Algunas mayorías necesarias según la ley de Propiedad Horizontal y la Jurisprudencia

Algunas mayorías necesarias según la ley de propiedad horizontal y la Jurisprudencia

Mayorías en la LPH -Ley de Propiedad Horizontal- y Jurisprudencia

Algunas mayorías necasarias según la Ley de Propiedad horizontal y la jurisprudencia

Acordar por la Junta de Propietarios que ciertos propietarios no sean nombrados Presidentes o que deban tener unas determinadas condiciones como por ejemplo vivir en la finca, es un acuerdo contrario a las previsiones del mismo art. 13 de la Ley de Propiedad Horizontal y supone una decisión contraria a la Ley, necesitando la unanimidad y el cambio en los propios Estatutos si los  hubiera, pero lo cierto es que solo los ausentes y los que votaran en contra (o salvaran el voto) puede impugnar judicialmente, toda vez que en la LPH hay previsto un sistema de impugnación específico en relación a los acuerdos contrarios a Ley, conforme establece el art. 6.3 del Código Civil-, por lo que no hay nulidad radical.

En consecuencia, mientras no haya resolución judicial en contra el acuerdo se aplicará con todos los efectos.

La impugnación en este caso tiene un plazo de un año conforme el art. 18.3 de la LPH, al ser contrario a la ley.

El uso de un espacio bajo cubierta a las viviendas de la última planta tiene que decidirse en la Junta de Propietarios por mayoría cualificada, es decir, se aplica la de los 3/5 del art. 10.3 de la Ley de Propiedad Horizontal.  Sin embargo, deben saber que nunca serán propietarios de la nueva zona, solamente tendrán derecho de uso.

Además de lo expuesto anteriormente, es necesario el permiso administrativo por parte del Ayuntamiento, como establece el citado art. 10, aunque su solicitud o exigencia no corresponda a la Comunidad de Propietarios. Por lo tanto, los interesados deben consultar con el Ayuntamiento y posteriormente pedir el compromiso de la Comunidad, que debe constar claramente en acta de la Junta, con mayoría cualificada, sin olvidar los requisitos del Registro.

Autorizar y permitir la instalación de una chimenea a favor de un local, donde se encuentra instalado un restaurante, necesita del acuerdo de los 3/5 del total de propietarios y cuotas, a tenor de lo previsto en el art. 10.3 b) de la Ley de Propiedad Horizontal actual, aparte de permiso administrativo por parte del ayuntamiento

La mayoría es sobre el total de los propietarios, así que habrá que notificar a los ausentes de la Junta, según establece el art. 17.8 de la LPH.

Si un propietario realiza una obra que afecta a elementos comunes, la autorización de la Comunidad tiene que ser de los 3/5 del total de propietarios y cuotas, conforme al art. 10.3 b) de la LPH.

Si, en la Junta no se alcanza ese porcentaje del total por falta de asistencia, hay que efectuar las notificaciones del art. 17.8 LPH (que siempre son obligatorias según el art. 19.3 LPH), teniendo en cuenta que los que no contesten negativamente en el plazo de 30 días son votos a favor del acuerdo de la Junta. Y de esta manera se puede contabilizar si hay o no el «quorum» necesario.

La Comunidad tiene que aprobar el cierre de la terraza con los 3/5 del total de propietarios, contando como favorables igualmente a los ausentes que no hayan asistido y que no digan nada en contra en el plazo previsto en el art. 17.8 de la Ley de Propiedad Horizontal. No es de competencia de la Comunidad exigir a los propietarios el permiso administrativo, que igualmente establece el art. 10.3 de dicha normativa.

La comunidad comprobará que el acuerdo se cumple en los términos acordados por la Junta, pero cada propietario es quien tiene que pedir el permiso administrativo y, si no lo hace, correrá con las consecuencias de posibles sanciones del órgano correspondiente (normalmente el Ayuntamiento).

La desafectación de un piso en una comunidad de propietarios, como por ejemplo la desafectación de un piso que antes estaba dedicado a portería, necesitará el cambio de coeficientes de todos y cada uno de los propietarios, que también debe ser acordado en Junta por unanimidad, pues al entrar un nuevo elemento privativo hay que asignarle cuota y rebajar las otras en proporción para que siga existiendo las 100 centésimas que establece el art. 3 LPH. Es un tema que, salvo esa unanimidad y acuerdo especial en Junta, tendrá que llevarse igualmente a los Tribunales.

La segregación jurídica de un piso en dos, para que pueda llevarse a cabo ahora la correspondiente escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad, es necesario el acuerdo en Junta de los 3/5 de propietarios y cuotas, conforme establece el art. 10.3 b) LPH, aparte de la necesidad de contar con permiso administrativo, algo ajeno a la Comunidad, pero que será exigido por el Registro, donde es conveniente consultar previamente todos los pasos, así como con la propia notaría para evitar cualquier problema posterior al permiso de la Junta.

La sustitución y cambio de situación de una caldera de calefacción para el servicio común a todos los efectos y, por lo tanto, aunque ello suponga modificar la estructura, con los 3/5 de propietarios y cuotas es suficiente, conforme al art. 10.3 de la Ley de Propiedad Horizontal actual.

La Comunidad una vez conseguida la mayoría necesaria puede empezar la reforma y si existiera algún disidente debe saber que se le podrá reclamar el pago y que no tendrá defensa, porque su sola opinión no prevalece sobre la del resto, salvo que pudiera demostrar, con claridad y técnicamente, que realmente esta obra y modificación es excesiva para lo que la finca necesita realmente para prestar como debe los servicios comunes, en este caso, la calefacción central. Puede ejercer su derecho mediante la impugnación judicial.

El acuerdo necesario para acceder a los servicios energéticos según se indica en el art. 17.1 de la LPH tiene que ser «por un tercio de los integrantes de la Comunidad, que a su vez representen un tercio de las cuotas de participación». Con esta redacción no es posible admitir que sea solo un tercio de los asistentes a la Junta, sino que cuenta el total de propietarios y cuotas.

La desvinculación de una plaza de garaje o de un trastero que en el título constitutivo están incluidos como anejos a la vivienda supondría que habría que darles un coeficiente independiente, ya que así lo dispone el art. 3 de la Ley de Propiedad Horizontal, lo que supone modificar el resto. En consecuencia, se impone la unanimidad, aplicando el art. 17.6 de la misma LPH.

Como en el fondo se trataría de una «segregación», a tenor del art. 10.3, creemos que el permiso administrativo es necesario, aunque sobre el particular cada ayuntamiento tiene un criterio. Así pues, si se adoptara el acuerdo unánime habría que consultar para obtener el permiso o escrito donde se diga que no es necesario, a los efectos de que puedan registrarse las modificaciones.

Les adjuntamos otros enlaces de nuestro sitio web que pueden ser de vuestro interés:

Mayorías necesarias en Comunidad de Propietarios

https://adminfergal.es/ley-de-propiedad-horizontal-articulo-17/

El juicio de equidad en la ley de propiedad horizontal

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara