¿Puedo aparcar más de un vehículo en mi plaza de garaje en Madrid? Marco legal, licencias y claves prácticas

Aparcar un coche y una moto –o dos motos– en la misma plaza parece, a priori, sentido común si no se invade al vecino. Sin embargo, la respuesta jurídica no es tan “de pasillo”: depende de qué dicen los Estatutos de tu comunidad, de cómo está licenciado el garaje, y de si cumples las condiciones de seguridad (CTE) y convivencia. En Madrid, además, hay matices sobre licencias de funcionamiento y sobre cómo el Ayuntamiento ha ido interpretando los garajes residenciales. A continuación, ordeno todas las piezas, con referencias normativas y administrativas.

1) El punto de partida: la plaza es privativa, pero con límites

En garajes comunitarios la plaza suele ser un elemento privativo: puedes usarla como mejor te convenga dentro de sus linderos y sin perjudicar a terceros. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) no contiene una prohibición expresa de aparcar más de un vehículo por plaza; de ahí que el primer filtro sea doble: (i) no rebasar las líneas de tu plaza y (ii) no entorpecer maniobras, pasos o salidas de emergencia. Si alguien invade tu plaza o zonas comunes, se aplica el deber general de respetar la propiedad ajena y las zonas comunes recogido en la LPH y en el Código Civil; los conflictos de “invasión de plaza” se han venido resolviendo con ese encaje.

De este marco se desprende una regla práctica: aparcar más de un vehículo (p. ej., coche + moto) es en principio posible si cabe íntegramente dentro de tu plaza sin entorpecer a nadie y si los Estatutos no lo prohíben. Cuando no hay prohibición estatutaria, la doctrina divulgativa y la práctica de la administración de fincas suelen aceptar ese uso combinado, con la cautela de cumplir seguridad y convivencia.

Conclusión operativa: sin invadir linderos, sin obstaculizar y sin prohibición estatutaria, no existe una prohibición legal estatal que impida aparcar más de un vehículo en la misma plaza. Ahora bien, la última palabra la tienen tus Estatutos y las condiciones técnicas del garaje.

2) Estatutos de la Comunidad y acuerdos de Junta

Los Estatutos pueden contener normas más específicas: desde prohibir expresamente “más de un vehículo por plaza” hasta autorizar coche + moto siempre que no sobresalga. Si los Estatutos callan, la Junta puede aprobar Normas de Régimen Interno (por mayoría simple) que ordenen el uso del garaje: señalización, velocidad máxima, ubicación de bicicletas o patinetes, etc. Esas normas no pueden contradecir la LPH ni alterar la propiedad privativa, pero sí disciplinar la convivencia y la seguridad.

Puntos clave al revisar Estatutos/Normas:

• Si prohíben de forma expresa “más de un vehículo por plaza”, su cumplimiento es exigible mientras la comunidad no acuerde modificarlos (por regla general, mayorías reforzadas).
• Si autorizan coche + moto, suele condicionarse a no sobresalir del perímetro y a no obstaculizar pasillos, columnas, hidrantes, cuadros eléctricos o salidas de emergencia.
• Si no dicen nada, el uso combinado es defendible siempre que se respete la seguridad y no haya oposición razonada de la comunidad (por riesgos o por incumplimiento de licencias/condiciones técnicas).

Consejo práctico: solicita al administrador copia vigente de los Estatutos y Normas, y que te confirme si existe algún acuerdo de Junta sobre el uso de las plazas (p. ej., motos, bicicletas, baúles, anclajes).

3) Licencia urbanística, de apertura y de funcionamiento en Madrid: qué aplica hoy

En Madrid, históricamente, los garajes llegaron a precisar “licencia de actividad e instalación y funcionamiento” como actividad separada de la obra. Sin embargo, el criterio municipal cambió a finales de los 90 y se ha ido consolidando: en edificios residenciales, el garaje forma parte de las instalaciones del edificio y, en ese contexto, no precisa licencia de funcionamiento específica aparte de la licencia de obras y el título habilitante del edificio (salvo supuestos especiales o antiguos expedientes). Esto se recoge en consultas urbanísticas del propio Ayuntamiento que han marcado doctrina interna.

Actualmente rige la Ordenanza 6/2022, de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid (OLDRUAM). Esta ordenanza regula cuándo procede licencia, cuándo declaración responsable y los efectos de incumplir las condiciones del título habilitante. En esencia: si una actividad económica se ejerce de forma distinta a la declarada o si se incumplen condiciones, la Administración puede declarar la pérdida de efectos y ordenar el cese. En un garaje residencial no lucrativo, normalmente no hablamos de “actividad económica” abierta al público; aun así, alterar sustancialmente las condiciones (p. ej., cambiar el uso, reconfigurar plazas, montar almacenes) sí puede requerir un nuevo título habilitante o legalización.

Traducción práctica: para el uso ordinario de una plaza en un garaje de vivienda ya legalizado, no necesitas pedir una “licencia de funcionamiento” específica para aparcar coche + moto; sí debes no alterar el uso, la capacidad ni las condiciones técnicas con las que se obtuvo la licencia del edificio o del garaje. Si pretendes reparcelar plazas, colocar cierres/trasteros, o aumentar la dotación de vehículos de modo que afecte a ventilación/evacuación, ahí sí estás en terreno de licencia o declaración responsable.

4) Condiciones técnicas y de seguridad: CTE y diseño del garaje

Independientemente de lo que digan los Estatutos, el garaje debe cumplir el Código Técnico de la Edificación (CTE), muy especialmente el Documento Básico SI (Seguridad en caso de Incendio), que regula sectorización, evacuación, control del incendio, ventilación de humos, señalización, recorridos, etc. Cargar una plaza con más vehículos no puede comprometer:

• Evacuación de personas (anchos y recorridos libres).
• Acceso para bomberos y equipos de intervención.
• Ventilación/Extracción (no bloquear rejillas, bocas, compuertas).
• Protección de elementos sensibles (hidrantes, BIE, cuadros, detectores).

Además de SI, en garajes se tienen en cuenta exigencias de calidad del aire interior y ventilación. La práctica técnica –y guías sectoriales– recuerdan que, a partir de ciertas capacidades o superficies, es obligatoria la ventilación mecánica con detección de CO que gobernará los ventiladores; aumentar el número efectivo de vehículos por encima de lo previsto puede descompensar caudales de diseño. Si bien los detalles concretos se fijan en proyecto y normativa técnica aplicable, el mensaje es claro: no alteres de facto el dimensionamiento original del garaje.

Regla de oro: todo debe caber dentro de la plaza sin invadir pasillos ni tapar equipos de seguridad. Si para lograrlo tienes que “pisar” línea u ocupar huecos de maniobra, no es admisible.

5) ¿“Una plaza = un vehículo”? Mitos, matices y lo que suele pasar

No existe una norma estatal que diga “una plaza = un solo vehículo”. Por eso aterra tanto a titulares de plaza que la comunidad niegue rotundamente el coche+moto “porque siempre ha sido así”. Dónde está el límite:

• Si los Estatutos lo prohíben, ya tienes la respuesta: no. (Siempre cabe promover su modificación en Junta.)
• Si callan, el coche + moto (o dos motos) es defendible si cabe dentro del perímetro, no se obstaculiza y se respeta la seguridad del CTE.
• Si se genera riesgo (p. ej., tapar extintor, invadir recintos, comprometer evacuación) o se desvirtúa el uso (almacenar gasolina, baterías sin control), la comunidad y el Ayuntamiento podrán exigir restituir la legalidad.

La divulgación jurídica y la práctica de administradores de fincas de Madrid apuntan a esta solución “de equilibrio”: admitir coche + moto cuando no hay prohibición estatutaria y se cumplen condiciones, y rechazarlo cuando supone invasión o riesgo o cuando la comunidad lo ha limitado expresamente.

6) Seguros y responsabilidad: qué mirar

Aunque la cuestión aseguradora no está en las licencias, sí afecta a tu riesgo. Algunas pólizas comunitarias delimitan el uso del garaje y excluyen daños derivados de actividades no autorizadas (almacenaje de combustibles, recarga sin instalar, etc.). Tu póliza particular del coche/moto puede cubrir daños propios/RC, pero no confíes en que el seguro comunitario ampare cualquier siniestro si usas la plaza contra Estatutos/Normas o comprometiendo seguridad.

Regla práctica:

• Revisa póliza comunitaria (coberturas, exclusiones).
• Verifica si el administrador o la aseguradora ven objeción a coche + moto dentro de linderos y respetando seguridad.
• Si instalas anclajes para moto o puntos de recarga (EV/moto eléctrica), proyecto e instalación deben ajustarse a normativa (eléctrica, protección contra incendios, compatibilidad con la licencia). (Aquí, si hay obra o modificación sustancial, sí podrías necesitar declaración responsable/licencia en Madrid conforme a OLDRUAM).

7) ¿Y si mi garaje es antiguo o con licencia “de actividad”?

En edificios más antiguos hubo licencias de actividad independientes para garajes. El Ayuntamiento de Madrid ha aclarado en consultas urbanísticas que, desde 1997, las instalaciones generales de edificios residenciales (incluido el garaje) no precisan licencia de funcionamiento independiente. Pero si tu garaje es previo a ese cambio y conserva un expediente antiguo, conviene comprobar qué título tiene y con qué condiciones (capacidad de plazas, ventilación, etc.). Si planeas modificar el uso (p. ej., convertirlo en garaje de rotación o alquiler), ya estarías en un escenario distinto, potencialmente sujeto a licencia o comunicación específica.

8) Checklist rápido para decidir si puedes aparcar más de un vehículo en tu plaza (Madrid)

1. Lee los Estatutos y las Normas internas.
   • ¿Existe prohibición expresa? Si la hay, necesitas modificar Estatutos/Normas en Junta para cambiar el régimen.
2. Comprueba el título del garaje.
   • ¿Es parte de un edificio residencial con licencia de obras/primera ocupación y sin “actividad” independiente? Entonces, en principio, no hay licencia de funcionamiento separada; respeta las condiciones del proyecto original.
3. Valida las condiciones técnicas (CTE).
   • Todo dentro de linderos, sin bloquear evacuación, protecciones ni ventilación/extracción. Si el garaje está “al límite” de ventilación, no añadas vehículos que descompensen su diseño.
4. Habla con el administrador.
   • Pide informe breve sobre si la comunidad tolera coche + moto cuando no sobresale y no hay prohibición. Muchas comunidades lo aceptan con esa condición.
5. Revisa tus seguros (comunitario y particulares).
   • Evita asumir riesgos no cubiertos por incumplir Estatutos/Normas o por alterar el uso.
6. Si vas a instalar anclajes, cerramientos o puntos de recarga, consulta si requiere declaración responsable o licencia (OLDRUAM), y asegúrate de cumplir CTE y normativa eléctrica.

9) Casos habituales y cómo resolverlos

A) Coche + moto dentro de la plaza, sin invadir

• Escenario: Estatutos no dicen nada.
• Solución práctica: Admisible en principio. Comunícalo al administrador para evitar malentendidos y deja constancia de que no sobresale ni obstaculiza. Si algún vecino objeta, solicita que se trate en Junta y ofrece compromisos (p. ej., ubicación fija de la moto dentro del perímetro, señalización).

B) Estatutos prohíben “más de un vehículo”

• Escenario: Prohibición expresa (redactada hace años).
• Solución: Promueve modificación estatutaria o una Norma interpretativa si hay margen. Aporta argumentos de seguridad (no se invade), convivencia y jurisprudencia divulgada que avala el uso razonable de la propiedad privativa. Si no hay mayoría, tendrás que acatar.

C) Vecino invade o te impide maniobrar

• Escenario: Su coche/moto “come” tu línea.
• Solución: Vía amistosa → Presidente/Administrador → Junta → si persiste, acciones legales (LPH/Código Civil). Documenta con fotos.

D) Garaje antiguo con condiciones “cortas” de ventilación

• Escenario: Añadir una moto supone tapar rejillas o comprometer pasillos.
• Solución: Prioriza seguridad del CTE. Reubica o desiste; la comunidad puede exigir restituir la situación.

E) Cierres, cuartos o baúles en la plaza

• Escenario: Quieres “vallar” o meter un armario grande.
• Solución: Suele requerir autorización comunitaria y puede colisionar con evacuación/ventilación. En Madrid, esa alteración puede necesitar título habilitante (declaración responsable/licencia) si afecta a condiciones del garaje. Evítalo sin proyecto.

10) Errores que conviene evitar

• Dar por hecho que “siempre se ha hecho” equivale a que “está permitido”. La costumbre no prevalece frente a Estatutos ni CTE.
• Sobresalir siquiera “unos centímetros” a pasillos de maniobra o a otra plaza: si hay incidente, te lo imputarán (y podrías perder cobertura).
• Almacenar combustible, baterías sin control o transformar la plaza en trastero: además de inseguro, puede ilegalizar el garaje ante el Ayuntamiento.
• Instalar puntos de recarga “caseros” sin proyecto: riesgo eléctrico y de incendios; hazlo conforme a normativa y con conocimiento de la comunidad.

11) Mini-FAQ

¿Puede la comunidad multarme por aparcar coche + moto si no hay prohibición estatutaria?
La comunidad puede advertir o requerir si entiende que invades o generas riesgo; sancionar “per se” exige cobertura en Normas/Estatutos y base legal. Si cumples linderos y seguridad, tu posición es razonable.

¿Necesito “licencia de apertura” para aparcar dos vehículos?
No. En un garaje residencial ya legalizado no hay una “licencia de funcionamiento” separada para ese uso ordinario. Otra cosa es modificar el garaje (cerramientos, redistribución, rotación) o cambiar las condiciones amparadas por el título habilitante, que sí puede requerir trámite (OLDRUAM).

¿Qué pasa si hay un siniestro?
Se aplicarán las coberturas de tus pólizas y la comunitaria, con sus exclusiones. Usar la plaza contra Estatutos/Normas o comprometiendo seguridad puede complicar coberturas. Revisa pólizas y actúa conforme a CTE/Estatutos.

Conclusión

En Madrid, sí puedes aparcar más de un vehículo en tu plaza cuando no existe prohibición estatutaria y respetas estrictamente el perímetro, la seguridad (CTE) y la convivencia. No necesitas una “licencia de funcionamiento” especial por ese mero uso en un garaje residencial legalizado; la clave es no alterar las condiciones del proyecto ni el título habilitante, y no convertir tu plaza en algo que no es (almacén, cuarto cerrado, rotación…). Tu hoja de ruta: Estatutos → Título habilitante → CTE/seguridad → Seguros → Comunicación con la comunidad. Con esos cinco pasos, reduces fricciones y blindas tu posición

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid, Ávila y Guadalajara