Aprobación instalación piscina en comunidad. Aspectos técnicos y jurídicos

P. con fecha 23/01/2019 recibimos los propietarios la convocatoria de la Junta de Propietarios para el dia 31/01/2019 en la cual en su punto nº 4 indica: Propuesta: “construcción de una piscina en la zona común (patio)”; aprobación de la realización de un proyecto y dirección de obra, si procede= 2600 euros mas iva.
Junto con la convocatoria venía un informe efectuado por un Aparejador y Arquitecto que decía lo siguiente:
He sido requerido por la Administración de la Comunidad de Propietarios para informar de la posibilidad de la construcción de una piscina en la zona común (patio) de dicha Comunidad. El día 21/01/2019 visite dicha Comunidad junto el Presidente de la misma, quien me expuso las intenciones de dicha Comunidad.
Aquí me surje la 1º pregunta: ¿ Puede el Presidente de la Comunidad, el Administrador o cualquier Propietario pedir un informe sin que se haya votado y autorizado en Junta de Propietarios ya que dicho informe se realizo el día 21/01/2019 y la Convocatoria de la Junta el día 31/01/2019, 10 días después ?.
El día de la votación, 31/01/2019, dejo un resultado de 11 vecinos a favor y 11 vecinos en contra. Al día siguiente recibimos una informacion por parte del Administrador que nos decía que hubo un error y que el resultado final era de 11 vecinos a favor y de 10 vecinos en contra, por lo que seguíamos con el proceso a falta de que votaran los 37 vecinos ausentes en los próximos 30 días.
Sigue el Aparejador relatando en su informe: El planteamiento inicial era la construcción de una piscina en la plaza que se forma entre los 7 bloques que formamos la Comunidad. La ejecución de una piscina en esta ubicación, tiene como premisas, el refuerzo estructural y la accesibilidad.
La piscina, al tener un garaje en planta sótano, no se puede excavar, por lo que hay que colocarla encima del forjado. Esto supone un aumento de cargas del mismo, para las que, normalmente no esta calculado. Este refuerzo lógicamente varia, según las dimensiones de la piscina, y supondría un aumento de volumen en los pilares del sótano, en función de los cálculos de las nuevas cargas. Por lo otro lado, al hacerla elevada respecto a la cota actual de esta plaza, habría que hacer un estudio de circulación de personas y de accesibilidad. Al hacer una piscina en alto, supongamos 1,50 metros de profundidad, tenemos que acceder a dicha plataforma y ademas acceder con rampas accesibles para personas con dificultad de movimientos. Esto supone unos 25 metros de rampa al 6%, para acceder a la plataforma donde se encuentra la coronación de la piscina. Estas dos premisas hacen que, siendo posible desde el punto de vista técnico, o cuando menos estudiable, LOS COSTES SE VERÍAN INCREMENTADOS DE FORMA CLARA.
Aquí me surje la 2º pregunta: ¿ Son los costes una de las premisas para construir una piscina en una Comunidad donde no existía ?.
Continua relatando el Aparejador: Por otro lado se planteó, por parte del Presidente de la Comunidad, la posibilidad de hacerla en la zona donde esta el acceso a la plaza ( jardín ) desde la calle. En esta ubicación, en principio, parece VIABLE ECONÓMICAMENTE, ya que el coste de la misma, seria el propio de una piscina. El problema en esta ubicación es que HABRÍA QUE DEJAR PASO para aquellas personas que, según de indican, tienen derecho a acceder a la zona común, y no son propietarios de alguna vivienda. Esto reduce el espacio y en consecuencia el tamaño de la piscina.
Lo que NO CUENTA el Aparejador es que, de los 7 bloques de la Comunidad, solo 2 de ellos tienen acceso directo al patio/jardín y los 5 bloques restantes solo tienen acceso a través del garaje donde solo existe una escalera y donde tienen problemas de acceso personas con carritos de niños (existe una zona de juegos de niños con toboganes y demás ), movilidad reducida, ancianos, etc. y por lo que también tendrían acceso estas personas por la zona de la calle, donde les es mas cómodo que por el garaje.
Continua relatando el Aparejador: Hay que tener en cuenta que el ancho de esta zona, comprendida desde la entrada al patio/jardín desde la calle y los respiraderos del garaje, es de 9 metros, y si nos hemos de separar 2 metros de la linea de la fachada, nos quedan 7 metros de los que hay que recortar los espesores de los muros y elementos constructivos, por lo que el ancho de la piscina puede quedar reducido a 6 metros. Respecto a la longitud del vaso tenemos 22 metros entre los DOS EDIFICIOS, descontando zonas de paso y otras distancias, nos podríamos quedar en 15 metros de largo, por lo que tenemos una lamina de agua de 90 metros cuadrados.
Lo que NO DICE el Aparejador es que, desde el borde de la piscina hasta las FACHADAS de los 2 edificios, donde están las ventanas de la cocina y salón, SOLO quedarían 3 metros o menos, y donde los vecinos de estos 2 edificios tendrían que soportar perder intimidad, ruidos, etc.
Los vecinos que están de acuerdo en la construcción de la piscina desean que sea en esta segunda opción MAS VIABLE ECONÓMICAMENTE.
Como podemos ver en ningún momento se habla de vestuarios, cuartos de baño, duchas, donde van a tomar el sol, etc…
¿ Cuantas personas pueden bañarse a la vez en una piscina de 90 metros cuadrados ? ¿ Siendo zona de paso, cuantas personas puede haber en la zona de la piscina a la vez teniendo en cuenta que mide un total de 198 metros cuadrados a los que hay que restarle 105 metros cuadrados ? ¿ Es esta la zona ideal solo por SER MAS VIABLE ECONÓMICAMENTE ?.
Le ruego me informe de que debería hacer, según su criterio.
Un saludo y muchísimas gracias.

R. Buenas tardes Manuel.
Perdón por el retraso pero su pregunta es una pregunta que toca muchos aspectos y no es fácil de resolver.
En primer lugar decirle que un Presidente puede pedir un preinforme siempre que este tenga la intención de valorar un trabajo que necesite de la presentación de este para explicar el ámbito del proyecto que se quiere realizar. Una cosa es que el Aparejador se presente en las instalaciones y tome unas notas y otra muy distinta es que se apruebe la realización de un proyecto y dirección de obra para la construcción de una piscina por un importe de 2.600 €+IVA. El pre-informe se ha realizado el día 21 y la junta el día 31 de enero, diez días después, hasta aquí desde mi punto de vista parece todo correcto.
El día 31 de enero se decidió si se seguía con el proyecto o bien se paraba por falta de mayorías cualificadas. En este caso, se decidió seguir por 11 vecinos a favor y 10 vecinos en contra. Entendemos que al haber mayoría en la Junta lo normal es que se pase a la siguiente fase que es la de consulta al resto de los propietarios. El total de los propietarios según sus indicaciones serían 37 vecinos ausentes mas 11 vecinos a favor y 10 vecinos en contra que suman 58 vecinos, para que se pueda dar la mayoría de los 3/5 sería necesario que los vecinos que se pronunciaran a favor sería de 35 vecinos, les quedarían 24 votos para conseguirlo. No nos olvidemos que para conseguir los 3/5 será necesario doble mayoría de propietarios y coeficientes. Teniendo en cuenta lo comentado anteriormente deberíamos tener en cuenta algunas cuestiones:
1º) Normalmente la puesta en marcha de una piscina se da como bueno que es suficiente los 3/5 del total de los propietarios, pero ojo, esto no así nunca y de hecho se han pronunciado algunas audiencias provinciales en contrato de este criterio y siguen indicando que para la instalación de una piscina es necesario la unanimidad. Tenéis mas información de este punto en el siguiente enlace: https://adminfergal.es/construccion-de-piscina-por-3-5-y-problemas-con-construccion-playa/
2º) Dando como bueno los 3/5 de la totalidad de los propietarios y acogiéndonos a lo que indica el el artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que dice textualmente lo siguiente:”El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. En éste último caso, los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en dicho apartado.”, tendríamos que resolver la mayoría cualificada con la entrega de la documentación y propuesta a todos los propietarios para que se pudieran manifestar, esto se podrá hacer bien a través de una carta dirigida a todos ellos o bien con la entrega del propio acta. Así se manifiesta en el artículo 17.8 que dice textualmente lo siguiente: “Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción”.
