Rehabilitación de un edificio. ¿Que es lo más importante tener en cuenta?
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Rehabilitación de un edificio. ¿Que es lo más importante tener en cuenta?
Rehabilitación de un edificio. ¿Qué es lo más importante en una obra de rehabilitación de una Comunidad de Propietarios?
Este es el resumen de una conversación mantenida sobre la rehabilitación de un edificio con José Luis Romero y Víctor Calle de la empresa Requitectura, ambos arquitectos superiores y especialistas en construcción, rehabilitación y estructuras de la edificación.
Cuando en una Comunidad de Propietarios se ve en la tesitura de poner en marcha una obra de rehabilitación y que esta obra suponga un importante coste económico, se observa que la tendencia de los Administradores de Fincas es solicitar presupuestos a empresas constructoras y rehabilitadoras. Aquí nace el principal inconveniente que afectará al desarrollo de la obra en su conjunto. Cuando se solicitan dichos presupuestos, las empresas constructoras que muchas de ellas tienen sus propios técnicos/arquitectos, no harán un presupuesto en función de las necesidades reales que hay en la comunidad, sino que la oferta se presentará en función de los parámetros exigibles para realizar la obra, pero siempre dentro del ámbito de la conveniencia de la propia empresa que lo oferta. Así cuando tengamos, por ejemplo, tres ofertas de diferentes empresas veremos que cada una de ellas plantea diferentes soluciones al proyecto. Se presentarán tres proyectos diferentes y se hará muy difícil tomar una decisión por parte de los propietarios de la comunidad. Los proyectos están estudiados desde diferentes perspectivas y puntos de vista y son difícilmente comparables. Es como comparar peras con manzanas.
Antes esta situación la mejor opción sin duda es dar protagonismo a los técnicos, arquitectos independientes, que pueden hacer un proyecto previo o un anteproyecto en el cual se definirán las necesidades de la rehabilitación y dar una valoración y mediciones básicas a presentar a las diferentes empresas ofertantes. Es una buena solución técnica y una buena solución económica porque la presentación de las ofertas se hará en base al presupuesto solicitado en el anteproyecto. Se podrán comparar costes por un mismo trabajo y por una misma obra propuesta.
Dependiendo de la obra a realizar no es necesario que siempre se pida un anteproyecto, hay obras que no son de rehabilitación y que son de ITE, que con un informe por parte de los técnicos es suficiente para adecuar las obras al mismo y entregar unos presupuestos homogéneos.
La sensación que se tiene en las Comunidades de Propietarios es que la contratación de un técnico suele llevar implícito siempre un sobrecoste de la obra, pero no tiene por qué ser así. La intervención de un técnico independiente, contratado por la Comunidad hace que se regule el proyecto a realizar y que las empresas constructoras no puedan permitirse ofertar más de aquello que se exige en el proyecto y en sentido contrario, podría pasar que la intervención de la constructora en la obra se quedara corta y se tuviera que intervenir de nuevo en la misma por requerimiento del propio ayuntamiento u otro organismo competente, con lo que supondría un incremento de costes que no se tuvieron en cuenta en una primera parte de las obra.
La contratación del técnico-facultativo se hace necesario porque, aunque no siempre sea obligatorio tenerlo en una dirección de obra, nos permite tener un profesional que dará una adecuada interpretación de las patologías existentes en el edificio y que aporte una solución técnica que sea viable y que incluya todo lo necesario para esa actuación, con unas mediciones que permitirán que todas las empresas constructoras o de reformas presupuesten de una manera homogénea.
Os adjunto enlaces de mi sitio web que espero sean de vuestro interés:
El Administrador de Fincas y su importante papel en la rehabilitación de edificios
Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara
Estimados señores, deseamos saber cuanto plazo tenemos para reclamar la subvención de la ITE al administrador de la finca pues cuanto sido desestimada dado q la administradora no presentó la documentación requerida por el Ayuntamiento. Nos hemos enterado con la publicación oficial en el BOAM de fecha 13 de marzo de 2018 pero el requerimiento al q no respondió fue de fecha 13 de septiembre de 2013. La pregunta es ¿a partir de que fecha se cumplen los cinco años para reclamar? ¿A partir de marzo de 2018 o de septiembre de 2013?. Muchas gracias y quedo a la espera de su contestación. Reciba un cordial saludo
Estimada Raquel:
La pregunta que vd. me hace es difícil de contestar ya que hay diferentes factores que desconocemos. En primer lugar decirle por lo que me comenta que habría que ver como se ha gestionado dicha subvención y que repercusiones pueda tener la misma. Debemos de suponer que en su momento se hizo una reunión para hacer una obra determinada bien sea por ascensor o bien sea por rehabilitación integral del edificio o bien por accesibilidad universal, o simplemente realizar la obra de la Inspección Técnica del Edificio exigida por el Ayuntamiento. En esa reunión de la Junta de Propietarios, estaría el Presidente y/o la Junta de Gobierno y entiendo que se tomó la determinación en base a unas recomendaciones que daría posiblemente el Arquitecto y que tendría el apoyo del Secretario-Administrador. En esa reunión se pondría en marcha el pago de la obra, con sus derramas correspondientes y la intención de solicitar una subvención para que la misma pudiera disminuir la cantidad a pagar por propietario. La gestión de la subvención se le daría al Secretario-Administrador para que la gestionara. Dependiendo como se produjera la gestión, si se hiciera o no se hiciera, si el Administrador pasó dicha gestión a una tercera persona o el mismo se responsabilizó de la gestión. si el ha cobrado por la gestión, etc. la contestación por nuestra parte sería diferente. Si la gestión quedó definida en el acta y como quedó definida. Hay muchos factores a tener en cuenta y en función de los factores la responsabilidad puede ser del Secretario-Administrador, del Presidente, de la Junta de Gobierno, de todos de forma solidaria, etc.
El punto de partida para saber si se ha actuado convenientemente se debería de ver a partir de que toda la actuación a realizar quedara reflejada en el acta. La responsabilidad nacerá a partir de que haya un documento que demuestre la misma.
En los supuestos en los que se esté ante una responsabilidad de carácter contractual, debe aplicarse lo dispuesto en el artículo 1.964 del Código Civil que establece que las acciones personales que no tengan señalado término especial prescriben a los cinco años.
Entiendo que la generación de la responsabilidad se da a partir de que se ha generado una obligación entre las partes y esta obligación es desde que se firma un contrato. A falta de contrato debo de entender que la obligación es a partir de que las actuaciones a realizar quedan reflejadas en el acta y será a partir de aquí cuando nazcan las obligaciones contractuales entre las partes.
Salvo mejor opinión de jurista cualificado, debemos de tener en cuenta que todo acto tiene una fecha de prescripción a no ser que en el contrato (acta) figure otras condiciones.
Reciba un cordial saludo.
Miguel.
ES OBLIGATORIO ENTREGAR COPIA DEL INFORME DEL iee A LOS PROPIETARIOS ?
Hola Carmen:
No, no es obligatorio, si bien el informe de evaluación de edificios (IEE) hay que presentarlo al Presidente siempre que lo solicite y en la reunión de la junta de propietarios es necesario presentarlo siempre que lo soliciten los vecinos al secretario-administrador, que es quien debe de tener dicha documentación
Para mas información te remito el enlace sobre Informe de Evaluación de edificios de la Comunidad de Madrid.
https://www.comunidad.madrid/servicios/vivienda/informe-evaluacion-edificios#:~:text=Una%20vez%20que%20el%20t%C3%A9cnico,%C3%BAltima%20inspecci%C3%B3n%2C%20que%20el%20t%C3%A9cnico
Un cordial saludo
Miguel
691564359