Las Subcomunidades en la Ley de Propiedad Horizontal: Normativa, Constitución y Gestión
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Desde la experiencia de un Administrador de Fincas en Madrid, el fenómeno de las subcomunidades dentro del régimen de la Ley de Propiedad Horizontal exige una comprensión profunda no sólo de su normativa específica, sino también de las implicaciones prácticas que su constitución y gestión tienen para la propia comunidad de propietarios. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula el régimen de copropiedad en los edificios y complejos inmobiliarios en España. En el caso de grandes comunidades de propietarios, la legislación permite la creación de subcomunidades, una figura jurídica que facilita la administración de determinadas zonas o servicios comunes dentro de una comunidad general. En este artículo exploraremos en profundidad qué son las subcomunidades, su marco normativo, los procedimientos para su creación y los aspectos prácticos de su gestión.
¿Qué es una Subcomunidad?
Una subcomunidad es un grupo de propietarios dentro de una comunidad general que comparten elementos comunes específicos, funcionando con cierta autonomía en su administración. Algunos ejemplos de subcomunidades incluyen:
- Bloques dentro de una urbanización con gastos y servicios propios, como ascensores o jardines.
- Garajes, trasteros o piscinas de uso exclusivo de determinados propietarios dentro de una comunidad general.
- Diferentes portales de un mismo edificio que deciden gestionar sus necesidades de manera independiente.
- Complejos inmobiliarios donde varias subcomunidades dependen de una comunidad general que gestiona servicios globales.
Marco Normativo de las Subcomunidades
Las subcomunidades no están expresamente reguladas como una figura autónoma en la Ley de Propiedad Horizontal, pero sí se reconocen en la jurisprudencia y en la interpretación del artículo 2 de la LPH, que establece que esta norma se aplica también a:
“Las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica.”
Legislación Aplicable
- Ley de Propiedad Horizontal (LPH): Base reguladora de todas las comunidades de propietarios en España.
- Código Civil: Disposiciones sobre copropiedad y derechos de los propietarios.
- Estatutos de la comunidad: Documento fundamental para determinar la posibilidad de crear subcomunidades.
- Jurisprudencia: Resoluciones de tribunales que avalan la legalidad de las subcomunidades en determinadas circunstancias.
Constitución de una Subcomunidad
Para la creación de una subcomunidad dentro de una comunidad general, se deben seguir varios pasos:
1. Acuerdo de la Comunidad General
La Junta de Propietarios de la comunidad matriz debe aprobar la constitución de la subcomunidad. Según el artículo 17.6 de la LPH, si la creación implica una modificación de los estatutos o del título constitutivo, será necesaria la unanimidad. En caso contrario, bastará con una mayoría de tres quintos (3/5) de los propietarios.
2. Redacción de Estatutos Propios
Los estatutos de la subcomunidad deben regular:
- Derechos y obligaciones de sus miembros.
- Normas de convivencia y administración.
- Gestión de los elementos comunes específicos.
- Cuotas y reparto de gastos.
3. Inscripción en el Registro de la Propiedad
Para dotar de seguridad jurídica a la subcomunidad, se recomienda su inscripción en el Registro de la Propiedad. Se debe presentar:
- Acta de la Junta aprobando la subcomunidad.
- Estatutos y acuerdo de constitución.
- Escritura pública notarial.
Diferencias entre Comunidad y Subcomunidad
| Característica | Comunidad General | Subcomunidad |
| Normativa | LPH y estatutos generales | LPH y estatutos específicos |
| Elementos comunes | Todos los de la comunidad | Solo los de los miembros |
| Órganos de gobierno | Junta de propietarios | Junta propia |
| Registro | Obligatorio | Opcional pero recomendable |
Implicaciones en la Gestión y Administración
Las subcomunidades funcionan con cierta autonomía, lo que implica:
- Presupuesto independiente: Cuentas y gastos específicos.
- Órganos de gobierno propios: Presidente, secretario y administrador.
- Relación con la comunidad principal: Cumplimiento de normas generales, pero autonomía en la gestión de elementos específicos.
Caso Práctico: Creación de una Subcomunidad para la Instalación de un Ascensor
Un caso común en comunidades es la instalación de un ascensor en una escalera específica dentro de un edificio de varias escaleras. Según la jurisprudencia, los propietarios de dicha escalera pueden constituir una subcomunidad siempre que:
- El uso y disfrute del ascensor sea exclusivo de ciertos propietarios.
- Se modifiquen los estatutos con acuerdo unánime de la comunidad general.
- Se gestione de manera independiente con un administrador propio y cuentas separadas.
Sentencias como la AP Cantabria (6-4-2021) y la AP Madrid (17-5-2016) confirman la legalidad de esta práctica.
Inscripción Fiscal y Obligaciones Tributarias
Para operar con plena independencia, una subcomunidad debe:
- Obtener un Código de Identificación Fiscal (CIF) en la Agencia Tributaria.
- Declarar impuestos si procede.
- Abrir una cuenta bancaria propia.
El trámite se realiza a través del Modelo 036 en la Agencia Tributaria.
Conclusión
Las subcomunidades son una herramienta eficiente para gestionar de forma autónoma determinados elementos dentro de una comunidad de propietarios. Aunque su creación requiere acuerdos claros y, en muchos casos, modificación de estatutos, aportan beneficios en términos de gestión de gastos y toma de decisiones.
Si bien su inscripción en el Registro de la Propiedad no es obligatoria, es recomendable para evitar conflictos legales. Asimismo, la obtención de un CIF facilita la operatividad financiera de la subcomunidad. Por todo ello, antes de constituir una subcomunidad, se recomienda consultar a un administrador de fincas colegiado y revisar detalladamente la escritura de división horizontal y los estatutos de la comunidad general.
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Tengo una duda, en mi vivienda en la planta ático hay una subcomunidad formada por 8 apartamentos. Cada uno de estos apartamentos, está registrado en el Registro de Propiedad como un porcentaje de la subcomunidad y un porcentaje menor de la totalidad de la finca. Mi pregunta es si en Junta Ordinaria de la finca, la subcomunidad en su totalidad tiene un solo voto o pueden optar a más votos por cada uno de los miembros de la subcomunidad? Gracias por la aclaración.
Buenos días Eduardo:
La respuesta a tu pregunta depende de cómo estén organizadas las comunidades y de lo que establezcan los estatutos de la comunidad principal y la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en España.
1. Principio General: Un Voto por Cuota de Participación
Cada propietario tiene derecho a votar en la junta de propietarios de acuerdo con su coeficiente de participación en la propiedad total. Esto significa que, si la subcomunidad tiene una representación porcentual en la comunidad general, su voto dependerá de ese porcentaje.
2. Caso de la Subcomunidad: ¿Un Solo Voto o Varios?
Si la subcomunidad está constituida como una entidad propia dentro de la comunidad principal y sus miembros tienen inscritos individualmente sus coeficientes en el Registro de la Propiedad, lo más probable es que cada uno de los 8 propietarios pueda ejercer su voto de forma individual, en proporción a su cuota.
Sin embargo, en algunos casos, los estatutos pueden establecer que la subcomunidad actúe como un único propietario en la comunidad general, en cuyo caso solo tendría un voto proporcional al total de su cuota en la finca.
3. Factores Claves para Determinarlo
Para saber si la subcomunidad vota como un solo bloque o si cada propietario tiene su voto individual, hay que revisar:
Escrituras de la finca y estatutos de la comunidad principal.
Escrituras de la subcomunidad (si existe como tal).
El coeficiente de participación inscrito para cada apartamento en el Registro de la Propiedad.
Conclusión
Si cada apartamento tiene un porcentaje de la subcomunidad y un porcentaje de la finca total, es probable que cada propietario tenga su propio voto en la junta de la comunidad general, siempre en función de su coeficiente de participación. Pero si los estatutos establecen que la subcomunidad actúa como un solo propietario, entonces tendría un único voto conjunto.
Si tienes dudas, lo ideal es revisar los estatutos y consultar con un administrador de fincas o un abogado especializado en propiedad horizontal.
Hola. Muy buen artículo y vídeo sobre las subcomunidades. Pero hay un punto MUY importante que no se explica. Cuando se dice “si la creación de la subcomunidad implica una modificación del título constitutivo, se exige la unanimidad; si no, solo mayoría de 3/5”. La cuestión es: ¿qué se considera modificación del título constitutivo y qué no? En concreto, para una piscina construida ex-novo (25 años después del edificio), situada sobre un espacio común (patio de la finca con jardín y escalera de evacuación del edificio para los aseos-vestuarios), y aprobada con 3/5, ¿la constitución de una subcomunidad de piscina exigiría unanimidad o solo 3/5? Gracias por su atención.
Buenos días Oscar:
¡Muy interesante tu pregunta! La clave aquí es determinar si la creación de la subcomunidad de la piscina supone una modificación del título constitutivo o no.
¿Qué se considera modificación del título constitutivo?
El título constitutivo de una comunidad de propietarios es el documento que establece la división del edificio en elementos privativos y comunes, asignando coeficientes de participación y estableciendo normas básicas de funcionamiento.
Modificarlo implica, entre otras cosas:
Alterar la descripción de los elementos comunes o privativos (por ejemplo, convertir un elemento común en privativo).
Modificar los coeficientes de participación.
Alterar la estructura o destino de la propiedad.
Aplicación a tu caso concreto: subcomunidad de la piscina
Para determinar si la constitución de la subcomunidad de la piscina requiere unanimidad o solo 3/5, hay que analizar si afecta al título constitutivo.
La piscina se construyó 25 años después, sobre un elemento común (patio con jardín y escalera de evacuación).
La comunidad aprobó su construcción con 3/5, lo cual es correcto si se entiende como una mejora de uso general.
Ahora se quiere crear una subcomunidad para la gestión de la piscina.
La jurisprudencia y la doctrina suelen considerar que la constitución de una subcomunidad es una cuestión organizativa y no una alteración del título constitutivo siempre que no se modifiquen los coeficientes de participación ni el estatus de los elementos comunes.
