Desafectación de una portería
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DESAFECTACIÓN DE UNA PORTERÍA
Primero los linces y los serenos, después los carteros, quizá algún día los taxistas e irremediablemente los porteros. Gracias a esto, las porterías quedan desocupadas, abandonadas y desatendidas devaluando con su abandono los inmuebles, al igual que los pequeños locales que hasta hace poco regentaba el tendero y que ocupan los bajos de los edificios de viviendas, pero, eso es otra historia… la vida antes de Amazon.
La desafectación de las porterías, resulta una gestión desconocida y complicada ya que, al venderla, se trata de cortar el hilo entre ésta y nuestra vivienda (somos propietarios de un porcentaje pequeñito de la casa del portero). Y eso consta en nuestras escrituras, incluso en nuestra hipoteca. Pero, vamos por partes. Desafectar en el caso de las comunidades de vecinos, significa convertir un elemento común en privativo. A este nuevo elemento se le asigna un coeficiente independiente. Esto conlleva, a que los coeficientes de participación en los que se divide el edificio cambien repercutiendo sobre el resto de propietarios, que verán disminuidos el suyo. La suma al final de todos (incluido el nuevo) será de nuevo de 100%. Para alcanzar un final feliz, el Presidente irá al Notario para hacer escrituras e inscribirlas primero en el catastro y luego en el Registro de la Propiedad. Para ello:
1ª CONVOCATORIA: En primera convocatoria que se efectúe para celebrar la Junta de propietarios en la que se debata y apruebe la desafección de elementos comunes, es muy importante que previamente se detallen todos los pormenores del elemento que se pretende transformar.
2 JUNTA: Durante la junta, se requiere unanimidad de todos los propietarios presentes y ausentes, según el art.17,regla 6ªLPH. (Debemos de diferenciar la desafectación de un elemento común que requiere unanimidad de la totalidad de los propietarios, con la supresión de un servicio de portería que requiere solo las 3/5 partes de la totalidad de los propietarios). • Hay que facultar expresamente al Presidente de la comunidad, para que pueda otorgar la escritura pública necesaria para la inscripción posterior de ese elemento previo común en privativo. Las facultades deberán ser extensas para otorgamiento de escritura y cualquier gestión administrativa necesaria hasta su inscripción registral. • Se debe hacer constar la cuota de participación que el nuevo elemento privativo va a tener, así como la remodelación del resto de cuotas que ese cambio ha producido en los demás elementos privativos. • También se hará constar el acuerdo de la Comunidad para proceder a la venta, indicando todos los datos de la persona compradora, el plazo y el importe de la venta. También se hará constar el destino del dinero obtenido por la venta del antiguo elemento común. En un principio el reparto del dinero percibido debe hacerse en proporción a la cuota de participación que cada uno de los propietarios tenga asignado. Pero también se puede acordar que pase a engrosar el fondo de reserva del edificio para inversión posterior en posibles reformas el propio edificio. También conviene indicar que si hay impagados en el edificio a dichos propietarios se le descontará la deuda que tienen pendiente antes de proceder a la devolución. • Hay que hacer constar los pisos que tengan una carga hipotecaria ya que, en muchos casos, si lo pide el registrador, el acreedor hipotecario debe consentir por escrito la desafectación y venta, pues dichas garantías al desafectar elementos comunes se verán aminoradas al reducirse los elementos comunes. y en caso contrario las hipotecas previas de los pisos y locales acabarían gravando el nuevo elemento resultante de la desafectación por la totalidad de la deuda garantizada.
3 RESOLUCIÓN: Es muy importante que consten personalmente citados para la celebración de la Junta y notificados posteriormente el acuerdo a todos los propietarios (vía notarial o burofax). De ahí, tendrán el plazo de 30 días naturales para oponerse desde que se les notifica fehacientemente y si no responden se entiende que no se oponen y les vincula la decisión del resto. Por este motivo normalmente los acuerdos no se ejecutaran hasta que concluye este plazo.
4 PRECIO: Si bien la desafectación del elemento común necesita la unanimidad, no es así como la aceptación del precio de venta del inmueble. En este caso debe entenderse que una mayoría de los propietarios sería suficiente para aceptar dicho precio de venta.
5 COSTE: Es difícil valorar el coste que va a tener la desafección ya que depende de diferentes factores, como el número de viviendas a las que afecta la desafectación, el coste del Notario y el Registrador de la Propiedad (ya que se necesitan poderes notariales, nueva escritura a presentar al Registro con las nuevas cuotas por propietario del edificio, la inscripción de esto último y valor de la propiedad. Será una labor compleja con un alto coste. Cuando una comunidad desafecta un elemento común es porque tiene la intención, de venderlo para conseguir fondos para la comunidad y poder atacar nuevas obras, o para repartírselo entre sus propietarios en función de su coeficiente. Por eso hay que definir en la negociación quien debe asumir este coste, siendo aconsejable que el comprador o nuevo propietario se ocupe de éste y de todas las gestiones posteriores que se pueden alargar en el tiempo.
6 VENTA: En el caso de acuerdo para la desafectación, el Secretario con el Visto Bueno del Presidente de dicho acuerdo contenido del Libro de Actas, emitirá una certificación para certificar la unanimidad y acreditarlo ante el Notario y el Registrador. El Presidente de la Comunidad, con la certificación del acuerdo, otorgará la escritura de venta.
Mariola Lobato
Tfno: 671227775
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Desafectación de un elemento común en una comunidad de vecinos
¿es posible desafectar un elemento común (vivienda antigua portería), sin asignarla como nuevo elemento privativo, ningúna cuota de participación comunitaria?
Buenos días Miguel.
Si desafectas una portería es porque la quieres convertir en un elemento privativo y la queréis vender. En ese caso pasar a ser un elemento privado y habrá modificaciones de los coeficientes comunitarios, si se va a hacer este cambio se necesitaría la unanimidad, sin embargo, si lo que queréis es mantenerla dentro de los elementos comunes no habría que hacer la desafectación. Por ejemplo, podríais mantener la portería como parte del elemento común y podríais alquilar la portería para sacarla un rendimiento, en este caso se podría consensuar el arrendamiento entre los propietarios con la mayoría de los 3/5 de la totalidad de los propietarios.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Buenos días, en mi comunidad de vecinos se ha decidido la desafectación de la portería y se ha tasado la misma para en una próxima junta dar la oportunidad a los vecinos de realizar una oferta a sobre cerrado.
Podrían explicarme como se realiza dicha subasta? Hay un protocolo en cuanto al orden de las ofertas?
Muchas gracias
Hola Ana.
Siempre recomiendo que estas cuestiones lo dejen en manos de profesionales para que les asesoren adecuadamente. el Administrador de la finca puede realizar esa función, pero hay empresas que pueden colaborar con vds. para que hagan el tema de forma adecuada y después no queden hilos que no se hayan tocado. Estoy seguro que Mariola Lobato de Dinterior con el teléfono 671227775. Les puede ayudar a resolver cualquier duda que tengan en la gestión que están realizando.
No obstante el dar una oferta a sobre cerrado y abrirlos en la junta me parece una opción muy acertada y a la vez transparente.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
http://www.designiointerior.com
Hola. Soy de Valencia y en mi comunidad estamos hablando de segregar la vivienda de portería
Podrías informarme sobre como se calcula el coeficiente de esta vivienda, que nos corresponde entregar de cada propiedad y si en Valencia, son los mismos trámites? Sabes con quién podemos contactar? Gracias
Buenos días Ximo.
La segregación de la vivienda como bien has visto a través del artículo de desafectación de una portería, se debe de realizar con los pasos comentados en el artículo. La empresa para que garantices que se haga de forma legal y os pueda ayudar a realizar la misma es la empresa Designio Interior. Preguntar por Mariola. Tfno 671227775.
Un cordial saludo.
Fdo. Miguel Fernández.
691564359
Buenos días,
Compré hace un año piso de portería que ya estaba segregado con anterioridad y por tanto ya tenía asignado su coeficiente de participación.
Ahora han acordado en junta que el dinero de la venta se reparta entre todos los vecinos, pero excluyendo el de la portería, ya que yo, obviamente no era propietario en el momento de la venta.
En la práctica, como ese dinero ya se ha gastado, lo que han hecho es aprobar una derrama por ese mismo importe, pero ningún vecino tiene que pagarla salvo yo.
¿Podéis indicarme si esto es correcto?
Hola Carlos:
Todo lo que se ha gastado desde el año en que vd. compró la vivienda está claro que debe de repartirse entre todos los propietarios para hacer los pagos de las obras que se han realizado en el portal. El resto de los propietarios lo que han hecho es que el dinero que tendrían que haber recibido por la venta de la portería en vez de que se les retrocediera a cada uno de ellos, lo han reembolsado a la comunidad y pagar las obras pendientes. Está claro que cuando se haya realizado la derrama se justifica que esta derrama está pagada con el importe que no se haya llegado a reembolsar por cada propietario, excepto vd. claro está, que se ha beneficiado de las reparaciones realizadas pero que hasta ahora no ha pagado nada. Ojo, siempre y cuando esas obras o reparaciones sean posteriores a la fecha en que vd. compró la vivienda porque si fueran anteriores a vd. no le correspondería pagar su parte proporcional.
En el caso que se demuestre que el Administrador ha hecho bien sus deberes, a vd. le correspondería pagar la parte proporcional a la derrama, porque vd. es participe de los deberes con la comunidad.
Saludos.
Miguel
691564359