Carteles anunciadores del local en comunidad de propietarios
Compartir
Carteles anunciadores del local en comunidad de propietarios
¿Afectan los carteles anunciadores a las limitaciones de los titulares de locales comerciales en realización de obras por modificación de la fachada? ¿Se les puede solicitar un canon? ¿Puede la comunidad impedir que el propietario de un piso instale un letrero para anunciar su actividad profesional?
Si el cartel anunciador reúne las dimensiones normales la Comunidad no puede prohibir al local anunciarse. Así lo indica el Tribunal Supremo, Sala 1ª de lo Civil, Sentencia 6 de abril 2006, recurso 2695/1999, que establece que “mientras el cartel no exceda de los parámetros exteriores del local, ni produzca perjuicio a los demás copropietarios o se altere el aspecto arquitectónico del edificio no se puede prohibir la instalación de anuncios o carteles, ya que es inherente a cualquier actividad negocial”.
La misma sentencia indica que la imposición del pago de un canon por el uso de esta forma de los elementos comunes, supone una limitación injustificada de los derechos del copropietario de locales comerciales adecuados a los usos sociales y del comercio.
La jurisprudencia suele ser permisible con respecto a los carteles anunciadores de locales, así tenemos algunas sentencias que dicen los siguiente:
AP. Alicante el 15–11-2017 «El acuerdo por el que se autoriza la colocación de carteles publicitarios en el muro exterior es válido puesto que aunque no se ajustan del todo a los estatutos, no ha quedado probado el perjuicio estético que se derivaría de su instalación.»
AP. Madrid 04-10-2012 «La instalación del cartel en la fachada no supone un uso ilícito de un elemento común al no afectar a la estética de forma relevante».
AP. A Coruña 26-04-20120 «Aunque para la instalación de un cartel anunciador en elemento común es preceptivo el consentimiento unánime, este se entiende prestado cuando la Comunidad ha dejado transcurrir unos quince años».
No obstante, si el cartel anunciador supera los límites considerados adecuados a los usos sociales y del comercio, la Comunidad está en su derecho de solicitar un canon por ese nuevo servicio. Para poder solicitarlo, deberá someter el asunto en Junta, que tendrá que aprobarse por las 3/5 del total de propietarios y cuotas, aplicando el art. 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal. Si el propietario del local no acepta pagarlo, la Comunidad puede perfectamente prohibir su instalación. Y si el propietario incumple el acuerdo, no cabe otro camino que la acción judicial mediante el proceso ordinario del art. 249.8 LEC que dice textualmente lo siguiente: «8.º Cuando se ejerciten las acciones que otorga a las Juntas de Propietarios y a éstos la Ley de Propiedad Horizontal, siempre que no versen exclusivamente sobre reclamaciones de cantidad, en cuyo caso se tramitarán por el procedimiento que corresponda.» para que, caso de que haya puesto anuncios sin aceptar la propuesta de pago de la Comunidad, sea obligado a retirarlos.
Respeto a la instalación de carteles en un piso por parte de un profesional ( administrador de fincas, abogado, psicólogo, etc), la Comunidad no puede restringir la instalación de los mismos si se adecua a las condiciones de normalidad en sus dimensiones, al igual que cuando se instalan carteles de “Se vende”. No puede la comunidad adoptar una postura igualitaria y prohibirlo en todos los casos.
No obstante, lo correcto sería que el propietario indique al presidente y/o administrador de fincas, el cartel que va a instalar y sus dimensiones proporcionadas.
Existen diferentes situaciones sobre los carteles anunciadores, como por ejemplo, aquellos carteles donde el promotor se ha reservado en el título constitutivo o escritura de división horizontal, el derecho de colocar en la terraza del edificio carteles anunciadores o de publicidad, sin necesidad de permiso de la Junta de Propietarios, lo que de hecho y de derecho supone una servidumbre permanente. Con respecto a este tema Sepín en las consultas realizadas considera que se trata de un «abuso de derecho», que choca con el contenido espíritu y letra de la LPH y también otras normas, como puede ser la Ley de Defensa de los Consumidores. El problema es que para anular estas cláusulas abusivas la Comunidad debe proceder judicialmente contra la promotora/constructora, solicitando la desaparición de la cláusula estatutaria, con rectificación del Título Constitutivo. Es la única manera de conseguirlo.
Les adjunto otros enlaces de nuestro sitio web que pueden ser de vuestro interés:
Reglamento Régimen Interior para una Comunidad de Propietarios
Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara
Sou presidenta de una comunidad de vecinos. Algunos vecinos sueltan a los perros desde su casa para que hagan sus necesidades,dejando las escaleras y el rellano lleno de escrementos y orines.Me dicen que tengo que poner un cartel que diga que los tienen que llevar atados y prohibido hacer sus novedades.Por favor ruego contestar.Muchos gracias.Atentamente Montserrat Moreno
Buenas tardes.
La respuesta que Vd. me solicita es muy amplia y trataré de resumírsela. Esta respuesta se la doy en el ámbito de Madrid, si estuviera en otra Comunidad o bien en otro Ayuntamiento se deberá estar a lo que digan las Ordenanzas de esa zona al respecto.
Con respecto a la Comunidad de Madrid, la ley 4/2016 de 22 de julio, de Protección de los Animales de Compañía de la Comunidad de Madrid, dice en su art. 6 apartado d) que se debe impedir que los animales depositen sus deyecciones en aceras, paseos, jardines y en general en espacios públicos o privados de uso común, procediendo, en todo caso, a su retirada y limpieza inmediata.Dice el art. 27 de la referida ley, que será una infracción leve la no adopción por los propietarios, poseedores o responsables de los animales de compañía, de las medidas oportunas para evitar que el animal ensucie con sus deyecciones los espacios públicos o privados de uso común, o la no recogida inmediata de estas deyecciones. Las infracciones leves en Madrid las lleva directamente el Ayuntamiento de Madrid y la reclamación habría que hacerse a través del Ayuntamiento.
El Ayuntamiento de Madrid tiene su propia ordenanza reguladora de la tenencia y protección de animales que dice lo siguiente sobre este tema:
Art. 10.1 1. En los espacios públicos o en los privados de uso común, los animales de compañía habrán de circular
acompañados y conducidos mediante cadena o cordón resistente que permita su control.
Art. 12.- Deyecciones en espacios públicos y privados de uso común
1. Las personas que conduzcan perros y otros animales deberán impedir que estos depositen sus
deyecciones en las aceras, paseos, jardines y, en general, en cualquier lugar destinado al tránsito de
peatones.
Sobre las infracciones el Ayuntamiento de Madrid dice en el art. 37 de la Ordenanza:
7. Constituye una infracción leve, la no adopción de medidas oportunas para evitar que los animales ensucien con sus deyecciones los
espacios públicos o privados de uso común.
Artículo 38: Sanciones
1. Las sanciones aplicables por infracción de los preceptos contenidos en la presente Ordenanza serán los
siguientes:
a) Las infracciones leves serán sancionadas con multa de 25.000 hasta 50.000 pts. (entre 150 € y 300 €).
Cuando existe una ordenanza no es necesario que ponga vd. un cartel, se supone que hay una norma que se debe cumplir por obligatoriedad. Si a pesar de que están siendo los propietarios avisados del incumplimiento y no rectifican lo que deben de hacer es solicitar apoyo al ayuntamiento a través de su policía municipal para que multen o sancionen a los propietarios que están incumpliendo con sus obligaciones.
Un saludo.
quesiera saber si es posible poner un cartel en la acera anunciando mi local puesto que en frente del mismo tengo un jardin de la comunidad que me quita parte de la visibilidad, y la acera se encuentra a 10 metros.
Buenas tardes Estanislao:
En mi artículo sobre carteles anunciadores del local en la comunidad de propietarios, https://adminfergal.es/carteles-anunciadores-del-local-en-comunidad-de-propietarios/ , comento lo que indica la jurisprudencia con respecto a los carteles anunciadores, se habla básicamente de los usos de los locales y del comercio, limitar la posibilidad de que un local de negocio pueda anunciarse en el portal o que se le cobre un canon, que parece, en principio, una limitación injustificada que se le pone al copropietario del local; pero cada caso y cada actuación publicitaria por parte de un local requiere de un estudio diferente en base a los requerimientos que estén establecidos en la propia comunidad.
Vd. pregunta si es posible poner un cartel anunciando su local que está enfrente de un jardín de la comunidad que le quita visibilidad. Lo primero es saber si cuando vd. adquirió la titularidad o el alquiler del local ya estaba en esta circunstancia o bien el jardín ha ganado en frondosidad y esto le perjudica a su local por la falta de visibilidad de su negocio. Entendemos que no hay nada en la escritura de división horizontal o bien en los estatutos sobre los requerimientos a mantener para los locales. Si esto fuera así y los jardines son de la comunidad, debería hablar con ella para que se poden tanto las plantas como los árboles y le den la visibilidad adecuada. Si los jardines estuvieran bien conservados y no mejorara su visibilidad aunque se podaran, tendrán que buscar otra solución y esto pasará por poner un letrero en algún lugar visible que indique la situación de su local.
