”[1]

La inexistencia de título constitutivo impide el acceso al Registro de la Propiedad (art. 8.4 y 5 LH) del régimen de propiedad horizontal, así como de los pisos o locales sometidos al mismo, con las consiguientes consecuencias negativas al respecto a la transmisión a terceros (arts. 32, 34 y 38 LH) y a la constitución de hipotecas (arts. 107,11 LH y 218 RH).

La mayor dificultad en la aplicación del régimen de la propiedad recogido en la LPH deriva en estos supuestos de la no determinación de las cuotas de participación correspondientes a cada piso o local respectivamente. Semejante carencia puede quedar subsanada por acuerdo unánime de los comuneros (de la Junta). Mientras que tal acuerdo no exista y a falta de pronunciamiento judicial, a instancia de parte, será necesario acudir a la presunción de igualdad de las cuotas prevista en el art. 392, párrafo 2º CC.

• Comunidades de Propietarios con título constitutivo.

El título inscribible del régimen de propiedad horizontal puede considerarse en un doble aspecto: material, como manifestación de voluntad dirigida a provocar el efecto jurídico específico de la Propiedad Horizontal, y al que podemos llamar negocio constitutivo, y formal, como formulación externa de tal manifestación de voluntad, siendo precisamente este último aspecto el título constitutivo de la Propiedad Horizontal o título inscribible.

El negocio constitutivo, cuyo estudio pertenece al ámbito del Derecho Civil, supone un negocio configurativo, puesto que la Propiedad Horizontal se constituye al configurarla así por el dueño o dueños del inmueble, no siendo necesario acompañarse de un negocio traslativo, aunque esto sea lo habitual. Este negocio constitutivo puede ser unilateral o bilateral, como resulta del examen del artículo 8.4º de la Ley Hipotecaria.

Dicho negocio de constitución de la Propiedad Horizontal implica unos elementos personales y reales. En cuanto a los elementos personales, podemos hacer una triple distinción doctrinal según se configure como un acto de riguroso dominio, como un negocio de naturaleza dispositiva o como un acto configurativo o neutro; siendo esta última la opinión dominante para la cual bastaría la capacidad general, sin perjuicio de ciertos requisitos especiales cuando se configure como un negocio complejo, y ésta parece ser la postura recogida por el artículo 94.2.º del Reglamento Hipotecario al declarar inscribible la constitución del régimen de Propiedad Horizontal sobre edificio  presuntamente ganancial, realizada por el titular registral por sí solo.

En cuanto a los elementos reales, éstos son: el edificio —simple, complejo o grupo de edificios—, los pisos o locales con sus anejos y los elementos comunes —sean por naturaleza o por destino.

Por otra parte, el título constitutivo o documento al que se incorporan los supuestos de hecho necesarios para la constitución de régimen de Propiedad Horizontal, es el título inscribible en el Registro de la Propiedad. El otorgamiento de dicho título implica el nacimiento de la Propiedad Horizontal en el derecho. Consecuencia del documento privado y de la especulación se puede producir que no coincidan temporalmente el negocio configurativo, antes visto, y el otorgamiento del título constitutivo de la Propiedad Horizontal, lo que puede provocar una situación «peculiar» a la constitución del régimen de Propiedad Horizontal llamada «prehorizontalidad», que resulta peligrosa para los adquirentes de los pisos y que carece de precisión legal.

Por lo que respecta a la forma del título, la Ley no exige requisitos especiales, por lo que se entiende aplicable el artículo 1278 del Código Civil, si bien, dada la actual importancia de la Propiedad Horizontal y su acceso al Registro, es aconsejable que su forma sea la escritura pública.

En cuanto a su contenido, éste estará formado por las circunstancias que debe contener y que pasamos a examinar.

2.1.-Sus circunstancias.

El título constitutivo de la Propiedad Horizontal debe contener una serie de circunstancias, unas necesariamente y otras potestativamente, que se reflejan en el asiento registral. Así, distinguimos:

1. A) Necesariamente, la escritura pública o título inscribible hará constar la «constitución» del régimen de la Propiedad Horizontal, las circunstancias exigidas en los artículos 9 y 51 de la Ley y Reglamento Hipotecario, respectivamente, y además las establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal de 1960, como son: la descripción del edificio y de los pisos o locales y su valoración.

1º. En cuanto a la descripción, el artículo 5.1º de la Ley de Propiedad Horizontal establece que: «El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos a los que se asignará número correlativo.

La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano».

«… En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.»

2º. En cuanto a la valoración, el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal establece: «A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo». Cuota que sirve para determinar la participación en las cargas y beneficios de la comunidad.

En este mismo sentido, el artículo 5.2º de la Ley de Propiedad Horizontal nos dice: «En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial.

Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes».

1. B) El título podrá contener las reglas que sigan la Propiedad Horizontal o estatutos, como se desprende del párrafo 3º del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, al establecer que:

«El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.»

2.2. Forma de practicar los asientos.

Presentado el título inscribible en el Registro de la Propiedad, por cualquier persona incluida en los artículos 6 de la Ley Hipotecaria y 39 y 40 de su Reglamento, se hará constar registralmente la Propiedad Horizontal, lo que nos conduce al estudio del párrafo 3º del artículo 8 de la Ley Hipotecaria, en sus apartados 4º y 5º, que se refieren a la inscripción del edificio en su conjunto y a la inscripción de los pisos o locales, respectivamente:

1º. Inscripción del edificio en su conjunto.

El artículo 8.3º, apartado 4º, establece: «Se inscribirán como una sola finca bajo un mismo número: los edificios en régimen de propiedad por pisos cuya construcción esté concluida o, por lo menos, comenzada».

En la inscripción se describirán, con las circunstancias prescritas por la Ley, además del inmueble en su conjunto, sus distintos pisos y locales susceptibles de aprovechamiento independiente, asignando a éstos un número correlativo escrito en letra y la cuota de participación que a cada uno corresponde en relación con el inmueble. En la inscripción del solar o del edificio en conjunto se harán constar los pisos meramente proyectados.

“Se incluirán, además, aquellas reglas contenidas en el título y en los Estatutos que configuren el contenido y ejercicio de esta propiedad. La inscripción se practicará a favor del dueño del inmueble constituyente del régimen o de los titulares de todos y cada uno de sus pisos o locales”.

Este apartado suscita los siguientes comentarios:

1. a) Cabe la inscripción de edificios cuya construcción está concluida o «comenzada». Las dudas suscitadas sobre qué momento debe entenderse que la construcción está comenzada pueden resolverse entendiendo que es susceptible de constitución en régimen de propiedad horizontal y su reflejo registral, el edificio que cuente con el proyecto concluido y debidamente aprobado por la autoridad competente.
2. b) Las circunstancias que deben constar en la inscripción del edificio matriz son las que hemos citado como contenido que necesariamente debe incluir el título inscribible, esto es: la constitución de la Propiedad Horizontal y la descripción del inmueble y de los pisos o locales con las circunstancias exigidas en los artículos 9 y 51 de la Ley y Reglamento Hipotecario, respectivamente, y en los artículos 3 y 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, antes expuestos.

Junto a la descripción del inmueble en su conjunto, hay que describir los elementos comunes del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute, si bien la enumeración enunciativa del artículo 396 del Código Civil hace innecesaria su determinación. No obstante, existen algunos elementos comunes que, por implicar instalaciones o servicios, deberán ser descritos con cierta minuciosidad; así también deberán hacerse constar aquellos que, aunque no sean elementos comunes por naturaleza, lo sean por destino, porque el título constitutivo así lo disponga claramente.

1. En la inscripción se incluirán las reglas del título o de los Estatutos que configuran el contenido y ejercicio de esta propiedad.

1. d) La inscripción se practicará de dos formas:

— A favor del dueño constituyente, que, en caso de estar casado, llevará a la aplicación de los artículos 1355 y 1359 del Código Civil, artículo que, con la reforma de 13 de mayo de 1981, hizo desaparecer la accesión invertida del anterior artículo 1404.2.º del Código Civil. También entrará en juego, en su caso, el artículo 94 del Reglamento Hipotecario.

— A favor de los titulares de todos y cada uno de los pisos o locales, supuesto que puede considerarse como de tracto abreviado o comprimido.

2º. Inscripción de los pisos o locales.

El artículo 8.3º, en su apartado 5º, nos dice: «Se inscribirán como una sola finca bajo un solo número: los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal, siempre que conste previamente en la inscripción del inmueble la constitución de dicho régimen».

Estas inscripciones contendrán la oportuna referencia a la inscripción principal o extensa del edificio en su conjunto y, además:

— La descripción del piso o local en la forma antes vista al exponer el artículo 5.1.º de la Ley de Propiedad Horizontal, con las circunstancias generales establecidas en los artículos 9 y 51 de la Ley y Reglamento Hipotecario, respectivamente.

— La cuota de participación.

— El número escrito en letra que correlativamente se le asigne.

Esta forma de inscripción puede realizarse o bien desde el principio, inmediatamente después de inscribir el edificio en su conjunto, constituyéndolo en régimen de Propiedad Horizontal, o bien, posteriormente, a medida que se vayan vendiendo los diferentes pisos o locales, sucesivamente en una operación semejante a la segregación en su forma pero no en sus efectos. En cualquier supuesto hay que precisar dos puntos:

1.- Que la pluralidad de folios es permanente, ya que el folio donde consta inscrito el edificio matriz nunca desaparece, aunque se abran folios independientes para todos los pisos o locales, puesto que en el mismo constarán: el régimen de Propiedad Horizontal, los estatutos y los elementos comunes.

Existiendo siempre una conexión entre la inscripción separada y el asiento principal del edificio a través de la extensión en este último de la correspondiente nota marginal y la referencia al mismo de aquélla.

2. – Que, respecto a las cargas constituidas sobre el edificio en su conjunto, recaerán también sobre los pisos o locales, pudiendo distinguir según se constituyan antes o después de inscribirse los pisos separadamente: si son anteriores, se inscriben en el folio matriz y se arrastran a los pisos o locales a medida que se vayan inscribiendo separadamente; si son posteriores, se practicará una inscripción extensa en el folio del edificio matriz e inscripciones concisas en los folios de cada piso o local.

Del estudio de  los  apartados  4º y 5º, del párrafo 3º, del artículo 8 de la Ley Hipotecaria, podemos concluir que existen tres formas de practicar los asientos de la Propiedad Horizontal, como son:

1ª. La forma prevista en el apartado 4º: Inscripción en un solo folio y bajo un mismo número del edificio en su conjunto y de sus diferentes pisos o locales. Ello provoca la acumulación en el mismo folio del historial de muchas fincas, implicando una importante falta de claridad.

2ª. La forma prevista en el apartado 5º: Inscripción en un folio del edificio en su conjunto y en folios independientes los distintos pisos o locales.

3ª. Una forma intermedia o mixta, en el supuesto en que algunos pisos queden inscritos en el folio matriz y otros se inscriben separadamente en sus propios folios.

No podemos finalizar este epígrafe sin aludir a dos figuras que por su importancia práctica, por su falta de sistematización en la regulación legal y su habitual constancia registral, es necesario abordar, como son: los garajes y las urbanizaciones.

Respecto a los garajes o plazas de aparcamiento, dentro del régimen de Propiedad Horizontal, podemos distinguir cuatro formas de organizarse para su acceso al Registro de la Propiedad:

1. Configurando cada plaza de garaje como un anejo individualizado de cada piso o local, de tal forma que ambas fincas respondan a una única titularidad.

