Vicios ocultos en la compraventa de una vivienda: enfoque técnico, jurídico y jurisprudencial
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Comprar una vivienda (nueva o usada) suele ir acompañado de una expectativa lógica: que el inmueble sea habitable, seguro y apto para el uso ordinario. Sin embargo, con cierta frecuencia aparecen defectos que no se detectaron en la visita o que “salen” semanas o meses después: humedades, filtraciones, problemas graves de instalaciones, aluminosis, daños estructurales, etc. Cuando esos defectos cumplen determinados requisitos, entramos en el régimen del saneamiento por vicios ocultos del Código Civil, con consecuencias muy relevantes… y con un plazo muy corto.
1) Qué se considera “vicio oculto” en una vivienda
El artículo 1484 del Código Civil define la idea base: el vendedor responde de los defectos ocultos si hacen la cosa impropia para su uso o si disminuyen de tal modo ese uso que, de haberlos conocido el comprador, no habría comprado o habría pagado menos precio. También excluye los defectos manifiestos o a la vista y, en ciertos casos, los que un perito debió conocer fácilmente.
En vivienda, esto se traduce en una fórmula práctica: no todo defecto es vicio oculto. Un “desperfecto” estético o una reparación menor no suele alcanzar la gravedad necesaria. En cambio, sí suelen encajar como vicios ocultos, según casos y prueba:
- Humedades y filtraciones (cubiertas, fachadas, sótanos, terrazas, bajantes).
- Defectos en red de saneamiento (arquetas, fugas, malos olores persistentes por deficiente ventilación o ejecución).
- Instalación eléctrica peligrosa o fuera de condiciones mínimas (riesgo real, no solo “vieja”).
- Problemas de cimentación/estructura (fisuras activas, asentamientos, vigas/forjados con patología).
- Defectos graves de aislamiento (condensaciones generalizadas por puentes térmicos/excesiva humedad interior atribuible a defectos constructivos).
- Plagas o xilófagos (termitas, carcoma) si estaban preexistentes y no eran apreciables.
2) Requisitos jurídicos: el “triángulo” del vicio oculto
En la práctica judicial, la reclamación suele pivotar sobre tres requisitos (más un cuarto “procesal”):
- Oculto: no era apreciable con una diligencia normal del comprador en la visita. Ojo: si el defecto era evidente (manchas claras, olor intenso permanente, grietas visibles y activas), el vendedor puede oponerse alegando que era “manifiesto”. El art. 1484 ya marca esa exclusión.
- Preexistente: debe existir antes de la venta (aunque se manifieste después). Aquí la prueba pericial es decisiva: antigüedad de la lesión, trazas de reparaciones anteriores, lectura de humedades, sales, termografías, etc.
- Grave: debe afectar de forma relevante a la habitabilidad/uso, o justificar que el comprador habría renegociado el precio o no comprado.
- Plazo: la acción debe ejercitarse a tiempo (lo vemos enseguida).
3) Acciones disponibles: resolver la compra o rebajar el precio
El artículo 1486 del Código Civil permite al comprador optar entre:
- Desistir (rescisión) del contrato (acción redhibitoria) con devolución de gastos, o
- Rebaja proporcional del precio (acción quanti minoris), “a juicio de peritos”.
Y añade un matiz clave: si el vendedor conocía los vicios y no los manifestó, además de la rescisión, puede haber indemnización de daños y perjuicios.
La mala fe no se presume: hay que acreditarla (por ejemplo, reparaciones cosméticas previas, ocultaciones, informes anteriores, comunicaciones vecinales, etc.). La jurisprudencia ha tratado este plus de responsabilidad ligado a la mala fe del vendedor al no revelar defectos conocidos.
Elección estratégica:
- Si el defecto convierte la vivienda en prácticamente inservible o la reparación es desproporcionada, suele interesar resolución.
- Si la vivienda es utilizable pero requiere obras relevantes, suele interesar rebaja + (en su caso) daños acreditados.
4) El plazo para reclamar por vicios ocultos: doctrina del Tribunal Supremo sobre la caducidad (art. 1490 CC)
Uno de los aspectos más críticos y, a la vez, más desconocidos del régimen de los vicios ocultos en la compraventa de viviendas es el plazo para ejercitar la acción, regulado en el artículo 1490 del Código Civil, que establece que:
“Las acciones que emanan de lo dispuesto en los cinco artículos precedentes se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida.”
La aparente sencillez del precepto ha generado históricamente controversia doctrinal y jurisprudencial, especialmente en torno a una cuestión clave:
¿estamos ante un plazo de prescripción o de caducidad?
4.1. Posición consolidada del Tribunal Supremo: plazo de caducidad
La doctrina del Tribunal Supremo es hoy clara, reiterada y pacífica:
el plazo de seis meses del artículo 1490 del Código Civil es un plazo de caducidad, no de prescripción.
Entre otras muchas, pueden citarse sentencias como la STS de 21 de junio de 2010, la STS de 17 de febrero de 2016 o la STS de 30 de noviembre de 2018, que insisten en esta naturaleza jurídica.
Esta calificación no es una cuestión meramente teórica, sino que tiene consecuencias prácticas decisivas, ya que la caducidad opera de forma mucho más estricta que la prescripción.
4.2. Diferencias prácticas entre prescripción y caducidad
Conviene detenerse brevemente en las diferencias, porque aquí es donde muchos compradores pierden su derecho a reclamar:
a) La caducidad no se interrumpe
A diferencia de la prescripción, el plazo de caducidad:
- No se interrumpe por reclamaciones extrajudiciales.
- No se suspende por negociaciones entre las partes.
- No se reinicia por reconocimiento del vendedor.
Esto significa que ni un burofax, ni un correo electrónico, ni una negociación amistosa paralizan el cómputo del plazo.
Si la demanda judicial no se presenta dentro de los seis meses desde la entrega de la vivienda, la acción se pierde definitivamente.
b) El juez puede apreciarla de oficio
Otra diferencia fundamental es que la caducidad:
- Puede ser apreciada de oficio por el juez, aunque el vendedor no la alegue expresamente.
El Tribunal Supremo ha reiterado que, al tratarse de un plazo de caducidad legal, su apreciación no queda limitada a la iniciativa de la parte demandada, lo que refuerza aún más su carácter riguroso.
c) No depende del conocimiento del vicio
Este punto es especialmente relevante en vivienda:
El plazo no comienza cuando el comprador descubre el vicio, sino desde la entrega de la vivienda, normalmente coincidente con:
- La fecha de otorgamiento de la escritura pública, o
- La puesta en posesión efectiva del inmueble.
La jurisprudencia es tajante:
aunque el defecto se manifieste meses después, el plazo sigue corriendo desde la entrega.
4.3. Consecuencias prácticas para el comprador de una vivienda
La doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo convierte el régimen de los vicios ocultos en un auténtico “procedimiento de urgencia” para el comprador.
En la práctica, esto implica que:
- El comprador dispone de muy poco margen temporal real.
- El tiempo necesario para:
- Detectar el problema
- Encargar informe pericial
- Solicitar presupuestos
- Intentar una solución amistosa
puede consumir una parte sustancial del plazo.
Por ello, el Tribunal Supremo viene señalando que el comprador debe actuar con una diligencia especialmente activa, sin demoras injustificadas.
4.4. Reclamaciones fuera de plazo: inadmisión automática
Cuando se supera el plazo de seis meses, la consecuencia es clara:
- La acción por vicios ocultos queda irremediablemente extinguida.
- El órgano judicial no entra a valorar el fondo del asunto, aunque el vicio sea grave, costoso o probado pericialmente.
Es importante subrayar que:
- La gravedad del defecto no salva el plazo.
- El carácter estructural del daño no altera el régimen del art. 1490 CC.
- La buena fe del comprador no impide la caducidad.
Esto explica por qué muchas demandas técnicamente bien fundamentadas fracasan por una cuestión puramente temporal.
4.5. Relación con otras acciones: límites y alternativas
El Tribunal Supremo también ha advertido que no es posible eludir el plazo de caducidad reconduciendo artificialmente la reclamación hacia:
- Una acción de responsabilidad contractual genérica.
- Una acción de indemnización autónoma.
Si la pretensión real es la derivada de vicios ocultos en la compraventa, debe someterse al régimen específico de los artículos 1484 y siguientes del Código Civil, incluido su plazo de caducidad.
No obstante, la jurisprudencia admite que, en supuestos concretos (por ejemplo, vendedor-promotor o defectos constructivos), puedan coexistir o resultar preferentes otras acciones, como las derivadas de la Ley de Ordenación de la Edificación, con sus propios plazos y requisitos, siempre que el encaje jurídico sea correcto.
4.6. Recomendación práctica esencial
A la vista de la doctrina del Tribunal Supremo, la recomendación es clara:
Ante la mínima sospecha de vicio oculto en una vivienda, el comprador debe actuar de inmediato, sin confiar en negociaciones prolongadas ni soluciones informales.
