Como llegar a acuerdo para instalación chimenea para uso privativo

P. Buenos días
tenemos un local alquilado, y los vecinos nos denunciaron por ruidos. Se personó el ayuntamiento y les dio la razón.
Nos exigió reducir el ruido e instalar una chimenea para evacuar el vapor de agua de las secadoras que tenemos.
El ruido lo reducimos y estamos dentro del margen exigido. También queremos instalar la chimenea cumpliendo con la normativa del ayuntamiento, para lo cual nos hemos puesto en contacto con la comunidad para solicitar el permiso. Estos llevan mas de una año sin contestarnos, les hemos enviado varios burofax y la administración ha pasado de nosotros, hasta hace pocos días que nos dice que no nos autoriza.
En contacto con la dueña del local, se hizo una reunión y salieron 4 votos en contra (2 de ellos son morosos), 4 a favor y 3 abstenciones. Posteriormente “invitaron” a una de las personas que se abstuvo que votara en contra para romper el empate.
Tenemos varias dudas:
– Por un lado entendemos que los votos de los morosos no deben de contabilizar, ni a favor ni en contra, ¿no?
– A la persona que le “invitaron” a cambiar el voto, se podría invalidar el voto también ¿?
– Según la modificación de la ley, que porcentaje de votos necesitaríamos para poder realizar la obra ¿?

Nosotros tenemos la licencia de la actividad desde hace 5 años, y esta modificación la tenemos que realizar como consecuencia de la denuncia de los vecinos. Nosotros no nos oponemos hacer esta obra, es mas, queremos zanjar este asunto cuanto antes para continuar con nuestro negocio y que no nos sancionen o incluso nos cierren el local.

R. Buenas noches.
Por lo que vd. nos indica existen varias cuestiones que nos preguntan que en base a los datos que nos proporcionan pasamos a contestarle.
Cuando tenemos que contestar a este tipo de preguntas nos gustaría poder leernos la escritura de división horizontal y los posibles estatutos. Las escrituras o estatutos siempre nos puede proporcionar con que condiciones se hicieron los locales y cuales podrían ser sus limitaciones. Es de suponer que el propietario cuando le alquiló el local sabía cual eran las limitaciones y que tipo de negocio se podrían poner en dicho local. Tenga en cuenta que dichas limitaciones podrían suponer un tipo de contrato a un tipo de local que no fuera el que vds. tienen actualmente. Esta irregularidad podría suponer una cancelación de contrato con las indemnizaciones que pudieran corresponder.
Pasamos a las preguntas o dudas que Vd. tiene y que intentaremos resolverlas en base a la información disponible:
– Los votos de morosos nunca se pueden contabilizar y por lo tanto no se deberían contar a efectos de resolver las diferentes mayorías, ahora bien ¿que mayorías son necesarias para dar un servicio como el que vd. pretenden?. Quieren instalar una chimenea que ira desde el local hasta la salida por alguna parte de la comunidad, entendemos que será por la cubierta, osea suponemos que irá por un patio interior y saldrá por lo alto de la cubierta. Por lo que vd. nos dice se ha solicitado información al Ayuntamiento y este le ha dicho que cumple con la normativa necesaria para dar continuidad al negocio. La Comunidad no se lo admite según las mayorías que vd. nos indica. la pregunta es, ¿estas mayorías son las adecuadas para tomar una decisión de este tipo?. Mi criterio es que autorizar y permitir la instalación de una chimenea necesita el acuerdo de las 3/5 partes del total de los propietarios y cuotas, a tenor de lo previsto en el art. 10.3.b) de la Ley de Propiedad Horizontal, así como del permiso administrativo, aunque esto último no sea competencia de la Comunidad de Propietarios.
El art. 10.3 b dice lo siguiente textualmente: “Requerirán autorización administrativa, en todo caso, cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, as su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros mas reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y las modificaciones de la envolvente para mejorar la eficiencia energética….”
Recordar que el acuerdo es sobre el total de los propietarios, descontando los propietarios que tengan deudas pendientes, por lo que habrá que notificar a los ausentes de la Junta como establece el artículo 17.8 de la Ley de Propiedad Horizontal. Este artículo dice textualmente: “Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausente de la junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción”.
Por lo que respecta al tema administrativo, las competencias urbanísticas corresponden al Ayuntamiento por lo que suponemos que tiene la aprobación para realizar esta reuniendo las condiciones municipales, entiendo que ha sido la concejalía de obras quien le habrá dado la conformidad de las condiciones y requisitos necesarios.
– Ninguna persona que se haya abstenido en una votación puede cambiar a futuro su voto. Ni por invitación, ni por recomendación. El que ha votado queda supeditado a lo votado en la Junta General.
– No obstante si no sacara los 3/5 a los que la ley nos exige actualmente y ve que falta un voto o está próximo para obtener los 3/5 y si la actividad es inocua y no va a afectar al normal desarrollo de la Comunidad es posible que el Juez permitiera la puesta en marcha de dicho negocio para no perjudicar una actividad comercial tan necesaria hoy en día en nuestro país.
Un saludo.

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Saludos

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de fincas en Madrid y Guadalajara