Esta posibilidad no es frecuente en la práctica, solamente en materia de viviendas de protección oficial y recientemente en otros supuestos de protección pública se llega a la configuración imperativa del garaje como vinculado registralmente a la vivienda.

2. Organizando todo el espacio o planta de edificación destinados a plazas de aparcamiento de un edificio como elemento procomunal de la Propiedad Horizontal, en realidad, se configura el espacio de garaje como un elemento común más.

3. Configurando cada plaza de garaje como una finca independiente dentro del régimen de Propiedad Horizontal.

EL art. 53, b) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio establece que:

“ Cuando el objeto de la transmisión sea una participación indivisa de finca destinada a garaje, que suponga el uso y disfrute exclusivo de una zona determinada, deberá incluirse en el título la descripción pormenorizada de la misma, con fijación de su número de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil, así como la descripción correspondiente a los elementos comunes”.

En este caso, cuando las plazas de aparcamiento formen una subcomunidad dentro de la Propiedad Horizontal general del edificio, existen dos modalidades en torno a la calificación de los accesos y pasillos de distribución, como elementos comunes restringidos a las nuevas fincas creadas o como elementos comunes generales del inmueble en su conjunto.

4. Configurar el espacio destinado a aparcamiento como una copropiedad romana, atribuyendo el uso exclusivo de cada plaza de garaje a cada uno de los titulares de cuotas indivisas de dicha copropiedad. Este es el sistema recogido por el actual artículo 68 del Reglamento Hipotecario, a cuyo tenor: «La inscripción de la transmisión de cuota indivisa de finca destinada a garaje o estacionamiento de vehículos, que lleve adscrita el uso de una o más plazas determinadas, podrá practicarse en folio independiente, que se abrirá con el número de la finca matriz y el correlativo de cada cuota.

La apertura de folio se hará constar por nota al margen de la inscripción de la finca matriz.

Para hacer constar la adscripción del uso y disfrute exclusivo de una zona determinada del garaje o estacionamiento, deberá incluirse en el título la descripción pormenorizada de la misma, con fijación de su número de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil, así como la descripción correspondiente a los elementos comunes, la cual deberá hacerse con referencia a un plano, cuya copia testimoniada se archivará en el Registro.

El régimen expuesto en los párrafos anteriores será aplicable con iguales requisitos a la transmisión de cuota indivisa de locales de edificio destinados a trasteros”.

En relación con las urbanizaciones, la Dirección General de los Registros y del Notariado resolvió la forma en que podía reflejarse una urbanización en el Registro; así, la Resolución de 2 de abril de 1980 estableció que, sobre una sola finca y sin necesidad de dividir o segregar terrenos, puede: 1) abrirse un folio general para toda la urbanización. 2) Abrir folios separados para cada bloque o edificio objeto de una división horizontal, relacionándolos con el folio general de la urbanización. 3) Abrir folios separados a los pisos o locales de cada bloque, relacionándolos con el folio de cada bloque.

Añadiendo que nada impide que el folio a que se refiere el punto 1 sea el de un bloque si éste se construyó primero y después se llevaron al Registro los demás.

Por último, debemos hacer una pequeña referencia a la constancia en la inscripción del edificio matriz en el caso de diligenciarse un Libro de Actas de la Junta de Propietarios, cuya competencia la tiene el registrador de la Propiedad en cuyo distrito radique el inmueble sujeto a la Ley de Propiedad Horizontal, que provocará, a tenor del artículo 415.7.º del Reglamento Hipotecario, una nota marginal expresiva del número de orden del libro diligenciado, hojas de que se compone y, en su caso, que se expide en sustitución de uno anterior desaparecido.

2.3. Constatación registral.

2.3.1. Constatación registral de los estatutos.

Los Estatutos contienen una serie de reglas que configuran el contenido y el ejercicio de la Propiedad Horizontal y son un componente facultativo del título constitutivo de la Propiedad Horizontal, como se desprende de los artículos 5.3.º de la Ley de Propiedad Horizontal y 8.3.º, apartado 4.º «in fine» de la Ley Hipotecaria.

