¿A quien debe reclamar la indemnización el arrendatario de un local por cierre del negocio, al Arrendador o a la Comunidad?

P: Buenas noches. Quería hacerle una pregunta. Soy arrendatario de un local en Madrid y me indican que por un problema que tenemos en las bajantes comunitarias de fecales deben hacer una serie de reparaciones que necesariamente tienen que hacerse a través de mi local ya que tenemos dos arquetas por donde tienen que trabajar y esto supondrá el que tenga que cerrar el local aproximadamente una semana hasta que los poceros hagan su trabajo. Por mi tipo de negocio se pueden generar pérdidas importantes por ser una panadería. Tanto los alimentos pueden quedar afectados por los olores y nos supondrá una pérdida de materia prima como una pérdida de clientes, teniendo en cuenta además que tenemos una competencia importante y el cierre de varios días supondrá una pérdida para mi negocio.

Mi pregunta es a quién puedo reclamar las pérdidas, puedo reclamárselas tanto al arrendador como a la comunidad o tengo limitada la posibilidad de realizar la reclamación. Como debo hacer el cálculo de la posible pérdida. Gracias por su atención.

R: Estimado propietario, con relación a su pregunta la voy a intentar contestar basándome en una sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, concretamente de Elche el día 12 de junio de 2.017. En esta sentencia se reproduce el mismo caso que a vd. le afecta. Esta sentencia aclara un tema importante y es que solo el propietario tiene derecho a reclamar los daños y perjuicios que sean causados por la comunidad y que puedan afectar al local, así lo indica claramente el art. 9.1.C de la Ley de Propiedad Horizontal que dice textualmente: “ Son obligaciones de cada propietario consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados”. La legitimación es del titular, nunca del arrendatario, sin perjuicio de que vd. como arrendatario, pueda utilizar las previsiones de la Ley de Arrendamientos Urbanos y del Código Civil para reclamar los derechos que le puedan corresponder.

Los derechos del arrendatario, salvo que el contrato del local diga otra cosa por la libertad de pactos entre arrendador y arrendatario, el art. 1558 del Código Civil establece como posible indemnización por parte del arrendador la rebaja de la renta o poder dejar de pagar la misma. Le cito textualmente el artículo: “Si durante el arrendamiento es necesario hacer alguna reparación urgente en la cosa arrendada que no pueda diferirse hasta la conclusión del arriendo, tiene el arrendatario obligación de tolerar la obra, aunque le sea muy molesta, y aunque durante ella se vea privado de una parte de la finca. Si la reparación dura más de cuarenta días, debe disminuirse el precio del arriendo a proporción del tiempo y de la parte de la finca de que el arrendatario se vea privado. Si la obra es de tal naturaleza que hace inhabitable la parte que el arrendatario y su familia necesitan para su habitación, puede éste rescindir el contrato”.

Solo será posible ir contra el perturbador (Comunidad de Propietarios) si las obras no se hicieran bajo una base legal, cosa que no ocurre porque la Comunidad actúa en la legalidad en base al artículo 9.1.c referenciado anteriormente. Por lo tanto, el arrendatario solo podrá ir contra el arrendador que es el que conoce la naturaleza del contrato, si bien el propietario del local podría ir contra la Comunidad de propietarios.

En definitiva, el arrendatario no tiene capacidad legal para actuar contra la Comunidad, pero si reclamar lo que corresponda al arrendador en base a lo que indica el artículo 1558 del Código civil o bien a lo pactado en el contrato.

Mi recomendación para todos aquellos arrendatarios que vayan a alquilar un local, sobre todo si el local está cara al cliente final, es que se deje definido perfectamente la indemnización que le corresponda en caso de cierre temporal del negocio por obras en la Comunidad y fijar incluso el lucro cesante que le corresponda.

La indemnización por las materias primas que queden afectadas por la obra está muy clara. Serán las que tenga vd. en stock antes del cierre del local, con respecto al lucro cesante ya es mas complicado el cálculo y corresponderá a diferentes factores, si le puede servir como ejemplo, le diría que un cálculo con la media de facturación de los últimos 6 meses, dividido entre 30 días y multiplicado por los días en que va a estar cerrado el local sería suficiente para solicitar el lucro cesante. Ténganlo en cuenta para un próximo contrato.

Un cordial saludo.

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara