Las Subcomunidades en la Ley de Propiedad Horizontal: Normativa, Constitución y Gestión
Compartir
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula el régimen de copropiedad en los edificios y complejos inmobiliarios en España. En el caso de grandes comunidades de propietarios, la legislación permite la creación de subcomunidades, una figura jurídica que facilita la administración de determinadas zonas o servicios comunes dentro de una comunidad general. En este artículo exploraremos en profundidad qué son las subcomunidades, su marco normativo, los procedimientos para su creación y los aspectos prácticos de su gestión.
¿Qué es una Subcomunidad?
Una subcomunidad es un grupo de propietarios dentro de una comunidad general que comparten elementos comunes específicos, funcionando con cierta autonomía en su administración. Algunos ejemplos de subcomunidades incluyen:
- Bloques dentro de una urbanización con gastos y servicios propios, como ascensores o jardines.
- Garajes, trasteros o piscinas de uso exclusivo de determinados propietarios dentro de una comunidad general.
- Diferentes portales de un mismo edificio que deciden gestionar sus necesidades de manera independiente.
- Complejos inmobiliarios donde varias subcomunidades dependen de una comunidad general que gestiona servicios globales.
Marco Normativo de las Subcomunidades
Las subcomunidades no están expresamente reguladas como una figura autónoma en la Ley de Propiedad Horizontal, pero sí se reconocen en la jurisprudencia y en la interpretación del artículo 2 de la LPH, que establece que esta norma se aplica también a:
“Las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica.”
Legislación Aplicable
- Ley de Propiedad Horizontal (LPH): Base reguladora de todas las comunidades de propietarios en España.
- Código Civil: Disposiciones sobre copropiedad y derechos de los propietarios.
- Estatutos de la comunidad: Documento fundamental para determinar la posibilidad de crear subcomunidades.
- Jurisprudencia: Resoluciones de tribunales que avalan la legalidad de las subcomunidades en determinadas circunstancias.
Constitución de una Subcomunidad
Para la creación de una subcomunidad dentro de una comunidad general, se deben seguir varios pasos:
1. Acuerdo de la Comunidad General
La Junta de Propietarios de la comunidad matriz debe aprobar la constitución de la subcomunidad. Según el artículo 17.6 de la LPH, si la creación implica una modificación de los estatutos o del título constitutivo, será necesaria la unanimidad. En caso contrario, bastará con una mayoría de tres quintos (3/5) de los propietarios.
2. Redacción de Estatutos Propios
Los estatutos de la subcomunidad deben regular:
- Derechos y obligaciones de sus miembros.
- Normas de convivencia y administración.
- Gestión de los elementos comunes específicos.
- Cuotas y reparto de gastos.
3. Inscripción en el Registro de la Propiedad
Para dotar de seguridad jurídica a la subcomunidad, se recomienda su inscripción en el Registro de la Propiedad. Se debe presentar:
- Acta de la Junta aprobando la subcomunidad.
- Estatutos y acuerdo de constitución.
- Escritura pública notarial.
Diferencias entre Comunidad y Subcomunidad
| Característica | Comunidad General | Subcomunidad |
| Normativa | LPH y estatutos generales | LPH y estatutos específicos |
| Elementos comunes | Todos los de la comunidad | Solo los de los miembros |
| Órganos de gobierno | Junta de propietarios | Junta propia |
| Registro | Obligatorio | Opcional pero recomendable |
Implicaciones en la Gestión y Administración
Las subcomunidades funcionan con cierta autonomía, lo que implica:
- Presupuesto independiente: Cuentas y gastos específicos.
- Órganos de gobierno propios: Presidente, secretario y administrador.
- Relación con la comunidad principal: Cumplimiento de normas generales, pero autonomía en la gestión de elementos específicos.
Caso Práctico: Creación de una Subcomunidad para la Instalación de un Ascensor
Un caso común en comunidades es la instalación de un ascensor en una escalera específica dentro de un edificio de varias escaleras. Según la jurisprudencia, los propietarios de dicha escalera pueden constituir una subcomunidad siempre que:
- El uso y disfrute del ascensor sea exclusivo de ciertos propietarios.
- Se modifiquen los estatutos con acuerdo unánime de la comunidad general.
- Se gestione de manera independiente con un administrador propio y cuentas separadas.
Sentencias como la AP Cantabria (6-4-2021) y la AP Madrid (17-5-2016) confirman la legalidad de esta práctica.
Inscripción Fiscal y Obligaciones Tributarias
Para operar con plena independencia, una subcomunidad debe:
- Obtener un Código de Identificación Fiscal (CIF) en la Agencia Tributaria.
- Declarar impuestos si procede.
- Abrir una cuenta bancaria propia.
El trámite se realiza a través del Modelo 036 en la Agencia Tributaria.
Conclusión
Las subcomunidades son una herramienta eficiente para gestionar de forma autónoma determinados elementos dentro de una comunidad de propietarios. Aunque su creación requiere acuerdos claros y, en muchos casos, modificación de estatutos, aportan beneficios en términos de gestión de gastos y toma de decisiones.
Si bien su inscripción en el Registro de la Propiedad no es obligatoria, es recomendable para evitar conflictos legales. Asimismo, la obtención de un CIF facilita la operatividad financiera de la subcomunidad. Por todo ello, antes de constituir una subcomunidad, se recomienda consultar a un administrador de fincas colegiado y revisar detalladamente la escritura de división horizontal y los estatutos de la comunidad general.
Otros artículos que pueden ser de vuestro interés:
https://adminfergal.es/creacion-de-subcomunidad-en-una-comunidad-general
https://adminfergal.es/creacion-de-una-subcomunidad-para-la-puesta-en-marcha-de-ascensor-en-escalera
Tengo una duda, en mi vivienda en la planta ático hay una subcomunidad formada por 8 apartamentos. Cada uno de estos apartamentos, está registrado en el Registro de Propiedad como un porcentaje de la subcomunidad y un porcentaje menor de la totalidad de la finca. Mi pregunta es si en Junta Ordinaria de la finca, la subcomunidad en su totalidad tiene un solo voto o pueden optar a más votos por cada uno de los miembros de la subcomunidad? Gracias por la aclaración.
Buenos días Eduardo:
La respuesta a tu pregunta depende de cómo estén organizadas las comunidades y de lo que establezcan los estatutos de la comunidad principal y la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en España.
1. Principio General: Un Voto por Cuota de Participación
Cada propietario tiene derecho a votar en la junta de propietarios de acuerdo con su coeficiente de participación en la propiedad total. Esto significa que, si la subcomunidad tiene una representación porcentual en la comunidad general, su voto dependerá de ese porcentaje.
2. Caso de la Subcomunidad: ¿Un Solo Voto o Varios?
Si la subcomunidad está constituida como una entidad propia dentro de la comunidad principal y sus miembros tienen inscritos individualmente sus coeficientes en el Registro de la Propiedad, lo más probable es que cada uno de los 8 propietarios pueda ejercer su voto de forma individual, en proporción a su cuota.
Sin embargo, en algunos casos, los estatutos pueden establecer que la subcomunidad actúe como un único propietario en la comunidad general, en cuyo caso solo tendría un voto proporcional al total de su cuota en la finca.
3. Factores Claves para Determinarlo
Para saber si la subcomunidad vota como un solo bloque o si cada propietario tiene su voto individual, hay que revisar:
Escrituras de la finca y estatutos de la comunidad principal.
Escrituras de la subcomunidad (si existe como tal).
El coeficiente de participación inscrito para cada apartamento en el Registro de la Propiedad.
Conclusión
Si cada apartamento tiene un porcentaje de la subcomunidad y un porcentaje de la finca total, es probable que cada propietario tenga su propio voto en la junta de la comunidad general, siempre en función de su coeficiente de participación. Pero si los estatutos establecen que la subcomunidad actúa como un solo propietario, entonces tendría un único voto conjunto.
Si tienes dudas, lo ideal es revisar los estatutos y consultar con un administrador de fincas o un abogado especializado en propiedad horizontal.
Hola. Muy buen artículo y vídeo sobre las subcomunidades. Pero hay un punto MUY importante que no se explica. Cuando se dice “si la creación de la subcomunidad implica una modificación del título constitutivo, se exige la unanimidad; si no, solo mayoría de 3/5”. La cuestión es: ¿qué se considera modificación del título constitutivo y qué no? En concreto, para una piscina construida ex-novo (25 años después del edificio), situada sobre un espacio común (patio de la finca con jardín y escalera de evacuación del edificio para los aseos-vestuarios), y aprobada con 3/5, ¿la constitución de una subcomunidad de piscina exigiría unanimidad o solo 3/5? Gracias por su atención.
Buenos días Oscar:
¡Muy interesante tu pregunta! La clave aquí es determinar si la creación de la subcomunidad de la piscina supone una modificación del título constitutivo o no.
¿Qué se considera modificación del título constitutivo?
El título constitutivo de una comunidad de propietarios es el documento que establece la división del edificio en elementos privativos y comunes, asignando coeficientes de participación y estableciendo normas básicas de funcionamiento.
Modificarlo implica, entre otras cosas:
Alterar la descripción de los elementos comunes o privativos (por ejemplo, convertir un elemento común en privativo).
Modificar los coeficientes de participación.
Alterar la estructura o destino de la propiedad.
Aplicación a tu caso concreto: subcomunidad de la piscina
Para determinar si la constitución de la subcomunidad de la piscina requiere unanimidad o solo 3/5, hay que analizar si afecta al título constitutivo.
La piscina se construyó 25 años después, sobre un elemento común (patio con jardín y escalera de evacuación).
La comunidad aprobó su construcción con 3/5, lo cual es correcto si se entiende como una mejora de uso general.
Ahora se quiere crear una subcomunidad para la gestión de la piscina.
La jurisprudencia y la doctrina suelen considerar que la constitución de una subcomunidad es una cuestión organizativa y no una alteración del título constitutivo siempre que no se modifiquen los coeficientes de participación ni el estatus de los elementos comunes.
Posibles escenarios:
Si la subcomunidad solo regula la gestión y mantenimiento de la piscina, sin afectar a los coeficientes ni cambiar la titularidad del espacio común, la mayoría de 3/5 sería suficiente.
Si la subcomunidad implica un cambio en la titularidad del patio/jardín (por ejemplo, convirtiéndolo en privativo de los usuarios de la piscina) o modifica los coeficientes de participación, entonces sí se requeriría unanimidad.
Conclusión:
Si la subcomunidad de la piscina solo regula su gestión y mantenimiento, sin cambiar la titularidad ni los coeficientes de participación, la aprobación por 3/5 es suficiente. Pero si supone una modificación estructural del título constitutivo, como restringir el uso del patio a ciertos propietarios o cambiar los coeficientes, entonces se requeriría unanimidad.
Para mayor seguridad, sería recomendable revisar los estatutos de la comunidad y consultar con un abogado especializado en propiedad horizontal
Un saludo.