Cuando hablamos de acera, podemos hablar que esta pertenece al entorno de la comunidad o que esta acera es de responsabilidad municipal. Si es responsabilidad del Ayuntamiento, en el caso de Madrid, existe una ordenanza que habla sobre los espacios publicitarios, esta ordenanza data del año 2.009 y actualmente está en un proceso de modificación, la Ordenanza municipal se llama Ordenanza Reguladora de Publicidad Exterior, en ella se indica como debe de ser la publicidad, que tipo de instalación se puede poner, que medidas deben de tener, etc. Por supuesto todo lo que coloque en la vía pública por tener un uso público deberá de pagar una tasa, esta quedará definida en base al tipo de publicidad y la zona donde se realice, el tipo de soporte que se utilice, el tipo de luminosidad de la publicidad, el posible impacto medioambiental que pueda producir, etc.. Si la publicidad que vd. requiere se va a hacer en un suelo de titularidad privada, además de contar con la aceptación de la propiedad, en base a la publicidad a realizar se deberá solicitar una licencia urbanística si necesitara de un proyecto o bien una comunicación previa, si no necesitara proyecto ante el Ayuntamiento, esta comunicación previa deberá realizarse con un mes de antelación para que se compruebe la compatibilidad de dichas actuaciones con la protección, el mantenimiento y la mejora de los valores del paisaje urbano y de la imagen de la ciudad de Madrid así como su concurrencia con otras actividades previstas en el emplazamiento.
Como podemos comprobar, la publicidad es una cuestión muy controlada y se debe de hacer caso en primer lugar a la división horizontal o estatutos de la comunidad en referencia a los locales y su emplazamiento, a sus derechos y deberes y a la ordenanza municipal del ayuntamiento en cuestión, sobre la publicidad y su regulación especifica.
Un saludo
Miguel
Buenos días, tengo un despacho en el primer piso de un edificio. He puesto un vinilo en la ventana (por dentro) con el logo y nombre de mi empresa y la comunidad de propietarios me está pidiendo que lo quite. Tienen derecho a hacerlo? Gracias por su respuesta.
Buenos días Beatriz
Colocar un vinilo en la ventana por dentro con el logo y nombre de su empresa puede ser motivo, desde mi punto de vista, de daños estéticos en el edificio y por lo tanto es la Comunidad quien debe de darle permiso para la instalación del mismo. No obstante todo dependerá del tamaño del cartel y la proporcionalidad de este. No podemos dar como bueno un cartel que ocupe toda la ventana a otro cartel que ocupe una parte de la misma para anunciar, por ejemplo, SE VENDE, en este caso expresar que existe un negocio dentro de la vivienda.
La mejor opción es que este tema se hable en una reunión de comunidad y se consiga llegar a un acuerdo. En mi artículo, le hablo de los carteles y sus posibles consecuencias, tengo que remitirme al mismo e indicarle que debemos ser consecuentes con la proporcionalidad de nuestras acciones. No es lo mismo estéticamente un tipo de cartel anunciador que otro. De hecho la jurisprudencia indica que el anuncio publicitario en fachada debe de aprobarse por la unanimidad de los propietarios.
Un saludo.
Miguel
691564359
Buenas tardes , el local de abajo de mi casa ( vivo en un primero) tiene un pequeño rotulo en la parte de mi fachada , justamente debajo de mi ventana . Cuando compré el piso ya estaba , el propietario del local dice q la antigua propietaria del piso le dejó y que la comunidad tmb lo acepto . Si el piso es ahora mío, tengo derecho a decir que lo quite? Realmente está en mi propiedad aunque sea fachada general del bloque ? Muchas gracias !
Hola Maura:
Si el rotulo del local no guarda unas medidas mínimas y está afectando a la fachada de su vivienda parece claro que debería de modificarlo. Cuestión distinta es que vea vd. que realmente pudiera perjudicarle en la estética pero realmente no le perjudica a nivel de iluminación, ni le afecta internamente en su vivienda y considera que una actuación por parte de vd. pudiera perjudicar al negocio. Desde luego está en su derecho de reclamar que le quiten el rótulo si está afectando a su fachada.
Saludos
Miguel
691564359