Actuación del Administrador de Fincas ante una Vivienda Insalubre: Enfoque Jurídico y Técnico
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La aparición de viviendas en estado insalubre dentro de una comunidad de propietarios no solo plantea un problema de convivencia, sino también un desafío legal y técnico para el administrador de fincas. Las consecuencias de estas situaciones —malos olores, plagas, deterioro estructural, entre otras— afectan directamente a la salubridad de los espacios comunes y generan conflictos entre vecinos. Ante esta problemática, el administrador debe actuar conforme a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y con especial atención al cumplimiento de sus funciones y a los límites de su intervención.
1. Marco Legal: Funciones del Administrador (Art. 20 LPH)
El artículo 20 de la LPH atribuye al administrador la responsabilidad de velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios. Dentro de estas funciones, se destacan:
- Velar por el buen régimen de la casa, advirtiendo y apercibiendo a los titulares.
- Atender a la conservación del inmueble, incluyendo la adopción de medidas urgentes.
- Ejecutar acuerdos de la Junta y actuar conforme al mandato de los propietarios.
Cuando una vivienda afecta negativamente a la salubridad del edificio —por acumulación de basuras, malos olores, o presencia de plagas—, puede considerarse que existe una actividad insalubre o nociva, lo cual permite iniciar mecanismos de intervención tanto internos como administrativos o judiciales.
2. El Artículo 7.2 de la LPH y Actividades Insalubres
El artículo 7.2 de la LPH establece que:
“Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.”
Este precepto permite que la comunidad, previa reclamación fehaciente (recomendablemente mediante burofax), exija el cese de la actividad molesta o insalubre. Si el requerimiento es ignorado, la comunidad puede acudir a los tribunales de conformidad con lo previsto en la LPH.
3. Requerimiento Previo: Paso Obligado Antes de Acciones Legales
Antes de acudir a los tribunales o informar a las autoridades administrativas, la comunidad debe demostrar que ha intentado resolver la situación extrajudicialmente. Para ello, el requerimiento previo al propietario y/o ocupante es esencial:
- Mediante burofax con acuse de recibo y certificación de contenido.
- Dirigido tanto al propietario registral como, en su caso, al inquilino u ocupante.
- Advertir del cese de las actividades insalubres y del posible inicio de acciones legales o administrativas en caso de persistencia.
Este paso es esencial para que una posterior demanda tenga fundamento y sea bien valorada por un juez.
4. Vía Administrativa: Ayuntamiento o Policía Local
Si la situación persiste y se demuestra que está afectando al entorno común, la comunidad —por medio del presidente o el administrador, en función del acuerdo previo— puede comunicar los hechos a:
- Servicios de Sanidad Ambiental o Salud Pública del Ayuntamiento, que podrán inspeccionar la vivienda y ordenar medidas correctoras.
- Policía Local, si se entiende que hay un incumplimiento de ordenanzas municipales o un riesgo para la seguridad o salubridad pública.
En estos casos, la administración puede imponer sanciones al propietario e incluso ordenar la limpieza forzosa o el desalojo temporal en casos extremos, siempre que se acredite la situación insalubre.
5. Intervención del Presidente y la Junta de Propietarios
Conforme al artículo 13.2 de la LPH, el presidente de la comunidad ostenta la representación legal de la misma en juicio y fuera de él. Esto implica:
- En ausencia de acuerdo de Junta, el presidente podrá actuar directamente ante autoridades o tribunales.
- El administrador no está habilitado para actuar legalmente en nombre de la comunidad salvo que haya sido expresamente autorizado por acuerdo de Junta o por el presidente, o que actúe como simple tramitador (por ejemplo, con certificado digital).
La Junta de propietarios puede acordar el inicio de acciones administrativas o judiciales. Para ello, se requiere una mayoría simple (art. 17.7 LPH).
6. Vía Judicial: Procedimiento del Art. 7.2 LPH
Si la vía administrativa no resuelve el conflicto o no es efectiva, la comunidad puede acudir a los tribunales:
- A través de un procedimiento especial previsto en el artículo 7.2 LPH.
- Puede solicitarse al juez que ordene el cese inmediato de la actividad molesta.
- Si la conducta persiste, el juez puede decretar la privación del uso del inmueble por hasta tres años y, en su caso, el desahucio del ocupante.
Este procedimiento requiere la aportación de pruebas (testimonios, informes, fotografías, actas de Junta, requerimientos previos, etc.).
7. Responsabilidad del Administrador: Diligencia y Límite
El administrador debe actuar con la debida diligencia profesional, respetando los límites de sus funciones:
- No puede denunciar hechos sin respaldo de la comunidad o del presidente.
- Debe evitar injerencias que puedan suponer una extralimitación o responsabilidad personal.
- Puede facilitar la documentación, tramitar escritos telemáticos, asesorar jurídicamente y proponer soluciones, pero no sustituir al órgano representativo.
Conclusión
El administrador de fincas juega un papel crucial en la gestión de situaciones de insalubridad en una comunidad. Su actuación debe estar basada en el respeto a los procedimientos legales y en una colaboración eficaz con el presidente y los propietarios. La prevención, el requerimiento previo, la comunicación con las autoridades competentes y, en su caso, la vía judicial son los caminos disponibles para garantizar la convivencia y la salubridad del inmueble.
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