Responsabilidad del administrador en el acceso y supervisión de obras
Compartir
En el ámbito de la propiedad horizontal, el administrador de fincas desempeña un papel fundamental en la gestión y mantenimiento del edificio. Una de las situaciones más frecuentes a las que se enfrenta es la ejecución de obras en elementos comunes, lo que plantea interrogantes sobre el alcance de sus obligaciones, especialmente en lo que respecta a facilitar el acceso a los operarios y supervisar las actuaciones contratadas. En este contexto, conviene analizar detenidamente las funciones atribuidas al administrador según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y la práctica habitual, para delimitar con claridad los márgenes de su actuación y responsabilidad.
El marco legal: el artículo 20 de la LPH
El artículo 20 de la LPH establece las funciones básicas del administrador. En su apartado d) señala que le corresponde “ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes”. Esta redacción, aunque aparentemente clara, admite una interpretación amplia en lo que respecta al grado de implicación del administrador en el proceso de ejecución de las obras.
La jurisprudencia y la doctrina coinciden en que el listado de funciones del artículo 20 no es cerrado. El apartado e) añade una cláusula residual que permite a la junta de propietarios ampliar las atribuciones del administrador: “todas las demás atribuciones que se confieran por la junta”. Esta apertura implica que el administrador puede asumir funciones adicionales, siempre que cuenten con el respaldo explícito de la comunidad, ya sea a través de acuerdos adoptados en junta o por instrucciones directas del presidente, dentro del ámbito de sus competencias.
¿Debe el administrador facilitar personalmente el acceso a los operarios?
Una cuestión recurrente en la práctica es si el administrador está obligado a personarse en el edificio para permitir el acceso a los operarios que van a ejecutar las obras. En principio, esta tarea no figura de forma expresa entre sus funciones legales, pero puede entenderse incluida en la obligación de “ejecutar los acuerdos en materia de obras” si así lo requiere la naturaleza de la intervención o si se le ha encomendado expresamente por la junta.
En este sentido, conviene recordar que el administrador actúa como un profesional sujeto a responsabilidad civil por su gestión. Por ello, si se le encarga facilitar el acceso, es recomendable que la instrucción se formule por escrito, a fin de delimitar con claridad el alcance de la tarea encomendada y evitar eventuales conflictos. En ausencia de una indicación específica, podría argumentarse que la función de abrir el edificio o gestionar el acceso corresponde al presidente o a un vecino encargado, especialmente si la obra se realiza en horarios en los que el administrador no se encuentra físicamente disponible.
Supervisión de las obras: ¿hasta dónde llega su responsabilidad?
Otro aspecto crítico es el alcance de la supervisión que debe ejercer el administrador durante la ejecución de las obras. ¿Está obligado a verificar que los trabajos se han realizado correctamente? La respuesta, tanto desde el punto de vista jurídico como práctico, es negativa.
La función del administrador se limita, en este sentido, a hacer un seguimiento general del avance de la obra conforme a las instrucciones de la comunidad. Esto implica comprobar que los plazos se cumplen, que los operarios acuden cuando deben y que, en términos generales, los trabajos avanzan según lo previsto. No obstante, no le corresponde verificar la calidad técnica de la ejecución ni dictaminar sobre la corrección de los trabajos realizados, ya que ello exigiría conocimientos específicos que exceden el perfil profesional del administrador.
Así lo ha entendido, por ejemplo, la Audiencia Provincial de Pontevedra en su sentencia de 27 de septiembre de 2023 (EDJ 2023/826985), en la que se señala que el administrador no puede asumir una función de garantía técnica de la obra, pues carece de los conocimientos necesarios para emitir un juicio profesional sobre la ejecución técnica. Para ello, la comunidad debe recurrir, en su caso, a un técnico competente (arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero, etc.) que actúe como director o supervisor de obra.
Buenas prácticas y recomendaciones
Aunque la ley no impone una obligación estricta al administrador de facilitar el acceso ni de supervisar técnicamente la obra, la práctica profesional sí exige una actitud proactiva y colaborativa. Algunas recomendaciones útiles serían:
- Recoger por escrito las instrucciones recibidas por parte del presidente o la junta.
- Establecer protocolos claros de acceso con los operarios o empresas contratadas.
- Informar periódicamente a la comunidad sobre el estado de la obra y las incidencias detectadas.
- Recomendar, cuando proceda, la contratación de técnicos especializados para garantizar la correcta ejecución de los trabajos.
Conclusión
En definitiva, el administrador de fincas tiene la obligación de ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras, lo que puede incluir facilitar el acceso a los operarios si así se le solicita expresamente. Sin embargo, no está obligado ni capacitado para verificar la corrección técnica de los trabajos realizados, tarea que debe encomendarse a profesionales cualificados. Su función se orienta más al seguimiento administrativo y logístico de la obra que a su fiscalización técnica. La clave está en mantener una comunicación fluida con la comunidad y actuar siempre con la diligencia propia del buen profesional.
Otros artículos que pueden ser de vuestro interés:
Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid
