Pago cuota más alta de la que figura en escritura y devolución del exceso de cuota por pago indebido
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En este caso daremos nuestra opinión sobre el exceso en el reparto de gastos y las actuaciones a realizar. Pregunta que nos hace un propietario de la Comunidad de Madrid:
P. Estimado Miguel, en mi comunidad se me ha estado cobrando una cuota que tiene un 5% más del que debería de tener según coeficiente. Mi coeficiente de participación es de un 7,75% del total del inmueble y sin embargo se me ha estado cobrando un 12,75%, en el reparto de gastos así ha quedado reflejado. En el próximo mes vamos a aprobar el presupuesto para el próximo año y quisiera que quedara modificado este cambio al que creo que tengo derecho.
Llevo varios años pagando de mas y me gustaría saber si tengo derecho a la devolución de las cuotas cobradas por exceso de ese 5%. ¿Como debo de actuar para conseguir que se me ponga el coeficiente que figura en los estatutos y que debo de hacer para conseguir que se me devuelva la diferencia cobrada en los años anteriores?
R. Estimada Raquel, con relación a esta consulta, vd. tiene todo el derecho para que se le regularice la situación modificando las cantidades de futuras cuotas que le corresponde abonar en función de lo establecido en el título constitutivo y en los estatutos de la comunidad de propietarios.
Para ello debería realizar el siguiente procedimiento.
1º) En primer lugar reclamar la disminución de la cuota de ese 5% y por supuesto que dicha disminución quede reflejado en el presupuesto para el año 2023. Si esta disminución no quedara reflejada en el reparto de gastos de la comunidad y en el acta, habría que pasar al siguiente paso:
2º) Impugnar esta situación para que dicha disminución de cuota sea reconocida en el juzgado por el juez de primera instancia correspondiente. En este caso el acuerdo de la Junta de Propietarios se ajustaría a lo que indica el apartado a) del artículo 18 de la LPH que dice a) Cuando sea contrario a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
Para realizar la impugnación de este acuerdo es necesario que quede constancia del desacuerdo por parte de vd. en la junta e indicar que su voto está en contra de la aprobación del presupuesto y que el voto quede salvado en la junta.
Recordemos lo que se indica en el apartado 2 del artículo 18 que puede ser importante a la hora de pagar o no las correspondientes cuotas: “Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios
3º) No nos olvidemos lo que dice el artículo 3 del artículo 18 que dice lo siguiente: “la acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la junta de propietario, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos , en cuyo caso la acción caducará al año”. Con respecto al carácter retroactivo de esta petición, vd. la podrá realizar solo a partir de este año. Tiene un período máximo de un año para realizar la impugnación por el desacuerdo en las cuotas de participación y el correspondiente reparto de gastos. Si la aprobación del presupuesto del año pasado no lo ha impugnado, se le ha pasado el plazo y por lo tanto no existe posibilidad de reclamar estas cantidades anteriores.
Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas de Ávila, Guadalajara y Madrid
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Buenas tardes, le agradecería mucho si fuera tan amable de orientarme acerca de un asunto que me ha surgido con el administrador de ficas de mi comunidad. Resulta que llevo meses solicitándole que me reintegre una cuota referente a un pago por unas obras que se suspendieron por problemas con el constructor. De un primer momento se debería haber pagado 4 cuotas si todo hubiera ido bien, pero solo se han desembolsado dos de ellas por parte de toda la comunidad. En mi caso, he pagado tres, ya que justo recién pagada la misma, se suspendió el pago. El administrador ha reembolsado esta cuota a dos vecinos que también pagaron, pero a mí, a pesar de que en un principio me confirmó su devolución, han pasado ya meses y no me atiende, ni me recibe, ni me quiere devolver dicho ingreso. Muchas gracias, un cordial saludo.
Estimada Rosa:
Si esto es así y le tiene que devolver esta tercera cuota, hay que reclamarla. Lo primero sería mandarle un burofax para que se detuviera la prescripción y en segundo lugar si en el período de un mes no se le ha pagado la cuota pendiente debería vd. realizar la correspondiente denuncia ante el juzgado.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
´He observado que la Administración de la Comunidad me está cobrando cuotas que no me corresponden por aplicarme mas vivienda de la que figura en escritura. Como puedo reclamar eso?
Buenos días Encarni:
Si la Administración de tu Comunidad de Propietarios te está cobrando cuotas erróneas porque te están aplicando más metros cuadrados de los que realmente tienes según escritura, puedes seguir estos pasos para reclamarlo:
1. Revisar la documentación
Antes de presentar la reclamación, asegúrate de recopilar toda la documentación necesaria:
Escritura de propiedad donde figuren los metros cuadrados exactos de tu vivienda.
Estatutos de la Comunidad (si los tienes) para verificar cómo se establecen las cuotas.
Últimas actas de la comunidad donde se hayan aprobado las cuotas de los propietarios.
Recibos de pago de la comunidad donde aparezca el cálculo incorrecto.
2. Hablar con la Administración de la Comunidad
En primer lugar, intenta resolverlo de manera amistosa:
Contacta con la Administración y expón el error.
Solicita una revisión de los coeficientes que te están aplicando.
Pide una respuesta por escrito en caso de que no te den una solución inmediata.
3. Enviar un escrito formal a la Administración
Si no te hacen caso, presenta un escrito formal dirigido al administrador y al presidente de la comunidad:
Explica claramente el error.
Adjunta una copia de la escritura de propiedad.
Solicita la rectificación de las cuotas y, si corresponde, la devolución de los pagos indebidos.
4. Presentar la cuestión en Junta de Propietarios
Si la Administración no soluciona el problema, solicita que se incluya en el orden del día de la próxima Junta de Propietarios. Puedes:
Pedir la corrección del coeficiente que se te ha aplicado erróneamente.
Exigir la devolución de lo cobrado en exceso si procede.
5. Acudir a la vía legal si es necesario
Si la comunidad se niega a corregir el error:
Consulta a un abogado especializado en propiedad horizontal.
Solicita un dictamen pericial si hay dudas sobre los metros cuadrados de tu vivienda.
Demanda a la Comunidad si han vulnerado tus derechos y no corrigen el error.
6. Reclamación ante Consumo o Mediación
En algunas localidades, puedes presentar una reclamación ante la Oficina de Consumo o buscar una mediación a través de organismos municipales.
BUENOS DIAS
EN LA REUNION DEL AÑO LA ADMINISTRADORA ME DESCUENTA UN DINERO QUE TODABIA NO ESTABA APROBADO POR LAJUNTA LO RECLAMO Y LO DEVUELVE PERO NO ME EXPLICA A QUE SE DEVE ESE DINERO SEGUN COMENTA ES UN DINERO POR PAGAR LAS CUOTAS POR TRASFERENCIA PERO NO ME EXPLICA CUAL ES EL VALOR DE PAGAR CADA ME POR TRASFERENCIA , SE LO,PIDO Y NO ME CONTESTA .
Hola Mari, buenos días.
Entiendo tu situación, y es completamente válido que estés pidiendo una explicación clara y detallada. Aquí te doy algunas recomendaciones para manejar este caso:
1. Redacta una solicitud formal por escrito
Dirige un correo o una carta a la administradora y/o al presidente del consejo de administración solicitando una explicación clara y documentada. Puede ser algo así:
Asunto: Solicitud de información sobre descuento aplicado
Estimado Administrador/Administradora:
Me dirijo a ustedes para solicitar una aclaración formal respecto al descuento aplicado a mi cuenta durante la última reunión anual, el cual fue posteriormente devuelto tras mi reclamación.
Según lo comentado, este descuento corresponde a un valor por pagar las cuotas mensuales por medio de transferencia bancaria. No obstante, hasta el momento no se me ha informado:
Cuál es el valor exacto que se cobra por este concepto.
En qué reunión fue aprobado este cobro y en qué acta se encuentra registrado.
Desde cuándo se está aplicando este cargo y a qué unidades o propietarios afecta.
Agradezco su pronta respuesta por escrito, con copia del acta correspondiente si existiera, y con el detalle del valor exacto por cada mes o transacción.
Atentamente.
2. Solicita copia del acta
Pide ver la acta de la junta donde se haya aprobado ese cobro. Si no existe tal aprobación, ese cobro sería improcedente.
3. Consulta el reglamento interno
Revisa el reglamento de la copropiedad. Si no se menciona ese cobro o no se autorizó en asamblea, no es válido que se aplique sin aprobación de los propietarios.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Buenas tardes, mi problema es el siguiente, en el 2023 compré un piso en una comunidad de vecinos, me puse en contacto con el administrador para que me dijera cual era mi cuota,me dijo la cantidad pero no me dijo que era por cuota fija , yo pienso que era lo que me pertenecia por mi coeficiente, pero con el transcurso del tiempo me doy cuenta que todos pagábamos lo mismo, siendo los pisos distintos, hablo con el y me dice que se acordó por unanimidad dicho cambio años anteriores a mí compra, yo le digo que no estoy de acuerdo y quiero que se cambie a pagar por coeficiente , ha habido recientemente junta anual y ha aprobado seguir pagando por cuota fija por mayoría simple, le he pedido el acta donde se hizo dicho cambio y es en el 2018 cuando se hizo , pero consta que lo acordaron los presentes de dicha junta , no pone por unanimidad , pone se acuerda pagar cuota de 60 € , quiero impugnar la junta de este año que se celebró en septiembre pasado de este 2025 , quiero que me dé el acta y llevo esperando un mes y no me la da , espero que usted me pueda decir si estoy está bien o tendría que demandar también al administrador. Un saludo
Hola María:
Buenas tardes.
