Pago de los gastos de comunidad por el usufructuario

Introducción

El usufructo es un derecho real de goce que otorga a su titular la facultad de usar y disfrutar de un bien ajeno sin ser su propietario. En este contexto, surgen cuestiones jurídicas sobre quién debe asumir ciertas cargas económicas, especialmente las relacionadas con los gastos de comunidad en propiedades sometidas al régimen de propiedad horizontal.

En este artículo, analizaremos la obligación de pago de estos gastos cuando la propiedad se encuentra en usufructo, con base en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), el Código Civil y la jurisprudencia aplicable en España.

Naturaleza del usufructo y sus obligaciones

El usufructo, regulado en los artículos 467 y siguientes del Código Civil, confiere al usufructuario el derecho de disfrutar de la cosa usufructuada, pero también le impone ciertas obligaciones. Entre estas obligaciones se encuentran las de conservación del bien y el pago de los gastos ordinarios de mantenimiento (artículos 500 y 501 del Código Civil). Sin embargo, este marco normativo genera dudas cuando se trata de las cuotas de comunidad.

¿Quién debe pagar los gastos de comunidad?

La cuestión central es si el usufructuario puede ser considerado responsable del pago de los gastos comunes de la comunidad de propietarios, especialmente cuando obtiene beneficios económicos mediante el arrendamiento del inmueble.

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece en su artículo 9.1.b que es obligación de los propietarios contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades. La normativa no menciona expresamente a los usufructuarios, lo que lleva a la conclusión de que la responsabilidad directa recae en el propietario, es decir, el nudo propietario en el caso de bienes en usufructo.

Jurisprudencia aplicable

Diferentes resoluciones judiciales han reafirmado que la obligación del pago de los gastos comunes recae en el propietario y no en el usufructuario. Algunas sentencias clave incluyen:

• Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 27 de abril de 2006: establece que la titularidad de la cuota de participación corresponde exclusivamente al propietario y, por lo tanto, es él quien debe responder ante la comunidad.
• Sentencia de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife de 17 de marzo de 2010: ratifica que el usufructuario tiene derecho a disfrutar de los frutos y rentas del bien, pero sin que ello altere la obligación del propietario de asumir los gastos comunes.
• Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares de 13 de enero de 2009: confirma que, frente a la comunidad de propietarios, el obligado es el propietario, aunque haya cedido el uso del inmueble mediante usufructo o arrendamiento.

Excepciones y acuerdos entre propietario y usufructuario

A pesar de la claridad normativa sobre la obligación del propietario, en la práctica pueden existir acuerdos privados entre el nudo propietario y el usufructuario en los que se establezca que este último asuma los gastos de comunidad. En estos casos:

1. El acuerdo no afecta a la comunidad de propietarios: Dado que la obligación del pago recae sobre el propietario, cualquier incumplimiento del usufructuario en el pago de los gastos comunitarios no exonera al propietario de su responsabilidad ante la comunidad.
2. El propietario puede ejercer un derecho de repetición: En caso de que el usufructuario no pague los gastos acordados, el nudo propietario podrá reclamar judicialmente dichas cantidades en virtud de su acuerdo interno.
3. Usufructo con fines lucrativos: Si el usufructuario explota económicamente el inmueble (por ejemplo, mediante alquiler vacacional), podría argumentarse que debe asumir estos gastos en virtud de su derecho a los frutos y rentas, pero la comunidad de propietarios no podría reclamarle directamente el pago.

Consecuencias del impago de las cuotas comunitarias

Cuando el propietario (sea el nudo propietario o un titular pleno) incumple con el pago de las cuotas de comunidad, la comunidad de propietarios puede iniciar una reclamación judicial contra él. Dicho procedimiento puede derivar en un procedimiento monitorio, tal como establece el artículo 21 de la LPH, pudiendo incluso llegarse al embargo del inmueble si persiste el impago.

En caso de usufructo, la comunidad de propietarios no puede demandar directamente al usufructuario, pero sí puede emprender acciones contra el nudo propietario. Esto puede generar conflictos internos si existía un acuerdo previo entre el propietario y el usufructuario sobre el pago de los gastos.

Recomendaciones y posibles soluciones

Dado el panorama expuesto, se recomienda:

1. Establecer acuerdos claros por escrito entre el nudo propietario y el usufructuario, especificando las responsabilidades económicas.
2. Incluir en el contrato de usufructo cláusulas específicas que determinen si el usufructuario debe asumir los gastos de comunidad y en qué condiciones.
3. Para comunidades de propietarios, se recomienda verificar la titularidad registral del inmueble antes de iniciar acciones legales y dirigir las reclamaciones contra el propietario real.
4. Si el usufructuario explota el inmueble con fines comerciales, es conveniente que el propietario le exija el pago de los gastos como parte de los acuerdos internos, minimizando el riesgo de impagos.

Conclusión

El usufructuario, a pesar de su derecho de disfrute sobre el inmueble, no es responsable del pago de los gastos de comunidad frente a la comunidad de propietarios, ya que la obligación recae directamente sobre el propietario. No obstante, existen situaciones en las que, mediante acuerdos privados, el usufructuario puede asumir dicha carga, aunque ello no exime al propietario de su responsabilidad frente a terceros. Es fundamental que tanto propietarios como usufructuarios regulen claramente sus relaciones económicas para evitar conflictos y garantizar el correcto sostenimiento del inmueble dentro del régimen de propiedad horizontal.

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid, Ávila y Guadalajara