Rehabilitación y préstamo bancario según artículo 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal
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Pregunta que nos hace una propietaria con relación al nuevo artículo 17.2 de la ley de propiedad horizontal
P. Buenos días, Miguel,
En mi comunidad de propietarios, se aprobó por mayoría la ejecución de una obra de rehabilitación de fachadas (de la que no me opongo), pero la mayoría de los comuneros han votado para la solicitud de un préstamo para financiar dicha obra.
En el momento de la Junta me he opuesto a ser partícipe de dicho préstamo y a los impagos producidos, haciendo constar que yo haré frente con un único pago al importe correspondiente a mi coeficiente, sin tener que estar involucrado y que sólo lo firmen los vecinos que solicitan la financiero y acuerdan la financiación por medio de un préstamo bancario.
El administrador me indica que aunque pague mi parte estoy obligado a pagar los impagos que se puedan producir, pese a no participar, ya que indica que el préstamo se formaliza por la comunidad total y no por los vecinos que participan.
¿No sería necesario unanimidad de los presentes para este tipo de concesiones?, Y si hago pago de mi parte en una única cuota, estoy obligada a las obligaciones de pago de dicho préstamo, cuando no soy participe, ¿ni estuve de acuerdo en la participación del mismo?
Por otro lado, según tengo entendido, las actas deben enviarse a los vecinos firmados por presidente y administrador en un plazo de 10 días hábiles. ¿ Es legal que me lo envíen pasado más de un mes y por mail?. Es decir, la junta fue el 23 junio y el envío del acta el 27 de julio, Entiendo que para impugnarlo (siempre que esté dentro del margen legal de validez, tendría 1 mes a partir del 27 de julio.
R. Pregunta muy interesante a la vez que extensa que vamos a procurar contestarla lo más ampliamente posible.
Primero de todo recordar que las obras de rehabilitación para eficiencia energética, se aprueban según se determina en el artículo 17.2, que dice textualmente lo siguiente:»2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1.b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones, requerirá el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría simple de las cuotas de participación, siempre que su importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. El propietario disidente no tendrá el derecho reconocido en el apartado 4 de este artículo y el coste de estas obras, o las cantidades necesarias para sufragar los préstamos o financiación concedida para tal fin, tendrán la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas establecidas en la letra e) del artículo noveno.1 de esta ley.»
Aunque vd. se haya opuesto a ser partícipe de dicho préstamo y a los posibles impagos producidos, si estos se ha decidido por la mayoría simple pertinente, vd. está obligada a aceptar dicho préstamo, cuestión distinta es que vd. por conveniencia propia prefiera realizar el pago de una sola vez y de esta forma no entrar en la política de préstamos por parte del banco. Si lo hace al igual que otros propietarios podrían hacerlo, permitirá tener un mayor saldo para la ejecución de las posibles obras, pero no por ello resarcirse de las obligaciones pertinentes y de todo lo que esto conlleva.
Vd. tendrá abonado la parte de la derrama que corresponda, pero entrará en el riesgo que conlleve esta operación. No tendrán por qué aplicarle los intereses del préstamo ya que vd. ha pagado toda la cantidad en efectivo, pero si asumirá el riesgo que se supone que cualquier propietario entre en el préstamo, pero decida en un momento determinado incumplir con los pagos por diferentes motivos.
En el momento que por mayoría se decide incorporarse al préstamo, se realiza con todas las consecuencias, para bien o para mal. Vd. no pagará la parte de la financiación, pero si estará en la responsabilidad de las posibles reclamaciones de los impagados que se puedan producir.
Su administrador, que estoy seguro que será un administrador de fincas colegiado, por su formación y sus recomendaciones, tiene toda la razón desde mi punto de vista cuando le dice, «el administrador me indica que aunque pague mi parte, estoy obligado a pagar los impagos que se pueda producir, pese a no participar» como bien dice el préstamo lo formaliza la comunidad y no por los vecinos que participan.
Como hemos comentado, para la solicitud del préstamo, hay que solicitarlo por mayoría simple y no por la unanimidad como vd. indica en su pregunta. Vuelvo a indicarle, que vd. no estuviera de acuerdo no le exime de responsabilidad por todo lo que viene derivado de la solicitud del préstamo.
Con respecto al tema de las actas, el artículo 19.3 de la ley de propiedad horizontal «el acta deberá cerrarse con las firmas del Presidente y del Secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde el cierre de los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la ley previere lo contrario.».
En este sentido, la jurisprudencia no es estricta. Entiende que no siempre se puede cumplir estos plazos que la ley indica. Y si la junta se realizó el 23 de junio y el envío del acta es del 27 de julio, está dentro de los plazos habituales de entrega de un acta, y no hay motivo para impugnarlo. Para la impugnación entiendo que sería de 3 meses.
