La convocatoria de la junta de propietarios. Prioridad del presidente y actuación subsidiaria de los comuneros
Compartir
Introducción
La organización y funcionamiento de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal se rige en España por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) (Ley 49/1960, de 21 de julio, EDL 1960/55). Uno de los aspectos esenciales para la vida comunitaria es la convocatoria de la junta de propietarios, órgano soberano de decisión en el que se aprueban los presupuestos, se rinden cuentas, se designan cargos y se adoptan acuerdos de gestión ordinaria y extraordinaria.
La jurisprudencia más reciente del Tribunal Supremo (TS, Sentencia 2-6-2025, EDJ 2025/599061) ha precisado un aspecto clave: la convocatoria de la junta corresponde prioritariamente al presidente, y solo subsidiariamente a los propietarios que representen al menos un 25% de las cuotas, siempre que exista un requerimiento previo al presidente y este no actúe en un plazo razonable. Se trata de una cuestión que no solo tiene relevancia procesal, sino también práctica, pues afecta directamente a la validez de las juntas y acuerdos adoptados.
En este artículo analizaremos, desde un enfoque técnico y jurídico, los fundamentos legales, doctrinales y jurisprudenciales de esta cuestión, aportando un panorama completo de los requisitos y consecuencias de una convocatoria válida.
1. Marco normativo: el artículo 16 LPH
El artículo 16 LPH regula la convocatoria de las juntas ordinarias y extraordinarias.
- La junta ordinaria debe celebrarse al menos una vez al año, para aprobar las cuentas del ejercicio anterior y el presupuesto del siguiente.
- Las juntas extraordinarias pueden celebrarse cuando lo considere necesario el presidente, o bien cuando lo soliciten la cuarta parte de los propietarios o los que representen al menos el 25% de las cuotas.
El texto legal establece que la convocatoria corresponde al presidente, o en su defecto, a los promotores de la reunión, siempre que reúnan la legitimación exigida. Sin embargo, el legislador no detalla si estos comuneros pueden convocar directamente o si deben requerir previamente al presidente. Esta laguna interpretativa ha dado lugar a criterios contradictorios entre distintas Audiencias Provinciales, hasta que el Tribunal Supremo unificó doctrina en 2025.
2. La doctrina del Tribunal Supremo
La Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de junio de 2025 resolvió una controversia en la que varios propietarios, representando más del 25% de las cuotas, convocaron directamente juntas de propietarios sin requerir previamente al presidente.
El Alto Tribunal revocó las resoluciones de instancia y estableció con carácter vinculante que:
- La convocatoria corresponde en primer lugar al presidente.
- Solo en caso de inactividad o negativa injustificada, y previa solicitud formal, los comuneros pueden asumir la iniciativa.
- La legitimación de los comuneros es subsidiaria, nunca directa o paralela a la del presidente.
- La falta de requerimiento previo vicia de nulidad la junta y los acuerdos adoptados.
Este criterio conecta con la lógica del sistema: el presidente es el órgano representativo y ejecutivo de la comunidad, y permitir convocatorias autónomas sin su intervención supondría un riesgo de desorden organizativo y de inseguridad jurídica.
3. Convocatoria de la junta ordinaria
La junta ordinaria presenta especialidades relevantes:
- Obligación de convocatoria: el presidente debe convocarla al menos una vez al año. No se trata de una mera facultad, sino de una obligación legal vinculada al derecho de la comunidad a que se le rindan cuentas y se apruebe el presupuesto.
- Plazo de celebración: aunque la LPH no fija un momento exacto, la doctrina entiende que debe convocarse antes de que expire el mandato anual del presidente.
- Inactividad del presidente: si este incumple, los propietarios legitimados (25% de cuotas o 1/4 de propietarios) pueden suplirlo, pero siempre tras requerir formalmente al presidente y esperar un tiempo prudencial.
- Requerimiento al administrador: en estos casos, los promotores deben solicitar al administrador que prepare las cuentas y presupuesto. Asimismo, deben recabar los domicilios de los comuneros y la lista de morosos, ya que estos, aunque sin derecho de voto, sí cuentan para los cómputos de legitimación.
4. Convocatoria de la junta extraordinaria
En cuanto a las juntas extraordinarias, el esquema es similar:
- Puede convocarlas el presidente por iniciativa propia.
- También los propietarios legitimados (25% de cuotas o 1/4 del total), pero, de nuevo, subsidiariamente y tras requerimiento.
- El requerimiento no exige forma solemne, pudiendo ser incluso verbal, aunque se recomienda la forma escrita para asegurar prueba.
- Si el presidente desatiende el requerimiento, los promotores pueden convocar directamente la junta, garantizando la validez de la misma.
En este contexto, cobra relevancia la jurisprudencia que exige que el orden del día sea claro y preciso, de modo que todos los comuneros conozcan los asuntos a tratar y no se produzcan sorpresas ni decisiones ultra vires.
5. Consecuencias de la falta de requerimiento
La omisión del requerimiento previo tiene efectos trascendentes:
- Nulidad de la convocatoria y de los acuerdos: al tratarse de una infracción de norma imperativa (art. 16 LPH), los acuerdos pueden ser impugnados dentro del plazo de un año (art. 18 LPH).
- Impugnación: la nulidad puede ser invocada por cualquier propietario legitimado, incluyendo la propia comunidad en defensa de sus intereses.
- Seguridad jurídica: esta exigencia evita que grupos de propietarios convoquen reuniones paralelas, generando duplicidad de acuerdos, inseguridad y litigiosidad.
6. La legitimación de la comunidad para impugnar
Otro aspecto relevante aclarado por el Tribunal Supremo es la legitimación de la comunidad de propietarios para impugnar sus propios acuerdos. Aunque pueda parecer paradójico, se reconoce que la comunidad tiene derecho a defender la validez o invalidez de las juntas celebradas, pues ello se enmarca en su derecho a una defensa plena en el proceso.
7. Auxilio judicial
Cuando el presidente se niega a convocar, además del mecanismo subsidiario de los propietarios, la ley permite acudir al auxilio judicial. Este puede solicitarse mediante:
- Acto de conciliación previo (no obligatorio si existen requerimientos).
- Demanda judicial contra el presidente y administrador, reclamando el cumplimiento de su obligación legal de convocar y presentar cuentas.
Se trata de una garantía última para evitar que la comunidad quede paralizada por la pasividad de sus órganos rectores.
8. Derecho comparado: Cataluña
Resulta ilustrativo el contraste con la normativa catalana. La Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código Civil de Cataluña, prevé expresamente que, en caso de inactividad del presidente, el vicepresidente o el secretario puedan suplirlo en la convocatoria. Esta previsión, ausente en la LPH estatal, refuerza la idea de que el legislador estatal optó por un modelo más restrictivo, basado en la prioridad del presidente y la subsidiariedad de los comuneros.
Conclusiones
La convocatoria de la junta de propietarios es un acto esencial para la vida comunitaria, regulado por la LPH con la finalidad de garantizar orden, transparencia y seguridad jurídica.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha consolidado una doctrina clara:
- El presidente es el convocante prioritario de todas las juntas.
- Los comuneros solo pueden asumir esta facultad de manera subsidiaria, tras requerimiento expreso y frente a la inactividad del presidente.
- La falta de requerimiento previo vicia de nulidad la convocatoria y los acuerdos adoptados.
Este criterio protege la coherencia del sistema, refuerza la función representativa del presidente y evita el riesgo de fractura interna por convocatorias paralelas. La práctica aconseja, en todo caso, que los propietarios utilicen mecanismos formales de requerimiento (preferiblemente por escrito), y que, en casos de bloqueo, se recurra al auxilio judicial. En definitiva, la correcta aplicación del artículo 16 LPH, interpretado por el Tribunal Supremo, asegura el equilibrio entre la autoridad del presidente y el derecho de los comuneros a garantizar el funcionamiento regular de la comunidad.
Otros artículos que pueden ser de vuestro interés:
