¿Tu azotea está vacía? Podría valer miles de euros
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En cientos de edificios por toda España, hay un recurso desaprovechado que podría significar una transformación económica para las comunidades de propietarios: la azotea. Ese espacio al que apenas se accede y que muchos consideran “intocable”, puede convertirse en una fuente de ingresos importante si se gestiona correctamente. Hablamos del derecho de vuelo.
¿Qué es el derecho de vuelo?
Es la posibilidad legal de construir plantas adicionales sobre un edificio ya existente, siempre que exista edificabilidad disponible según la normativa urbanística vigente.
¿Cómo saber si tu edificio tiene edificabilidad remanente?
– Número de plantas actuales vs. máximo permitido por el PGOU (Plan General de Ordenación Urbana)
– Coeficiente de edificabilidad.
– Usos autorizados en la zona.
– Protección urbanística del inmueble.
¿Qué opciones tiene la comunidad?
1. Ejercer el derecho de vuelo directamente: construir nuevas viviendas y vender o alquilar.
2. Vender el derecho a un promotor.
3. Usar el derecho como moneda de intercambio: cederlo a cambio de obras o servicios.
¿Qué necesita la comunidad?
– Acuerdo en junta.
– Modificación de estatutos si es necesario.
– Intervención de profesionales: arquitecto, abogado, notario, registrador.
¿Cuánto puede valer una azotea?
En zonas con alta demanda, una nueva vivienda construida en azotea puede valer entre 100.000 € y 400.000 €. El derecho de vuelo, como tal, puede negociarse en función del potencial de rentabilidad.
¿Y si el edificio está protegido?
Puede ser viable, pero requiere condiciones más exigentes: aprobación municipal, proyecto adaptado, informe de patrimonio.
Beneficios para la comunidad:
– Liquidez sin aumentar cuotas.
– Financiación de obras necesarias.
– Revalorización del edificio.
– Mejora del atractivo del inmueble.
Conclusión
Tu azotea no es solo un tejado. Es una posibilidad de generar riqueza para todos los propietarios. Consulta con un equipo especializado y descubre el potencial oculto de tu edificio.
Para mas información no dude en llamarnos
He comprado un piso , donde en su propaganda decía que teníamos unos 350 metros cuadrados para colocar placas solares en la azotea en zona común. Pero cuál es el caso que la s que me vendieron el piso , se apoderó de toda la azotea , haciendo un apartamento y cogiendo toda la azotea y ahora los demás vecinos no tenemos acceso y tampoco podemos colocar placas solares o fotovoltaicas. Me gustaría que me orientaran donde tengo que ir para denunciar dicha situación .
Buenos días Carmen:
Lo que describes es una situación grave y lamentablemente bastante común en comunidades de vecinos, especialmente cuando hay un uso indebido o apropiación de zonas comunes. Aquí te detallo los pasos y opciones legales que puedes seguir para denunciar y resolver esta situación:
1. Verifica la documentación oficial del edificio
Antes de denunciar, es clave tener claro qué dice la escritura de división horizontal, los estatutos de la comunidad y el registro de la propiedad:
¿La azotea figura como zona común?
Si en la escritura figura como “elemento común”, nadie puede apropiársela sin acuerdo unánime de los propietarios.
¿Existe un acuerdo que ceda el uso exclusivo?
A veces, por acuerdo de la comunidad, se puede ceder el uso exclusivo (no la propiedad) de una parte común, pero debe estar aprobado y reflejado en acta y registrado.
Puedes solicitar una nota simple del inmueble y/o del edificio en el Registro de la Propiedad para ver si esa azotea aparece como elemento común.
2. Reunión y acuerdo en la Comunidad de Propietarios
Solicita al presidente de la comunidad una junta extraordinaria para tratar este asunto.
Puedes hacerlo por escrito, y si tienes el apoyo de al menos el 25% de los propietarios, la junta debe convocarse.
Pide que se incluya en el orden del día la revisión del uso indebido de la azotea y que se exija su restitución como bien común.
3. Demanda judicial (vía civil)
Si la persona que vendió el piso se ha apropiado de un espacio común sin el consentimiento unánime de la comunidad, puedes:
a. Contratar un abogado especializado en propiedad horizontal
Te representará para iniciar una acción de restitución de zonas comunes.
También podrías reclamar daños y perjuicios si ha impedido instalar las placas solares que se te ofrecieron en la venta.
b. Vía judicial contra la constructora o promotora (si aplica)
Si se ofreció falsamente el uso de la azotea como parte de la venta, podrías interponer una denuncia por publicidad engañosa o estafa.
En este caso, ve también a Consumo (OMIC) o incluso presenta una denuncia penal si hubo engaño claro en la venta.
4. Presentar denuncia en organismos públicos
a. Oficina Municipal de Información al Consumidor (OMIC)
Puedes acudir con la publicidad y la escritura de compra. Allí te orientan y ayudan a reclamar formalmente.
b. Colegio de Administradores de Fincas (si hay administrador)
Si el edificio tiene administrador, denúncialo ante el Colegio si no ha actuado correctamente.
c. Ayuntamiento
Si la construcción en la azotea es ilegal o no tiene licencia, puedes denunciarla al departamento de urbanismo del Ayuntamiento.
Pide que inspeccionen y actúen en caso de obra sin licencia o infracción urbanística.
Documentación que deberías reunir:
Escritura de compraventa de tu piso.
Publicidad o folleto donde se mencionen los 350 m² disponibles para placas solares.
Nota simple del registro de la propiedad.
Fotos actuales de la azotea apropiada.
Actas de la comunidad (si las hay).
Copia del catastro (puede ayudar a demostrar uso indebido).
Recibe un cordial saludo.
Miguel
691564359
Hola buenas ,mi consulta es la siguiente
Se va a celebrarr próximamente una reunión e mi comunidad en la misma se hablarq de lo siguiente
Disponemos en la urbanización de terrazas privativas con murette y dentro y justo delante de dichas terrazas privativas existen unas jardineras comunes de la misma extensión que esas privativas ,dichas jardineras son de una profundidad de unos 30 centímetros y llevaban tierra son de la misma extensión que las terrazas privativas ,las hay de 11 metros 13 metros 9 metros y 30 metros son entrar en exactitudes y en la cantidad de estas terresas que hay que son un total de 6
Ha transcendido que no solo pretenden mejorar el suelo o base de dicha jardinera con azulejos porque ha habido filtraciones y obras sino que pretenden elevar el suelo de dichas jardineras cementar enlosar y añadirlos a las terrazas privativas ,prescindiendo de estas jardineras
Mi pregunta es la siguiente para hacer esto que mayoría haría falt?
Sería prácticamente de hacer desaparecer dichas jardineras para aque al propietario le quede diáfana
Un saludo y perdonen las molestias
Buenos días Francisco:
Hola, no molestas en absoluto, y gracias por explicar tan claramente la situación. Vamos a analizar tu consulta paso a paso, desde un punto de vista legal y comunitario (en base a la Ley de Propiedad Horizontal española), para responder a tu duda principal: ¿Qué mayoría se necesita para eliminar unas jardineras comunes y unir ese espacio a terrazas privativas?
RESUMEN DE LO QUE PLANTEAS
Hay jardineras de uso común, situadas delante de terrazas privativas.
Estas jardineras tienen filtraciones, por lo que se propone una obra de mejora o reparación.
Sin embargo, no solo se quiere reparar: se pretende eliminar esas jardineras, enlosar y anexionarlas de hecho a las terrazas privadas.
Esto supone una modificación del elemento común, y su uso exclusivo pasaría al propietario colindante.
¿QUÉ MAYORÍA ES NECESARIA?
No es una obra de simple mantenimiento, sino que implica:
Un cambio en la configuración de los elementos comunes (eliminación de jardineras).
Una alteración del título constitutivo (porque se cambia el uso y superficie útil de propiedades privativas).
Una atribución de uso o aprovechamiento privativo de un elemento común (lo que eran jardineras pasan a uso exclusivo de unos vecinos).
Según el artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal:
“Los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación del título constitutivo o de los estatutos de la comunidad, requerirán el voto unánime del total de los propietarios que representen el 100 % de las cuotas de participación.”
Conclusión: Para llevar a cabo lo que planteas (eliminación de jardineras comunes y cesión de uso o absorción por terrazas privativas) se requiere la unanimidad de todos los propietarios.
MUY IMPORTANTE
Incluso si se argumentara que no se va a cambiar el título, sino solo “embellecer” o “arreglar” el espacio, el hecho de que:
Desaparezca un elemento común,
Se modifique el uso del mismo, y
El resultado beneficie privativamente a unos pocos propietarios,
hace que no baste con una mayoría simple ni cualificada. Debe aprobarse por unanimidad, salvo que un juez diga lo contrario (lo que es improbable en este caso).
Recomendaciones
Solicita que se refleje todo claramente en el orden del día, no solo como “mejoras” sino con detalle: “cesión o unión de jardineras comunes a terrazas privativas”.
Pide asesoramiento legal o la intervención de un administrador de fincas para que quede constancia de los derechos de todos los propietarios.
Si no hay unanimidad y se realiza igualmente, podrías impugnar el acuerdo ante el juzgado (en el plazo de 3 meses desde la reunión, según el art. 18 LPH).
Un cordial saludo.
Miguel
691564359