Los actos propios en las Comunidades de Propietarios

Dice Wikipedia con respecto a los actos propios lo siguiente: “La doctrina de los actos propios, conocida en latín bajo la fórmula non venire contra factum propium, proclama el principio general de derecho que establece la inadmisibilidad de actuar contra los propios actos hechos con anterioridad; es decir, prohíbe que una persona pueda ir contra su propio comportamiento mostrado con anterioridad para limitar los derechos de otra, que había actuado de esa manera movido por la buena fe de la primera.

Constituye un límite del ejercicio de un derecho subjetivo, de una facultad, o de una potestad, como consecuencia del principio de buena fe y, particularmente, de la exigencia de observar, dentro del tráfico jurídico, un comportamiento consecuente.”

Destaquemos la doctrina de los actos propios en una Comunidad de Propietarios. Pongamos un ejemplo sencillo: La comunidad ha permitido hasta el momento cerrar terrazas a los propietarios y en un momento determinado denuncia a un propietario por el cerramiento de su terraza, en este caso, se presupone que actúa en contra de los actos propios de la comunidad y supone una discriminación al propietario que ha realizado la obra, habiendo un abuso de derecho, un acto discriminatorio, vulneración de la buena fe y una falta de coherencia en el comportamiento de la Comunidad.

El Código Civil habla de los actos propios en el artículo 7, que dice textualmente lo siguiente:

 Artículo 7.

1. Los derechos deberán ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe.

2. La Ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del mismo. Todo acto u omisión que, por la intención de su autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los límites normales del ejercicio de un derecho, con daño para tercero, dará lugar a la correspondiente indemnización y a la adopción de las medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia en el abuso.

Como requisitos para que se cumpla el artículo 7 del Cc será necesario:

• Que el acto haya sido realizado libremente.
• Que exista un nexo causal entre el acto realizado y la incompatibilidad posterior
• Que el acto sea concluyente.

Antes de hablar de las diferentes sentencias sobre actos propios relacionados con el ámbito de la propiedad horizontal merece la pena leer la sentencia del tribunal supremo del 9 de marzo del 2012 que dice resumidamente lo siguiente:

SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO de 9 marzo de 2.012:

» La doctrina de los actos propios tiene su fundamento en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y limita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables. Los presupuestos esenciales fijados por esta teoría aluden a que los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer, sin ninguna duda, una determinada situación jurídica afectante a su autor, y, además, exista una incompatibilidad entre la conducta anterior y la pretensión actual, según la manera que, de buena fe, hubiera de atribuirse a aquélla «.

Con relación a la propiedad horizontal veamos el resumen de algunas sentencias con la ayuda de Sepín para clarificar la doctrina de los actos propios:

• AP Madrid, Sec. 12.ª, 30-9-2019 La Comunidad incurre en vulneración de la doctrina de actos propios han intentar anular un contrato, firmado hace 20 años, de sistema de telefonía que implica uso de zona común.
• AP Madrid, Sec. 12.ª, 30-9-2019 No cabe negar la responsabilidad extracontractual de la Comunidad por incumplimiento de la obligación de conservación de elementos comunes cuando la propia Comunidad lo aceptó anteriormente, pues iría en contra de los actos propios.
• AP Madrid, Sec. 13.ª, 19-6-2019 No puede instar el comunero la retirada de las chimeneas que dan servicio a los locales cuando conoce las mismas desde hace años, por lo que ha caducado la acción, yendo además en contra de sus propios actos.
• AP Salamanca, Sec. 1.ª, 7-2-2019 Dado que en su día la junta aprobó por unanimidad autorizar las obras de división del patio de luces a favor de uno de los comuneros, no puede ir en contra de sus propios actos negando dicha autorización en juntas posteriores.
• AP Salamanca, Sec. 1.ª, 28-12-2018 La comunidad va en contra de sus propios actos cuando a pesar de permitir el suministro de agua al trastero y cobrar por ello, decide después que no puede darse ese suministro si el propietario no asume la realización de obras en dichas canalizaciones.
• AP Madrid, Sec. 12.ª, 27-12-2018 El comunero no tiene legitimación activa para impugnar un punto del acuerdo respecto del que votó a favor, con independencia de que salvase o no el voto \ El comunero no puede actuar contra sus propios actos impugnando un acuerdo respecto del cual votó a favor y se mantuvo su validez durante años.
• AP Salamanca, Sec. 1.ª, 28-9-2018 Habiendo aprobado en su día por unanimidad la comunidad de propietarios la desafectación de la vivienda de portería y venta a la hija de una comunera, va en contra de sus propios actos proceder a la venta de la misma a un tercero.
• AP Madrid, Sec. 20.ª, 28-3-2018 No puede alegarse infracción de estatutos en el coeficiente aplicado para el pago de cuotas cuando no existen estatutos ni título constitutivo que puede ser infringido por lo que hay que estar a los actos propios de aceptación y pago de cuotas.
• AP A Coruña, Sec. 4.ª, 13-10-2017 Se considera la existencia tácita de dos subcomunidades pues el comunero la ha aceptado durante 38 años, no pudiendo oponerse a la misma en la actualidad pues sería contrario a sus actos propios.
• AP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 4.ª, 20-9-2017 Es contrario a los propios actos que quien constituye la propiedad horizontal y establece el reparto de cuotas, incluida su finca, y la abona, luego se niegue a ello alegando no uso de servicios, cuando no quedó recogido en el título constitutivo.
• AP Baleares, Sec. 5.ª, 2-3-2017 No se puede impugnar el sistema de reparto por partes iguales cuando además durante años ha estado abonando los gastos conforme a dicho sistema, yendo en contra de sus propios actos.
• AP Zamora, Sec. 1.ª, 7-2-2017 La comunidad no puede ir contra sus propios actos y solicitar la reposición de la puerta a su estado anterior cuando se acredita que hubo consentimiento tácito de la misma a su ampliación y no hay perjuicio para la comunidad ni para otros comuneros.
• AP Madrid, Sec. 9.ª, 11-11-2016 No puede solicitarse la suspensión de la obra alegando que se vulnera el derecho de vuelo, cuando el mismo no puede hacerse efectivo por actos propios de la comunidad demandante.
• AP Guipúzcoa, Sec. 2.ª, 29-1-2016 Los comuneros obran en contra de sus propios actos al pedir la exoneración del pago de unos gastos que ya han abonado sin además impugnar el acuerdo sobre la liquidación de estos.

Podríamos seguir hablando de otras sentencias sobre los actos propios, pero creemos que las que hemos comentado son suficientes para aclarar la doctrina de estos.