La obligación de permitir el acceso a la propiedad privada en la Ley de Propiedad Horizontal

El acceso a la propiedad privada en el contexto de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en España constituye una obligación legal en circunstancias específicas que afectan al inmueble o la comunidad de propietarios. Aunque la inviolabilidad del domicilio es un derecho fundamental protegido por el artículo 18.2 de la Constitución Española, la LPH establece situaciones en las cuales esta inviolabilidad puede verse limitada, especialmente cuando existen problemas urgentes, como filtraciones, que afecten a la comunidad o a la estructura del edificio. Este artículo analiza el marco legal y las vías procesales disponibles para permitir el acceso a una propiedad privada en tales circunstancias.

La LPH y el derecho a la inviolabilidad del domicilio

El artículo 9 de la LPH establece una serie de obligaciones para los propietarios de viviendas en régimen de propiedad horizontal. En su apartado d), estipula que los propietarios están obligados a permitir el acceso a su propiedad para realizar reparaciones o tareas de mantenimiento que beneficien al inmueble en su conjunto. Esto es crucial en situaciones donde el daño en una propiedad afecta otras viviendas, como ocurre en el caso de una fuga de agua que podría comprometer la estructura del edificio o dañar las propiedades colindantes.

Este mandato legal se enfrenta, sin embargo, a la protección constitucional de la inviolabilidad del domicilio, un derecho fundamental que, según el artículo 18.2 de la Constitución Española, solo puede restringirse mediante consentimiento del propietario o resolución judicial. Este principio constitucional exige una justificación clara y proporcional para cualquier intervención forzosa, asegurando así que se mantenga un equilibrio entre la protección de la propiedad privada y las necesidades de la comunidad.

La obligación de permitir el acceso y el abuso de derecho

Negarse a permitir el acceso a una propiedad privada para realizar reparaciones necesarias puede considerarse un abuso de derecho. El artículo 7.2 del Código Civil indica que la ley no ampara el ejercicio antisocial de los derechos. Así, cuando un propietario se opone injustificadamente a permitir el acceso, impidiendo las reparaciones necesarias, podría estar incurriendo en un abuso de su derecho a la inviolabilidad del domicilio. En estos casos, la comunidad de propietarios puede incluso exigir una indemnización por los daños adicionales provocados por esta negativa.

Procedimientos judiciales para obtener el acceso

Para garantizar el cumplimiento de la obligación de acceso, la comunidad de propietarios puede recurrir a distintas vías judiciales, tanto en el ámbito civil como en el penal. La elección de la vía depende de la urgencia de la intervención y del tipo de daño en cuestión.

1. Juicio ordinario y medidas cautelares

El juicio ordinario permite a la comunidad de propietarios demandar al propietario renuente, solicitando una orden judicial que le obligue a permitir el acceso a su propiedad para realizar las reparaciones necesarias. Sin embargo, debido a la lentitud de los procedimientos ordinarios, esta vía resulta inadecuada para casos urgentes. Para situaciones en las que el daño requiere una intervención rápida, las medidas cautelares son una solución efectiva.

Las medidas cautelares, reguladas en los artículos 726 y 727 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), permiten solicitar al juez la entrada a la vivienda con carácter preventivo. Estas medidas buscan prevenir el agravamiento de los daños mientras se resuelve el proceso judicial principal, y su aplicación está condicionada a la demostración de la urgencia y la necesidad de evitar un daño inminente.

2. Interdicto de obra ruinosa

El interdicto de obra ruinosa, regulado en el artículo 250.1.6 de la LEC, es otra vía aplicable en casos donde una construcción en mal estado puede representar un peligro para la comunidad. Aunque se utiliza principalmente en casos donde el deterioro de una estructura afecta a terceros, puede ser invocado en situaciones donde el mal estado de una vivienda pone en riesgo la integridad del edificio o la seguridad de los vecinos.

3. Intervención policial

En casos de extrema urgencia, la intervención de las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad del Estado puede estar justificada, aunque bajo circunstancias específicas. La Ley Orgánica 4/2015, de Protección de la Seguridad Ciudadana, en su artículo 15, permite la entrada de la policía en un domicilio en situaciones de catástrofe, ruina inminente o daños graves que amenacen a las personas o bienes. Este recurso es aplicable solo en casos de urgencia extrema y exige que la policía dé cuenta de su intervención a la autoridad judicial, limitando así el uso de esta medida a situaciones de alto riesgo y garantizando un control judicial posterior.

La Junta de Propietarios y el acceso acordado

Otra alternativa para obtener el acceso es a través de un acuerdo en una junta extraordinaria de propietarios. Según el artículo 16.3 de la LPH, en situaciones de urgencia, la comunidad puede convocar una junta extraordinaria con la antelación que sea posible para tomar decisiones sobre el acceso a la propiedad. En estas reuniones, la comunidad puede aprobar el acceso a una vivienda para realizar reparaciones esenciales, siempre que se obtenga la mayoría necesaria para dicho acuerdo. En caso de que el propietario persista en su negativa, el acuerdo de la junta puede ser utilizado como respaldo en un proceso judicial para solicitar una orden de entrada.

Vía penal y las limitaciones de su aplicación

La vía penal es una alternativa menos frecuente, ya que los daños ocasionados por problemas en las instalaciones suelen ser resultado de negligencia, y no de un acto doloso o intencional. No obstante, en casos extremos donde el propietario actúa de manera intencionada para dañar a terceros, la comunidad puede presentar una denuncia penal para solicitar medidas cautelares. Estas medidas, reguladas en los artículos 13 y 544 bis de la Ley de Enjuiciamiento Criminal, permiten solicitar la intervención judicial cuando exista un peligro inmediato para personas o propiedades.

Medidas cautelares innominadas

La LEC contempla la posibilidad de solicitar medidas cautelares innominadas en situaciones que no están específicamente reguladas, como las previstas en el artículo 727.11. Esto permite al juez adoptar medidas que no están expresamente tipificadas en la ley, siempre que sean necesarias para asegurar el cumplimiento de una futura sentencia. En el contexto de la propiedad horizontal, las medidas cautelares innominadas pueden incluir la autorización para acceder a una vivienda cuando sea necesario para evitar el deterioro del edificio o la afectación a otros propietarios.

Procedimiento contencioso-administrativo

Cuando una autoridad administrativa necesita acceder a una propiedad para ejecutar un acto, como en el caso de obras de emergencia para asegurar la habitabilidad de un inmueble, la vía contencioso-administrativa puede ser utilizada para obtener la autorización judicial. La Ley de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa otorga competencia a los jueces de esta jurisdicción para autorizar la entrada en domicilios cuando es necesario para cumplir actos de la administración pública, como ocurre en el artículo 8.6 de la ley.

Conclusión La obligación de permitir el acceso a la propiedad privada en el marco de la LPH refleja la necesidad de equilibrar el derecho fundamental a la inviolabilidad del domicilio con el interés general de la comunidad de propietarios en mantener el edificio en buen estado y seguro. La LPH y la LEC proporcionan varias vías legales que permiten a la comunidad solicitar acceso a una propiedad cuando el propietario se niega a permitirlo, incluyendo el uso de medidas cautelares y la intervención judicial. Aunque el derecho a la inviolabilidad del domicilio limita las intervenciones, el abuso de este derecho puede ser penalizado legalmente y la comunidad tiene recursos efectivos para asegurar que los problemas que afecten al edificio sean resueltos con prontitud y eficacia​.

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas Avila, Madrid y Guadalajara