Las Peticiones Individuales de los Propietarios en el Régimen de Propiedad Horizontal

El régimen de propiedad horizontal es una forma de organización muy particular, que combina elementos comunes y privativos, donde el consenso de los comuneros es esencial para garantizar una convivencia armónica y ordenada. En este contexto, es fundamental entender cómo y cuándo los propietarios pueden realizar peticiones individuales a los órganos de gestión de la comunidad, ya sea al presidente, administrador o incluso a la junta de propietarios. Este artículo examina las características, límites y consecuencias de dichas solicitudes, basándose en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

¿En qué Consisten las Peticiones Individuales?

Las peticiones individuales son aquellas solicitudes que un propietario realiza, de manera particular, en relación con el buen funcionamiento o las necesidades específicas de la comunidad de propietarios. Estas peticiones pueden ser de naturaleza diversa: desde la reparación de elementos comunes hasta la solicitud de documentación o información sobre la gestión comunitaria. En general, los propietarios tienen derecho a dirigirse al administrador o al presidente para expresar sus inquietudes o necesidades, siempre que éstas estén debidamente justificadas y se alineen con el interés comunitario.

Para el buen funcionamiento de la comunidad, todas las decisiones deben ser protocolizadas a través de juntas formales. Por tanto, si cada propietario exigiera de manera individual la implementación de cambios sin pasar por la junta, se generaría un caos administrativo que podría comprometer la convivencia de los residentes. Este aspecto subraya la importancia de seguir procedimientos claros y ajustados a la LPH.

Peticiones y su Tramitación: Roles del Administrador y Presidente

El administrador cumple un papel fundamental en la atención de las peticiones individuales. Está obligado a responder a las solicitudes de los propietarios en tanto estas sean pertinentes y no supongan un perjuicio para el funcionamiento ordenado de la comunidad. Sin embargo, hay ciertos tipos de peticiones que no está obligado a atender de inmediato, como la solicitud de documentos específicos (copias de facturas, contratos, extractos bancarios, etc.). Estas solicitudes deben ser elevadas a la junta de propietarios para que allí se deliberen y se aprueben, si procede.

El presidente, como representante de la comunidad, tiene también la facultad de decidir qué temas deben incluirse en el orden del día de las reuniones de la junta. Según el artículo 16.2 de la LPH, cualquier propietario tiene derecho a solicitar que se incluya un punto específico en el orden del día de la próxima junta. Para ello, deberá remitir un escrito al presidente, detallando los asuntos que desea tratar. Este derecho permite que todos los comuneros participen activamente en la gestión y el funcionamiento de la comunidad.

Convocatoria de Juntas: Quién y Cómo Puede Hacerlo

Para la adopción de decisiones, es necesario convocar una junta, y esta convocatoria puede ser realizada tanto por el presidente como por un grupo de propietarios que representen al menos una cuarta parte de las cuotas de participación. Esta posibilidad de convocatoria es relevante, ya que permite que los propietarios puedan tomar la iniciativa si consideran que el presidente no está cumpliendo adecuadamente sus funciones.

Es importante mencionar que, si bien la doctrina y la jurisprudencia divergen sobre si es necesario solicitar al presidente la inclusión de un punto en el orden del día antes de convocar una junta, lo recomendable es hacerlo, pues así se asegura la formalidad del proceso y se evita cualquier tipo de conflicto que pudiera surgir por una supuesta falta de comunicación.

Derecho a Solicitar Documentación: Límites y Alcances

Uno de los puntos más controvertidos es el derecho de los propietarios a solicitar documentación. El artículo 20 de la LPH establece claramente que el administrador tiene la obligación de custodiar la documentación comunitaria, pero no de proporcionar copias individuales de contratos, facturas o extractos bancarios a los propietarios. La ley específica que dicha información debe ser exhibida en la junta, y no hay obligación de remitirla individualmente salvo acuerdo expreso de la junta o autorización del presidente.

Lo que sí puede solicitar cualquier propietario es una copia del acta de la junta, como lo establece el artículo 19.3 de la LPH. Esta norma pretende evitar posibles abusos y garantizar que toda la información relevante sea conocida por todos los propietarios al mismo tiempo y de manera equitativa.

Auditorías y Revisiones de Cuentas

La realización de una auditoría de cuentas de la comunidad es otro aspecto que puede ser objeto de petición individual. No obstante, para que se lleve a cabo una auditoría, es necesario que la junta de propietarios lo apruebe por mayoría. Si la junta decide que se haga, se determinará también qué período abarcará la auditoría y qué documentación se revisará. En el caso de que no se apruebe, el propietario interesado podrá impugnar esta decisión, pero solo en los casos previstos por el artículo 18 de la LPH.