Desde una perspectiva profesional (administradores de fincas, abogados, técnicos), es esencial:
- Informar claramente al cliente del riesgo de caducidad.
- Coordinar con rapidez la prueba pericial.
- Tomar decisiones estratégicas sin agotar el plazo.
5) Vivienda nueva: ojo con la LOE (y su convivencia con el Código Civil)
Si el origen del problema es constructivo y la vivienda es relativamente reciente, puede entrar en juego la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), que establece responsabilidades por daños materiales con plazos típicos de 1, 3 y 10 años según el tipo de defecto (terminación/acabado; habitabilidad; estructura), contados desde la recepción de la obra, y con un plazo de prescripción de acciones de 2 años desde que se produzcan los daños.
Lo importante es entender que:
- Vicios ocultos (CC 1484 y ss.): se dirige típicamente contra el vendedor y tiene el plazo de 6 meses desde entrega.
- LOE: se dirige contra agentes de la edificación (promotor, constructor, técnicos, etc.) con el sistema de 1/3/10 años + prescripción de 2 años.
En la práctica, muchas demandas combinan o discuten el encaje: si estamos ante un vicio oculto “clásico” de compraventa o ante responsabilidad por defectos constructivos al amparo de LOE (y/o responsabilidad contractual del promotor-vendedor). Elegir bien el camino jurídico puede marcar la viabilidad temporal de la reclamación.
6) Aspectos técnicos: cómo se prueba (de verdad) un vicio oculto
En litigios de vivienda, la prueba reina suele ser el informe pericial (arquitecto/arquitecto técnico/ingeniero según materia). Un buen dictamen no es “una opinión”: debe construir un relato técnico compatible con los requisitos jurídicos:
- Identificación precisa del daño: ubicación, extensión, síntomas, mediciones.
- Causa (patología): origen probable con descarte razonado de alternativas.
- Antigüedad: indicios de preexistencia (carbonatación, oxidación, eflorescencias, degradación progresiva, registros de humedad, etc.).
- Gravedad y funcionalidad: impacto en habitabilidad, salubridad, seguridad y uso normal.
- Valoración económica: presupuesto desglosado y, si procede, pérdida de valor o coste de reparación con mediciones.
Pruebas complementarias útiles:
- Actas o informes de comunidad de propietarios (filtraciones históricas, arreglos previos).
- Facturas/partes de reparación anteriores.
- Comunicaciones (emails/WhatsApp) donde el vendedor reconoce incidencias.
- Certificados de revisiones (instalación eléctrica, gas, ITE/IEE si aplica).
- Fotografías fechadas, vídeos, y testigos (vecinos, técnicos, administrador).
7) Fases recomendables de actuación (checklist práctico)
- Documentar el defecto en cuanto aparezca (fotos, vídeos, mediciones básicas si se dispone).
- No “arreglar sin más” si eso destruye la evidencia. Si hay urgencia, documentar antes y conservar muestras/partes.
- Encargar informe pericial rápido.
- Enviar requerimiento fehaciente al vendedor (burofax o medio equivalente) con: descripción, solicitud de solución, propuesta de visita técnica y reserva de acciones.
- Valorar negociación (acuerdo de reparación, descuento, indemnización).
- Si no hay acuerdo, preparar demanda sin agotar el plazo de 6 meses si vamos por CC.
8) Errores frecuentes que hacen perder el caso
- Dejar pasar el plazo de seis meses pensando que “desde que lo descubro” (el CC habla desde la entrega).
- Confundir vicio oculto con “desgaste” propio de vivienda usada.
- No acreditar preexistencia: el vendedor alegará mal uso o falta de mantenimiento del comprador.
- Demandar sin pericial sólida o con presupuesto inflado/no justificado.
- Pretender “daños morales” sin base o cuantificación; en vivienda, lo determinante suele ser el daño material y su impacto funcional.
Conclusión
Los vicios ocultos en vivienda son un campo donde lo técnico y lo jurídico se entrelazan: no basta con que exista un defecto, hay que demostrar que era oculto, preexistente y grave, y elegir correctamente entre resolución o rebaja del precio, sin perder de vista el plazo de seis meses del art. 1490 CC, normalmente entendido como caducidad por la jurisprudencia del Supremo.
Y si el problema es constructivo en vivienda relativamente nueva, conviene analizar seriamente la vía LOE por su régimen específico de plazos y responsables.
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