Distinguiendo los Estatutos de las simples reglas y ordenanzas, que regulan los detalles de la convivencia y de la adecuada utilización de servicios, previstas en el artículo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal, diremos que éstas no constan en el título constitutivo, deben ajustarse a los propios Estatutos, su modificación sólo exige mayoría y, sobre todo, no son inscribibles, a diferencia de los Estatutos.

La constatación registral de los Estatutos se realiza en la inscripción del edificio en su conjunto, poniendo nota de referencia al margen de la inscripción de cada piso o local cuando se inscriban con posterioridad a la constitución del régimen de Propiedad Horizontal. En cuanto a la forma de hacerlos constar, hay autores que opinan que debe realizarse mediante transcripción literal, en base al artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, mientras que otros entienden que es la toma de razón por extracto de lo oportuno, haciéndose constar sólo las reglas que tengan trascendencia real, las que configuren el contenido y ejercicio de esta propiedad, como resulta del artículo 8.3ª, apartado 4º, de la Ley Hipotecaria.

A pesar de esta última opinión y de los artículos 98 de la Ley Hipotecaria y 9 de su Reglamento, hay que poner de manifiesto que los Estatutos son un medio muy frecuente de acceso al Registro de la Propiedad de pactos puramente obligacionales que, de esta manera, alcanzan trascendencia real.

Por lo que respecta a los efectos de esta constancia registral, se produce  una eficacia real o «erga omnes», pues el artículo 5.3º de la Ley de Propiedad Horizontal «in fine» establece que, si no se inscriben en el Registro de la Propiedad, no perjudicarán a terceros.

2.3.2 Constatación registral de las modificaciones de la propiedad horizontal.

Las modificaciones de la Propiedad Horizontal pueden ser numerosísimas, pero podemos destacar como más interesantes las siguientes:

1. a) Las modificaciones de los Estatutos y del título constitutivo. Exigen dichas modificaciones el acuerdo firme adoptado por unanimidad por la Junta de Propietarios del edificio, según resulta del artículo 14 y 17, nº 6 de la Ley de Propiedad Horizontal[2], y se instrumentará a través de escritura otorgada por el presidente de la comunidad. Se harán constar en el folio del edificio matriz y, en su caso, en los folios de cada piso o local mediante una nota de referencia.

1. b) Las modificaciones de los elementos comunes. Dichas modificaciones deberán adoptarse mediante acuerdo firme, por unanimidad o mayoría, según los casos, instrumentado con escritura otorgada por el presidente de la comunidad.[3]

Se reflejarán en el Registro en el folio del edificio matriz y, en su caso, en el folio de cada piso o local por medio de una nota de referencia.

1. c) Las modificaciones que afectan a los pisos o locales. Implican, además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación de la Junta de Propietarios, como resultaba del hoy derogado artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal, y la escritura otorgada por el presidente de la comunidad y el propietario del piso afectado. Estas modificaciones se harán constar mediante inscripción extensa en el folio del edificio matriz y concisa en el folio del piso afectado.

Actualmente ese art. 8 ha pasado a ser el art. 10, nº 3, letra b) redactado por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas que introduce una especialidad en esta materia:

“Requerirá autorización administrativa en todo caso:

17. b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del Texto refundido de la Ley del suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.

En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de propietarios, de común acuerdo con aquellos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, determinación de la indemnización por daños y perjuicios  que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia de las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley”.

No obstante lo dicho, en este último caso cabe en ocasiones prescindir del acuerdo de la Junta de Propietarios, cuando la modificación a realizar esté permitida en los propios Estatutos; ejemplo claro es la autorización en cláusula estatutaria para dividir, segregar, agrupar…, sin autorización expresa de la comunidad, cláusula considerada inscribible.