3º) Con relación a su pregunta sobre los comentarios apuntados por el Aparejador, personalmente poco le puede decir por mi falta de preparación técnica, si que he hecho una consulta a unos colegas Arquitectos de la empresa Requitectura y me dicen lo siguiente: “A la primera consulta sobre la resistencia de la estructura colocando la piscina sobre un forjado, éste estaría calculado en su día de una determinada manera para resistir ciertos esfuerzos, que habría que ver si son los mismos que los de la colocación de una piscina. Lo normal sería que hubiera que proceder a realizar algunos refuerzos, tanto en ese forjado, como en la estructura inmediata inferior, es decir, pilares y cimentación. Esta cuestión habría que estudiarla a fondo, y analizando, si fuera posible, el proyecto original, por lo que es un tema técnico a resolver teniendo muchos factores en cuenta, que quizás ha podido tener en cuenta, pero se desconoce por nuestra parte. Entendemos que para dicha afirmación, habrá analizado estas cuestiones como profesional que es.
Por otra parte, y respecto a las distancias a las viviendas, así como al aforo de personas de la piscina, depende de varios factores. El principal es saber el municipio, pues cada uno tiene su propia ordenanza o normas urbanísticas al respecto, que es la legislación que marca estos datos, al igual que la segunda marca la posibilidad o no de realizar una construcción nueva, que incluso ya en cada municipio, según la norma zonal, alineaciones, etc… puede variar. Hay municipios en los que no hay una normativa al respecto, o incluso, puede existir una normativa en paralelo establecida por la Comunidad Autónoma, en la que se regulan este tipo de construcciones. Esta cuestión, debe haber sido analizada por el informe aportado por el profesional.
En cuanto a la adaptación a accesibilidad de la piscina, el Código Técnico de la Edificación, así como la normativa local, establece los criterios para poder salvar las barreras arquitectónicas, lo cual es obligatorio en cualquier caso. Es cierto que nos indican que la rampa iría al 6% con 25 metros de longitud, pero también se admiten otras pendientes con otras longitudes que pueden ir hasta el 10%. Todo esto se debe estudiar bien mediante la aportación de un plano del estado reformado, que en el informe se debe reflejar como propuesta para facilitar dicha Accesibilidad.
Para finalizar, la zona más económica viable o no, se debe estudiar en muchos aspectos, y teniendo en cuenta toda la parcela. Quizás la estructura no requiera refuerzos, y en ese caso, podría suponer un ahorro, pero sin este dato, así como los del resto de parcela, no se puede definir la opción más económica. Para ello, lo recomendable es hacer varias opciones de piscina, que sean definidas por la comunidad de propietarios (o una comisión de obras definida para ello), asesorándose por un profesional, y realizar un anteproyecto con mediciones (lo que comúnmente se suele llamar “presupuesto ciego”), y enviar a diferentes empresas para que puedan daros presupuestos de la construcción de dicha piscina. Ya con esta información, podréis valorar lo que de verdad interesa a la comunidad.” 
Toda piscina debe de contar con vestuarios, pledulivio, cuartos de baño, duchas, playa, etc., espacio que deberán tener en cuenta a la hora de la construcción. Mi recomendación es que esto se integre en los 3/5 de la totalidad de los propietarios para evitar posteriormente tener que reunir a los propietarios para hablar de estos temas que podría representar un problema adicional innecesario.
Con relación a la normativa existente sobre piscina lo tiene vd. en nuestra web que le facilito los enlaces:
– https://adminfergal.es/wp-content/uploads/2017/06/0203.1386792244.NJTZ3900TJOV1977JZSI2717URQZ2961.pdf
– https://adminfergal.es/wp-content/uploads/2017/06/0203.1400517570.CNPR6261UMOB1877VIQR6246GVEQ8527.pdf
Espero que con esta información le sea mas fácil poder tomar una decisión al respecto.

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara

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