¿Son legales las juntas de propietarios por videoconferencia? Régimen jurídico, requisitos y riesgos de impugnación en 2026
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La digitalización de la sociedad está transformando también el funcionamiento de las comunidades de propietarios. Cada vez es más habitual que algunos propietarios no puedan asistir físicamente a las juntas por motivos laborales, por residir en otra ciudad o incluso en otro país. Ante esta realidad surge una pregunta cada vez más frecuente entre presidentes, administradores y propietarios:
¿Es legal celebrar una junta de propietarios por videoconferencia?
La cuestión ha adquirido especial relevancia en los últimos años, especialmente a raíz de la pandemia del COVID-19, que obligó a muchas comunidades a replantearse sus sistemas de reunión y toma de decisiones.
Aunque la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) no regula de forma expresa las juntas telemáticas, la interpretación jurídica actual permite afirmar que sí pueden celebrarse reuniones por videoconferencia siempre que se respeten determinadas garantías legales.
En este artículo analizaremos el marco normativo aplicable, las condiciones necesarias para su validez, los riesgos de impugnación y las recomendaciones prácticas para administradores y comunidades.
La junta de propietarios como órgano soberano de la comunidad
La junta de propietarios es el órgano supremo de decisión dentro de una comunidad de propietarios. Así lo establece el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, que atribuye a la junta competencias fundamentales para el funcionamiento del edificio.
Entre sus funciones principales se encuentran:
- Nombrar y remover al presidente y demás cargos de la comunidad.
- Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles.
- Aprobar las cuentas y liquidaciones.
- Adoptar acuerdos relativos a obras, mejoras o reparaciones.
- Decidir sobre cualquier cuestión de interés comunitario.
La junta constituye, por tanto, el espacio donde los propietarios ejercen su derecho a participar en la gestión de los elementos comunes del inmueble.
Tradicionalmente, estas reuniones se han celebrado de forma presencial. Sin embargo, la ley no establece expresamente que deban celebrarse exclusivamente en un lugar físico determinado.
Lo que realmente exige la normativa es que se respeten los derechos básicos de los propietarios, entre los que destacan:
- Derecho de información.
- Derecho de asistencia.
- Derecho de participación.
- Derecho de voto.
Si estos derechos quedan garantizados, el formato de la reunión —presencial o telemático— no debería afectar a la validez de los acuerdos adoptados.
La ausencia de regulación expresa en la Ley de Propiedad Horizontal
Uno de los principales debates jurídicos en torno a las juntas telemáticas se debe a que la Ley de Propiedad Horizontal, aprobada en 1960 y reformada en múltiples ocasiones, no contiene una regulación específica sobre reuniones por videoconferencia.
El artículo 16 LPH, que regula la convocatoria de juntas, establece que en la citación deben indicarse:
- lugar de celebración
- día
- hora
- orden del día
Tradicionalmente se ha interpretado que ese “lugar de celebración” debía ser físico, como por ejemplo el portal del edificio, un local comunitario o la oficina del administrador.
Sin embargo, desde una interpretación jurídica moderna, ese concepto puede adaptarse a un entorno digital. En ese caso, el “lugar” de la reunión sería la plataforma tecnológica utilizada para la videoconferencia.
Por tanto, la convocatoria podría incluir:
- enlace de conexión
- plataforma utilizada (Zoom, Teams, etc.)
- instrucciones técnicas para acceder
El impacto del COVID-19 y el Real Decreto-ley 8/2021
La pandemia supuso un punto de inflexión en el funcionamiento de las comunidades de propietarios.
El Real Decreto-ley 8/2021, de 4 de mayo, estableció medidas extraordinarias aplicables a las comunidades mientras durase la crisis sanitaria. Entre otras disposiciones, esta norma permitió:
- suspender la obligación de celebrar juntas ordinarias
- prorrogar los cargos comunitarios
- aprobar acuerdos sin reunión presencial mediante votación por escrito
Aunque la norma no reguló expresamente las juntas telemáticas, sí abrió la puerta a formas alternativas de adopción de acuerdos, lo que en la práctica impulsó el uso de herramientas digitales.
Durante ese periodo muchas comunidades comenzaron a utilizar plataformas como:
- Zoom
- Microsoft Teams
- Google Meet
para celebrar reuniones comunitarias.
La experiencia demostró que estas reuniones podían funcionar correctamente si se organizaban adecuadamente.
Requisitos jurídicos para celebrar una junta por videoconferencia
Para que una junta telemática sea válida es imprescindible respetar una serie de garantías jurídicas.
Convocatoria correcta
La convocatoria debe cumplir todos los requisitos del artículo 16 LPH, incluyendo:
- fecha y hora de la reunión
- orden del día
- sistema de conexión
Es recomendable incluir también:
- enlace de acceso
- instrucciones técnicas
- teléfono de soporte
Identificación de los asistentes
Uno de los principales desafíos de las juntas telemáticas es garantizar que las personas conectadas son realmente los propietarios o sus representantes.
Para ello se pueden utilizar diferentes sistemas:
- identificación mediante cámara
- control previo de asistentes
- acceso mediante enlace personalizado
- verificación por el administrador
Además, debe elaborarse una lista de asistentes similar a la que se realiza en las juntas presenciales.
Garantía del derecho de participación
Todos los propietarios deben tener la posibilidad real de intervenir en la reunión.
Esto implica que la plataforma utilizada debe permitir:
- escuchar las intervenciones
- solicitar la palabra
- realizar preguntas
- expresar opiniones
Si un propietario queda excluido por motivos técnicos, podría alegar vulneración de su derecho de participación.
Sistema claro de votación
Las votaciones deben realizarse de forma clara y verificable.
Entre los sistemas posibles se encuentran:
- votación verbal registrada en acta
- votación por chat
- sistemas electrónicos de votación
Lo esencial es que quede constancia del sentido del voto de cada propietario.
Jurisprudencia sobre el derecho de participación en las juntas
Aunque el Tribunal Supremo aún no ha desarrollado una doctrina específica sobre juntas telemáticas, sí existe abundante jurisprudencia sobre el derecho de participación de los propietarios.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de mayo de 2013 señala que el objetivo fundamental de la junta es garantizar la participación de los propietarios en la toma de decisiones comunitarias.
Por su parte, la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de diciembre de 2014 recuerda que los acuerdos comunitarios pueden anularse cuando se adopten vulnerando los derechos de participación o información de los propietarios.
Esto significa que el elemento clave no es el formato de la reunión, sino el respeto a los derechos de los comuneros.
Posibles causas de impugnación de una junta telemática
Los acuerdos comunitarios pueden impugnarse conforme al artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Las principales causas de impugnación son:
- acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos
- acuerdos gravemente perjudiciales para la comunidad
- acuerdos que supongan grave perjuicio para un propietario
- acuerdos adoptados con abuso de derecho
En el caso de las juntas telemáticas, podrían surgir problemas si se producen situaciones como:
Problemas de conexión
Si un propietario demuestra que no pudo participar debido a fallos técnicos, podría alegar indefensión.
Falta de identificación de asistentes
La presencia de personas no autorizadas podría cuestionar la validez de la votación.
Deficiencias en el sistema de votación
Si no queda claro el resultado de las votaciones, los acuerdos podrían ser impugnados.
Recomendaciones prácticas para administradores de fincas
Para minimizar los riesgos jurídicos, es aconsejable seguir ciertas buenas prácticas.
Utilizar plataformas fiables
Las plataformas más utilizadas suelen ser:
- Zoom
- Microsoft Teams
- Google Meet
Estas herramientas permiten controlar la participación de los asistentes.
Realizar pruebas técnicas previas
Es recomendable que los propietarios puedan probar la conexión antes de la reunión.
Levantar un acta detallada
El acta debe incluir:
- lista de asistentes
- forma de conexión
- resultado de cada votación
- incidencias técnicas
Grabar la reunión
La grabación puede servir como prueba en caso de impugnación.
No obstante, debe informarse previamente a los participantes conforme a la normativa de protección de datos.
El papel del administrador de fincas en la digitalización de las comunidades
La digitalización de las juntas aumenta la responsabilidad del administrador de fincas, que debe garantizar:
- correcta convocatoria
- funcionamiento técnico de la reunión
- transparencia en las votaciones
- correcta redacción del acta
Por ello resulta especialmente importante contar con profesionales cualificados, como un Administrador de Fincas en Madrid, que pueda asesorar adecuadamente a la comunidad y evitar posibles conflictos legales.
El futuro de las juntas de propietarios: hacia la digitalización de las comunidades
Todo apunta a que las juntas telemáticas o híbridas continuarán creciendo en los próximos años. La digitalización de la sociedad está transformando también la forma en que se organizan las comunidades de propietarios y gestionan sus decisiones colectivas.
Existen varios factores que explican esta tendencia.
En primer lugar, la movilidad geográfica de los propietarios es cada vez mayor. Muchas comunidades están formadas por vecinos que residen habitualmente en otras ciudades o incluso en otros países. Esto ocurre con frecuencia en:
- comunidades con segundas residencias
- urbanizaciones turísticas
- viviendas destinadas al alquiler
En estos casos, la asistencia presencial a las juntas resulta difícil, lo que tradicionalmente ha provocado altos niveles de abstención en las votaciones comunitarias. La participación telemática permite reducir este problema y facilitar que más propietarios intervengan en la toma de decisiones.
En segundo lugar, las nuevas tecnologías han simplificado enormemente la organización de reuniones virtuales. Plataformas de videoconferencia como Zoom, Microsoft Teams o Google Meet permiten realizar reuniones con decenas de participantes con relativa facilidad, incorporando además herramientas de control de acceso, chat, grabación o votación.
Por otra parte, la digitalización de la gestión comunitaria es ya una realidad. Cada vez es más habitual que las comunidades utilicen:
- plataformas de gestión online
- portales del propietario
- notificaciones electrónicas
- firma digital de documentos
En este contexto, la celebración de juntas telemáticas constituye un paso más en la modernización de la administración de fincas.
Sin embargo, el desarrollo de estas herramientas plantea también nuevos retos jurídicos. Uno de los principales debates es si la Ley de Propiedad Horizontal debería reformarse para regular de forma expresa las juntas telemáticas.
Algunos expertos consideran que sería conveniente introducir en la normativa un régimen específico que establezca aspectos como:
- la posibilidad de celebrar juntas exclusivamente telemáticas o híbridas
- los sistemas válidos de identificación de propietarios
- las garantías mínimas de participación
- los requisitos técnicos de las plataformas utilizadas
- el sistema de votación electrónica
Una regulación clara podría aportar mayor seguridad jurídica y reducir el riesgo de impugnación de acuerdos comunitarios.
Otro aspecto relevante es la posible implantación de sistemas de voto electrónico seguro, similares a los que ya se utilizan en determinadas organizaciones profesionales o sociedades mercantiles. Estos sistemas permitirían que los propietarios pudieran votar a distancia con plena garantía jurídica, incluso aunque no pudieran conectarse a la reunión en directo.
Asimismo, la digitalización podría facilitar nuevas formas de participación en la vida comunitaria, como:
- consultas previas a los propietarios antes de la junta
- votaciones electrónicas sobre cuestiones concretas
- acceso online a la documentación comunitaria
- seguimiento de acuerdos y obras aprobadas
Todo ello contribuiría a una gestión más transparente y eficiente de las comunidades de propietarios.
No obstante, también es necesario tener en cuenta que la digitalización no debe generar situaciones de desigualdad entre propietarios. Algunas personas, especialmente de mayor edad, pueden tener dificultades para utilizar herramientas tecnológicas. Por ello, en muchas comunidades seguirá siendo aconsejable mantener modelos híbridos, en los que se combine la asistencia presencial con la participación telemática.
En definitiva, el futuro de las juntas de propietarios probablemente pasará por un modelo flexible que permita aprovechar las ventajas de la tecnología sin renunciar a las garantías jurídicas tradicionales.
Conclusiones
La celebración de juntas de propietarios por videoconferencia es una realidad cada vez más extendida en la práctica comunitaria. Aunque la Ley de Propiedad Horizontal no contiene una regulación específica sobre este tipo de reuniones, la interpretación jurídica actual permite afirmar que no existe ninguna prohibición legal para celebrarlas.
La clave para determinar la validez de estas juntas no reside en el formato presencial o telemático de la reunión, sino en el respeto de los derechos fundamentales de los propietarios reconocidos en la normativa comunitaria.
En particular, es imprescindible garantizar:
- el derecho de información previo a la reunión
- el derecho de asistencia de todos los propietarios
- el derecho de participación en el debate
- el derecho de voto en condiciones de igualdad
Si estas garantías se respetan, los acuerdos adoptados en una junta telemática deberían tener la misma validez jurídica que los adoptados en una junta presencial.
No obstante, las reuniones virtuales también presentan determinados riesgos que deben tenerse en cuenta. Entre ellos destacan los problemas técnicos que puedan impedir la conexión de algún propietario, las dificultades para verificar la identidad de los asistentes o las posibles dudas sobre el sistema de votación utilizado.
Por este motivo, es fundamental que las juntas telemáticas se organicen con rigor y siguiendo criterios de prudencia jurídica. Una convocatoria clara, la identificación adecuada de los participantes, la transparencia en las votaciones y la correcta redacción del acta son elementos esenciales para evitar futuras impugnaciones.
En este contexto, el papel del administrador de fincas resulta especialmente relevante. Este profesional debe garantizar que la reunión se desarrolla correctamente desde el punto de vista jurídico y técnico, asesorando a la comunidad sobre el sistema más adecuado para celebrar la junta y adoptar acuerdos válidos.
Al mismo tiempo, la creciente digitalización de las comunidades de propietarios apunta hacia un futuro en el que las herramientas tecnológicas tendrán cada vez mayor protagonismo en la gestión comunitaria. Es posible que en los próximos años el legislador introduzca reformas en la Ley de Propiedad Horizontal que regulen expresamente la celebración de juntas telemáticas y los sistemas de votación electrónica.
Mientras tanto, las comunidades que deseen utilizar este tipo de reuniones deben hacerlo con cautela y respetando siempre los principios básicos del derecho comunitario.
En definitiva, las juntas por videoconferencia pueden constituir una herramienta útil para facilitar la participación de los propietarios y modernizar la gestión de las comunidades. No obstante, su correcta utilización exige un adecuado asesoramiento jurídico y una organización rigurosa que garantice la seguridad jurídica de los acuerdos adoptados.
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