Las mayorías necesarias para la construcción de trasteros en el sótano de un edificio en régimen de propiedad horizontal
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1. Introducción: el aprovechamiento del sótano como fuente de conflicto comunitario
En el seno de muchas comunidades de propietarios surge, con el paso del tiempo, la necesidad de optimizar espacios comunes infrautilizados. Uno de los supuestos más habituales es el del sótano del edificio que, tras quedar vacío por cambios en los sistemas de calefacción, agua caliente u otros servicios generales, se plantea como ubicación idónea para la construcción de trasteros.
Esta iniciativa, aparentemente beneficiosa, plantea importantes interrogantes jurídicos: ¿a quién pertenece realmente el sótano?, ¿puede atribuirse su uso exclusivamente a determinados propietarios?, ¿Qué ocurre con los locales comerciales o los garajes?, y, sobre todo, ¿Qué mayoría es necesaria para adoptar válidamente el acuerdo comunitario que autorice la construcción y adjudicación de trasteros?
La respuesta no es sencilla y exige un análisis conjunto del régimen de los elementos comunes, del alcance de las modificaciones estructurales en la propiedad horizontal y de la doctrina jurisprudencial consolidada.
2. Naturaleza jurídica del sótano del edificio
El punto de partida obligado es la determinación de la naturaleza jurídica del sótano. Conforme al artículo 396 del Código Civil, se consideran elementos comunes, salvo disposición expresa en el título constitutivo, una enumeración amplia de espacios y recintos destinados al uso o servicio común del edificio, entre los que se incluyen los depósitos, cuartos de instalaciones y otros recintos análogos.
El sótano que ha venido destinándose a instalaciones generales (calefacción, agua caliente, contadores u otros servicios comunitarios) participa de esta naturaleza común. No se trata de un espacio residual o carente de titularidad, sino de un elemento común por destino, adscrito funcionalmente al servicio del inmueble en su conjunto.
Por tanto, mientras el título constitutivo o los estatutos no dispongan lo contrario, el sótano pertenece pro indiviso a todos los propietarios que integran la comunidad.
3. Titularidad del sótano: viviendas, locales y garajes
Una cuestión clave es determinar quiénes son titulares de ese elemento común. En régimen de propiedad horizontal, la titularidad de los elementos comunes corresponde a todos los propietarios de fincas privativas, con independencia de su uso o destino.
Ello implica que no solo las viviendas, sino también los propietarios de locales comerciales y plazas de garaje participan en la copropiedad del sótano en proporción a su cuota de participación.
Desde esta perspectiva, cualquier actuación que afecte al sótano incide en los derechos dominicales de todos ellos. No es jurídicamente admisible partir de la premisa de que el sótano pertenece exclusivamente a los propietarios de viviendas, salvo que así resulte del título constitutivo.
En consecuencia, si se plantea la creación de trasteros en el sótano, todos los comuneros —incluidos locales y garajes— tienen, en principio, derecho a participar en el aprovechamiento del nuevo espacio o, al menos, a que no se les prive de su cuota de propiedad sin su consentimiento.
4. La construcción de trasteros: ¿obra o transformación jurídica?
No toda obra en un elemento común tiene el mismo alcance jurídico. Es esencial diferenciar entre:
- Obras de conservación o mejora.
- Alteraciones del uso del elemento común.
- Transformaciones que suponen un cambio en la naturaleza jurídica del bien.
La construcción de trasteros en el sótano no se limita a una mejora funcional del espacio. Cuando los trasteros se adjudican para uso exclusivo de determinados propietarios, se produce una transformación sustancial: el sótano, originariamente común y de uso común, pasa a fragmentarse en espacios privativos con aprovechamiento excluyente.
Este proceso implica, en realidad, una segregación material y jurídica del elemento común, con la consiguiente modificación de la estructura de la propiedad horizontal.
5. La atribución de uso exclusivo y la privatización del elemento común
La jurisprudencia distingue claramente entre la atribución de un uso exclusivo sin pérdida de la naturaleza común y la auténtica privatización de un elemento común.
En el caso de los trasteros, cuando se crean recintos cerrados, delimitados y asignados de forma permanente a un propietario concreto, no estamos ante una simple concesión de uso, sino ante la creación de nuevos elementos privativos.
Ello conlleva necesariamente:
- La modificación del título constitutivo.
- La redistribución de cuotas de participación, si procede.
- La inscripción registral de los nuevos elementos privativos.
Desde el punto de vista jurídico, esta operación equivale a una división o segregación del elemento común originario.
6. Mayorías exigibles según la Ley de Propiedad Horizontal
La Ley de Propiedad Horizontal establece distintos quórums según la naturaleza del acuerdo:
- Mayoría simple para actos de administración ordinaria.
- Mayoría de tres quintos para determinados acuerdos de mejora o establecimiento de servicios comunes.
- Unanimidad para la modificación del título constitutivo o de las reglas esenciales del régimen de propiedad horizontal.
Aunque pudiera parecer, a primera vista, que la creación de trasteros encajaría en los acuerdos de mejora, la realidad es que el efecto jurídico del acuerdo va mucho más allá.
Al implicar la transformación de un elemento común en elementos privativos, el acuerdo afecta al contenido esencial del derecho de propiedad de todos los comuneros. Por ello, no resulta aplicable el régimen de mayorías cualificadas, sino el principio general de unanimidad.
7. La necesidad de unanimidad: fundamento legal y doctrinal
La exigencia de unanimidad se fundamenta en que ningún propietario puede ser privado de su derecho de copropiedad sobre un elemento común sin su consentimiento expreso.
La creación de trasteros adjudicados en exclusiva a determinados propietarios supone:
- La pérdida del uso común del sótano.
- La reducción material del elemento común.
- La alteración del contenido patrimonial del derecho de los demás comuneros.
Estas consecuencias exceden de lo que la Ley permite acordar por mayorías reforzadas. Nos encontramos ante una auténtica modificación del título constitutivo, que requiere el consentimiento unánime de la comunidad.
8. La jurisprudencia de las Audiencias Provinciales
La doctrina jurisprudencial ha sido constante al exigir unanimidad en supuestos de creación de trasteros en sótanos o zonas comunes cuando estos se destinan a uso exclusivo.
Las Audiencias Provinciales han subrayado que no basta con la aprobación por una mayoría cualificada, aunque el acuerdo se presente como una mejora o una reordenación del espacio común. El elemento determinante es la pérdida del carácter común del espacio y su conversión en privativo.
Incluso en aquellos casos en los que el aprovechamiento se limite a propietarios de viviendas, se considera que el acuerdo es nulo si no han prestado su consentimiento todos los comuneros, incluidos locales y garajes.
9. Implicaciones registrales y urbanísticas
La creación de trasteros no tiene solo una dimensión civil. Desde el punto de vista registral, es imprescindible:
- Modificar la escritura de división horizontal.
- Describir los nuevos elementos privativos.
- Asignar, en su caso, nuevas cuotas de participación.
- Inscribir la modificación en el Registro de la Propiedad.
Asimismo, desde el plano urbanístico y técnico, será necesario comprobar la compatibilidad de la obra con la normativa municipal, la seguridad estructural, la ventilación, la protección contra incendios y la accesibilidad.
Sin el cumplimiento de estos requisitos, el acuerdo comunitario, aunque unánime, podría resultar ineficaz o impugnable.
10. Consecuencias de adoptar el acuerdo sin la mayoría exigida
Si la comunidad aprueba la construcción de trasteros sin la unanimidad exigible, el acuerdo es impugnable y, en muchos casos, radicalmente nulo.
Cualquier propietario disidente o ausente puede ejercitar la acción de impugnación, con altas probabilidades de éxito, al tratarse de una vulneración directa de la Ley de Propiedad Horizontal y del derecho de propiedad.
Además, las inversiones realizadas podrían resultar inútiles, generando conflictos económicos y responsabilidades patrimoniales para la comunidad.
11. Conclusión
La construcción de trasteros en el sótano de un edificio en régimen de propiedad horizontal es una operación jurídicamente compleja que no puede abordarse como una simple mejora comunitaria.
El sótano, salvo disposición expresa en contrario, es un elemento común cuya titularidad corresponde a todos los propietarios, incluidos locales y garajes. Su transformación en trasteros de uso exclusivo supone una privatización parcial del elemento común y una modificación del título constitutivo.
Por ello, el acuerdo que autorice dicha actuación exige la unanimidad de la comunidad, además del cumplimiento de los requisitos técnicos, urbanísticos y registrales correspondientes. Ignorar esta exigencia no solo genera inseguridad jurídica, sino que expone a la comunidad a litigios previsibles y, en la mayoría de los casos, evitables.
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