Inclusión de Puntos en el Orden del Día: Procedimiento y Consecuencias

Cualquier propietario puede solicitar la inclusión de un tema en el orden del día de la próxima junta. Esta solicitud debe hacerse antes de que la convocatoria de la junta sea enviada, ya que, una vez convocada, no es posible modificar el orden del día sin volver a realizar una nueva convocatoria. La jurisprudencia, como la Sentencia de la AP Madrid, Sec. 10.ª, 132/2017, de 15 de marzo, ha determinado que los asuntos deben tratarse en la próxima junta convocada, respetando los plazos establecidos por la LPH.

En caso de que el presidente no incluya una petición en el orden del día, el propietario solicitante podrá impugnar la junta, y ya existen sentencias que han declarado la nulidad de acuerdos adoptados en juntas por este motivo. Sin embargo, la LPH no prevé una sanción específica por la omisión de una petición, lo que deja al propietario afectado la posibilidad de emprender acciones legales para hacer valer su derecho.

Obras en Elementos Comunes y Accesibilidad

El artículo 10.1 b) de la LPH establece que los propietarios pueden solicitar la realización de obras necesarias para garantizar la accesibilidad universal. Estas obras pueden ser solicitadas no solo para el propietario, sino también para las personas que vivan, trabajen o presten servicios voluntarios en la vivienda, siempre y cuando se trate de personas con discapacidad o mayores de setenta años. Si la comunidad puede acceder a subvenciones que cubran al menos el 75% del coste de las obras, éstas serán obligatorias sin necesidad de un acuerdo previo de la junta.

En este contexto, la función del presidente es clave, ya que está obligado a incluir este tipo de peticiones en el orden del día, y la comunidad debe asumir los gastos derivados de dichas obras. Aunque no sea obligatorio el acuerdo en junta, es recomendable que estos temas se traten formalmente para garantizar la transparencia en la gestión de los fondos comunes.

Consecuencias de la No Inclusión de Peticiones en el Orden del Día

En principio, la LPH no establece una sanción directa por la omisión de una petición en el orden del día de la junta, pero esto no significa que el presidente pueda ignorar estas solicitudes sin consecuencias. En el caso de que una petición no se incluya y el propietario afectado decida impugnar la junta, la jurisprudencia ha reconocido la posibilidad de declarar la nulidad de los acuerdos adoptados en ella.

La Audiencia Provincial de Barcelona, en una sentencia del 21 de enero de 2004, ha anulado juntas por no incluir peticiones individuales, mientras que otras audiencias, como la de Madrid o Baleares, han rechazado dicha anulación. En cualquier caso, lo más prudente es que el presidente incluya todas las peticiones recibidas, siempre que éstas se refieran a asuntos de interés comunitario, para evitar posibles problemas legales en el futuro.

La Importancia del Orden en las Peticiones y la Participación Activa

Es fundamental que las peticiones se realicen antes de la convocatoria formal de la junta, ya que cualquier solicitud hecha posteriormente no podrá ser tratada en esa reunión. Los propietarios deben estar atentos a los plazos y asegurarse de que sus peticiones se formalicen adecuadamente. Además, deben estar dispuestos a participar activamente en las juntas para poder defender sus puntos de vista y garantizar que sus intereses sean representados.

Otro aspecto importante es la posibilidad de presentar una misma petición varias veces. No existe un límite en cuanto a cuántas veces un propietario puede pedir que se trate un determinado asunto en junta, siempre y cuando se sigan los procedimientos establecidos. Este derecho permite a los comuneros insistir en temas que consideren fundamentales, aunque hayan sido previamente rechazados.

Consideraciones Finales

Las peticiones individuales de los propietarios en el régimen de propiedad horizontal son un derecho que garantiza la participación de todos en la gestión de la comunidad. Sin embargo, este derecho debe ejercerse de manera ordenada y respetuosa con las normas establecidas en la LPH. Tanto el presidente como el administrador juegan un papel crucial en la atención de estas peticiones, y la junta de propietarios es el espacio donde se deben discutir y aprobar todas las decisiones importantes para la comunidad.

Para evitar conflictos, es esencial que todas las partes involucradas cumplan con sus obligaciones: los propietarios deben presentar sus peticiones con antelación y de manera formal, el presidente debe incluirlas en el orden del día, y el administrador debe garantizar que la documentación comunitaria esté disponible para su revisión durante las juntas. Solo así se puede asegurar un funcionamiento ordenado y transparente de la comunidad de propietarios.

El régimen de propiedad horizontal, por su naturaleza compartida, requiere de un esfuerzo constante para equilibrar los intereses individuales y colectivos. Las peticiones individuales, cuando se gestionan adecuadamente, pueden ser una herramienta poderosa para mejorar la convivencia y garantizar que la comunidad avance de manera equitativa y ordenada. La clave está en el respeto a los procedimientos y en la participación activa de todos los comuneros.

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Ávila, Madrid y Guadalajara