La inscripción de inmueble en Catastro no es prueba para acreditar titularidad

Con la colaboración inestimable de Sepín y basándonos en el artículo de Félix López-Dávila Agüeros. Director de Sepín Derecho Inmobiliario intentaremos profundizar en si la mera certificación del catastro sirve para acreditar la titularidad de un bien ante terceros.

En muchos procesos en los que se ejercita una acción que versa sobre la propiedad de un inmueble, ya sea por parte del actor o por parte del demandado, se alega como justificación de la propiedad o título de dominio, el tener inscrito el bien litigioso a su nombre en el Catastro, pero ese hecho, ¿realmente sirve por sí solo para justificar la titularidad dominical?

La regulación normativa del Catastro la encontramos en el Real Decreto-legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (puedes ver el RDL en nuestra web, en el apartado de legislación). En dicha norma, se establece en su artículo 1 lo siguiente:

Artículo 1. Definición, naturaleza y ámbito de aplicación.

1. El Catastro Inmobiliario es un registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda en el que se describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales tal y como se definen en esta ley.

2. Esta ley será de aplicación en todo el territorio nacional, sin perjuicio de lo previsto en los regímenes forales especiales vigentes en el País Vasco y Navarra.

Por lo tanto, el Registro del catastro inmobiliario, es un Registro de carácter administrativo y que lo dispuesto en la Ley, se entenderá sin perjuicio de las competencias y funciones del Registro de la Propiedad y de los efectos jurídicos sustantivos derivados de la inscripción de los inmuebles dicho Registro.

Por su parte, en el artículo 3 dice textualmente lo siguiente:

“Artículo 3. Contenido.

1. La descripción catastral de los bienes inmuebles comprenderá sus características físicas, económicas y jurídicas, entre las que se encontrarán la localización y la referencia catastral, la superficie, el uso o destino, la clase de cultivo o aprovechamiento, la calidad de las construcciones, la representación gráfica, el valor de referencia, el valor catastral y el titular catastral, con su número de identificación fiscal o, en su caso, número de identidad de extranjero. Cuando los inmuebles estén coordinados con el Registro de la Propiedad se incorporará dicha circunstancia junto con su código registral.

2. La certificación catastral descriptiva y gráfica acreditativa de las características indicadas en el apartado anterior y obtenida, preferentemente, por medios telemáticos, se incorporará en los documentos públicos que contengan hechos, actos o negocios susceptibles de generar una incorporación en el Catastro Inmobiliario, así como al Registro de la Propiedad en los supuestos previstos por ley. Igualmente se incorporará en los procedimientos administrativos como medio de acreditación de la descripción física de los inmuebles.

3. Salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos.”

Se determina que salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos.

Hay que indicar, que el destino original del Catastro es de carácter fiscal o tributario, siendo su objetivo primordial que las Administraciones cuenten con la debida información para la gestión, recaudación y control de diversas figuras impositivas (IBI, etc.), si bien, no se debe olvidar además, entre otras, su importante función en relación con el Registro de la Propiedad, debiendo ambos funcionar de forma coordinada mediante un procedimiento que permita un intercambio bidireccional de información.

Determinada la finalidad fiscal del Catastro, la cuestión a dilucidar es, si la inscripción del inmueble a nombre de una persona en dicho Registro, sirve, por sí misma, como prueba para acreditar la titularidad dominical del bien.

Ante esta controversia, nuestros tribunales han seguido una línea similar y han determinado que, el simple hecho de constar catastralmente un bien a nombre de una persona no puede determinar que el mismo sea el propietario.

Todas las opiniones coinciden en que, la constancia catastral, es un mero indicio para acreditar que alguien es propietario de un inmueble, pero que no tiene la consideración de título válido de propiedad y que para que esta se llegue finalmente a considerar probada, es necesario que se aporten otros medios de prueba, siendo la conjunción de todos ellos, lo que se deberá tener como base para declarar o no la propiedad.

La justificación de ese criterio está en que los datos que publica un registro administrativo (ya sea el catastro u otro), no tienen eficacia en el orden civil en relación a probar el dominio de un bien inmueble, sin que en ningún caso determine propiedades ni esté dirigido a proteger situaciones jurídico-privadas, sino que, como hemos indicado, su finalidad es el conocimiento de los datos de la fincas a efectos administrativos y fiscales.

Por lo tanto, quién pretenda defender o conseguir que se declare que es propietario de un bien inmueble, en base a estar inscrito a su nombre en el Catastro, deberá tener en cuenta las consideraciones realizadas anteriormente y procurar conseguir otros medios de prueba que puedan ser aportados en el proceso y que complementen aquella inscripción, pues en caso contrario, muchos nos tememos, que no va a conseguir que Juez determine la propiedad a su favor.

Que dice la jurisprudencia con relación a la inclusión de un inmueble en el catastro y su pertenencia, veamos algunas sentencias:

TS, Sala Primera, de lo Civil, 8-10-2002

La inclusión de un inmueble en el Catastro no acredita la pertenencia del mismo a quien figure en él como titular.

AP Pontevedra, Sec. 3.ª, 14-1-2021

La contratación de suministros no demuestra la posesión en concepto de dueño ni la inclusión en el catastro ni el pago de impuestos, pues son un simple indició de pertenencia, sin revestir verdadero justificante de dominio.

AP Lleida, Sec. 2.ª, 1-12-2020

La constancia de los actores como como titulares catastrales de la parcela que reivindican y que hayan pagado el IBI no es acreditativo por sí solo de la titularidad de la finca.

AP Cáceres, Sec. 1.ª, 26-11-2020

El documento catastral aportado por los actores es claramente insuficiente para acreditar la titularidad dominical de la finca litigiosa.

AP Guadalajara, Sec. 1.ª, 1-10-2020

Habiendo aportado título suficiente de propiedad sobre la finca con el título de compraventa inscrito, debe estimarse la acción reivindicatoria ejercitada al no ser válido para acreditar la propiedad la inscripción catastral ni concurrir usucapión

AP Murcia, Sec. 1.ª, 13-7-2020

Las certificaciones catastrales no prueban la propiedad, ya que no pasan de ser meros indicios al no tener como finalidad el expediente catastral seguido, la determinación de los linderos.

AP Zamora, Sec. 1.ª, 10-7-2020

Las certificaciones emitidas por el Catastro topográfico parcelario no constituyen título de propiedad, por lo que no son útiles para justificar el dominio sobre una finca.

AP Huelva, Sec. 2.ª, 2-7-2020

Existe un mejor derecho de la demandante respecto a la propiedad del terreno discutido, mientras que el demandado se limita a hacer valer la circunstancia de que la finca está catastrada a su favor, sin especificar el origen de la propiedad.

AP Lugo, Sec. 1.ª, 30-3-2020

La inclusión de la finca en el catastro a título del demandado no hace prueba de la propiedad sobre la misma, por lo que debe estimarse la acción reivindicatoria al haberse presentado título legítimo de propiedad que lo contradice.

AP Sevilla, Sec. 8.ª, 28-3-2019

El Catastro es un registro administrativo fiscal que recoge solo datos descriptivos de las características del inmueble y que no puede prevalecer sobre lo recogido en el Registro de la Propiedad.

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Avila, Madrid y Guadalajara