En todo caso, para la inscripción de las modificaciones será necesario acreditar documentalmente la adopción del acuerdo de la Comunidad de Propietarios, para lo cual existen, dos posibilidades: 1.º, el testimonio notarial del contenido del Libro de Actas de la Comunidad, o 2.º, la certificación expedida por el órgano de la comunidad al que corresponda dicha facultad, siendo precisa en este caso la aseveración notarial, con referencia al Libro de Actas, de que el autor de la certificación se haya en el ejercicio del cargo alegado.

2.3.3.-Constatación registral de la extinción de la propiedad horizontal

Entre las diferentes causas que producen la extinción de la Propiedad Horizontal podemos citar la confusión de titularidades o reunión en una sola persona, el término o condición resolutorios, la voluntad de las partes, el abandono o la renuncia, la expropiación forzosa… Aunque todas deberían tener acceso al Registro de la Propiedad, nos vamos a ceñir al estudio de las previstas en la Ley de Propiedad Horizontal, y así, el artículo 23 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que la Propiedad Horizontal se extingue por la destrucción del edificio o por la conversión de la Propiedad Horizontal en propiedad copropiedad ordinarias; según una u otra causa producirá situaciones distintas, y así:

1. A) La extinción de la Propiedad Horizontal por conversión producirá:
2. a) La cancelación, en su caso, de cada una de las inscripciones de los pisos o locales independientes.
3. b) La inscripción de la propiedad o copropiedad ordinarias del edificio en el folio matriz a favor del propietario único que quede o de los diversos propietarios, precisando, en este último caso, la porción ideal de cada codueño en la forma prevista en el artículo 54 del Reglamento Hipotecario.

Dicha conversión se practicará en el Registro mediante el documento que acredite que el acuerdo de conversión adoptado por unanimidad es firme y la escritura otorgada por todos los propietarios o copropietarios.

79. B) La extinción de la Propiedad Horizontal por destrucción del edificio dará lugar a, en principio, a la cancelación total de las inscripciones, a tenor del artículo 79.1º de la Ley Hipotecaria, al establecer que: «Puede pedirse y deberá ordenarse, en su caso, la cancelación total de las inscripciones o anotaciones preventivas: 1º Cuando se extinga por completo el inmueble objeto de las mimas». Ello provocaría la cancelación de las inscripciones de los distintos pisos o locales. Si bien, en el folio matriz de la finca aparece inscrito el edificio en su conjunto, con sus elementos comunes, uno de los cuales es el suelo, que no se extingue; sobre dicho suelo los titulares de cada piso o local ostentan una cuota de parte fijada numéricamente, por lo cual, parece procedente inscribir sobre el folio matriz una copropiedad sobre el solar determinada en función de las cuotas de cada titular.

Si el edificio destruido hubiese quedado gravado o si lo estuviese algún piso o local en particular, por ejemplo, por una hipoteca, entrará en juego el artículo 122 de la Ley Hipotecaria, de modo que la hipoteca subsistirá íntegra sobre cualquier parte de los bienes que se conserve, aunque la restante haya desaparecido, por tanto:

1. a) Si estaba hipotecado el edificio en su conjunto, la hipoteca subsistirá sobre todo el solar.
2. b) Si la hipoteca sólo gravaba algún piso o local, subsistirá sobre la cuota del solar correspondiente al piso o local que estaba gravado.

[1]Ver art. 17, nº 7, párr. 2º LPH, conforme a la redacción dad por la Ley 8/ 2013, de 26 de junio.

[2] Ver la nueva redacción del art. 17 de la LPH conforme la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

[3] Ver la nueva redacción del art. 10 de la LPH conforme la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

Les adjunto otros enlaces de nuestro sitio web que pueden ser de vuestro interés:

Apartamentos y viviendas turísticas en Comunidad de Propietarios

Ochenta y seis obligaciones de los vecinos en la Comunidad según la Jurisprudencia