Los ruidos en las comunidades de propietarios: un problema creciente y sus soluciones

Introducción

El ruido en las comunidades de propietarios es una de las principales causas de conflicto entre vecinos. Con el crecimiento del alquiler turístico, el auge del teletrabajo y los cambios en los hábitos sociales, las molestias sonoras han cobrado una nueva relevancia. Esta problemática afecta no solo la convivencia, sino también la salud y el bienestar de las personas, llegando incluso a vulnerar derechos fundamentales reconocidos por el Tribunal Constitucional y el Tribunal Europeo de Derechos Humanos.

En este artículo abordaremos los diferentes tipos de ruidos que pueden afectar a una comunidad de propietarios, las vías legales para combatirlos y las responsabilidades tanto de los propietarios como de los arrendatarios y plataformas digitales de alquiler de vivienda. También revisaremos sentencias clave y analizaremos estrategias preventivas y correctivas para mejorar la convivencia.

1. Tipos de ruidos en las comunidades de propietarios

El ruido en una comunidad de propietarios puede tener múltiples orígenes:

1.1 Ruidos generados por vecinos

• Música alta y televisores a volumen excesivo.
• Conversaciones fuertes, gritos y discusiones.
• Fiestas y reuniones nocturnas.
• Uso de electrodomésticos ruidosos en horarios nocturnos.
• Mascotas que ladran de manera continua.
• Niños jugando y corriendo a altas horas de la noche.
• Ensayos de instrumentos musicales sin medidas de insonorización.

1.2 Ruidos estructurales o de elementos comunes

• Ascensores y puertas automáticas defectuosas.
• Tuberías y calderas con vibraciones molestas.
• Sistemas de ventilación o climatización con fallos.
• Ruido en garajes y zonas comunes por movimientos nocturnos.

1.3 Ruidos provenientes del exterior

• Tráfico urbano, bocinas y obras públicas.
• Negocios cercanos como bares y discotecas con música alta.
• Actividades industriales en zonas residenciales.

1.4 Ruidos generados por inquilinos de alquiler turístico

• Entrada y salida constante de huéspedes.
• Fiestas y celebraciones sin control.
• Desconocimiento de las normas de la comunidad por parte de los visitantes.
• Uso indebido de espacios comunes, generando ruido innecesario.

2. Marco legal: Derechos y obligaciones

2.1 Legislación aplicable

Existen diferentes normativas que regulan los ruidos en las comunidades de propietarios:

• Ley de Propiedad Horizontal (LPH): En su artículo 7.2 establece que el propietario u ocupante de un inmueble no puede realizar actividades molestas, insalubres o peligrosas.
• Código Civil (arts. 1.902 y 1.903): Regula la responsabilidad civil en caso de daños causados a terceros por inquilinos o propietarios.
• Normativas municipales y autonómicas: Muchas comunidades autónomas y ayuntamientos han desarrollado ordenanzas específicas sobre contaminación acústica.
• Ley del Ruido (37/2003): Regula la contaminación acústica en espacios públicos y viviendas.
• Reglamentos internos de comunidades de vecinos: Pueden establecer normas adicionales para controlar el ruido.
• Directrices de la Organización Mundial de la Salud (OMS): Recomiendan niveles de ruido aceptables para garantizar el bienestar de las personas.

2.2 Sentencias y jurisprudencia relevante

El Tribunal Constitucional ha reconocido que el ruido excesivo puede vulnerar derechos fundamentales como la integridad física y moral (art. 15 CE), la inviolabilidad del domicilio (art. 18 CE) y el libre desarrollo de la personalidad (art. 10.1 CE). Sentencias del Tribunal Supremo han reforzado esta doctrina, protegiendo a los vecinos frente a inmisiones acústicas.

Algunas sentencias clave:

• STS 832/2009: Responsabilidad del propietario si los inquilinos causan molestias.
• STS de 7 de noviembre de 1990: El derecho a un medio ambiente acústicamente adecuado.
• STS 150/2011: Establece límites máximos de ruido permisibles.
• STS 31/2000: Determina la responsabilidad de los ayuntamientos en la supervisión del ruido urbano.

3. Responsabilidad por los ruidos

3.1 Propietario vs. inquilino: ¿Quién es responsable?

En el caso de viviendas alquiladas, la responsabilidad puede recaer en:

• El propietario: Debe asegurarse de que el uso de su vivienda no genere molestias y responder por los daños causados por sus inquilinos.
• El inquilino: En casos de alquiler temporal o turístico, la comunidad de propietarios puede actuar contra el inquilino si genera ruidos molestos.
• La plataforma digital: En algunos casos, las plataformas de alquiler pueden tener responsabilidad si gestionan directamente la vivienda y no imponen medidas de control.

3.2 Acciones legales ante ruidos excesivos

• Requerimiento amistoso: Se recomienda una comunicación previa con el causante del ruido para tratar de resolver el problema sin necesidad de recurrir a medidas legales.
• Denuncia ante la Comunidad de Propietarios: El presidente de la comunidad puede requerir formalmente al vecino que cese la actividad molesta.
• Demanda judicial: Se puede interponer una acción de cesación (art. 7.2 LPH) para poner fin a la actividad molesta.
• Denuncia ante el Ayuntamiento: Los ayuntamientos pueden imponer sanciones si se incumplen las ordenanzas municipales sobre ruido.
• Indemnización por daños y perjuicios: Se puede reclamar una compensación económica si se demuestra el daño causado.
• Acción penal: En casos de ruido extremo, podría considerarse delito contra el medio ambiente o contra la salud pública.

4. Medidas preventivas y soluciones

4.1 Reglas en la comunidad de propietarios

• Incluir en los estatutos reglas específicas sobre horarios y niveles de ruido permitidos.
• Establecer sanciones internas para los propietarios cuyos inquilinos generen molestias.
• Impulsar acuerdos para limitar o regular el alquiler turístico.
• Fomentar la mediación vecinal como método de resolución de conflictos.

4.2 Medidas técnicas y urbanísticas

• Aislamiento acústico: Uso de materiales insonorizantes en paredes, suelos y ventanas.
• Control de ruido en elementos comunes: Mantenimiento de ascensores, tuberías y sistemas de ventilación.
• Zonificación y normativas urbanísticas: Regulación del uso del suelo para evitar conflictos entre zonas residenciales y de ocio.
• Uso de tecnología de monitoreo de ruido: Aplicaciones y sensores que permitan registrar niveles de ruido en tiempo real.

Conclusión

El ruido en las comunidades de propietarios es un problema complejo que requiere un enfoque integral. La combinación de acciones legales, normativas internas en las comunidades y medidas técnicas de insonorización puede ayudar a mejorar la convivencia. La jurisprudencia actual ha reforzado la protección de los ciudadanos frente a la contaminación acústica, reconociendo el derecho al descanso y a la intimidad como fundamentales.

Ante problemas de ruido, es esencial conocer las herramientas legales disponibles y actuar de manera rápida y eficaz para resolverlos. La prevención y la concienciación también juegan un papel fundamental en la reducción de los conflictos vecinales y en la mejora de la calidad de vida en las comunidades de propietarios.

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid, Ávila y Guadalajara