Jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre los elementos comunes en la Propiedad Horizontal
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Tal como se establece en el artículo 396 del Código Civil (CC) y la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) . El análisis sigue una estructura definida para abordar cada aspecto relacionado con los elementos comunes y su tratamiento legal.
I. Definición
El artículo 396 del Código Civil define los elementos comunes como aquellos necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio. Aunque la LPH no los define explícitamente, se refiere a ellos como instalaciones y servicios comunes, como ascensores, telecomunicaciones, rampas para personas con discapacidad, etc. Estos elementos son parte del derecho de copropiedad que poseen todos los propietarios de inmuebles privativos en una comunidad.
II. Clases de Elementos Comunes
El Tribunal Supremo distingue dos categorías principales:
Elementos comunes por naturaleza: Son aquellos imprescindibles para asegurar el uso y disfrute del edificio, como la cimentación, muros de carga y cubiertas. No pueden perder su carácter común.
Elementos comunes por destino: No son esenciales y pueden desafectarse para convertirse en privativos mediante el acuerdo unánime de la comunidad.
III. Desafectación de los Elementos Comunes
La desafectación es el proceso mediante el cual un elemento común por destino puede convertirse en privativo. Esto puede ocurrir de dos maneras:
Ab initio : Cuando se establece en el título constitutivo al formar la comunidad.
A posteriori : Mediante acuerdo unánime de la junta de propietarios, lo que implica la modificación del título constitutivo. No se permite la desafectación tácita, ya que debe seguir los procedimientos legales establecidos.
IV. Usucapión de los Elementos Comunes
El Tribunal Supremo ha permitido la usucapión solo para elementos comunes por destino y no por naturaleza. Para que un propietario adquiera un elemento común por usucapión, debe haber posesión prolongada en concepto de dueño. Sin embargo, en la mayoría de los casos, el Tribunal ha rechazado las demandas de usucapión cuando la posesión fue tolerada por la comunidad.
V. Uso Privativo de Elementos Comunes
El Tribunal Supremo permite el uso privativo de algunos elementos comunes por destino, como terrazas, sin que esto implique su desafectación. El uso privativo puede ser otorgado por acuerdo de la junta de propietarios y puede ser temporal o definitivo. En cualquier caso, el uso privativo no autoriza al propietario a realizar obras que alteren la configuración o estructura del edificio sin el debido consentimiento.
VI. Limitación del Uso de Servicios Comunes para Propietarios Morosos
La LPH permite a la comunidad de propietarios limitar el acceso a ciertos servicios comunes (como piscinas o instalaciones recreativas) a aquellos propietarios que no estén al día con sus obligaciones de pago. Esta medida debe ser aprobada por la junta de propietarios y no puede afectar la habitabilidad del inmueble.
VII. Arrendamiento de Elementos Comunes
El arrendamiento de elementos comunes que no tienen un uso específico requiere la aprobación de tres quintos de los propietarios. Este arrendamiento no implica una desafectación, sino una cesión temporal de uso. El Tribunal Supremo ha dictaminado que el arrendamiento de espacios comunes, como porterías o azoteas, está permitido bajo estas condiciones, siempre que no afecte a la estructura del edificio ni cause perjuicio a los demás copropietarios.
VIII. Relación de Elementos Comunes
El Tribunal Supremo ha tratado en sus sentencias varios elementos comunes específicos:
Azoteas : Se consideran elementos comunes por destino, y su uso privativo o arrendamiento requiere un acuerdo unánime de la comunidad.
Balcones : Son parte de la fachada y, por lo tanto, elementos comunes que no pueden ser modificados sin el consentimiento de la comunidad.
Chimeneas y conductos de ventilación: Estos son comunes hasta su entrada en el espacio privativo, y cualquier modificación o instalación requiere la autorización de la junta.
Cubiertas : Son elementos comunes por naturaleza y cualquier obra que afecte a ellas debe ser aprobada por la comunidad de propietarios.
Fachadas : Las fachadas son elementos comunes cuya modificación también requiere el consentimiento de la comunidad.
Conclusión
El análisis de la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre los elementos comunes en la propiedad horizontal destaca la importancia de proteger estos componentes esenciales de los edificios. Cualquier cambio o uso especial de los elementos comunes debe estar respaldado por el acuerdo de la comunidad, asegurando el equilibrio entre los intereses individuales y colectivos. La ley y la jurisprudencia garantizan que estos elementos se utilicen y mantengan adecuadamente, protegiendo los derechos de todos los copropietarios.
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Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas En Avila, Madrid y Guadalajara