Miguel
691564359
Buenos días, gracias por ayudarnos, gracias por la labor que realiza, le planteo una duda que nos surge sobre la creación de una subcomunidad, tenemos un local garaje privado dentro de una urbanización, se va a proceder a la venta de 81 plazas de garaje en condominio, este garaje actualmente está pagando a la comunidad de propietarios su cuota, como el resto de vecinos, queremos crear una subcomunidad independiente a la general que hay actualmente, para hacerse cargo de los gastos de suministros, impuestos, mantenimiento, etc… y pactar una cuota para estos gastos, independiente a la que actualmente paga a la actual, cómo se realizaría este trámite?, lo tiene que realizar la comunidad actual o pueden ser los propietarios de las plazas?, tiene que dar permiso la comunidad para hacerlo?, cual serían los pasos a seguir? estaría muy agradecida si pudiera darme alguna información al respecto.
Buenos días Queila:
La creación de una subcomunidad dentro de una comunidad de propietarios en España es un proceso que debe cumplir con ciertos requisitos legales y estatutarios. A continuación, te explico los pasos que deberíais seguir para constituir esta subcomunidad de garajes:
1. Verificar los Estatutos de la Comunidad Principal
Antes de iniciar cualquier trámite, es fundamental revisar los estatutos de la comunidad de propietarios actual para verificar si:
Permiten la creación de subcomunidades.
Tienen alguna regulación específica sobre los garajes.
Establecen restricciones o procedimientos específicos.
Si no hay una regulación clara, se puede modificar mediante acuerdo de la junta de propietarios.
2. Aprobación por la Comunidad de Propietarios Principal
Para constituir la subcomunidad, se requiere el acuerdo de la comunidad de propietarios principal. Según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), se necesita el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios y de las cuotas de participación (artículo 17.6 LPH), salvo que los estatutos establezcan otra mayoría.
Si el garaje ya tiene su propio coeficiente dentro de la comunidad, es más fácil justificar la independencia administrativa de la subcomunidad.
3. Redacción y Aprobación de Estatutos de la Subcomunidad
Se debe redactar un documento con los estatutos de la nueva subcomunidad, donde se establecerán:
Su funcionamiento interno.
Los gastos que asumirá (suministros, impuestos, mantenimiento, etc.).
La cuota de participación de cada plaza de garaje.
La relación con la comunidad principal (es decir, seguir pagando su cuota general).
Este documento deberá ser aprobado en junta por los futuros propietarios de la subcomunidad.
4. Escritura Pública e Inscripción en el Registro de la Propiedad
Para darle validez jurídica, la subcomunidad debe constituirse mediante escritura pública ante notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad. En esta escritura se detallará:
La segregación administrativa de los garajes.
La creación de la nueva subcomunidad.
Los nuevos coeficientes de participación internos.
Este trámite debe ser solicitado por los propietarios de las plazas de garaje y puede requerir la intervención del administrador de la comunidad principal.
5. Obtención de NIF y Cuenta Bancaria Propia
Una vez constituida, la subcomunidad debe obtener un Número de Identificación Fiscal (NIF) en la Agencia Tributaria, lo que le permitirá gestionar sus propios gastos y obligaciones fiscales. También se recomienda abrir una cuenta bancaria específica para gestionar los ingresos y pagos.
6. Gestión Administrativa y Contable
Para el funcionamiento adecuado de la subcomunidad, es recomendable:
Nombrar un presidente y/o administrador.
Establecer una junta de propietarios del garaje.
Llevar una contabilidad separada de los gastos y cuotas.
Conclusión:
En resumen, la subcomunidad la pueden crear los propietarios de las plazas de garaje, pero necesitan la aprobación de la comunidad general (con una mayoría de 3/5). Se debe formalizar con estatutos, escritura pública e inscripción en el Registro. Finalmente, se obtiene un NIF y se gestiona de forma independiente.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Hola mi nombre es Josde Garrido.
Vivo en un conjunto inmobiliario que consta de 4 bloques, garajes y locales comerciles.
En los estatutos del conjunto inmobiliario existe un articulo donde dice “Los cargos y gastos correspondientes al edificio de cada portal serán satisfechos por los distintos propietarios de los pisos de cada portal a cuyo efecto constituirán una comunidad de propietarios independientes”
Mi pregunta es la siguiente: Podemos constituir una subcomunidad y estatutos propios, para poder prohibir los apartamentos turisticos en nuestro bloque y que requisitos serían necesarios en caso afirmativo.
Gracias anticipadas
Hola Jose, buenas tardes.
Resumen del contexto:
Vives en un conjunto inmobiliario con varios bloques (4), cada uno con sus pisos, garajes y locales. Los estatutos del conjunto ya contemplan que cada bloque puede constituirse como una comunidad independiente para cargos y gastos.
Ahora, te interesa saber si dentro de ese marco legal, una de esas comunidades (bloques) puede adoptar sus propios estatutos para prohibir los apartamentos turísticos, y qué requerimientos existen para hacerlo.
¿Es posible constituir una subcomunidad con estatutos propios?
Sí, es posible.
De hecho, el artículo que mencionas ya reconoce la existencia legal de comunidades independientes por portal o bloque. Esto es lo que la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en España denomina una “subcomunidad” (o comunidad separada dentro de una comunidad general).
Esto permite:
Tener su propia junta de propietarios.
Adoptar acuerdos específicos para ese bloque.
Y muy importante: establecer estatutos o normas internas complementarios.
¿Se puede prohibir el uso turístico dentro de esa subcomunidad?
En principio, sí se puede limitar o prohibir el uso turístico, pero con algunas condiciones importantes, según las reformas más recientes de la LPH (especialmente tras la reforma de 2019, artículo 17.12 LPH):
Para prohibir pisos turísticos en la subcomunidad:
Debe reflejarse expresamente en los estatutos de esa subcomunidad o en un reglamento de régimen interno.
La prohibición debe ser aprobada en junta de propietarios de ese bloque, con una mayoría cualificada de 3/5 partes del total de propietarios y cuotas de participación del bloque.
El acuerdo debe ser inscrito en el Registro de la Propiedad para que sea oponible a terceros (es decir, para que se aplique también a futuros compradores).
La prohibición no puede tener efecto retroactivo (es decir, si ya hay un piso turístico funcionando legalmente, no lo puedes cerrar de golpe).
Pasos que deberíais seguir:
Constituir formalmente la subcomunidad (si no está ya operativa) con su NIF, cuenta bancaria, presidente, junta, etc.
Convocar una junta de propietarios del bloque para debatir la medida.
Acordar por mayoría de 3/5 del total de propietarios y cuotas la prohibición del uso turístico.
Redactar o modificar los estatutos para incluir la cláusula que prohíbe ese uso.
Inscribir el acuerdo y los estatutos en el Registro de la Propiedad.
Recomendación adicional:
Es muy aconsejable contar con el asesoramiento de un especialista en propiedad horizontal, sobre todo para la redacción de los estatutos y la inscripción registral, que suele requerir cierta formalidad.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenos días
Se trata de un edificio que tiene dos portales, y tiene el tejado y las cocheras comunes. No ha existido ni existe en la actualidad una comunidad de propietarios del edificio. Los propietarios de las viviendas de uno de los dos portales pretenden instalar un ascensor y para ello quieren crear una comunidad de propietarios exclusivamente para ese portal, pero no quieren saber nada de constituir una comunidad de propietarios para todo el edificio. La pregunta es si los propietarios de las viviendas de ese portal pueden constituir una comunidad de propietarios únicamente para ese portal sin existir una comunidad de propietarios global para todo el edificio. Los propietarios del otro portal queremos constituir una comunidad de propietarios para todo el edificio que gestione los elementos comunes y a continuación no nos oponemos a que los propietarios de las viviendas del otro portal que quieren instalar un ascensor creen una subcomunidad que creo que se llama, Pero primero queremos crear la comunidad de todo el edificio, con un administrador y un seguro, etc. etc., Pero a los otros propietarios solo les interesa instalar el ascensor y no quieren saber nada de administrador ni de seguro.
El edificio figura en el registro de la propiedad como una única finca
Gracias por su respuesta
Buenos días David:
Buenos días,
La situación que planteas es muy común en edificios con varios portales. Te explico los puntos jurídicos clave, basándome en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH):
1. Constitución de la comunidad de propietarios
Si el edificio consta en el Registro de la Propiedad como una única finca y tiene elementos comunes indivisibles (tejado, cocheras, cimentación, etc.), jurídicamente existe una sola comunidad de propietarios, aunque no se haya formalizado nunca como tal.
Lo que sucede es que no habéis constituido la comunidad de forma expresa (con estatutos, junta, administrador, etc.), pero la comunidad existe por el mero hecho de la división en pisos y locales (art. 2 y 5 LPH).
2. Subcomunidades
La LPH permite que dentro de una comunidad general existan subcomunidades, siempre que compartan determinados elementos o servicios solo entre algunos propietarios (ejemplo típico: ascensores en un portal, calefacción central en parte del edificio, garajes separados, etc.).
Estas subcomunidades gestionan y pagan únicamente los elementos que les afecten, pero siguen formando parte de la comunidad general en lo relativo a los elementos comunes de todo el edificio.
3. Lo que queréis hacer
Vosotros proponéis primero constituir formalmente la comunidad de todo el edificio, con administrador, seguro, junta, etc. → Esto es lo correcto y lo que marca la ley, porque el edificio es una sola comunidad.
Dentro de esa comunidad, los vecinos de un portal que quieran instalar el ascensor pueden formar una subcomunidad de portal y asumir los gastos correspondientes, sin que el resto deba pagar por ese servicio (salvo que también quieran beneficiarse).
4. La pretensión del otro portal
Lo que plantean los vecinos del otro portal (crear directamente solo una comunidad de portal, sin reconocer la comunidad de todo el edificio) no es jurídicamente correcto, porque los elementos comunes generales (tejado, cimentación, cocheras) no se pueden “ignorar”.
La comunidad general existe necesariamente y debe constituirse para regular la gestión de los elementos comunes que afectan a todos.
Una comunidad de portal “independiente” solo sería posible si el edificio estuviera dividido registralmente en dos fincas distintas (un portal cada una), lo cual no es el caso.
Conclusión:
El edificio, al ser una sola finca registral, tiene una única comunidad de propietarios obligatoria.
Dentro de ella, es perfectamente posible y legal que los vecinos de un portal creen una subcomunidad de portal para instalar y mantener su ascensor.
Lo que no es legalmente viable es que pretendan constituir solo la comunidad de su portal ignorando la comunidad general.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Me gustaría saber que es una subcomunidad de facto y sí puede obtener un cif propio y libro de actas diligenciado, así como cuenta mancomunada de presidente y administrador sin ser constituida o legalizada por aprobación de de la comunidad general. ¿¿¿Podría funcionar como un hibrído entre subcomunidad y comunidad única, es decir , sin cif, libro de actas etc?????
Hola Susana:
Una subcomunidad de facto (o “subcomunidad informal”) es un grupo de propietarios dentro de una comunidad general que actúa como si fuera una subcomunidad, pero sin estar formalmente constituida ni reconocida jurídicamente según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
👉 Ejemplo: un bloque dentro de una urbanización con varios portales que gestiona sus propios gastos (limpieza, luz, ascensor…) aparte del resto, pero sin haber modificado los estatutos ni aprobado en junta general la creación formal de esa subcomunidad.
En ese caso, existe de hecho (de facto), pero no de derecho.
🔹 2. ¿Puede una subcomunidad de facto tener CIF, libro de actas o cuenta bancaria?
Aquí está el punto clave:
Documento o requisito ¿Puede tenerlo una subcomunidad de facto? Explicación
CIF propio ❌ No, en principio no legalmente La AEAT solo concede un NIF a comunidades de propietarios o subcomunidades formalmente constituidas, con acuerdo de la comunidad general y acta aprobada.
Libro de actas diligenciado ❌ No Solo se diligencian libros de comunidades o subcomunidades formalmente constituidas (con CIF, presidente, secretario, y registro).
Cuenta bancaria mancomunada ⚠️ Posible, pero con limitaciones Algunos bancos permiten abrir cuentas a nombre de “Comunidad Portal X del Edificio Y” usando el CIF de la comunidad principal. Pero legalmente los fondos siguen siendo de la comunidad principal.
Contratos propios (mantenimiento, limpieza, etc.)⚠️ Posibles, pero bajo riesgo Si no hay personalidad jurídica, los contratos los firma alguien “en representación de” la comunidad general. Puede generar problemas de responsabilidad.
🔹 3. ¿Podría funcionar como un “híbrido” entre subcomunidad y comunidad única?
En la práctica, sí puede funcionar así, pero solo a efectos operativos, no jurídicos.
Es decir:
Puede reunirse, levantar actas internas, y gestionar gastos propios.
Puede usar un fondo o cuenta compartida entre los propietarios del bloque.
Pero todo ello carece de efectos legales plenos frente a terceros o Hacienda si no se formaliza.
🔸 No tendría CIF propio.
🔸 No podría diligenciar libro de actas.
🔸 Las decisiones internas no serían vinculantes fuera de ese grupo (por ejemplo, ante Hacienda o en caso de reclamaciones).
🔹 4. ¿Qué se requiere para ser una subcomunidad de derecho (formalizada)?
Para que la subcomunidad tenga existencia jurídica propia:
Aprobación por la Junta General de la comunidad matriz (con mayoría de 3/5 o unanimidad, según los casos).
Redacción de estatutos o acuerdo de segregación funcional (definiendo qué elementos y gastos son propios).
Solicitud de CIF propio a la AEAT.
Diligenciado del libro de actas.
Apertura de cuenta bancaria a su nombre.
Desde ese momento, la subcomunidad sí puede:
Tener su propia contabilidad,
Emitir facturas y contratar servicios,
Demandar o ser demandada,
Y mantener autonomía económica frente a la comunidad general.
🔹 5. En resumen
Situación ¿Tiene validez legal plena? ¿Puede tener CIF/Libro/Actas propios? ¿Responsabilidad jurídica propia?
Subcomunidad de facto ❌ No ❌ No ❌ No
Subcomunidad formal (de derecho) ✅ Sí ✅ Sí ✅ Sí
“Híbrido” operativo (sin formalizar)⚠️ Limitada ❌ No ❌ No
⚖️ Conclusión
Una subcomunidad de facto puede funcionar internamente de manera práctica, pero no tiene reconocimiento legal como entidad independiente.
Por tanto:
No puede obtener CIF ni libro de actas diligenciado.
Puede tener una cuenta “operativa” bajo el paraguas de la comunidad general.
No puede contratar o firmar válidamente como sujeto propio.
Si se quiere seguridad jurídica y plena autonomía, lo correcto es formalizarla mediante acuerdo en junta general y registro como subcomunidad independiente.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenos días, comunidad formada por subcomunidades, que comparten entre ellas patios ( cada dos subcomunidades un patio). A estos patios pueden acceder los propietarios de primeras plantas ( patios de cocinas y tenderetes). Declaración de obra nueva dice que es elemento común la fachada envolvente, pero nada dice de los patios. Pregunta, temas de reparaciones, limpieza de patios, humedades etc, se deberían abonar por las subcomunidades que comparten ese patio , donde se procede a reparación, por entender que es un elemento común pero de uso exclusivo de las sub comunidades que lo comparten? Gracias
Hola María del Mar:
A continuación tienes una explicación clara y estructurada de cómo suele interpretarse este tipo de casos según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y la práctica habitual en comunidades con subcomunidades y elementos comunes de uso exclusivo.
1. ¿Los patios son elementos comunes o privativos?
Aunque la escritura de obra nueva no mencione expresamente los patios, en la mayoría de edificios los patios interiores se consideran:
Elementos comunes con uso privativo o exclusivo
Es decir:
La propiedad del patio es de la comunidad (o subcomunidad) → elemento común.
Pero el uso lo tiene un propietario o varios (en tu caso, las primeras plantas o las subcomunidades que lo comparten).
La LPH indica que todo lo que no esté asignado expresamente como privativo, es común.
Al no aparecer como privativos, esos patios no pueden considerarse privativos de los usuarios.
Por tanto, son elementos comunes.
2. ¿Quién paga las reparaciones, humedades, mantenimiento o limpieza?
Aquí hay dos escenarios según la LPH y la jurisprudencia:
A. Si es una COMUNIDAD con SUBCOMUNIDADES
Cada patio está adscrito a dos subcomunidades, según dices.
En este caso lo habitual es:
Las reparaciones estructurales del patio las paga la subcomunidad que lo comparte.
Motivo: es elemento común de la subcomunidad (no de toda la comunidad general).
Se reparte entre los propietarios de las subcomunidades afectadas según sus coeficientes internos.
El mantenimiento ordinario (limpieza, pequeñas actuaciones)
También lo abonan las subcomunidades usuarias porque su uso es exclusivo.
B. Si el patio fuera de uso exclusivo de una sola vivienda
(que no es tu caso, pero sirve para comparación)
Las reparaciones estructurales las paga la comunidad, porque la propiedad sigue siendo común.
El mantenimiento ordinario lo paga el usuario exclusivo.
Entonces, en tu caso concreto…
El patio es un elemento común.
Uso exclusivo por las dos subcomunidades que lo comparten.
Las reparaciones de humedades, fachadas interiores, impermeabilización, desagües, y similares deben pagarlas las subcomunidades usuarias del patio.
No debe pagarlo toda la comunidad grande, salvo que se demuestre que la causa proviene de un elemento general.
Fundamento legal (LPH)
Art. 3 LPH: lo no descrito como privativo es común.
Art. 9.1: obligación de contribuir a los gastos de conservación de los elementos comunes según coeficiente.
Jurisprudencia: patios, terrazas y azoteas con uso exclusivo → gastos estructurales a cargo de la comunidad o subcomunidad, gastos de uso y mantenimiento a cargo de los usuarios.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Buenas tardes. Darles en primer lugar la enhorabuena por el Blog tan interesante, y en especial por el tema tratado, del que no es fácil conseguir información. Mi duda es acerca del seguro de responsabilidad civil. En el caso de esta consulta se trata de una Comunidad que abarca un edificio completo, y dentro del mismo hay varias comunidades más (Entiendo que son subcomunidades) una por cada portal, y otra para el garaje que está en el sótano del mismo edificio. Cada una de ellas tiene su CIF, cargos, contabilidad, presupuesto, etc. Existe una póliza de un seguro en la Comunidad del edificio (Mancomunidad le llaman aquí) pero no tienen otro seguro ni las subcomunidades de cada portal, ni la del garaje. Tenemos la duda, sobre todo por temas de responsabilidad civil, de si el seguro de la Mancomunidad cubre al de las subcomunidades, o si éstas al tener otro CIF necesitarían contratar otros seguros independientes. Muchas gracias por adelantado.
Buenos días Antonio:
Buenas tardes, muchas gracias por sus palabras.
La cuestión que plantea es muy habitual en complejos con mancomunidad + subcomunidades, y la duda está bien planteada, especialmente en materia de responsabilidad civil (RC).
Voy a intentar explicarlo de forma clara y práctica, desde el punto de vista jurídico y asegurador.
1. Diferencia clave: Mancomunidad vs. Subcomunidades
Aunque estén en un mismo edificio, no son lo mismo:
Mancomunidad (o comunidad general)
Gestiona y es responsable de los elementos comunes generales del edificio (estructura, cubiertas, fachadas, instalaciones generales, etc.).
Subcomunidades (portales y garaje)
Cada una gestiona y responde de sus elementos comunes privativos:
Portal A → escaleras, ascensor, rellanos de ese portal, etc.
Portal B → lo mismo, pero de su portal.
Garaje → rampas, puertas, ventilación, incendios, etc.
El hecho de que cada una tenga CIF propio, cargos, contabilidad y presupuesto implica que tienen personalidad jurídica a efectos civiles y de responsabilidad.
2. ¿La RC de la Mancomunidad cubre a las subcomunidades?
En principio, NO
La responsabilidad civil funciona así:
Responde quien es titular y gestor del elemento que causa el daño
Por tanto:
La RC de la Mancomunidad:
Cubre daños causados por elementos comunes generales
No cubre automáticamente los daños derivados de:
Portales
Ascensores de portal
Escaleras de portal
Garaje, rampas, incendios del garaje, etc.
Si una persona se cae en:
Una escalera del portal → responsable la subcomunidad del portal
El garaje → responsable la subcomunidad del garaje
La cubierta o fachada general → responsable la Mancomunidad
3. ¿Influye que tengan CIF distinto?
Sí, mucho.
El CIF distinto es una señal clara de que:
Son entidades distintas
Con patrimonios separados
Y, por tanto, con responsabilidades separadas
En un siniestro grave:
La aseguradora de la Mancomunidad puede rechazar la cobertura
El perjudicado puede reclamar directamente a la subcomunidad
Y, en último extremo, a los propietarios de esa subcomunidad
4. ¿Puede una sola póliza cubrirlo todo?
Sí, pero solo si está expresamente configurada así
Hay dos opciones válidas:
Opción A – Una póliza “global” bien hecha
La póliza de la Mancomunidad debe:
Incluir expresamente como aseguradas:
La Mancomunidad
Cada subcomunidad (portales y garaje)
Identificar todos los CIF
Describir claramente qué elementos cubre cada una
Ampliar la RC a todas las comunidades
Esto no es lo habitual si no se ha pedido de forma específica.
Opción B – Pólizas independientes (lo más habitual)
Mancomunidad → seguro propio (RC + daños)
Cada portal → su seguro propio
Garaje → su seguro propio
Es más claro jurídicamente y evita problemas con las aseguradoras.
5. Recomendación práctica
Revisar la póliza actual de la Mancomunidad:
Quién figura como asegurado
Qué CIF aparece
Qué elementos describe
Qué dice exactamente la cobertura de RC
No asumir que “todo está cubierto”
En RC, lo que no está claramente escrito, normalmente no existe.
Si las subcomunidades no figuran expresamente en la póliza:
Lo prudente es que cada una contrate su propio seguro
O renegociar una póliza única correctamente estructurada
6. Resumen claro
La RC de la Mancomunidad solo cubre a la Mancomunidad
No cubre automáticamente a portales ni garaje
Tener CIF propio implica responsabilidad propia
Las subcomunidades deben tener seguro, salvo que estén expresamente incluidas en la póliza general
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Buenos días.
El comentario es el siguiente:
Son dos comunidades de propietarios independientes (dos casas), que comparten sala de juegos, reuniones y gimnasio.
Se han dividido dos pisos en tres en una de las casas.
La cuota de dicha casa para el mantenimiento de estos espacios ha de ser la misma que la otra comunidad de propietarios o se ha de añadir la cuota del propietario que resulta de la segregación del piso?