Mi opinión Laura, es que la tramitación se está haciendo de forma adecuada y en base a la legislación vigente.
Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid, Avila y Guadalajara
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El arquitecto ha hecho la inspección obligatoria a mi edificio y ha determinado sellar las juntas de dilatación de las 4 plantas superiores (somos 11 plantas) y además solucionar la rampa de entrada porque no cumple la normativa de accesibilidad.
Pues bien, como algunos vecinos se quejaban de humedades en sus viviendas, el arquitecto al hacer la inspección también visitó esas viviendas y dijo que no es responsabilidad de la Comunidad, que son humedades por condensación, y más cuando vió que precisamente esos vecinos cuelgan la ropa húmeda dentro de las casas, cuanto todos tenemos tendederos exteriores en el patio de luces.
Además el arquitecto ha informado que nuestro edificio ha obtenido la calificación energética E y por tanto cumplimos con lo que va a ser obligatorio a partir de 2030.
Ahora esos vecinos quieren que, en vez de hacer lo que nos obliga la inspección, pongamos SATE porque el comercial de una empresa que ha llevado el presidente de la Comunidad a la reunión dijo que es lo mejor para sus humedades, y consiguió convencer a vecinos dudosos, y de momento salió mayoría a favor (17/12 de 46 vecinos) a la espera del voto ausente.
Al decir yo en la reunión que se hiciera lo obligatorio por la inspección esos vecinos me contestaron que para eso no hay subvención y para el SATE sí, y la administradora dijo que lo de la rampa mientras no lo reclamará algún vecino no se hacía.
Hay vecinos que nunca han tenido humedades y otros que arreglaron sus viviendas por dentro de manera particular y ya no han vuelto a tener, por lo que no consideramos hacer el SATE sólo por lo que diga un comercial.
Esto ya ocurrió hace 2 años pero en aquel entonces la administradora de la finca dijo que no era obligatoria y no salió, ahora dice que el colegio de administradores de fincas de Madrid le ha dicho que al cambiar la LPH hay un «vacío legal», y que si sale 3/5 en la votación se hará la obra y el que no quiera que denuncie para que sea un juez quién resuelva ese vacío legal.
Llamé a asistencia legal de mi seguro y me dicen que por los informes que yo llevé a la reunión, pero que no me dejaron presentar, y además por el informe de la inspección, no es obligatoria, además dicen que para poner aislamiento la derrama debe ser de la misma cantidad que la cuota ordinaria, y pagamos 60€ de cuota y la derrama que nos sale sin 135€ durante 10 años, que tengo opción de pedir un peritaje, denunciar o, lo que me recomiendan primero, mandar un burofax informando de todo.
Al llamar a la administradora me dice que impugne o denuncie, que a saber quién me ha atendido de mi seguro, y al pedirle el informe de la inspección me dice que es un informe interno del edificio y que no me lo da.
También me dijo que a los vecinos que deben cuotas de varios años no valdría su voto, pero sí contaría los de vecinos con una morosidad puntual.
Le dije que le mandaría un burofax con toda la documentación que tengo, ya que en la reunión no me dejaron exponerlo, y me dice que a ella no le mande nada, que se lo mandé al presidente de la comunidad, pero no creo que sea lo adecuado ya que es uno de los vecinos que pide el SATE.
Les agradecería me orientarán como actuar.
Hola Maria:
La verdad es que lo que en principio ha comentado el arquitecto, una solución puntual para el edificio tapando las juntas de dilatación de los últimos 4 pisos además de la rampa para cumplir con la normativa de accesibilidad, se ha pasado a una solución integral en SATE a pagar 135 € durante 10 años. Solución mucho mas cara y que lógicamente afectará al bolsillo de todos los propietarios teniendo en cuenta además como bien dice que hay propietarios que no están al corriente de pago, y que la derrama durante 10 años generará mas problemas de morosidad.
La LPH según la modificación de finales del año 2023 dice lo siguiente:
«2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1.b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, incluyendo en su caso la modificación de la envolvente del edificio, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones, requerirá el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría simple de las cuotas de participación, siempre que su importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. El propietario disidente no tendrá el derecho reconocido en el apartado 4 de este artículo y el coste de estas obras, o las cantidades necesarias para sufragar los préstamos o financiación concedida para tal fin, tendrán la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas establecidas en la letra e) del artículo noveno.1 de esta ley.»
Pero no se olvide que el principal responsable de que la obra se ponga en marcha es el presidente de la comunidad y es el máximo responsable entro y fuera de la comunidad.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359