El Administrador envía las actas meses después de realizarse las juntas
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Los acuerdos son ejecutivos desde que se adoptan en Junta de Propietarios.
P: «En mi comunidad el administrador tarda meses para hacernos llegar las actas que para colmo vienen sin firmar ni por el ni por el presidente. ¿Que tiempo tiene el administrador en hacer entrega a los propietarios de las actas de las juntas? ¿Tienen que venir firmadas por el presidente y por el administrador?.»
R: Con respecto a este punto que indica, el art. 19.3 de la ley de propiedad horizontal es el que hace referencia a este tema. Dice el art. «Que el acta deberá cerrarse con las firmas del Presidente y del Secretario-Administrador al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. desde su cierre los acuerdos será ejecutivos, salvo que la ley previere lo contrario. Aunque no hay ley que defina exactamente la entrega, ni castigo por ello, adecuándonos a lo que dice dicho artículo, lo suyo es que en un máximo de 10 días debería estar enviado a los propietarios.
Ahora que pasa cuando no se ha enviado el acta porque el Presidente o el Secretario-Administrador no han estampado la firma en la misma para hacérsela llegar al resto de los Propietarios. Aquí le remito una información con la que coincido plenamente, ampliada por mi, en relación a si los acuerdos son ejecutivos:
«»Naturalmente que lo son, siempre lo han sido, salvo que el Juez decrete la suspensión cautelar, conforme a la regla 4 del art. 18, aunque hayan sido impugnados.
La ejecutividad, según la regla que se está comentando, parece que se inclina por que no se produzca hasta tanto no se cierre, es decir, que no podrán llevarse a cabo los acuerdos mientras el acta no la hayan firmado el Presidente y el secretario, pero debemos rechazar esta interpretación, ya que, entonces, como indicábamos antes, quedaría en manos de estos cargos que las decisiones comunitarias fueran o no ejecutadas, con la posibilidad de paralizar con su actitud la obra necesaria, la derrama de fondos ordinarios y extraordinarios, la constitución del fondo de reserva, la supresión o creación de servicios, e, incluso, los asuntos urgentes; en definitiva, dejar sin efecto los acuerdos de la Junta. Hay que mantener la postura de que el acuerdo es ejecutivo desde que se adopta, osea, desde que se decide en junta, criterio que tiene su base en el art. 18, regla 4, pero, sobre todo, porque la Asamblea es soberana en toda su plenitud y no pueden quedar sus decisiones supeditadas a la actividad personal del Presidente y del Secretario. Hay muchas y diversas sentencias a favor de que los acuerdos son ejecutivos desde que se adoptan, están entre otras, la de la AP Madrid, del 17/12/2018, AP Coruña del 16/12/2018, AP Orense 22/11/2013, etc. Hay que señalar, no obstante, que las Audiencias Provinciales de Toledo, en Sentencias de 26 de noviembre de 2003 y de Cáceres de 17 de noviembre de 2005, mantienen una postura diferente, de exigencia literal de la normal legal, reiterando nuestro particular y fundado criterio contrario a estas resoluciones por las razones expuestas, además de que en ellas no se determina sanción a los causantes de la situación, con perjuicio para el resto de la Comunidad. Entendemos que el defecto del cierre y de la firma quedará subsanado con la simple ratificación de la próxima Junta, pero permitir que queden sin validez los acuerdos adoptados por la actitud personal del Presidente y del secretario es tanto, según se ha comentado antes, como conceder un derecho de veto a cualquiera de ellos contrario al sentido común y a la aplicación finalista de la Ley.»»»
Podéis ver el artículo a través de nuestro canal en Youtube:
Les adjunto otros enlaces de nuestro sitio web que pueden ser de vuestro interés:
Devolución del libro de actas de la comunidad
Libro de actas. Cambio del libro de actas por otro de hojas intercambiables.
Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara
Soy presidente de una comunidad, el administrador siempre se retrasa en el envio de las actas. La última correspondiente a la última junta extraordinaria me la envió por mail 14 días después para que la pudiera firmar. Los vecinos me apremiaban porque pensaban que era yo quien me negaba a firmar. Puedo reclamarle al administrador. Llevamos varios años así y todo se retrasa, los acuerdo tomados se realizan casi antes de la siguiente junta y hay que estar persiguiendo al administrador. Podría ser este motivo para cambiar de administrador
Hola Rosa.
El acta como bien sabes la debe firmar el Presidente y el Administrador diez días después de haberse celebrado la Junta, así lo indica el art. 19.3 de la Ley de Propiedad Horizontal que dice textualmente: «El acta deberá cerrarse con las firmas del Presidente y del Secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la ley previera lo contrario». Desde luego al día de hoy no hay jurisprudencia que sancione al Secretario-Administrador por el posible retraso en la entrega del acta. No existe una norma taxativa donde se sancione por este «incumplimiento». Mi recomendación es que si están en desacuerdo los propietarios sobre esta situación, la entrega del acta se imponga vía contrato entre las partes. Si existe un contrato donde se diga el tiempo máximo para la entrega del acta ajustándose a lo que se indica en la LPH de los diez días debe ser motivo para que en caso de incumplimiento se pudiera llegar a la resolución del contrato. También se podría poner en el Acta el limite de entrega de la misma, aceptada por las partes.
Cambiar de Administrador se puede hacer en cualquier momento, solo hace falta una mayoría simple en 2ª convocatoria de los propietarios presentes y representados con derecho a voto. Ahora bien, tengan en cuenta que el Administrador podrá reclamar los honorarios pendientes desde la fecha en que se le comunica hasta la fecha del contrato o bien hasta la fecha en que se le nombró a través del Acta que coincidirá habitualmente con una Junta Ordinaria o Extraordinaria. Intente coincidir su remoción con la celebración de la Junta General o bien cercana a la fecha del contrato para evitar pago de honorarios.
Un saludo.
Buenos días
Mi pregunta es la siguiente, yo considero que el Acta debe estar firmada por el presidente que presidió la junta y en caso ser el saliente y no por el entrante, ruego me aclares esto porque veo que algunos compañeros lo hacen al contrario.
Hola Manuela:
Estoy de acuerdo contigo. El art. 19.3 de la Ley de Propiedad Horizontal dice que «el Acta deberá cerrarse con las firmas del Presidente y del Secretario al terminar la reunión o dentro de los 10 días naturales siguientes». Se entiende y así lo dice la jurisprudencia que es el Presidente saliente quién deberá firmar el Acta, entre otras cosas porque será el Presidente saliente quien deberá justificar los gastos del ejercicio pasado y el presupuesto del ejercicio siguiente. El Presidente entrante no tiene porque conocer de estas actuaciones y por lo tanto no puede dar conformidad a gastos y presupuestos en el cual no ha participado.
Un cordial saludo.
Miguel Fernández
Buenos días.
En mi comunidad situada en Tarragona, celebramos una reunión ordinaria a mediados de junio de 2018 y el acta ha llegado el 24 de agosto firmada por el presidente saliente.
Lo de los 10 días naturales se lo ha pasado por el forro este administrador, pero además hay frases y aclaraciones que no se dijeron en la reunión, ya que yo estuve presente.
¿Puedo impugnar la reunión por haber escrito frases que no son ciertas?, como por ejemplo: «algunos vecinos no ven la necesidad de cambiar de administrador pues consideran que la gestión del mismo es correcta»….esto no se dijo en ningún momento, sólo yo hablé en este punto para exigir el cambio de administrador, pero no se realizó por no estar en el orden del día…nadie dijo nada de que la gestión del mismo es correcta..
¿Puedo impugnar la reunión por haber escrito el administrador frases que no son ciertas?
Buenos días Mario.
Su comunidad como vd. bien sabe al ser de Tarragona, está regida por el código civil de Cataluña. Nosotros no somos expertos, no obstante si nos atenemos a lo que dice la Ley de Propiedad Horizontal, el párrafo que habla de la firma de las actas, como bien dice vd., es de 10 días para la firma del acta, pero no se habla nada de la entrega de las mismas. No parece lógico que se tarde dos meses, si bien, a veces por la dificultad de la misma en su redacción se puede complicar la entrega de la misma. Creo sinceramente que un mes es suficiente para la entrega del Acta. Está en su derecho de impugnar un acta por escribir algo que no se ha dicho, pero mi pregunta es, de verdad merece la pena llegar a impugnar un acta por este hecho. Ir a un juicio ordinario con abogado y procurador para intentar cambiar una expresión que dependerá de los testigos que lleve cada uno puede ser costoso para los resultados que se pudieran obtener. Tenga en cuenta que un Secretario-Administrador levanta acta y da fe de lo ocurrido en la reunión, será vd. quién tenga que demostrar que se ha redactado de forma inadecuada.
Desde mi punto de vista creo que es mas interesante que vd. presente una petición en base a lo que indica el art. 16 de la LPH que dice lo siguiente:»Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad, a tal efecto dirigirá escrito,en el que especifique claramente los asuntos que pidan sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta». De esta forma, se asegura que el tema volverá a ser tratado en una próxima junta.» Puede ser una solución que no le guste pero desde luego se ahorrá costes que suelen ser caros.
Reciba un cordial saludo.
Miguel.
Yo tengo también un problema con el administrador. En mi caso, no recoge los acuerdos que la Junta toma en el acta, los desvirtúa, los ‘ajusta’ a lo que a él y a sus amigos les va bien, se ‘inventa’ acuerdos que no se han tomado, se niega a cumplir los acuerdos que toma la Junta ( cómo? Un ejemplo, la junta toma el acuerdo- p.e.- de cambiar la puerta de acceso a los jardines ( es un ejemplo inventado) lo recoge ‘a su forma’ en el acta y transcurren los meses sin cumplir dicho acuerdo. Le mandamos un escrito para que lo traslade a la Junta pidiendo que se cumpla el acuerdo y lo que hace es que cuando se celebra la Junta, él expone que no es necesario su cumplimiento por blablabla y nos manda el acta diciendo ‘la Junta no entiende necesario ya su cumplimiento por blablabla’. Es decir, la Junta decide hacer X, pasan los meses hasta la convocatoria anual próxima sin cumplirlo y usa la convocatoria nueva para hacer votar a la Junta en contra de tal acuerdo no cumplido ( eso es legal?)
Además, se niega a enviarnos las cuentas anuales antes de la celebración de la reunión, de modo que nunca sabes lo que se ha realizado ese año, porque no te manda las cuentas para ver la relación de actuaciones y gastos y tampoco la convocatoria te especifica nada. Este año le hemos pedido que nos mande las cuentas anuales antes de la celebración de la reunión y ni nos contestó. Al ir a la reunión nos dijo el presidente y él que si queríamos las cuentas teníamos que venir a la reunión, o no venir o esperar al acta de la reunión, pero que no tenía que mandárnoslas antes ( y eso que la Junta hace dos años aprobó que se nos mandaran (vivimos en madrid y la segunda residencia está en Calpe) pero el acuerdo no figura en el acta, porque no lo recogió)
Hemos solicitado que echen a ese individuo del cargo ( es un propietario ) pero es misión imposible.
Alguna idea para poner fin a esa situación? Y por favor, puede contestarme a si es posible dejar sin cumplir un acuerdo que figura en el acta, y cuando se le pide que se cumpla hacer votar a la junta, en la reunión siguiente, en contra del mismo?
Gracias
Estimada Maca
En primer lugar deciros a todos que este no es un foro de intervenciones al estilo del que podría ser «»nuevos vecinos, por ejemplo, aquí se hace una pregunta y la administración Adminfergal contesta. No intentamos montar un foro abierto para todo el que quiera intervenir, sino un foro selectivo, donde se hacen preguntas individuales y el moderador contesta.
No obstante, en este caso, dejamos su cuestionario porque entendemos de que existen preguntas por su parte que vamos a contestar.
La ley te dice que que se debe hacer una reunión anual para decidir sobre los presupuestos y las cuentas anuales. Expongo todo el artículo 16, porque considero interesante a la hora de hacer todas las valoraciones:
«1. La Junta de propietarios se reunirá, por lo menos, una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el Presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen, al menos, el 25 por 100 de las cuotas de participación.
2. La convocatoria de las juntas la hará el Presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.
Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al Presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.
Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación, se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a quórum.
La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto será nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos en este artículo, dentro de los ocho días naturales siguientes a la Junta no celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una antelación mínima de tres días.
3. La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del Presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.»
No se especifica que la convocatoria deba de llevar la relación de las cuentas para que cada propietario haga un estudio previo, si bien, es conveniente que se incorporen dichas cuentas a la convocatoria con objeto de que el propietario tenga la posibilidad de analizar dichas cuentas y haga las preguntas pertinentes. Si el Administrador no las envía bien por iniciativa propia, bien por orden del Presidente, mi recomendación es que cambien de Administrador.
Echar del cargo de Presidente a un propietario, se debe de hacer según lo indicado en el artículo 13.2 que dice: «El Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El Juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.7 resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al Presidente en el cargo hasta que se proceda a una nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.»
Mi recomendación es que se presente a Presidente otro propietario y que lleven los suficientes votos para echar al anterior porque si el sale como electo y lleva votos que lo avalen, lo tendrán de Presidente toda la vida.
Si se deja de cumplir un acuerdo del acta, deberá quedar reflejado en un acta posterior y con ello demandar directamente al Presidente, si procede.
Un saludo.
Miguel
691564359
Buenos días.
como vicepresidente de una comunidad de vecinos, he solicitado al administrador copia de los estatutos del edificio, datos de los contactos de vecinos como correo electrónico y teléfono, copia del seguro comunitario…
La respuesta del administrador ha sido:
Referente a los estatutos, no me contesta.
Referente a los contactos de vecinos, que por ley de privacidad no puede decirme nada.
Referente a la copia del seguro, me pasa una copia no actualizada y no firmada por ningún tomador.
Puedo exigir judicialmente que me haga entrega de todo lo anterior?, lo necesito, ya que al formar parte de la junta creo que tengo derecho a tenerlo para avisar a los vecinos de cualquier problema, durante la realización de unas obras que vamos a realizar.
Gracias.
Buenos días Jesús:
Como Administrador de Fincas Colegiado paso a detallarle mi opinión con respecto a sus peticiones.
En primer lugar decirle que vd. es solamente el vicepresidente de la comunidad, como tal la opción de vicepresidente es facultativa y le corresponde según la ley de propiedad horizontal sustituir al presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de Propietarios. Corresponderá al Presidente solicitar todo lo que vd. ha demandando y si él ha delegado en vd. que se refleje en la petición y que el Administrador sepa de fuente del propio Presidente que ha delegado en vd. para solicitar la información que ha requerido.
Si cuenta con el apoyo del Presidente y no lo está haciendo de forma independiente deberá el Administrador proporcionarle parte de la información que vd. ha solicitado. Por ejemplo, deberá facilitarle la lectura de los Estatutos en su despacho o bien una copia de los mismos, yo no lo veo mas inconveniente. Referente a los contactos de los vecinos, esto es mucho mas delicado, el Secretario debe de garantizar la confidencialidad de los datos de los propietarios y sobre todo lo referente al teléfono y al correo electrónico, yo desde luego no se los proporcionaría porque el alcance que esto pudiera tener a efectos de cualquier denuncia en la Agencia Española de Protección de Datos pudiera ser de una multa por informar de datos confidenciales a una persona de la junta de gobierno, que no es el Presidente, y que va mas allá de la proporcionalidad en la información. A no ser que por la gravedad de la situación fuera absolutamente necesario no me parece procedente. Si de verdad se quiere informar a los propietarios de las acciones a realizar basta con decírselo al Secretario-Administrador para que este facilite la documentación o propuestas pertinentes a través del correo electrónico o vía telefónica si esto fuera necesario.
Si el Secretario-Administrador no informa sobre lo ordenado por la Junta de Gobierno, lo que tiene que hacer la junta de propietarios es plantearse la posible remoción por descontento con las actuaciones del mismo.
Con respecto al seguro, se supone que el mismo debe de estar en activo y que independientemente esté o no firmado por el tomador, debe pagarse las cuotas anuales que suponen la conformidad al mismo. Desde luego es conveniente que el tomador firme la póliza pero desde el momento en que esa póliza se está pagando, entiendo que hay conformidad a la misma por ambas partes. La copia del seguro se deberá tener actualizada solicitándola a la propia empresa de seguros, a veces si no se les solicita no te la hacen llegar, pero es obligación de la asegurada enviarte las actualizaciones anualmente.
Creo que solicitar toda esta documentación judicialmente es querer matar moscas a cañonazos, el Administrador debe de facilitar la copia de los Estatutos y de la póliza de seguros, si o si, al menos la lectura de las mismas en su despacho. Con respecto a los contactos, está en su derecho de no facilitar la documentación a no ser que esto se apruebe en junta y los propietarios aprueben facilitar dicha información.
Todo esto es una opinión personal naturalmente.
Un saludo.
Miguel
Esta obligado el administrador de fincas a facilitar copia de la acta de constitución de la comunidad, donde se fijan los porcentajes de todos los propietarios?. Lo he solicitado y me dice que me acerque a su despacho a mirarlo.
Gracias
Buenos días Mercè.
El administrador, como bien dice el art. 20 e) de la Ley de Propiedad Horizontal «debe actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad», la propia expresión lo dice custodiar y poner a disposición. La Jurisprudencia avala estos términos indicando que el administrador debe de enseñar la informacion que un propietario le requiera, pero no hacer fotocopias o enviárselas por correo. Será el propietario quien deba acercarse a la oficina del Administrador y este le enseñe la información que le requiera siempre y cuando dicha información no tenga contenido personal y queda afecta a las limitaciones que se imponga a través del Reglamento General de Protección de Datos.
Un saludo.
Hola. Mi pregunta es la siguiente ¿ puede un administrador contratando hace siete meses mantener una junta directiva que lleva casi dos años y el presidente no tiene la titularidad del piso,siendo informado en su día de está irregularidad y de otras relacionadas con el presidentes?. He hablado con el administrador y me dice qué es mejor que continúe para quitarle trabajo a la hora de poner al dia dicha comunidad. Ademas ,no le pasa a los bajos la cuota mensual obligatoria, porqué dado que han estado 40 años sin pagar, unos meses más no pasa nada( literal,según el administrador),con la connivencia del presidente. ¿Que puedo hacer?. Gracias.
Varias cuestiones en relación a su pregunta.
El Administrador no es quien mantiene una junta directiva, el máximo representante de la Junta de Gobierno es el Presidente que es quién tiene la facultad de proponer una nueva convocatoria, la fecha y el lugar para la misma.
Si el Presidente no tiene la titularidad del piso, este no debe de ejercer como Presidente, si bien, como dice la Jurisprudencia, el hecho de que no deba de ejercer como Presidente, si en su momento no se ha impugnado el acta con su nombramiento, este nombramiento es válido, esto el Administrador lo debe de conocer y así se lo habrá explicado. Ahora bien, que el Administrador le diga que es mejor que continúe para quitarle trabajo a la hora de poner al día su comunidad denota un cierto oportunismo y a mi criterio una falta de profesionalidad. Si que es verdad que el Administrador a veces está sujeto de pies y manos para poder dar una solución inmediata a según que temas, pero al menos, la respuesta a vd. debería haber sido otra.
Con respecto al último párrafo en el que se dice que no se les pasa la cuota mensual obligatoria a los bajos y que «porque dado que han estado 40 años sin pagar, unos meses más no pasa nada» no me parece una respuesta profesional. El Administrador debe de cumplir con la orden que tiene según el artículo 20 de la ley de propiedad horizontal y que debe de cumplir.
Tiene varias opciones según nos indica la propia ley de propiedad horizontal:
– Intentar revocar el cargo de Presidente y solicitar una nueva convocatoria según el artículo 16.1 de la LPH y del artículo 16.2 de la LPH que dice lo siguiente:
1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el Presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.
2. La convocatoria de las Juntas la hará el Presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.
Paralelamente a esta opción si el Administrador de Fincas considera que no está haciendo adecuadamente su función advertirle de estos hechos por escrito y si no se corrigen los mismos en un período de tiempo, presentar una queja en el Colegio de Administradores de Fincas de la zona donde le corresponda.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Según nuestro nuevo administrador la ejecución de los acuerdos tomados en junta no requieren del cierre del acta si no que son ejecutables en el mismo momento en que se toma el acuerdo.
Por otro lado, aunque no se han aprobado las cuentas del ejercicio anterior se ha aprobado el nuevo presupuesto del administrador.
Todo esto es cierto?
Saludos
Buenos días.
La ejecución de los acuerdos son ejecutables desde el mismo momento de la celebración de la Junta siempre que sean acuerdos que no estén sujetos a una mayoría cualificada, siempre que esos acuerdos sea acuerdos para la gestión de la comunidad y estén sujetos a la mayoría simple.
Puede ser que no estén aprobadas las cuentas del ejercicio anterior y que se revisen para su posterior aprobación, pero si puede ser que se aprueben los presupuestos para el siguiente. Todo esto es posible sobre todo si tienen un nuevo administrador y no quedan claras las cuentas anteriores y necesiten su tiempo para su análisis. Si embargo se puede presentar un presupuesto claro y eso hará que las cuotas se sujeten a dicho presupuesto.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenos días
Vivo en una urbanización y tengo conocimiento que todas las semanas se reúnen las personas elegidas en la comunidad, nunca envían actas de las mismas.
Se ha puesto en conocimiento de ellos que una de las personas contratadas por la comunidad a hurtado combustible para su vehículo personal y no se ha hecho nada contra esta persona porque es «amigo» del presidente.
He solicitado el libro de actas y se niegan a dármelo.
Me gustaría saber que puedo hacer contra esta forma de actuar, mas que nada porque me gustaría parar esto.
Gracias
Buenos días Javier.
Las reuniones que hacen la junta de gobierno no tienen porque estar reflejadas en un libro de actas, la ley solo exige que sean las reuniones de las juntas generales ordinarias y extraordinarias las que estén en el libro de actas, a no ser que en alguna reunión se haya solicitado y aprobado que las reuniones de la Junta de Gobierno también se lleven en otro libro de actas distinto donde se vayan reflejando los diferentes acuerdos. Este libro será un libro interno de la propia Comunidad y no tendría porque inscribirse en el Registro.
Dicho esto es que si se puede constatar esta irregularidad de que una persona contratada ha hurtado combustible , se debe de reaccionar, si no se hace, se debe solicitar que en un próxima reunión sea ordinaria o extraordinaria, se incluya este tema como punto del orden del día para que todos los propietarios sean conocedores de este hecho y se tomen las medidas necesarias. En caso de que no se pusiera en el orden del día, puede vd. impugnar el acta y llevarlo ante el juzgado para anular la junta por incumplimiento.
Le recomiendo que la solicitud del punto no se haga por vd. solo sino que busque la firma de otros propietarios que se encuentren indignados o preocupados por esta situación para que se presente a la Junta de Gobierno y se haga mas fuerza para la búsqueda de una solución. Le recuerdo lo que dice el art. 16 de la ley de propiedad horizontal al respecto: «2. La convocatoria de las juntas la hará el Presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.
Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al Presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Muchas gracias por la información.
El problema lo tenemos que todas las semanas se está reuniendo la junta, y no se informa a los vecinos de dichas reuniones y tengo en conocimiento que salió el tema de este trabajador y 4 de los votos fue despido y 3 de ellos sanción de empleo y sueldo durante una semana, cuando la mayoría decidió optar por el despido, cosa que veo correcta. Pero esta persona sigue faltando a su trabajo y no se toman medidas al respecto. (Es amigo del Presidente)
Por lo poco que he podido informarme se tiene que informar de los asuntos a tratar a los vecinos de la comunidad o estoy equivocado¿? Por que no se está informando de ello y los vecinos tienen total desconocimiento de este hecho.
Estimado Javier:
A los vecinos se les debe de informar en las reuniones anuales o siempre que la Junta Rectora entienda que es necesario hacer una junta general extraordinaria porque haya temas suficientemente interesantes para tratar. Yo le recomendaría que enviara una carta al Presidente y si es posible por burofax para que quede dicho de forma fehaciente donde se solicita una junta general extraordinaria para hablar de este tema en Junta General. Si no se realiza y de la gestión pudiera derivar algún tipo de responsabilidades tendrá una carta donde se pueda apoyar para solicitar o demandar dichas responsabilidades que pudieran derivarse.
Recibe un cordial saludo.
Miguel
Buenas noches
Vivo en una urbanización y el administrador no está pendiente de las gestiones que se realizan delega en la secretaría y el realiza las reuniones anuales y las realiza leyendo pasando de puntillas sin explicar los gastos
extras que hemos tenido este año como averías obras etc.
Tiene obligación de explicar con detalle estos extras sin que nadie se lo pida?
Tiene obligación de hacer que se cumplan los acuerdos contraídos en otras reuniones como por ejemplo sí hay que hacer una obra o reparación que no sea urgente se acordó pedir tres presupuestos y escoger el mas conveniente y nuestro presidente no lo hace por qué tiene una empresa de reformas y lo ejecuta el.
Puede el presidente cambiar las llaves de paso de agua a las viviendas por decreto sin aprobación de la junta.
Que puedo haçer para que no siga pasando
Buenas tardes Tomas.
El Administrador tiene la obligación de explicar las obras con la profundidad necesaria para que sean entendidas. No necesariamente tiene que explicar las obras con detalle si no es solicitado por los propietarios asistentes.
Es obligatorio que si en una reunión se pide por los propietarios solicitar tres presupuestos se traigan los mismos. Se puede presentar también el presupuesto del Presidente y otros dos y que se justifique suficientemente porqué el presupuesto del Presidente es el más conveniente.
El Presidente, si hay necesidad urgente de cambiar las llaves de paso del agua puede hacerlo, sino es necesario ni urgente lo suyo es que se apruebe por la junta de propietarios.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas,
Soy propietario de una vivienda y un garaje situados en un conjunto residencial compuesto por 9 portales (edificios) independientes y 2 plantas de sótano para garajes y trasteros común para todo el conjunto inmobiliario.
Nuestro administrador de fincas es el mismo tanto para nuestro edificio (con sus estatutos) como para los garajes (también con sus propios estatutos).
Debido a que en el conjunto inmobiliario se han ido realizando la fases de obra de las diferentes promociones, se ha dado la circunstancia que aunque las plantas de sótano de los garajes son comunes de todo el conjunto inmobiliario, en la práctica han estado físicamente separadas durante el proceso de construcción, así que ha habido 2 comunidades gestionandose cada una su parte.