Las cuotas las liquida cada propietario o sea cada vecino.
Muchas gracias por su respuesta.
Saludos.
Buenas tardes Rosa María:
1. Situación de partida (muy importante)
Existen dos comunidades de propietarios independientes (dos edificios / dos casas).
Ambas comparten determinados elementos comunes:
sala de juegos
sala de reuniones
gimnasio
Cada comunidad tiene asignada una cuota para el mantenimiento de esos espacios comunes compartidos.
Los gastos se liquidan por propietario (por vecino), no como un bloque único.
Hasta aquí, el esquema es correcto y habitual: una especie de mancomunidad de hecho o comunidad de elementos comunes compartidos.
2. El cambio producido: segregación de una vivienda
En una de las comunidades:
un piso se ha dividido en tres.
Esto supone:
más viviendas,
más propietarios,
más uso potencial de las zonas comunes compartidas.
Y aquí surge la duda clave 👇
👉 ¿Debe esa comunidad seguir pagando lo mismo que antes o aumentar su aportación?
3. Regla jurídica fundamental
La clave no es “una comunidad paga X y la otra paga X”, sino qué se estableció para repartir los gastos de los elementos comunes compartidos.
Hay dos escenarios posibles:
4. Escenario A: la cuota está fijada por comunidad “como bloque” (lo menos habitual)
Si en el título constitutivo, estatutos o acuerdo originario se estableció algo del tipo:
“Cada comunidad contribuirá al 50 % de los gastos de las zonas comunes compartidas”
👉 Entonces, en principio, la cuota global de esa comunidad no cambia, aunque internamente tenga más o menos viviendas.
Pero ⚠️ esto solo es válido si:
la cuota se fijó por comunidad,
y no por número de viviendas ni coeficientes individuales.
Aun así, este sistema suele generar problemas cuando hay segregaciones, como en vuestro caso.
5. Escenario B (el más correcto y el más habitual): reparto por coeficientes / viviendas / propietarios
Si:
los gastos se liquidan a cada propietario,
cada vecino paga su parte,
y la cuota de participación se calcula en función del número de viviendas o coeficientes,
👉 la segregación SÍ debe tener efecto.
¿Por qué?
Porque:
ahora hay tres propietarios donde antes había uno,
hay mayor uso potencial de gimnasio, salas, etc.,
y no sería equitativo que esa comunidad siguiera contribuyendo igual que antes.
En este caso:
✔️ la comunidad que ha segregado debe aportar más en total,
✔️ repartiendo esa mayor aportación entre los nuevos propietarios resultantes de la segregación.
6. Respuesta clara a vuestra pregunta
¿La cuota de dicha casa ha de ser la misma que la otra comunidad o se ha de añadir la cuota del propietario que resulta de la segregación del piso?
🔹 Debe añadirse la cuota correspondiente a los nuevos propietarios surgidos de la segregación, salvo que exista un acuerdo o estatuto muy claro que diga lo contrario.
👉 No se trata de “castigar” a una comunidad, sino de mantener la proporcionalidad y la equidad en el uso y mantenimiento de los espacios comunes compartidos.
7. Forma correcta de liquidar los gastos
Dado que indicáis que:
“Las cuotas las liquida cada propietario o sea cada vecino”
Entonces:
cada una de las nuevas viviendas debe tener su propia cuota,
y pagar individualmente su parte del mantenimiento de:
sala de juegos,
sala de reuniones,
gimnasio.
Esto es lo más coherente jurídica y prácticamente.
8. Recomendación práctica (muy importante)
Para evitar conflictos futuros, lo ideal es:
Revisar el acuerdo o documento que regula el reparto de gastos entre ambas comunidades.
Actualizar el reparto tras la segregación (mejor con acuerdo por escrito).
Reflejarlo claramente en acta, indicando:
número actual de viviendas,
nuevo reparto de cuotas,
fecha de efectos.
9. Conclusión final
👉 Si una comunidad aumenta el número de viviendas,
👉 y los gastos se reparten por propietario,
👉 debe aumentar su aportación global,
👉 repartida entre los nuevos vecinos resultantes de la segregación.
Es lo justo, lo lógico y lo jurídicamente defendible.
Muchas gracias por sus excelentes explicaciones sobre subcomunidades. Dicho esto, yo quisiera exponerle mi caso, y la viabilidad de dividir mi comunidad general en dos subcomunidades. Pues bien, mi comunidad está formada por 120 dúplex con dos plazas de garaje debajo de cada uno de los mismos, y zonas comunes consistentes en terrazas de los dúplex, y un camino ajardinado que da acceso a una piscina comunitaria. Estos 120 dúplex, con sus garajes debajo de cada uno de ellos, están divididos en dos hileras una de 65 dúplex con garajes, y otra de 55 dúplex con garajes y están construidas en paralelo. Precisar que cada hilera es completamente independiente de la otra, pues están separadas físicamente por una zona común consistente en un camino que discurre por todo lo largo de esas dos hileras en el que hay zonas ajardinadas y que conduce a una piscina comunitaria existente en su final, y los suministros de las dos hileras salen de un punto común creo yo. Explicada como es la comunidad general el subdividir la comunidad general en dos viene dado por los problemas que tenemos los vecinos en las juntas, pues es muy difícil tratar cualquier asunto, hasta los básicos como las cuentas provisiones de fondos, derramas, etc…, porque no nos ponemos de acuerdo con lo que una hilera quiere y viceversa con la otra, ya sea por propuestas de una que no le interesa a la otra, o por los gastos que genera una hilera a lo largo del año en comparación con la otra, etc…., entrando en conflicto una con la otra y viceversa, y caso de llegar a tener que votar algo que puede interesar a la hilera con menos dúplex, la hilera de mas dúplex domina sobre la que menos pues no hay paridad, así como los propietarios de una hilera al ser totalmente independientes no vivimos los problemas de los propietarios de la otra y viceversa, y si a todo eso hay desinterés de acudir a las juntas por parte de propietarios por todos esos inconvenientes se deviene que siempre sale aprobado lo votado por la hilera de mas dúplex, ya sea para beneficiar a su hilera o no beneficiar a la otra hilera. En consecuencia y sabiendo usted la casuística de mi comunidad general le agradecería me dijera si es interesante subdividir la comunidad general en dos comunidades o por contra no lo es, y de ser que sí se puede subdividir el costo económico que esto podría tener todo ello para plantearlo en junta. Muchas gracias por su atención. Reciba un cordial saludo.