Posibles escenarios:
Si la subcomunidad solo regula la gestión y mantenimiento de la piscina, sin afectar a los coeficientes ni cambiar la titularidad del espacio común, la mayoría de 3/5 sería suficiente.
Si la subcomunidad implica un cambio en la titularidad del patio/jardín (por ejemplo, convirtiéndolo en privativo de los usuarios de la piscina) o modifica los coeficientes de participación, entonces sí se requeriría unanimidad.
Conclusión:
Si la subcomunidad de la piscina solo regula su gestión y mantenimiento, sin cambiar la titularidad ni los coeficientes de participación, la aprobación por 3/5 es suficiente. Pero si supone una modificación estructural del título constitutivo, como restringir el uso del patio a ciertos propietarios o cambiar los coeficientes, entonces se requeriría unanimidad.
Para mayor seguridad, sería recomendable revisar los estatutos de la comunidad y consultar con un abogado especializado en propiedad horizontal
Un saludo.
Miguel
691564359
Buenos días, gracias por ayudarnos, gracias por la labor que realiza, le planteo una duda que nos surge sobre la creación de una subcomunidad, tenemos un local garaje privado dentro de una urbanización, se va a proceder a la venta de 81 plazas de garaje en condominio, este garaje actualmente está pagando a la comunidad de propietarios su cuota, como el resto de vecinos, queremos crear una subcomunidad independiente a la general que hay actualmente, para hacerse cargo de los gastos de suministros, impuestos, mantenimiento, etc… y pactar una cuota para estos gastos, independiente a la que actualmente paga a la actual, cómo se realizaría este trámite?, lo tiene que realizar la comunidad actual o pueden ser los propietarios de las plazas?, tiene que dar permiso la comunidad para hacerlo?, cual serían los pasos a seguir? estaría muy agradecida si pudiera darme alguna información al respecto.
Buenos días Queila:
La creación de una subcomunidad dentro de una comunidad de propietarios en España es un proceso que debe cumplir con ciertos requisitos legales y estatutarios. A continuación, te explico los pasos que deberíais seguir para constituir esta subcomunidad de garajes:
1. Verificar los Estatutos de la Comunidad Principal
Antes de iniciar cualquier trámite, es fundamental revisar los estatutos de la comunidad de propietarios actual para verificar si:
Permiten la creación de subcomunidades.
Tienen alguna regulación específica sobre los garajes.
Establecen restricciones o procedimientos específicos.
Si no hay una regulación clara, se puede modificar mediante acuerdo de la junta de propietarios.
2. Aprobación por la Comunidad de Propietarios Principal
Para constituir la subcomunidad, se requiere el acuerdo de la comunidad de propietarios principal. Según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), se necesita el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios y de las cuotas de participación (artículo 17.6 LPH), salvo que los estatutos establezcan otra mayoría.
Si el garaje ya tiene su propio coeficiente dentro de la comunidad, es más fácil justificar la independencia administrativa de la subcomunidad.
3. Redacción y Aprobación de Estatutos de la Subcomunidad
Se debe redactar un documento con los estatutos de la nueva subcomunidad, donde se establecerán:
Su funcionamiento interno.
Los gastos que asumirá (suministros, impuestos, mantenimiento, etc.).
La cuota de participación de cada plaza de garaje.
La relación con la comunidad principal (es decir, seguir pagando su cuota general).
Este documento deberá ser aprobado en junta por los futuros propietarios de la subcomunidad.
4. Escritura Pública e Inscripción en el Registro de la Propiedad
Para darle validez jurídica, la subcomunidad debe constituirse mediante escritura pública ante notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad. En esta escritura se detallará:
La segregación administrativa de los garajes.
La creación de la nueva subcomunidad.
Los nuevos coeficientes de participación internos.
Este trámite debe ser solicitado por los propietarios de las plazas de garaje y puede requerir la intervención del administrador de la comunidad principal.
5. Obtención de NIF y Cuenta Bancaria Propia
Una vez constituida, la subcomunidad debe obtener un Número de Identificación Fiscal (NIF) en la Agencia Tributaria, lo que le permitirá gestionar sus propios gastos y obligaciones fiscales. También se recomienda abrir una cuenta bancaria específica para gestionar los ingresos y pagos.
6. Gestión Administrativa y Contable
Para el funcionamiento adecuado de la subcomunidad, es recomendable:
Nombrar un presidente y/o administrador.
Establecer una junta de propietarios del garaje.
Llevar una contabilidad separada de los gastos y cuotas.
Conclusión:
En resumen, la subcomunidad la pueden crear los propietarios de las plazas de garaje, pero necesitan la aprobación de la comunidad general (con una mayoría de 3/5). Se debe formalizar con estatutos, escritura pública e inscripción en el Registro. Finalmente, se obtiene un NIF y se gestiona de forma independiente.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Hola mi nombre es Josde Garrido.
Vivo en un conjunto inmobiliario que consta de 4 bloques, garajes y locales comerciles.
En los estatutos del conjunto inmobiliario existe un articulo donde dice “Los cargos y gastos correspondientes al edificio de cada portal serán satisfechos por los distintos propietarios de los pisos de cada portal a cuyo efecto constituirán una comunidad de propietarios independientes”
Mi pregunta es la siguiente: Podemos constituir una subcomunidad y estatutos propios, para poder prohibir los apartamentos turisticos en nuestro bloque y que requisitos serían necesarios en caso afirmativo.
Gracias anticipadas
Hola Jose, buenas tardes.
Resumen del contexto:
Vives en un conjunto inmobiliario con varios bloques (4), cada uno con sus pisos, garajes y locales. Los estatutos del conjunto ya contemplan que cada bloque puede constituirse como una comunidad independiente para cargos y gastos.
Ahora, te interesa saber si dentro de ese marco legal, una de esas comunidades (bloques) puede adoptar sus propios estatutos para prohibir los apartamentos turísticos, y qué requerimientos existen para hacerlo.
¿Es posible constituir una subcomunidad con estatutos propios?
Sí, es posible.
De hecho, el artículo que mencionas ya reconoce la existencia legal de comunidades independientes por portal o bloque. Esto es lo que la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en España denomina una “subcomunidad” (o comunidad separada dentro de una comunidad general).
Esto permite:
Tener su propia junta de propietarios.
Adoptar acuerdos específicos para ese bloque.
Y muy importante: establecer estatutos o normas internas complementarios.
¿Se puede prohibir el uso turístico dentro de esa subcomunidad?
En principio, sí se puede limitar o prohibir el uso turístico, pero con algunas condiciones importantes, según las reformas más recientes de la LPH (especialmente tras la reforma de 2019, artículo 17.12 LPH):
Para prohibir pisos turísticos en la subcomunidad:
Debe reflejarse expresamente en los estatutos de esa subcomunidad o en un reglamento de régimen interno.
La prohibición debe ser aprobada en junta de propietarios de ese bloque, con una mayoría cualificada de 3/5 partes del total de propietarios y cuotas de participación del bloque.
El acuerdo debe ser inscrito en el Registro de la Propiedad para que sea oponible a terceros (es decir, para que se aplique también a futuros compradores).
La prohibición no puede tener efecto retroactivo (es decir, si ya hay un piso turístico funcionando legalmente, no lo puedes cerrar de golpe).
Pasos que deberíais seguir:
Constituir formalmente la subcomunidad (si no está ya operativa) con su NIF, cuenta bancaria, presidente, junta, etc.
Convocar una junta de propietarios del bloque para debatir la medida.
Acordar por mayoría de 3/5 del total de propietarios y cuotas la prohibición del uso turístico.
Redactar o modificar los estatutos para incluir la cláusula que prohíbe ese uso.
Inscribir el acuerdo y los estatutos en el Registro de la Propiedad.
Recomendación adicional:
Es muy aconsejable contar con el asesoramiento de un especialista en propiedad horizontal, sobre todo para la redacción de los estatutos y la inscripción registral, que suele requerir cierta formalidad.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenos días
Se trata de un edificio que tiene dos portales, y tiene el tejado y las cocheras comunes. No ha existido ni existe en la actualidad una comunidad de propietarios del edificio. Los propietarios de las viviendas de uno de los dos portales pretenden instalar un ascensor y para ello quieren crear una comunidad de propietarios exclusivamente para ese portal, pero no quieren saber nada de constituir una comunidad de propietarios para todo el edificio. La pregunta es si los propietarios de las viviendas de ese portal pueden constituir una comunidad de propietarios únicamente para ese portal sin existir una comunidad de propietarios global para todo el edificio. Los propietarios del otro portal queremos constituir una comunidad de propietarios para todo el edificio que gestione los elementos comunes y a continuación no nos oponemos a que los propietarios de las viviendas del otro portal que quieren instalar un ascensor creen una subcomunidad que creo que se llama, Pero primero queremos crear la comunidad de todo el edificio, con un administrador y un seguro, etc. etc., Pero a los otros propietarios solo les interesa instalar el ascensor y no quieren saber nada de administrador ni de seguro.
El edificio figura en el registro de la propiedad como una única finca
Gracias por su respuesta
Buenos días David:
Buenos días,
La situación que planteas es muy común en edificios con varios portales. Te explico los puntos jurídicos clave, basándome en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH):
1. Constitución de la comunidad de propietarios
Si el edificio consta en el Registro de la Propiedad como una única finca y tiene elementos comunes indivisibles (tejado, cocheras, cimentación, etc.), jurídicamente existe una sola comunidad de propietarios, aunque no se haya formalizado nunca como tal.
Lo que sucede es que no habéis constituido la comunidad de forma expresa (con estatutos, junta, administrador, etc.), pero la comunidad existe por el mero hecho de la división en pisos y locales (art. 2 y 5 LPH).
2. Subcomunidades
La LPH permite que dentro de una comunidad general existan subcomunidades, siempre que compartan determinados elementos o servicios solo entre algunos propietarios (ejemplo típico: ascensores en un portal, calefacción central en parte del edificio, garajes separados, etc.).
Estas subcomunidades gestionan y pagan únicamente los elementos que les afecten, pero siguen formando parte de la comunidad general en lo relativo a los elementos comunes de todo el edificio.
3. Lo que queréis hacer
Vosotros proponéis primero constituir formalmente la comunidad de todo el edificio, con administrador, seguro, junta, etc. → Esto es lo correcto y lo que marca la ley, porque el edificio es una sola comunidad.
Dentro de esa comunidad, los vecinos de un portal que quieran instalar el ascensor pueden formar una subcomunidad de portal y asumir los gastos correspondientes, sin que el resto deba pagar por ese servicio (salvo que también quieran beneficiarse).
4. La pretensión del otro portal
Lo que plantean los vecinos del otro portal (crear directamente solo una comunidad de portal, sin reconocer la comunidad de todo el edificio) no es jurídicamente correcto, porque los elementos comunes generales (tejado, cimentación, cocheras) no se pueden “ignorar”.
La comunidad general existe necesariamente y debe constituirse para regular la gestión de los elementos comunes que afectan a todos.
Una comunidad de portal “independiente” solo sería posible si el edificio estuviera dividido registralmente en dos fincas distintas (un portal cada una), lo cual no es el caso.
Conclusión:
El edificio, al ser una sola finca registral, tiene una única comunidad de propietarios obligatoria.
Dentro de ella, es perfectamente posible y legal que los vecinos de un portal creen una subcomunidad de portal para instalar y mantener su ascensor.
Lo que no es legalmente viable es que pretendan constituir solo la comunidad de su portal ignorando la comunidad general.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Me gustaría saber que es una subcomunidad de facto y sí puede obtener un cif propio y libro de actas diligenciado, así como cuenta mancomunada de presidente y administrador sin ser constituida o legalizada por aprobación de de la comunidad general. ¿¿¿Podría funcionar como un hibrído entre subcomunidad y comunidad única, es decir , sin cif, libro de actas etc?????
Hola Susana:
Una subcomunidad de facto (o “subcomunidad informal”) es un grupo de propietarios dentro de una comunidad general que actúa como si fuera una subcomunidad, pero sin estar formalmente constituida ni reconocida jurídicamente según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
👉 Ejemplo: un bloque dentro de una urbanización con varios portales que gestiona sus propios gastos (limpieza, luz, ascensor…) aparte del resto, pero sin haber modificado los estatutos ni aprobado en junta general la creación formal de esa subcomunidad.
En ese caso, existe de hecho (de facto), pero no de derecho.
🔹 2. ¿Puede una subcomunidad de facto tener CIF, libro de actas o cuenta bancaria?
Aquí está el punto clave:
Documento o requisito ¿Puede tenerlo una subcomunidad de facto? Explicación
CIF propio ❌ No, en principio no legalmente La AEAT solo concede un NIF a comunidades de propietarios o subcomunidades formalmente constituidas, con acuerdo de la comunidad general y acta aprobada.
Libro de actas diligenciado ❌ No Solo se diligencian libros de comunidades o subcomunidades formalmente constituidas (con CIF, presidente, secretario, y registro).
Cuenta bancaria mancomunada ⚠️ Posible, pero con limitaciones Algunos bancos permiten abrir cuentas a nombre de “Comunidad Portal X del Edificio Y” usando el CIF de la comunidad principal. Pero legalmente los fondos siguen siendo de la comunidad principal.
Contratos propios (mantenimiento, limpieza, etc.)⚠️ Posibles, pero bajo riesgo Si no hay personalidad jurídica, los contratos los firma alguien “en representación de” la comunidad general. Puede generar problemas de responsabilidad.
🔹 3. ¿Podría funcionar como un “híbrido” entre subcomunidad y comunidad única?
En la práctica, sí puede funcionar así, pero solo a efectos operativos, no jurídicos.
Es decir:
Puede reunirse, levantar actas internas, y gestionar gastos propios.
Puede usar un fondo o cuenta compartida entre los propietarios del bloque.
Pero todo ello carece de efectos legales plenos frente a terceros o Hacienda si no se formaliza.
🔸 No tendría CIF propio.
🔸 No podría diligenciar libro de actas.
🔸 Las decisiones internas no serían vinculantes fuera de ese grupo (por ejemplo, ante Hacienda o en caso de reclamaciones).
🔹 4. ¿Qué se requiere para ser una subcomunidad de derecho (formalizada)?
Para que la subcomunidad tenga existencia jurídica propia:
Aprobación por la Junta General de la comunidad matriz (con mayoría de 3/5 o unanimidad, según los casos).
Redacción de estatutos o acuerdo de segregación funcional (definiendo qué elementos y gastos son propios).
Solicitud de CIF propio a la AEAT.
Diligenciado del libro de actas.
Apertura de cuenta bancaria a su nombre.
Desde ese momento, la subcomunidad sí puede:
Tener su propia contabilidad,
Emitir facturas y contratar servicios,
Demandar o ser demandada,
Y mantener autonomía económica frente a la comunidad general.
🔹 5. En resumen
Situación ¿Tiene validez legal plena? ¿Puede tener CIF/Libro/Actas propios? ¿Responsabilidad jurídica propia?
Subcomunidad de facto ❌ No ❌ No ❌ No
Subcomunidad formal (de derecho) ✅ Sí ✅ Sí ✅ Sí
“Híbrido” operativo (sin formalizar)⚠️ Limitada ❌ No ❌ No
⚖️ Conclusión
Una subcomunidad de facto puede funcionar internamente de manera práctica, pero no tiene reconocimiento legal como entidad independiente.
Por tanto:
No puede obtener CIF ni libro de actas diligenciado.
Puede tener una cuenta “operativa” bajo el paraguas de la comunidad general.
No puede contratar o firmar válidamente como sujeto propio.
Si se quiere seguridad jurídica y plena autonomía, lo correcto es formalizarla mediante acuerdo en junta general y registro como subcomunidad independiente.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Vivo en un edificio con 8 portales que funcionan desde el principio como subcomunidades , desde hace 32 años. No tenemos estatutos pero las normas estatutarias de la escritura permiten el funcionamiento como subcomunidad. Cada portal tiene su vocal, y contrata sus servicios de limpiez o mantenimiento, empresa de ascensor.. etc con quien quiere. Nos preguntamos sí podemos tener un administrador diferente al de la comunidad general y en caso de ser posible como hacer para que él y nuestro vocal tengan acceso a las cuentas, cif , etc para poder operar.
Buenas tardes Susana:
Qué interesante vuestro caso 😊
Y además, muy habitual en edificios grandes “de facto” organizados por portales.
Voy a ordenarlo con claridad jurídica, porque aquí hay tres planos distintos:
1️⃣ ¿Existen subcomunidades reales o solo funcionamiento interno?
2️⃣ ¿Puede cada portal tener su propio administrador?
3️⃣ ¿Cómo se articula el acceso a cuentas, CIF y operativa?
1️⃣ ¿Tenéis subcomunidades jurídicas o solo organización práctica?
Dices que:
Son 8 portales.
Funcionan como subcomunidades desde hace 32 años.
Cada portal contrata limpieza, ascensor, etc.
La escritura permite funcionamiento por portales.
No hay estatutos formales inscritos.
La clave está en la escritura.
Hay dos escenarios posibles:
🔹 Escenario A: La escritura prevé división por portales con cuotas diferenciadas
Si el título constitutivo:
Establece reparto diferenciado por portales.
Permite órganos propios.
Reconoce autonomía funcional.
Entonces tenéis subcomunidades tácitamente constituidas aunque no estén inscritas formalmente como fincas independientes.
En ese caso, el funcionamiento durante 32 años refuerza esa interpretación.
🔹 Escenario B: No existen subcomunidades en el título
Si solo hay una comunidad única y lo que hacéis es organización interna sin respaldo estructural en la escritura, entonces jurídicamente sigue existiendo una sola comunidad.
Y eso cambia mucho las cosas.
2️⃣ ¿Puede cada portal tener su propio administrador?
Sí, es posible.
Pero depende de la naturaleza jurídica real.
✔ Si existen subcomunidades reconocidas en el título
Cada subcomunidad puede:
Nombrar su propio presidente.
Nombrar su propio administrador.
Llevar su contabilidad separada.
Contratar servicios propios.
Y además existiría una comunidad general para elementos comunes globales (cubierta, estructura, fachada general, etc.).
Este sistema es muy habitual.
Si no existen formalmente subcomunidades
Entonces no podéis nombrar administradores independientes con plena capacidad legal.
Porque:
El CIF es único.
La representación legal corresponde al presidente general.
La cuenta bancaria es de la comunidad única.
En ese caso solo podríais tener:
Gestión delegada interna.
Pero no independencia jurídica real.
3️⃣ Tema práctico: acceso a cuentas, CIF, operativa
Aquí está la parte delicada.
Si hay subcomunidades reales:
Cada portal debería tener:
Su propio CIF (si está fiscalmente separado).
Su propia cuenta bancaria.
Su propio presupuesto.
Actas propias.
Si no hay CIF propio por portal, entonces:
El CIF es único.
La cuenta es única.
No podéis operar legalmente fuera del marco de la comunidad general.
Un administrador necesita poder de representación otorgado por acuerdo de junta.
Sin acuerdo formal, no puede operar con el CIF ni con la cuenta.
4️⃣ Lo que debéis hacer antes de mover nada
Os recomiendo este orden:
Paso 1
Revisar escritura y ver exactamente qué dice sobre:
División por portales.
Cuotas por portales.
Autonomía.
Órganos diferenciados.
Paso 2
Ver si fiscalmente cada portal tiene CIF propio o no.
Paso 3
Si queréis formalizar la situación:
Convocar junta general.
Reconocer formalmente el régimen por portales.
Regular la coexistencia de:
Comunidad general.
Subcomunidades por portal.
Si el título ya lo permite, no necesitáis unanimidad para funcionar conforme a él.
Solo necesitáis organizarlo correctamente.
5️⃣ Ojo con un detalle importante
Si durante 32 años cada portal:
Ha contratado ascensor.
Ha contratado limpieza.
Ha gestionado gastos propios.
Ha actuado con autonomía económica.
Eso genera una práctica consolidada muy relevante jurídicamente.
No es algo improvisado.
Pero conviene regularlo bien para evitar problemas futuros de:
Responsabilidad.
Impugnaciones.
Acceso a información.
Conflictos con el administrador general.
6️⃣ Respuesta clara a vuestra pregunta
¿Podéis tener administrador distinto por portal?
✔ Sí, si el título permite funcionamiento por portales y se articula formalmente.
⚠ No plenamente, si solo es organización informal sin soporte jurídico.
¿Puede tener acceso a cuentas y CIF?
✔ Solo si hay acuerdo formal que le otorgue representación.
✔ O si cada portal tiene CIF y cuenta propia.
No puede operar por su cuenta sin acuerdo.
Si queréis, podéis decirme exactamente qué frase recoge la escritura sobre funcionamiento por portales y lo analizamos técnicamente.
Porque en estos casos, una sola línea del título constitutivo cambia completamente la respuesta.
Y habéis hecho muy bien en plantearlo antes de actuar. Aquí el orden jurídico evita muchos conflictos futuros.
Saludos
Miguel
691564359
Buenos días, comunidad formada por subcomunidades, que comparten entre ellas patios ( cada dos subcomunidades un patio). A estos patios pueden acceder los propietarios de primeras plantas ( patios de cocinas y tenderetes). Declaración de obra nueva dice que es elemento común la fachada envolvente, pero nada dice de los patios. Pregunta, temas de reparaciones, limpieza de patios, humedades etc, se deberían abonar por las subcomunidades que comparten ese patio , donde se procede a reparación, por entender que es un elemento común pero de uso exclusivo de las sub comunidades que lo comparten? Gracias
Hola María del Mar:
A continuación tienes una explicación clara y estructurada de cómo suele interpretarse este tipo de casos según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y la práctica habitual en comunidades con subcomunidades y elementos comunes de uso exclusivo.
1. ¿Los patios son elementos comunes o privativos?
Aunque la escritura de obra nueva no mencione expresamente los patios, en la mayoría de edificios los patios interiores se consideran:
Elementos comunes con uso privativo o exclusivo
Es decir:
La propiedad del patio es de la comunidad (o subcomunidad) → elemento común.
Pero el uso lo tiene un propietario o varios (en tu caso, las primeras plantas o las subcomunidades que lo comparten).
La LPH indica que todo lo que no esté asignado expresamente como privativo, es común.
Al no aparecer como privativos, esos patios no pueden considerarse privativos de los usuarios.
Por tanto, son elementos comunes.
2. ¿Quién paga las reparaciones, humedades, mantenimiento o limpieza?
Aquí hay dos escenarios según la LPH y la jurisprudencia:
A. Si es una COMUNIDAD con SUBCOMUNIDADES
Cada patio está adscrito a dos subcomunidades, según dices.
En este caso lo habitual es:
Las reparaciones estructurales del patio las paga la subcomunidad que lo comparte.
Motivo: es elemento común de la subcomunidad (no de toda la comunidad general).
Se reparte entre los propietarios de las subcomunidades afectadas según sus coeficientes internos.
El mantenimiento ordinario (limpieza, pequeñas actuaciones)
También lo abonan las subcomunidades usuarias porque su uso es exclusivo.
B. Si el patio fuera de uso exclusivo de una sola vivienda
(que no es tu caso, pero sirve para comparación)
Las reparaciones estructurales las paga la comunidad, porque la propiedad sigue siendo común.
El mantenimiento ordinario lo paga el usuario exclusivo.
Entonces, en tu caso concreto…
El patio es un elemento común.
Uso exclusivo por las dos subcomunidades que lo comparten.
Las reparaciones de humedades, fachadas interiores, impermeabilización, desagües, y similares deben pagarlas las subcomunidades usuarias del patio.
No debe pagarlo toda la comunidad grande, salvo que se demuestre que la causa proviene de un elemento general.
Fundamento legal (LPH)
Art. 3 LPH: lo no descrito como privativo es común.
Art. 9.1: obligación de contribuir a los gastos de conservación de los elementos comunes según coeficiente.
Jurisprudencia: patios, terrazas y azoteas con uso exclusivo → gastos estructurales a cargo de la comunidad o subcomunidad, gastos de uso y mantenimiento a cargo de los usuarios.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Buenas tardes. Darles en primer lugar la enhorabuena por el Blog tan interesante, y en especial por el tema tratado, del que no es fácil conseguir información. Mi duda es acerca del seguro de responsabilidad civil. En el caso de esta consulta se trata de una Comunidad que abarca un edificio completo, y dentro del mismo hay varias comunidades más (Entiendo que son subcomunidades) una por cada portal, y otra para el garaje que está en el sótano del mismo edificio. Cada una de ellas tiene su CIF, cargos, contabilidad, presupuesto, etc. Existe una póliza de un seguro en la Comunidad del edificio (Mancomunidad le llaman aquí) pero no tienen otro seguro ni las subcomunidades de cada portal, ni la del garaje. Tenemos la duda, sobre todo por temas de responsabilidad civil, de si el seguro de la Mancomunidad cubre al de las subcomunidades, o si éstas al tener otro CIF necesitarían contratar otros seguros independientes. Muchas gracias por adelantado.
Buenos días Antonio:
Buenas tardes, muchas gracias por sus palabras.
La cuestión que plantea es muy habitual en complejos con mancomunidad + subcomunidades, y la duda está bien planteada, especialmente en materia de responsabilidad civil (RC).
Voy a intentar explicarlo de forma clara y práctica, desde el punto de vista jurídico y asegurador.
1. Diferencia clave: Mancomunidad vs. Subcomunidades
Aunque estén en un mismo edificio, no son lo mismo:
Mancomunidad (o comunidad general)
Gestiona y es responsable de los elementos comunes generales del edificio (estructura, cubiertas, fachadas, instalaciones generales, etc.).
Subcomunidades (portales y garaje)
Cada una gestiona y responde de sus elementos comunes privativos:
Portal A → escaleras, ascensor, rellanos de ese portal, etc.
Portal B → lo mismo, pero de su portal.
Garaje → rampas, puertas, ventilación, incendios, etc.
El hecho de que cada una tenga CIF propio, cargos, contabilidad y presupuesto implica que tienen personalidad jurídica a efectos civiles y de responsabilidad.
2. ¿La RC de la Mancomunidad cubre a las subcomunidades?
En principio, NO
La responsabilidad civil funciona así:
Responde quien es titular y gestor del elemento que causa el daño
Por tanto:
La RC de la Mancomunidad:
Cubre daños causados por elementos comunes generales
No cubre automáticamente los daños derivados de:
Portales
Ascensores de portal
Escaleras de portal
Garaje, rampas, incendios del garaje, etc.
Si una persona se cae en:
Una escalera del portal → responsable la subcomunidad del portal
El garaje → responsable la subcomunidad del garaje
La cubierta o fachada general → responsable la Mancomunidad
3. ¿Influye que tengan CIF distinto?
Sí, mucho.
El CIF distinto es una señal clara de que:
Son entidades distintas
Con patrimonios separados
Y, por tanto, con responsabilidades separadas
En un siniestro grave:
La aseguradora de la Mancomunidad puede rechazar la cobertura
El perjudicado puede reclamar directamente a la subcomunidad
Y, en último extremo, a los propietarios de esa subcomunidad
4. ¿Puede una sola póliza cubrirlo todo?
Sí, pero solo si está expresamente configurada así
Hay dos opciones válidas:
Opción A – Una póliza “global” bien hecha
La póliza de la Mancomunidad debe:
Incluir expresamente como aseguradas:
La Mancomunidad
Cada subcomunidad (portales y garaje)
Identificar todos los CIF
Describir claramente qué elementos cubre cada una
Ampliar la RC a todas las comunidades
Esto no es lo habitual si no se ha pedido de forma específica.
Opción B – Pólizas independientes (lo más habitual)
Mancomunidad → seguro propio (RC + daños)
Cada portal → su seguro propio
Garaje → su seguro propio
Es más claro jurídicamente y evita problemas con las aseguradoras.
5. Recomendación práctica
Revisar la póliza actual de la Mancomunidad:
Quién figura como asegurado
Qué CIF aparece
Qué elementos describe
Qué dice exactamente la cobertura de RC
No asumir que “todo está cubierto”
En RC, lo que no está claramente escrito, normalmente no existe.
Si las subcomunidades no figuran expresamente en la póliza:
Lo prudente es que cada una contrate su propio seguro
O renegociar una póliza única correctamente estructurada
6. Resumen claro
La RC de la Mancomunidad solo cubre a la Mancomunidad
No cubre automáticamente a portales ni garaje
Tener CIF propio implica responsabilidad propia
Las subcomunidades deben tener seguro, salvo que estén expresamente incluidas en la póliza general
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Buenos días.
El comentario es el siguiente:
Son dos comunidades de propietarios independientes (dos casas), que comparten sala de juegos, reuniones y gimnasio.
Se han dividido dos pisos en tres en una de las casas.
La cuota de dicha casa para el mantenimiento de estos espacios ha de ser la misma que la otra comunidad de propietarios o se ha de añadir la cuota del propietario que resulta de la segregación del piso?
Las cuotas las liquida cada propietario o sea cada vecino.
Muchas gracias por su respuesta.
Saludos.
Buenas tardes Rosa María:
1. Situación de partida (muy importante)
Existen dos comunidades de propietarios independientes (dos edificios / dos casas).
Ambas comparten determinados elementos comunes:
sala de juegos
sala de reuniones
gimnasio
Cada comunidad tiene asignada una cuota para el mantenimiento de esos espacios comunes compartidos.
Los gastos se liquidan por propietario (por vecino), no como un bloque único.
Hasta aquí, el esquema es correcto y habitual: una especie de mancomunidad de hecho o comunidad de elementos comunes compartidos.
2. El cambio producido: segregación de una vivienda
En una de las comunidades:
un piso se ha dividido en tres.
Esto supone:
más viviendas,
más propietarios,
más uso potencial de las zonas comunes compartidas.
Y aquí surge la duda clave 👇
👉 ¿Debe esa comunidad seguir pagando lo mismo que antes o aumentar su aportación?
3. Regla jurídica fundamental
La clave no es “una comunidad paga X y la otra paga X”, sino qué se estableció para repartir los gastos de los elementos comunes compartidos.
Hay dos escenarios posibles:
4. Escenario A: la cuota está fijada por comunidad “como bloque” (lo menos habitual)
Si en el título constitutivo, estatutos o acuerdo originario se estableció algo del tipo:
“Cada comunidad contribuirá al 50 % de los gastos de las zonas comunes compartidas”
👉 Entonces, en principio, la cuota global de esa comunidad no cambia, aunque internamente tenga más o menos viviendas.
Pero ⚠️ esto solo es válido si:
la cuota se fijó por comunidad,
y no por número de viviendas ni coeficientes individuales.
Aun así, este sistema suele generar problemas cuando hay segregaciones, como en vuestro caso.
5. Escenario B (el más correcto y el más habitual): reparto por coeficientes / viviendas / propietarios
Si:
los gastos se liquidan a cada propietario,
cada vecino paga su parte,
y la cuota de participación se calcula en función del número de viviendas o coeficientes,
👉 la segregación SÍ debe tener efecto.
¿Por qué?
Porque:
ahora hay tres propietarios donde antes había uno,
hay mayor uso potencial de gimnasio, salas, etc.,
y no sería equitativo que esa comunidad siguiera contribuyendo igual que antes.
En este caso:
✔️ la comunidad que ha segregado debe aportar más en total,
✔️ repartiendo esa mayor aportación entre los nuevos propietarios resultantes de la segregación.
6. Respuesta clara a vuestra pregunta
¿La cuota de dicha casa ha de ser la misma que la otra comunidad o se ha de añadir la cuota del propietario que resulta de la segregación del piso?
🔹 Debe añadirse la cuota correspondiente a los nuevos propietarios surgidos de la segregación, salvo que exista un acuerdo o estatuto muy claro que diga lo contrario.
👉 No se trata de “castigar” a una comunidad, sino de mantener la proporcionalidad y la equidad en el uso y mantenimiento de los espacios comunes compartidos.
7. Forma correcta de liquidar los gastos
Dado que indicáis que:
“Las cuotas las liquida cada propietario o sea cada vecino”
Entonces:
cada una de las nuevas viviendas debe tener su propia cuota,
y pagar individualmente su parte del mantenimiento de:
sala de juegos,
sala de reuniones,
gimnasio.
Esto es lo más coherente jurídica y prácticamente.
8. Recomendación práctica (muy importante)
Para evitar conflictos futuros, lo ideal es:
Revisar el acuerdo o documento que regula el reparto de gastos entre ambas comunidades.
Actualizar el reparto tras la segregación (mejor con acuerdo por escrito).
Reflejarlo claramente en acta, indicando:
número actual de viviendas,
nuevo reparto de cuotas,
fecha de efectos.
9. Conclusión final
👉 Si una comunidad aumenta el número de viviendas,
👉 y los gastos se reparten por propietario,
👉 debe aumentar su aportación global,
👉 repartida entre los nuevos vecinos resultantes de la segregación.
Es lo justo, lo lógico y lo jurídicamente defendible.
Muchas gracias por sus excelentes explicaciones sobre subcomunidades. Dicho esto, yo quisiera exponerle mi caso, y la viabilidad de dividir mi comunidad general en dos subcomunidades. Pues bien, mi comunidad está formada por 120 dúplex con dos plazas de garaje debajo de cada uno de los mismos, y zonas comunes consistentes en terrazas de los dúplex, y un camino ajardinado que da acceso a una piscina comunitaria. Estos 120 dúplex, con sus garajes debajo de cada uno de ellos, están divididos en dos hileras una de 65 dúplex con garajes, y otra de 55 dúplex con garajes y están construidas en paralelo. Precisar que cada hilera es completamente independiente de la otra, pues están separadas físicamente por una zona común consistente en un camino que discurre por todo lo largo de esas dos hileras en el que hay zonas ajardinadas y que conduce a una piscina comunitaria existente en su final, y los suministros de las dos hileras salen de un punto común creo yo. Explicada como es la comunidad general el subdividir la comunidad general en dos viene dado por los problemas que tenemos los vecinos en las juntas, pues es muy difícil tratar cualquier asunto, hasta los básicos como las cuentas provisiones de fondos, derramas, etc…, porque no nos ponemos de acuerdo con lo que una hilera quiere y viceversa con la otra, ya sea por propuestas de una que no le interesa a la otra, o por los gastos que genera una hilera a lo largo del año en comparación con la otra, etc…., entrando en conflicto una con la otra y viceversa, y caso de llegar a tener que votar algo que puede interesar a la hilera con menos dúplex, la hilera de mas dúplex domina sobre la que menos pues no hay paridad, así como los propietarios de una hilera al ser totalmente independientes no vivimos los problemas de los propietarios de la otra y viceversa, y si a todo eso hay desinterés de acudir a las juntas por parte de propietarios por todos esos inconvenientes se deviene que siempre sale aprobado lo votado por la hilera de mas dúplex, ya sea para beneficiar a su hilera o no beneficiar a la otra hilera. En consecuencia y sabiendo usted la casuística de mi comunidad general le agradecería me dijera si es interesante subdividir la comunidad general en dos comunidades o por contra no lo es, y de ser que sí se puede subdividir el costo económico que esto podría tener todo ello para plantearlo en junta. Muchas gracias por su atención. Reciba un cordial saludo.
Buenas tardes Mauricio:
Muchas gracias por la confianza y por la exposición tan clara y detallada de su caso. Le adelanto algo importante: su planteamiento es perfectamente razonable, jurídicamente viable, y además muy habitual en comunidades con una configuración como la que describe. Vamos paso a paso, con rigor pero en lenguaje claro.
1. Diagnóstico de su comunidad: lo esencial del problema
Por lo que explica, su comunidad presenta todas las características típicas de una comunidad “sobredimensionada” y funcionalmente dividida, aunque jurídicamente siga siendo una sola:
120 dúplex físicamente separados en dos hileras:
una de 65 dúplex
otra de 55 dúplex
Cada dúplex es autónomo, con sus garajes debajo, sin dependencia estructural de la otra hilera.
Entre ambas existe una zona común intermedia (camino ajardinado) que conduce a una piscina común.
Los problemas no son técnicos, sino de gobernanza:
bloqueo en juntas,
conflictos de intereses,
dominio sistemático de la hilera mayoritaria,
desafección y absentismo en las votaciones.
👉 Esto último es clave: el problema no es solo económico, es democrático y funcional.
2. ¿Tiene sentido jurídico crear dos subcomunidades?
👉 Sí, y mucho.
La Ley de Propiedad Horizontal permite perfectamente la existencia de:
una comunidad general, y
subcomunidades funcionales, cuando existen:
bloques,
portales,
hileras,
o agrupaciones estructural y funcionalmente independientes,
que solo comparten ciertos elementos comunes generales.
Y su caso encaja muy bien en ese modelo.
3. ¿Qué se ganaría creando dos subcomunidades?
🔹 1. Autonomía real de gestión
Cada hilera:
decidiría sus propios gastos,
aprobaría sus propias derramas,
gestionaría sus propios problemas (mantenimientos, conflictos, prioridades).
👉 Nadie votaría sobre lo que no vive ni padece.
🔹 2. Fin del “rodillo” de la mayoría
Actualmente:
la hilera de 65 impone sistemáticamente su criterio,
aunque el asunto afecte más a la otra.
Con subcomunidades:
cada una decide lo suyo,
y en la comunidad general solo se vota lo verdaderamente común.
🔹 3. Juntas más ágiles y participación real
Comunidades más pequeñas:
juntas más cortas,
debates más concretos,
mayor implicación de los vecinos.
Esto reduce conflictos y mejora la convivencia.
4. ¿Qué seguiría siendo común?
Muy importante aclararlo para evitar miedos:
Aunque se creen dos subcomunidades, no desaparece la comunidad general.
Seguirían siendo elementos comunes generales, gestionados conjuntamente:
el camino ajardinado central,
la piscina comunitaria,
posiblemente suministros generales (si no se individualizan),
y cualquier otro elemento que sirva a ambas hileras.
👉 Para eso existiría:
una comunidad general “ligera”,
y dos subcomunidades con plena autonomía interna.
5. ¿Es obligatoria la unanimidad para hacerlo?
Aquí viene un punto clave.
🔹 En principio:
la creación de subcomunidades suele requerir:
modificación del título constitutivo,
y por tanto unanimidad.
🔹 Pero…
La jurisprudencia admite soluciones menos rígidas cuando:
no se alteran cuotas globales,
no se perjudican derechos individuales,
y la segregación es funcional, no dominical.
En la práctica, muchas comunidades lo hacen mediante:
acuerdo cualificado,
regulación interna,
estatutos de subcomunidades,
sin necesidad de dividir fincas registrales.
👉 Es un punto que conviene estudiar con el administrador y un técnico jurídico, pero no es una quimera.
6. Coste económico aproximado (orientativo)
Le doy cifras realistas, para que pueda plantearlo en junta con los pies en el suelo:
🔹 Costes habituales:
Estudio jurídico / redacción de estatutos de subcomunidades:
600 – 1.200 €
Ajuste contable y coeficientes internos:
300 – 600 €
Si hay notaría y registro (solo si se modifica el título):
1.000 – 2.500 € adicionales, según complejidad.
👉 Muchas comunidades optan por una solución intermedia, sin tocar Registro, para reducir costes.
7. Mi valoración profesional, clara y honesta
Con la casuística que describe:
✔️ Sí es interesante subdividir la comunidad en dos subcomunidades
✔️ Mejorará la convivencia y la gestión
✔️ Reducirá conflictos estructurales que no se van a resolver solos
✔️ El coste es razonable frente al desgaste anual que ya están sufriendo
Seguir como están significa:
más bloqueo,
más desinterés,
más decisiones “impuestas”,
y más conflicto a medio plazo.
8. Recomendación final
Antes de llevarlo a junta, le aconsejo:
Pedir al administrador un informe de viabilidad.
Delimitar claramente:
qué sería de cada subcomunidad,
y qué seguiría siendo común.
Presentarlo no como una ruptura, sino como:
“una mejora de gestión y convivencia”.
Saludos
Miguel
691564359
Buenos días D. Miguel.
Yo sí que le doy la gracias por su ayuda y la exposición tan clara y detallada de cómo afrontar mi caso.
Me complace que me diga que lo que pretendo es razonable, y jurídicamente viable, y que es muy habitual en comunidades con una configuración como la mía.
Así mismo tras sus aclaraciones y reflexiones he entiendo perfectamente cómo tramitar y hacer subcomunidades en mi comunidad general.
Dicho esto, he transmitido todo lo que usted me ha informado al actual vicepresidente de la comunidad general, que estuvo 5 años de presidente, es decir lleva 6 años al frente de la comunidad, porque le dije en la última junta de propietarios que habría que ver de separar de alguna manera las dos hileras, y me ha dicho que esto de las subcomunidades está muy bien, pero que no es tan fácil como usted dice por los siguientes motivos:
– Dice que los dúplex y plazas de garajes de cada hilera no son un problema en juntas, pues su gestión y administración no afectan a la comunidad general, ni a las hileras, por lo que con los mismos no hay problemas ya que son privativos y cada propietario soporta lo que proceda de su mantenimiento y suministros.
– Dice que los problemas en junta son única y exclusivamente por los elementos comunes por los siguientes motivos:
• Garaje: Las instalaciones cámaras de seguridad, bombas de achique, puertas automáticas, etc… es decir todo menos la propia plaza de garaje de cada dúplex son comunes.
• Camino piscina: Los jardines, camino, farolas, cámaras de seguridad, etc…. existentes en él son comunes.
• Piscina todo es común.
• Fachadas, terrazas y muro perimetral de los Duplex son comunes.
• Las acometidas de luz, gas, agua, y cajas de telecomunicaciones en algunas zonas son con comunes para las dos hileras y en otras no por lo que habría de separar esos suministros.
Por lo que según el vicepresidente la comunidad solo tiene problemas en juntas con las zonas comunes, y no con lo Duplex y Garajes y que de haber subcomunidades, cada subcomunidad deberá afrontar sus gastos y además los de la comunidad general con lo que eso conlleva doble gasto de administración y gestión para cada hilera. Y que saldría más cara la administración de cada subcomunidad pues de haber un problema en una hilera los gastos se dividen entre todos mientras que habiendo una subcomunidad solo se paga por la hilera afectada, así como la comunidad general en caso de demandas contra tercero o de terceros estaríamos en que sería la comunidad general la que debe tomar decisiones, por lo que las subcomunidades no pintarían nada estarían y se vería afectadas en su independencia sobre estas cuestiones.
También me dijo el vicepresidente que no es lo mismo dúplex que un edificio de manzana, entre otros de una misma comunidad general, que en este último caso sí que podría ser interesante por si hubiese que tomar decisiones de instalaciones de un edificio en configuración vertical.
Y por último, dice el vicepresidente que llegar a un acuerdo en Junta no sería nada fácil, por no decir imposible, pues de estar contemplado la subcomunidad en el titulo constitutivo seria las 3/5 partes de votos de la comunidad y de no estarlo la unanimidad.
En cualquier caso, el vicepresidente me lo puso todo negativo, aunque me dijo que lo proponga en junta, pero tras esas explicaciones suyas no sé hasta qué punto es viable lo que se pretende proponer.
Así que, D. Miguel esta es la situación que quiero hacerle llegar tras sus exposición para volver a plantearle el tema, pero con esas contingencias del vicepresidente, y por favor que me diga que opina y si sigue siendo razonable proponer una subcomunidad.
Muchísimas gracias.
Un cordial saludo.
Buenos días Mauricio:
Muchas gracias por su mensaje y por el tono tan respetuoso y reflexivo con el que plantea la cuestión. Se nota que ha hecho un esfuerzo serio por entender el problema en profundidad y por trasladarlo con lealtad a la comunidad. Eso, créame, no es lo habitual y le honra.
Voy a responderle con la misma claridad, pero también con realismo, porque aquí no hay soluciones mágicas ni “blanco o negro”. Hay decisiones razonables y decisiones inviables, y conviene distinguirlas bien.
1️⃣ Lo primero: el vicepresidente no dice disparates
Empiezo por aquí porque es importante ser honestos.
Muchas de las objeciones que le ha planteado el vicepresidente:
son habituales,
tienen base práctica,
y aparecen en muchísimas comunidades con configuración similar a la suya.
Por tanto, no estamos ante alguien que “no entiende” el tema, sino ante alguien que pone el foco en los costes, la complejidad y la gobernanza.
Ahora bien —y aquí viene lo importante—:
que sus argumentos tengan parte de razón no significa que la subcomunidad sea una mala idea en sí, sino que hay que saber exactamente para qué serviría y para qué no.
2️⃣ Aclaración clave: qué resuelve una subcomunidad… y qué NO
Aquí está el nudo del asunto.
❌ Una subcomunidad NO resuelve:
Los problemas del garaje común
Los conflictos del camino a la piscina
La piscina
Las fachadas comunes
El muro perimetral
Las acometidas compartidas
Los litigios que afecten a la comunidad general
En todo eso, el vicepresidente tiene razón:
seguiría decidiendo la comunidad general,
seguirían pagando todos,
las subcomunidades no serían independientes.
Por tanto, si el objetivo fuera “dejar de discutir en juntas” o “no hablar más de zonas comunes”, la subcomunidad no es la solución.
3️⃣ Entonces… ¿para qué SÍ sirve una subcomunidad?
Aquí es donde suele producirse el malentendido.
Una subcomunidad no se crea para eliminar la comunidad general, sino para ordenar mejor ciertos gastos y decisiones cuando hay bloques funcionalmente diferenciados.
En comunidades como la suya, sí puede tener sentido si concurren estas circunstancias:
Cada hilera tiene:
mantenimiento diferenciado,
reparaciones propias,
elementos que solo afectan a una parte,
Y esos gastos generan conflicto recurrente o sensación de injusticia.
En ese caso, la subcomunidad no elimina los gastos comunes, pero evita que gastos claramente sectoriales se diluyan o se discutan eternamente.
4️⃣ Sobre el argumento del “doble coste de administración”
Este argumento es clásico… y parcialmente cierto.
✔️ Es cierto que:
Hay más gestión
Hay más contabilidad
Puede haber un ligero incremento de honorarios
❌ Pero suele exagerarse:
No es “el doble” en términos reales
En muchas comunidades el coste adicional es muy moderado
Y se compensa con:
menos conflicto,
menos impugnaciones,
menos desgaste,
decisiones más rápidas.
Aquí no hay una verdad universal:
depende del nivel de conflicto actual.
5️⃣ El argumento “ahora los problemas se reparten entre todos”
Este razonamiento es muy humano… pero jurídicamente peligroso.
Decir:
“Mejor que los gastos se repartan entre todos”
puede ser:
cómodo,
pacificador a corto plazo,
pero no siempre es justo ni sostenible, y a medio plazo genera:
desafección,
sensación de abuso,
bloqueo en juntas.
Esto conecta directamente con lo que yo llamo fatiga democrática en comunidades, que usted ya ha identificado muy bien.
6️⃣ Dúplex vs edificios verticales
Aquí el vicepresidente vuelve a tener parte de razón.
Es cierto que:
Las subcomunidades son más frecuentes en:
manzanas,
bloques diferenciados,
edificios verticales.
Pero no están excluidas en configuraciones horizontales, siempre que exista:
diferenciación funcional real,
y una justificación clara.
No es la forma del edificio lo decisivo, sino cómo se usan y mantienen sus elementos.
7️⃣ El gran obstáculo real: las mayorías
Aquí sí voy a ser muy claro.
El vicepresidente acierta plenamente en esto:
Si la subcomunidad no está prevista en el título → unanimidad
Si lo estuviera → 3/5
Y aquí entra la realidad práctica:
si ya ahora hay dificultad para ponerse de acuerdo, la unanimidad es muy difícil.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenos días D. Miguel.
Ante todo de nuevo darle mil gracias por todo lo que está aportando en sus respuestas que me está ayudando muchísimo, ya no mí solo sino, que también creo a todos los demás lectores de su blog.
No quiero abusar de su ayuda, pero después de leer su última respuesta y yo haber obtenido una información sesgada del título constitutivo de mi comunidad me gustaría saber su opinión en continuación de las subcomunidades.
Pues bien, decirle que he conseguido una parte del título constitutivo de mi comunidad donde se describe sus elementos comunes que le escribo textualmente a continuación:
ELEMENTOS COMUNES GENERALES DEL CONJUNTO
– El subsuelo del solar, por debajo del nivel inferior en que se asienta el conjunto.
– Zona destinada a piscina y zonas ajardinadas y pavimentadas entre hileras y agrupaciones.
ELEMENTOS COMUNES PARTICULARES DE LA PRIMERA HILERA:
– La zona de acceso rodado al garaje.
– La zona destinada a garaje que no sea privativa tales como rampa y puertas de acceso, zona de rodadura y maniobras, etc…
ELEMENTOS COMUNES PARTICULARES DE LA SEGUNDA HILERA:
– La zona de acceso rodado al garaje.
– La zona destinada a garaje que no sea privativa tales como rampa y puertas de acceso, zona de rodadura y maniobras, etc…
MEDIANERAS:
– Se consideraran tales las divisiones (paredes, muros y/o vallas) entre cada dos unidades registrales colindantes.
GASTOS:
– Los gastos originados en los elementos comunes generales serán satisfechos por todos los propietarios en su proporción a su cuota en el conjunto.
– Los gastos originados por los elementos comunes particulares de la primera Hilera, serán satisfechos por lo propietarios que integran tal hilera en proporción a su cuota de participación.
– Los gastos originados por los elementos comunes particulares de la segunda Hilera, serán satisfechos por lo propietarios que integran tal hilera en proporción a su cuota de participación.
– Los gastos relativos a las medianeras, serán satisfechos por iguales partes por las fincas a las que les correspondan tales medianeras.
LOS PROPIETARIOS DE LAS VIVIENDAS PODRÁN POR SI SOLOS Y SIN NECESIDAD DEL CONSENTIMIENTO DE LOS DEMÁS PROPIETARIOS:
– Realizar cualesquiera operaciones de agrupación, agregación, segregación y división, fijando las cuotas de participación por suma, distribución y redistribución de la que tenían asignada, con el límite del aprovechamiento normal como viviendas independientes, de tal modo que cada una de las nuevas fincas así formadas tengan acceso directo desde algún elemento común o desde la calle.
– Ejecutar en la misma las obras que consideren convenientes, siempre que no afecten a los elementos comunes y no menoscaben le seguridad, apariencia y decoración del conjunto ni perjudiquen a otros propietarios, y siempre que dichas obras se ajusten a la legalidad vigente.
Después de haber leído esa parte de elementos comunes, entiendo que todo lo que no sea esos elementos comunes son elementos privativos, es decir las casas, sus terrazas, jardín, y las plazas de garaje, por lo que le agradecería me confirmará esto último.
Así pues, se constata que hay una parte general, y otra que son las dos hileras que se consideran elementos comunes privativos, y que las medianeras se consideraran las divisiones (paredes, muros y/o vallas) entre cada dos unidades registrales colindantes.
Así mismo, en ese título constitutivo se expone muy claro cómo se cubren los gastos de la parte general por todos, de las dos hileras por cada hilera, y las medianeras por iguales partes por las fincas a las que les correspondan tales medianeras, esto último de las medianeras no entiendo quién debería de pagar los gastos de esas medianeras si la comunidad general, las hileras de turno, olos propietarios de cada dos dúplex ?????
Como también dice que los propietarios de las viviendas podrán por si solos y sin necesidad del consentimiento de los demás propietarios realizar cualesquiera operaciones de agrupación, agregación, segregación y división, fijando las cuotas de participación por suma, distribución y redistribución de la que tenían asignada, con el límite del aprovechamiento normal como viviendas independientes, de tal modo que cada una de las nuevas fincas así formadas tengan acceso directo desde algún elemento común o desde la calle, vamos que parece que el titulo constitutivo preveía la posibilidad de separarse pero no menciona para nada las subcomunidades, ya no sé si es porque se sobreentiende que lo permite, porque la subcomunidad puede emanar de que los propietarios de las viviendas podrán por si solos y sin necesidad del consentimiento de los demás propietarios realizar cualesquiera operaciones de agrupación, agregación, segregación y división, fijando las cuotas de participación por suma, distribución y redistribución de la que tenían asignada, con el límite del aprovechamiento normal como viviendas independientes.
Dicho esto, no es poco lo que hay que aclarar todavía de cara a proponer en junta crear dos subcomunidades.
Así pues, tras esa descripción de elementos comunes del título constitutivo de mi urbanización ya no sé si todo cambia para mal o se pone todavía más fácil para crear una subcomunidad, o si esa descripcion es casi una subcomunidad y ya no vale la pena proponer nada en junta ?????.
Por otro lado en la contabilidad actual del administrador de fincas todo esto que dicta el titulo constitutivo no se cumple pues no hay gastos de elementos generales, ni de elementos de las hileras, ni de medianeras, sino que va todo en bloque para toda la comunidad y ya no sé si el administrador está incumpliendo lo que marca el titulo constitutivo, o si se hace así la contabilidad por indicaciones de los distintos presidentes habidos y que hay.
Porque de desglosar la contabilidad tal y como marca el titulo constitutivo debería haber tres contabilidades en una es decir la de la comunidad general, las de las dos hileras, y las de las medianeras, pero nada más pues las casas, sus terrazas, jardín, y las plazas de garaje son privativas.
De ser así, y no hacer dos subcomunidades, nos ahorraríamos costos de incremento ligero de honorarios, hacer más gestión, más contabilidad.
En consecuencia sigue siendo útil hacer una subcomunidad para ordenar mejor ciertos gastos y decisiones cuando hay bloques funcionalmente diferenciados, pues el mantenimiento y reparaciones propias de elementos comunes ya es según el titulo diferenciado.
Por otro lado, de hacerse la contabilidad y gestión de la comunidad tal y como lo dicta el titulo constitutivo, eso fomentaría al igual que una subcomunidad menos conflictos, menos impugnaciones, y menos desgaste, y decisiones más rápidas y evitaría desafección, sensación de abuso, bloqueo en juntas y fatiga democrática en comunidades.
Y para acabar, caso de querer hacer una subcomunidad se podría hacer sin necesidad del consentimiento de los demás propietarios ???? tal y como indica el titulo constitutivo los propietarios de las viviendas podrán por si solos y sin necesidad del consentimiento de los demás propietarios realizar cualesquiera operaciones de agrupación, agregación, segregación y división, fijando las cuotas de participación por suma, distribución y redistribución de la que tenían asignada, con el límite del aprovechamiento normal como viviendas independientes, o es inevitable hacer una subcomunidad a pesar de que no menciona la subcomunidad en esa parte y se pueda se sobreentender que se puede hacer pues permite a los propietarios realizar acciones de más calado como cualesquiera operaciones de agrupación, agregación, segregación y división.
Porque si se puede hacer una subcomnunidad sin necesidad del consentimiento de los demás propietarios, pienso que solo tendríamos que solicitarlo al administrador de fincas y ni siquiera pedirlo en junta o no????
Porque de ser así en la realidad práctica no hay que ponerse de acuerdo con la otra hilera, ni se requiere hacer junta para obtener la unanimidad o 3/5 partes en votación eliminando esa dificultad.
Aquí acabo D. Miguel, y si usted puede contestarme se lo agradecería una vez más, y yo con esto pienso que he finalizado mi recorrido de subcomunidades aplicado a mi caso.
Muchísimas gracias.
Reciba un afectuoso saludo.
Mauricio
Hola Mauricio:
Buenos días
Antes de nada, gracias por la confianza y por el nivel de detalle. Se nota que ha estudiado el tema con calma, y eso siempre ayuda mucho a aclarar las cosas.
Voy por partes, porque aquí hay varios planos distintos: elementos comunes, reparto de gastos, subcomunidades y facultades individuales de los propietarios.
1️⃣ ¿Todo lo que no está descrito como común es privativo?
En principio, sí.
En propiedad horizontal rige una regla básica:
Lo que el título constitutivo define como elemento común, lo es.
Lo que no aparece como común y está vinculado a una unidad registral concreta, se presume privativo.
Por tanto, si el título solo califica como comunes:
El subsuelo.
Piscina y zonas ajardinadas generales.
Accesos y zonas comunes de cada hilera.
Medianeras entre dos fincas.
Y no menciona como comunes:
Las viviendas.
Sus terrazas.
Sus jardines privativos.
Las plazas de garaje individualizadas.
Entonces, efectivamente, esas partes serían elementos privativos (salvo que exista alguna mención adicional en otra parte del título o en estatutos).
2️⃣ Las medianeras: ¿quién paga?
El título es bastante claro cuando dice:
“Los gastos relativos a las medianeras serán satisfechos por iguales partes por las fincas a las que les correspondan tales medianeras.”
Esto significa que no paga la comunidad general ni la hilera, sino exclusivamente los dos propietarios colindantes afectados por esa medianera concreta.
Es decir:
Si el muro divide dos dúplex → pagan esos dos.
No interviene el resto de la comunidad.
Eso no es subcomunidad. Es una regla específica de imputación de gastos.
3️⃣ ¿Ya existen “subcomunidades” encubiertas?
Aquí viene lo interesante.
El título ya establece una diferenciación funcional:
Elementos comunes generales → pagan todos.
Elementos comunes particulares de cada hilera → paga solo esa hilera.
Eso jurídicamente ya es un régimen especial de distribución de gastos por bloques funcionales.
No es una subcomunidad formal inscrita, pero sí es una estructura económica diferenciada.
Por tanto, el título ya prevé una especie de “micro-organización interna”.
4️⃣ La contabilidad actual: ¿está bien o mal?
Si el título distingue claramente tres tipos de gastos:
Generales.
De primera hilera.
De segunda hilera.
Y además medianeras entre dos fincas.
Entonces lo coherente sería que la contabilidad reflejara esa diferenciación.
No necesariamente tres comunidades separadas, pero sí:
Subcuentas diferenciadas.
Liquidaciones diferenciadas.
Repartos conforme al título.
Si todo se está metiendo “en bloque” y se reparte indiscriminadamente entre todos, podría estar incumpliéndose el título constitutivo.
Ahora bien, hay que ver si en algún momento se aprobó por unanimidad un sistema distinto.
5️⃣ ¿Hace falta crear subcomunidad?
Aquí está la clave práctica.
Si el título ya diferencia gastos por hileras, una subcomunidad formal puede no ser imprescindible para repartir gastos correctamente.
Muchas veces el problema no es estructural, sino de gestión contable.
Si el administrador aplicara estrictamente el título:
Cada hilera asumiría sus gastos.
Las medianeras serían bipartitas.
Los generales serían comunes.
Y eso ya reduciría conflictos.
Crear subcomunidad puede aportar:
Órganos propios.
Decisiones autónomas.
Mayor agilidad.
Pero también implica:
Más burocracia.
Más actas.
Posible incremento de honorarios.
No siempre es necesario si el título ya ordena el reparto.
6️⃣ ¿Puede crearse una subcomunidad sin acuerdo?
No.
Aquí hay que ser muy claro.
La cláusula que permite a los propietarios:
“realizar operaciones de agrupación, agregación, segregación y división…”
Se refiere a modificaciones físicas y registrales de su finca privativa, no a reorganizar la estructura jurídica de la comunidad.
Crear una subcomunidad implica:
Alteración del régimen de propiedad horizontal.
Organización diferenciada.
Posible modificación de cuotas y funcionamiento.
Eso no puede hacerse unilateralmente por una hilera sin acuerdo comunitario.
Requiere acuerdo formal en junta y, en la mayoría de los casos, unanimidad si afecta al título constitutivo.
Por tanto:
👉 No se puede simplemente solicitarlo al administrador.
👉 No puede hacerse sin votación.
👉 No lo habilita esa cláusula.
7️⃣ ¿Qué sería lo más sensato en su caso?
Por lo que describe, parece que el verdadero problema no es la inexistencia de subcomunidad, sino que:
No se está aplicando correctamente el título.
No se están diferenciando los gastos como corresponde.
Eso genera sensación de injusticia.
Antes de plantear subcomunidades, yo recomendaría:
Solicitar formalmente que la contabilidad se ajuste al título.
Pedir desglose por tipos de elementos comunes.
Revisar cómo se han aprobado los presupuestos.
Si el título ya ordena la diferenciación, aplicar correctamente ese régimen puede solucionar gran parte del conflicto sin necesidad de crear nuevas estructuras.
8️⃣ Reflexión final
Su intuición es buena:
Muchas veces el conflicto no nace de la estructura jurídica, sino de la gestión práctica.
Si se respeta el título:
Se reduce sensación de abuso.
Se minimizan impugnaciones.
Se evita fatiga en juntas.
Se refuerza la percepción de justicia interna.
Y eso, en comunidades complejas, vale mucho más que crear una subcomunidad formal.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenos días de nuevo D. Miguel.
Cuanta labor le estoy dando para un solo caso,le pido disculpas por ello, y al mismo tiempo le agradezco infinitamente lo que está haciendo por mi caso, que después de todo lo que hemos tratado sobre la viabilidad de hacer en mi comunidad una subcomunidad ha sido de extraordinaria ayuda porque las cosas no son tan fáciles y requieren de cálculos jurídicos y económicos complejos a veces, como es mi caso, necesitan del mejor experto sobre estas cuestiones como es usted.
Dicho esto, lo que me recomienda en cuanto a que no hace falta crear subcomunidad si el título ya diferencia gastos por hileras, y que una subcomunidad formal puede no ser imprescindible para repartir gastos correctamente, pues el problema no es estructural, sino de gestión contable, lo comparto al 100% con usted y este es el camino que voy a seguir ante el administrador de Fincas y la Junta rectora de mi comunidad, pues si el administrador aplicara estrictamente el título, como usted bien dice, el título ya establece una diferenciación funcional:
– Elementos comunes generales → pagan todos.
– Elementos comunes particulares de cada hilera → paga solo esa hilera.
– Las medianeras serían bipartitas.
Y como también bien dice eso jurídicamente ya es un régimen especial de distribución de gastos por bloques funcionales. No es una subcomunidad formal inscrita, pero sí es una estructura económica diferenciada. Por tanto, el título ya prevé una especie de “micro-organización interna”.
Y siendo así nos ahorramos la complejidad de crear una subcomunidad que si bien puede aportar:
– Órganos propios.
– Decisiones autónomas.
– Mayor agilidad.
– Pero también implica: Más burocracia, más actas, posible incremento de honorarios, no siempre es necesario si el título ya ordena el reparto.
– Requiere la dificultad de conseguir en junta la unanimidad o las 3/5 partes de votos dependiendo de si está o no reconocida en el titulo constitutivo.
En consecuencia, aplicar correctamente el título y diferenciar los gastos como corresponde solicitando formalmente que la contabilidad se ajuste al título, pidiendo el desglose por tipos de elementos comunes, pues si el título ya ordena la diferenciación, aplicar correctamente ese régimen puede solucionar gran parte del conflicto sin necesidad de crear nuevas estructuras, pues muchas veces el conflicto no nace de la estructura jurídica, sino de la gestión práctica, si se respeta el título se reduce sensación de abuso, se minimizan impugnaciones, se evita fatiga en juntas, se refuerza la percepción de justicia interna, y eso, en comunidades complejas vale mucho más que crear una subcomunidad formal, y eso es lo que debe de hacer mi comunidad, y no se debería de oponer ni el administrador, ni la junta rectora, ni ningún comunero.
Así que D. Miguel, ya tengo todo clarísimo, pero me queda una última cuestión en relación con elementos comunes que no está descrito en el titulo constitutivo, y es que las viviendas además de medianeras “divisiones (paredes, muros y/o vallas) entre cada dos unidades registrales colindantes” tiene unos muros que delimitan el interior de la finca con el exterior, es decir la zona ajardinada y terrazas exteriores tienen un murete y sobre él una valla que delimita el interior de la casa con el exterior. Dicho esto esté murete no se menciona en la relación con elementos comunes del título constitutivo, sin embargo cuando han habido reparaciones de los mismos, por roturas, grietas, etc…, se han pagado a cargo de la comunidad.
Dicho esto, no entiendo porque esos no constan en el titulo esos muretes perimetrales descritos ??. Como tampoco no estando, no sé porque se está pagando su mantenimiento y reparación por cuenta de la comunidad ??.
Así mismo, deberé averiguar si los suministros de agua y luz de los elementos comunes generales, de primera hilera, y de segunda hilera tienen contadores diferenciados, todo ello para contabilizar gastos de forma independiente.
Lo que está claro que todo lo que no es elemento común es privativo, ahora bien al tener los garajes debajo de las terrazas de las casas si hay filtraciones de agua a los garajes a quien le corresponde solucionar y pagar ese problema??? lo digo porque actualmente se está dando este problema.
Bueno D. Miguel, una vez más gracias por todo lo que me está ayudando.
Reciba un afectuoso saludo.
Estimado Mauricio:
Antes de nada… qué bien estructurado tiene usted el razonamiento. Se nota que ya no está hablando desde la duda, sino desde la comprensión jurídica del régimen que le aplica su comunidad. Y eso cambia completamente la posición ante el administrador.
Voy por partes, porque aquí hay cuestiones finas.
1️⃣ Los muretes perimetrales que no aparecen en el título
Que un elemento no esté descrito expresamente en el título constitutivo no significa automáticamente que sea privativo.
En propiedad horizontal rige un principio básico del artículo 396 del Código Civil y de la Ley de Propiedad Horizontal:
Son comunes los elementos estructurales, de delimitación, cierre y configuración exterior del edificio, salvo que el título disponga lo contrario.
Es decir:
Si el murete delimita la configuración exterior uniforme del conjunto,
Si forma parte del diseño arquitectónico global,
Si afecta a estética, seguridad o estabilidad,
lo normal es que tenga naturaleza común, aunque el título no lo enumere uno por uno.
Muchos títulos no describen todos los elementos constructivos de forma detallada. Se limitan a describir lo esencial y luego opera la presunción legal.
Ahora bien… si esos muretes están situados dentro del perímetro exclusivo de cada vivienda, delimitando su jardín o terraza de uso privativo, la cosa cambia y hay que analizar:
¿Son estructurales?
¿Son meros cerramientos internos?
¿Afectan a la imagen global?
¿Están adosados al conjunto estructural del edificio?
Aquí la jurisprudencia suele atender a la función y no solo a la ubicación.
2️⃣ ¿Por qué se han pagado con cargo a la comunidad?
Porque seguramente se han considerado:
Elementos que forman parte del cerramiento exterior del conjunto.
Elementos que afectan a la uniformidad estética.
O elementos estructurales que no pueden individualizarse fácilmente.
En comunidades complejas, muchas veces se paga algo comunitariamente porque:
Siempre se ha hecho así (costumbre consolidada).
Se interpreta que afecta al conjunto.
Nadie lo impugnó en su momento.
Y cuidado: si durante años se ha tratado como común sin oposición, puede existir una consolidación práctica del criterio.
3️⃣ Contadores diferenciados (agua y luz)
Aquí usted está pensando bien.
Si el título diferencia gastos por hileras, lo lógico es que:
Los suministros de elementos generales.
Los de primera hilera.
Los de segunda hilera.
estén técnicamente separados.
Si no lo están, el problema vuelve a ser de gestión contable, no necesariamente jurídico.
Y ahí sí puede pedirse:
Informe técnico.
Verificación de contadores.
Propuesta de sectorización si fuese viable.
Eso sí es una mejora racional sin necesidad de subcomunidad.
4️⃣ Filtraciones desde terrazas hacia garajes
Aquí entramos en materia muy delicada.
Regla general:
Si la terraza es elemento común de uso privativo,
→ La impermeabilización suele ser común.
→ El pavimento puede ser privativo.
Si la terraza es privativa estructuralmente,
→ El propietario responde del mantenimiento ordinario.
→ Pero si el problema es estructural o de impermeabilización originaria, puede ser comunitario.
La clave está en determinar:
Naturaleza jurídica de la terraza (según título).
Si la filtración deriva de:
Falta de mantenimiento del usuario.
Defecto estructural.
Fallo en impermeabilización común.
Vicio constructivo.
En muchas sentencias, cuando hay garajes debajo y la terraza sirve de cubierta, se considera que la impermeabilización es elemento común aunque el uso sea privativo.
Eso cambia completamente quién paga.
5️⃣ Su planteamiento general es jurídicamente sensato
Usted ha entendido algo muy importante:
Muchas veces el conflicto no es estructural.
Es de correcta aplicación del título.
Y aplicar bien el título:
Reduce sensación de injusticia.
Reduce impugnaciones.
Reduce crispación.
Reduce burocracia innecesaria.
Eso es enfoque práctico y maduro.
Si me permite una recomendación estratégica:
Antes de cuestionar la naturaleza de los muretes o las terrazas, conviene:
Revisar plano original del proyecto.
Revisar licencia.
Revisar memoria descriptiva.
Ver cómo los describe la escritura matriz.
Ver si hay acuerdos anteriores sobre el tema.
Porque en comunidades complejas, el detalle documental es el que inclina la balanza.
Y le digo algo con sinceridad:
No está usted dando trabajo. Está usted haciendo un análisis serio de una situación compleja. Eso no es cargar a nadie, es hacer las cosas bien.
Si quiere, podemos ahora centrarnos exclusivamente en el tema de las filtraciones y hacer un esquema jurídico completo para que tenga un argumento sólido ante la comunidad.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359