Petición de instalación de un tubo de ventilación para negocio del local

P: Tenemos a nuestro vecino que tiene un local en el bajo de la comunidad que solicita en cada reunión que se le permita instalar un tubo por el patio de luces para ventilación de su negocio de taller mecánico.

1. ¿Es cierto que, si solo un vecino se niega, aquí no se aplica la mayoría de coeficiente?

2.- Podemos aprobar aquí, en la próxima junta de propietarios, si por mayoría de los propietarios decidimos que no se presente la petición de forma reiterada, se puede conseguir que no se plantee en las próximas juntas?

3- La Administración de Fincas en clara connivencia con él, nos dice que los vecinos que no se presenten su voto se considerara afirmativo, ¿eso es verdad?

4- La Administración de Fincas convoca reunión extraordinaria para nuevas obras y la dichosa solicitud de acuerdo con el presidente, pero sin el conocimiento del secretario que soy yo convoca con 6 días naturales de aviso, ¿es correcto?

5. El vecino de los bajos, hace años consiguió por puro chantaje económico, que la comunidad aceptase que él no pagaría todos los gastos. Limpieza, ascensor, que le tocaban en su justo porcentaje, ¿se puede rebatir ese acuerdo anterior y promover uno nuevo que tenga que pagar de acuerdo con la ley vigente?
6. La contestación que le voy a dar se refiere a la Ley de Propiedad Horizontal y no tengo en cuenta el Código civil de Cataluña porque lo desconozco.

R: Para la instalación de un tubo de ventilación que vaya desde el local hasta la cubierta o tejado y pasarlo por el patio de luces es necesario que exista una unanimidad de todos los propietarios, si bien es verdad que previamente se tendrá que ver si el Título Constitutivo/Escritura de División Horizontal o los Estatutos indican algo al respecto. Es posible que el constructor cuando presentó en el Registro del Propiedad la escritura de obra nueva y división horizontal considerara alguna particularidad con respecto a los locales y se admitiera en el título la posibilidad de hacer este tipo de instalaciones para la explotación de los mismos. Si no dijera nada el título o los Estatutos habría que aplicar la ley de propiedad horizontal y la propia Jurisprudencia. Siempre se necesita la unanimidad para incorporar dichos tubos de ventilación aunque sea por el patio de luces.

El problema en el caso de su comunidad es que solo hay un vecino que se niega perjudicando el desarrollo de un negocio. Podría el dueño del local iniciar un procedimiento para que el Juez a través de una sentencia judicial favorecer la instalación del tubo de ventilación a través de la fachada y reclamar la instalación por una votación casi unánime. El juez podría sentenciar a su favor en este caso.

Con respecto a su punto 2º, no se puede aprobar por mayoría el que una petición pueda no discutirse en un período de 5 años. Anualmente o siempre que haya una junta general extraordinaria, el propietario del local podrá requerir que se discuta el punto en la Junta a tenor de lo que dice el artículo 16 en su punto 2º y su párrafo 2º de la LPH. «Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente junta que se celebre«.

Punto 3º). En este caso la Administración está cumpliendo con la LPH. Cuando una decisión como esta se tenga que tomar por todos los propietarios, es necesario que no solo sea aprobada por la unanimidad de los propietarios presentes y representados con derecho de voto, sino que también se debe de estar a lo que dice el artículo 17.8 de la LPH «….se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción».

Punto 4º) La convocatoria la hace el Presidente y en su defecto los promotores de la reunión con al menos 6 días de antelación para la Junta General Ordinaria (art.16 de la LPH). No es necesaria la intervención del Secretario para realizar la convocatoria, ahora bien sería conveniente contar con él por las modificaciones que pudiera haber según el art.9 de la LPH y en las que el Secretario interviene directamente. Pero legalmente no es imprescindible.

Punto 5º) Los acuerdos siempre se pueden rebatir. Habrá que atenerse a lo que diga la ley o Jurisprudencia con respecto a las mayorías. Por ejemplo si en el título constitutivo no se dice nada y en los Estatutos tampoco sobre la exoneración de alguno de los gastos a los locales, se estará al reparto de los gastos por coeficiente para todos y cada uno de los propietarios, aunque se hubiera decidido por unanimidad de eximir de gastos al local, haría solo falta el que la mayoría simple de los propietarios con la mayoría simple de las cuotas de participación el volver a lo que dice el título o la propia ley.

Otros link de Adminfergal relacionados con tubos de ventilación o chimeneas:

https://adminfergal.es/solicitud-de-instalacion-de-chimenea-atravesando-cubiertatejado-del-edificio/

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara