Constitución y Dotación del Fondo de Reserva

El Fondo de Reserva aparece en dos artículos de la Ley de Propiedad Horizontal que son los siguientes:

Disposición adicional 1ª que dice lo siguiente: “1. Sin perjuicio de las disposiciones que en uso de sus competencias adopten las Comunidades Autónomas, la constitución del fondo de reserva regulado en el artículo 9.1f) se ajustará a las siguientes reglas:

a) El fondo deberá constituirse en el momento de aprobarse por la Junta de propietarios el presupuesto ordinario de la comunidad correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a la entrada en vigor de la presente disposición. Las nuevas comunidades de propietarios constituirán el fondo de reserva al aprobar su primer presupuesto ordinario.

b) En el momento de su constitución el fondo estará dotado con una cantidad no inferior al 2,5% del presupuesto ordinario de la comunidad. A tal efecto, los propietarios deberán efectuar previamente las aportaciones necesarias en función de su respectiva cuota de participación.

2. La dotación del fondo de reserva no podrá ser inferior, en ningún momento del ejercicio presupuestario, al mínimo legal establecido. Las cantidades detraídas del fondo durante el ejercicio presupuestario para atender los gastos de las obras o actuaciones incluidas en el artículo 10 se computarán como parte integrante del mismo a efectos del cálculo de su cuantía mínima.

Al inicio del siguiente ejercicio presupuestario se efectuarán las aportaciones necesarias para cubrir las cantidades detraídas del fondo de reserva conforme a lo señalado en el párrafo anterior.

Con respecto a lo que se indica en artículo 9.1.f, este dice lo siguiente:

Son obligaciones de cada propietario, contribuir con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, así como la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo 10.1.b) de esta Ley. El fondo de reserva , cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10% de su último presupuesto ordinario.

Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.

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La Disposición Adicional 1.ª de la LPH establece que el fondo de reserva debe constituirse en el momento en que la Junta de Propietarios aprueba el presupuesto ordinario. Este fondo tiene un mínimo obligatorio del 10% del último presupuesto ordinario aprobado, y debe mantenerse y completarse anualmente hasta alcanzar dicho porcentaje.

Sin embargo, si el saldo del fondo de reserva supera con creces el 10% exigido por la normativa, la comunidad de propietarios puede valorar si es necesario seguir dotándolo anualmente. En estos casos, la Junta de Propietarios puede tomar decisiones sobre la necesidad de nuevas aportaciones o bien suspender temporalmente las contribuciones hasta que el saldo se reduzca por el uso del fondo. Esta flexibilidad permite optimizar la gestión financiera sin incumplir la ley.

En algunas comunidades, se opta por destinar los excedentes a mejoras no urgentes pero necesarias para el mantenimiento del edificio, siempre con la aprobación de la Junta. También existe la posibilidad de reducir las cuotas ordinarias de los propietarios si el fondo de reserva está bien dotado y no se prevén gastos inminentes de gran envergadura.

La dotación del fondo de reserva es una obligación ineludible para las comunidades de propietarios, ya que su propósito es garantizar la liquidez suficiente para afrontar posibles gastos extraordinarios sin necesidad de recurrir a derramas imprevistas. La normativa establece que esta dotación debe realizarse a través de las contribuciones de todos los comuneros, en función de su coeficiente de participación, salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario. La Disposición Adicional 1.ª de la LPH establece que el fondo de reserva debe constituirse en el momento en que la Junta de Propietarios aprueba el presupuesto ordinario. Este fondo tiene un mínimo obligatorio del 10% del último presupuesto ordinario aprobado, y debe mantenerse y completarse anualmente hasta alcanzar dicho porcentaje.

La dotación del fondo de reserva es una obligación ineludible para las comunidades de propietarios, ya que su propósito es garantizar la liquidez suficiente para afrontar posibles gastos extraordinarios sin necesidad de recurrir a derramas imprevistas. La normativa establece que esta dotación debe realizarse a través de las contribuciones de todos los comuneros, en función de su coeficiente de participación, salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario.

En algunos casos, el fondo de reserva puede verse afectado por impagos de algunos propietarios, lo que dificulta su mantenimiento. Para prevenir esta situación, muchas comunidades optan por establecer recargos por mora o implementar medidas legales para la recuperación de los fondos adeudados.

Además, la gestión eficiente del fondo de reserva implica una administración transparente y un control riguroso sobre su uso. La comunidad debe asegurarse de que los recursos sean utilizados exclusivamente para los fines previstos por la ley y que su empleo se realice con la debida justificación y aprobación de la Junta de Propietarios. Este fondo tiene un mínimo obligatorio del 10% del último presupuesto ordinario aprobado, y debe mantenerse y completarse anualmente hasta alcanzar dicho porcentaje.

Si la comunidad decide no constituir el fondo de reserva, cualquier comunero puede impugnar este acuerdo ante los tribunales, basándose en el artículo 18 de la LPH. Sin embargo, en la práctica, su cumplimiento puede ser complicado si no hay voluntad mayoritaria de aprobarlo en Junta.

Aplicación y Uso del Fondo

El fondo de reserva está destinado a cubrir gastos de conservación y reparación del edificio, así como para el mantenimiento de elementos comunes esenciales como ascensores, sistemas de calefacción y fachadas. En algunos casos, también puede utilizarse para la contratación de seguros que cubran daños en la finca o para la realización de obras de accesibilidad obligatorias por ley.

No puede emplearse para otros fines sin la aprobación de la Junta de Propietarios. Sin embargo, existen excepciones en situaciones de emergencia, como averías estructurales críticas, en las que el presidente de la comunidad o el administrador pueden tomar decisiones urgentes para evitar riesgos mayores, con la obligación de informar y justificar el uso del fondo en la siguiente reunión de la Junta.

Controversias y Casos Prácticos

¿Qué Ocurre con los Propietarios que No Aportan?

La jurisprudencia establece que todos los propietarios deben contribuir a la dotación del fondo de reserva en función de su coeficiente de participación, incluso aquellos que estén exonerados de otros gastos comunes. En caso de impago, la comunidad puede reclamar judicialmente dichas cantidades.

Venta de un Inmueble y Fondo de Reserva

Un aspecto debatido es si el vendedor de un inmueble tiene derecho a recuperar su aportación al fondo de reserva. La normativa y la jurisprudencia han determinado que el fondo es propiedad de la comunidad, no de los comuneros a título individual. Por tanto, el vendedor no tiene derecho a solicitar su devolución, aunque puede negociar con el comprador la inclusión de su aportación en el precio de venta.

Utilización para Inversiones

Algunas comunidades han planteado la posibilidad de invertir el fondo de reserva en productos financieros para obtener rentabilidad. Sin embargo, según la jurisprudencia, solo se podría hacer con acuerdo de la Junta de Propietarios y si no supone un riesgo significativo para la comunidad.

Conclusión

La dotación del fondo de reserva es un pilar fundamental para la seguridad económica de las comunidades de propietarios. Su correcta gestión y utilización garantizan el mantenimiento adecuado del inmueble y evitan conflictos derivados de la falta de previsión financiera.

Uno de los aspectos clave en la gestión del fondo de reserva es la transparencia en su administración. La Junta de Propietarios debe asegurarse de que los fondos sean utilizados de manera eficiente y en cumplimiento de la normativa vigente, evitando su empleo en gastos no contemplados por la ley. Además, es recomendable que las comunidades cuenten con informes financieros periódicos que detallen el estado del fondo y su utilización.

Otro punto relevante es la previsión y planificación a largo plazo. La comunidad debe evaluar periódicamente las necesidades futuras del edificio, como reparaciones estructurales, mejoras en eficiencia energética o adaptación a normativas de accesibilidad. Esto permitirá que el fondo de reserva se mantenga en niveles óptimos sin necesidad de recurrir a derramas imprevistas.

Asimismo, es importante considerar la flexibilidad en la gestión del fondo. Si bien la ley exige un mínimo del 10% del presupuesto ordinario, algunas comunidades optan por establecer reservas superiores para garantizar una mayor solvencia ante imprevistos. En estos casos, es fundamental encontrar un equilibrio entre la seguridad financiera y la no acumulación excesiva de recursos sin un uso concreto.

El fondo de reserva es una herramienta indispensable para la estabilidad y mantenimiento de las comunidades de propietarios. Su correcta administración, la transparencia en su uso y una planificación estratégica son factores determinantes para asegurar su eficacia y evitar conflictos entre los propietarios. Es fundamental que las comunidades asuman la responsabilidad de gestionar este recurso con visión a largo plazo, garantizando así la conservación del patrimonio común y la tranquilidad de sus residentes. Su correcta gestión y utilización garantizan el mantenimiento adecuado del inmueble y evitan conflictos derivados de la falta de previsión financiera. La normativa vigente establece criterios claros sobre su obligatoriedad y destino, aunque la práctica diaria sigue generando debates y situaciones litigiosas que requieren una aplicación flexible y equitativa.

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid, Ávila y Guadalajara