Tu situación es bastante común en comunidades de propietarios y tiene una base jurídica clara en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Vamos a desglosar el caso y ver qué puedes hacer, cómo, y contra quién.
1. Hechos clave según lo que cuentas
Compraste el piso en 2023.
El administrador te indicó una cuota fija mensual, sin aclararte que era un importe igual para todos.
Descubres después que no se paga según coeficiente, sino una cuota fija (60 €).
Dices que el acuerdo que estableció la cuota fija fue en 2018, y en el acta no consta unanimidad, solo que “se acuerda pagar 60 €”.
En la última junta (septiembre 2025) se ha ratificado seguir igual por mayoría simple.
Has solicitado el acta, pero el administrador no te la entrega desde hace un mes.
2. Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal (LPH)
📌 Artículo 9 y 17 LPH:
Por defecto, los gastos se reparten conforme al coeficiente de participación (art. 9.1.e).
Solo puede modificarse ese sistema por acuerdo unánime de todos los propietarios (art. 17.6 LPH).
→ Es decir, no basta una mayoría simple para establecer una cuota fija.
Por tanto:
Si en 2018 no hubo unanimidad, ese acuerdo es nulo de pleno derecho (no produce efectos jurídicos).
Todos los acuerdos posteriores que mantengan ese sistema (como el de 2025) también serían nulos, pues se basan en una decisión inválida.
3. Qué puedes hacer (pasos prácticos)
– A. Solicitar formalmente el acta por escrito
Hazlo por burofax o correo certificado con acuse de recibo, dirigido al presidente y al administrador, indicando:
“Solicito copia del acta de la junta celebrada en septiembre de 2025, conforme al artículo 19.3 LPH. El administrador está obligado a facilitarla en el plazo razonable.”
Negarse o demorar más de un mes puede ser una infracción de sus obligaciones, y también te servirá como prueba.
B. Impugnación judicial de la junta (art. 18 LPH)
Tienes tres meses desde la notificación del acuerdo (o un año si es nulo de pleno derecho) para presentar demanda ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde esté la finca.
Motivos para impugnar:
Contrario a la Ley o a los estatutos (art. 18.1.a).
Gravemente lesivo para los intereses de la comunidad o de un propietario.
Adoptado con abuso de derecho.
En tu caso:
→ El acuerdo de pagar cuotas iguales es contrario al art. 9.1.e y 17.6 LPH, ya que no se aprobó por unanimidad.
Por tanto, puedes impugnar la junta de 2025 y solicitar que se declare nulo el acuerdo de cuotas fijas.
C. ¿Contra quién demandar?
La demanda se dirige contra la comunidad de propietarios, representada por el presidente.
El administrador no es parte del acuerdo (solo lo ejecuta), así que no se le demanda directamente, salvo que haya cometido una negligencia grave o negativa deliberada (por ejemplo, ocultarte documentos o falsear información).
En tu caso, si persiste en negarte el acta o oculta información, podrías incluirlo como responsable subsidiario o pedir responsabilidades civiles aparte, pero lo principal es actuar contra la comunidad.
4. Plazos importantes
3 meses desde la recepción del acta o desde que tengas conocimiento formal del acuerdo → para impugnar acuerdos anulables.
1 año si se considera nulo de pleno derecho (como sería el cambio de coeficiente sin unanimidad).
Conviene no dejar pasar más de 3 meses para evitar discusión sobre plazos.
5. Recomendación práctica
Envía burofax al administrador y presidente solicitando copia del acta.
Si no la entregan, demanda solicitando la impugnación del acuerdo y, si procede, la entrega del acta y responsabilidad del administrador.
Si puedes, consulta a un abogado especializado en propiedad horizontal para redactar la demanda y calcular los plazos exactos desde la notificación.
Conclusión
El acuerdo de 2018 es nulo, salvo que conste unanimidad (que no consta).
El acuerdo de 2025 que ratifica el sistema también es nulo.
Debes impugnar la junta de 2025 ante el juzgado, dirigiendo la demanda contra la comunidad.
El administrador debe darte el acta, y su negativa puede ser sancionable o servir de apoyo en la demanda.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359