Buenas tardes Mauricio:
Muchas gracias por la confianza y por la exposición tan clara y detallada de su caso. Le adelanto algo importante: su planteamiento es perfectamente razonable, jurídicamente viable, y además muy habitual en comunidades con una configuración como la que describe. Vamos paso a paso, con rigor pero en lenguaje claro.
1. Diagnóstico de su comunidad: lo esencial del problema
Por lo que explica, su comunidad presenta todas las características típicas de una comunidad “sobredimensionada” y funcionalmente dividida, aunque jurídicamente siga siendo una sola:
120 dúplex físicamente separados en dos hileras:
una de 65 dúplex
otra de 55 dúplex
Cada dúplex es autónomo, con sus garajes debajo, sin dependencia estructural de la otra hilera.
Entre ambas existe una zona común intermedia (camino ajardinado) que conduce a una piscina común.
Los problemas no son técnicos, sino de gobernanza:
bloqueo en juntas,
conflictos de intereses,
dominio sistemático de la hilera mayoritaria,
desafección y absentismo en las votaciones.
👉 Esto último es clave: el problema no es solo económico, es democrático y funcional.
2. ¿Tiene sentido jurídico crear dos subcomunidades?
👉 Sí, y mucho.
La Ley de Propiedad Horizontal permite perfectamente la existencia de:
una comunidad general, y
subcomunidades funcionales, cuando existen:
bloques,
portales,
hileras,
o agrupaciones estructural y funcionalmente independientes,
que solo comparten ciertos elementos comunes generales.
Y su caso encaja muy bien en ese modelo.
3. ¿Qué se ganaría creando dos subcomunidades?
🔹 1. Autonomía real de gestión
Cada hilera:
decidiría sus propios gastos,
aprobaría sus propias derramas,
gestionaría sus propios problemas (mantenimientos, conflictos, prioridades).
👉 Nadie votaría sobre lo que no vive ni padece.
🔹 2. Fin del “rodillo” de la mayoría
Actualmente:
la hilera de 65 impone sistemáticamente su criterio,
aunque el asunto afecte más a la otra.
Con subcomunidades:
cada una decide lo suyo,
y en la comunidad general solo se vota lo verdaderamente común.
🔹 3. Juntas más ágiles y participación real
Comunidades más pequeñas:
juntas más cortas,
debates más concretos,
mayor implicación de los vecinos.
Esto reduce conflictos y mejora la convivencia.
4. ¿Qué seguiría siendo común?
Muy importante aclararlo para evitar miedos:
Aunque se creen dos subcomunidades, no desaparece la comunidad general.
Seguirían siendo elementos comunes generales, gestionados conjuntamente:
el camino ajardinado central,
la piscina comunitaria,
posiblemente suministros generales (si no se individualizan),
y cualquier otro elemento que sirva a ambas hileras.
👉 Para eso existiría:
una comunidad general “ligera”,
y dos subcomunidades con plena autonomía interna.
5. ¿Es obligatoria la unanimidad para hacerlo?
Aquí viene un punto clave.
🔹 En principio:
la creación de subcomunidades suele requerir:
modificación del título constitutivo,
y por tanto unanimidad.
🔹 Pero…
La jurisprudencia admite soluciones menos rígidas cuando:
no se alteran cuotas globales,
no se perjudican derechos individuales,
y la segregación es funcional, no dominical.
En la práctica, muchas comunidades lo hacen mediante:
acuerdo cualificado,
regulación interna,
estatutos de subcomunidades,
sin necesidad de dividir fincas registrales.
👉 Es un punto que conviene estudiar con el administrador y un técnico jurídico, pero no es una quimera.
6. Coste económico aproximado (orientativo)
Le doy cifras realistas, para que pueda plantearlo en junta con los pies en el suelo:
🔹 Costes habituales:
Estudio jurídico / redacción de estatutos de subcomunidades:
600 – 1.200 €
Ajuste contable y coeficientes internos:
300 – 600 €
Si hay notaría y registro (solo si se modifica el título):
1.000 – 2.500 € adicionales, según complejidad.
👉 Muchas comunidades optan por una solución intermedia, sin tocar Registro, para reducir costes.
7. Mi valoración profesional, clara y honesta
Con la casuística que describe:
✔️ Sí es interesante subdividir la comunidad en dos subcomunidades
✔️ Mejorará la convivencia y la gestión
✔️ Reducirá conflictos estructurales que no se van a resolver solos
✔️ El coste es razonable frente al desgaste anual que ya están sufriendo
Seguir como están significa:
más bloqueo,
más desinterés,
más decisiones “impuestas”,
y más conflicto a medio plazo.
8. Recomendación final
Antes de llevarlo a junta, le aconsejo:
Pedir al administrador un informe de viabilidad.
Delimitar claramente:
qué sería de cada subcomunidad,
y qué seguiría siendo común.
Presentarlo no como una ruptura, sino como:
“una mejora de gestión y convivencia”.
Saludos
Miguel
691564359