Una vez terminadas todas las fases del conjunto inmobiliario y haberse unido las 2 partes del garaje que estaban separadas, se convocó reunión extraordinaria para llevar a cabo la unificación del garaje con todos los propietarios y unificar servicios, no sin muchos problemas salimos de esa reunión acordando ser una única comunidad como marcan los estatutos, crear una cuenta común, liquidar las cuentas que cada bloque tenía y que los presidentes de los diferentes portales tengan una reunión para proponer medidas para el funcionamiento de los servicios y poder llevarlos a una próxima reunión donde poder aprobarlos si fuese el caso por todos los propietarios.
Los estatutos de los garajes marcan que los trasteros pagan una cuota, las plazas otra y las plazas con trastero otra diferente.
Como se ve que hay propietarios que no están muy por la labor de entrar en fregados de la comunidad y se desentienden de todos estos temas, aunque les influya, yo tenía la sospecha de que el administrador de fincas no estaba cobrando correctamente las cuotas en los garajes y como el presidente que había entrado en ese periodo era un vecino de mí mismo edificio, le comenté que mirase si mis sospechas eran reales ya que él tenía acceso a esa información.
El presidente lo comento con el administrador de fincas y al parecer mis sospechas no iban desencaminadas ya que el administrador cobraba a 7 propietarios (a ninguno se ve que le haya importado mucho, ya que ni se habían enterado) de nuestro edificio la cuota de plaza y trastero cuando solo tendrían que pagar por plaza, al no tener trastero.
El problema viene que el administrador de fincas aprovechando que se había acordado liquidar la cuenta que teníamos del garaje, por su cuenta y riesgo, pasa de esa cuenta más de dos mil € a la cuenta del edificio y manda una hoja informativa con el acta de la reunión a los propietarios, en la que explica cómo queda la cuota que le corresponde a cada propietario dependiendo de si tiene plaza sola o plaza con trastero una vez practicada la liquidación y que ha pasado dos mil y pico € a la cuenta de una comunidad, «por cuotas indebidas», sin más explicaciones.
Como me gusta conservar las actas de reuniones anteriores, intento descifrar como calcula el administrador de fincas esa cantidad y compruebo que supuestamente (ya que no ha dado ni una sola explicacion) ha estado cobrando mal las cuotas 6 años por lo menos, es la diferencia exacta de lo que el saca de esa cuenta y no se lo devuelve a los propietarios que supuestamente les a cobrado mal sino que lo transfiere a otra comunidad.
Transcurridos 10 meses de la reunión en la que se decidió unificar todo el garaje, convocan una nueva reunión para aprobar cuentas, presentar siguiente presupuesto, cambio de presidente, etc… en dicha reunión el administrador de fincas es también el secretario, en el punto del orden del día de aprobación de cuentas, yo le pido que aclare y de las correspondientes explicaciones a los propietarios presentes, como el había gestionado la liquidación de la anterior cuenta y mi sorpresa fue mayúscula cuando me responde que en esa reunión no iba a dar ninguna explicación, que ese tema estaba zanjado, le interpele que en el cuadro de cuentas que el nos había entregado para esa reunión, se reflejaba el movimiento de los dos mil y pico € y zanjó el tema alegando que eso no correspondía hablar en esa reunión, mi estupefacción fue mayor al ver que ningún propietario le preocupo el asunto, más si cabe cuando aprobaron las cuentas (mi voto fue negativo, justificándolo por su negativa de explicar la liquidación practicada).
Una vez recibida el acta de esta última reunión, compruebo como no podía ser de otra manera, que el administrador de fincas no refleja mi petición de explicaciones al respecto de su gestión en la liquidación realizada y la negativa por su parte en darlas, el día de la reunión.
Vía email solicito al administrador de fincas y al presidente saliente la subsanación del acta en ese respecto, me vuelvo a encontrar con otra negativa.
Ahora he solicitado por escrito al nuevo presidente que en la próxima reunión que se convoque se incluya en el orden del día mi petición de subsanación del acta, también he informado al administrador de fincas de esa petición y le he advirtido de la obligación de que se incluya mi petición en el orden del día de la próxima reunión en base al artículo 16 de L.P.H.
En el caso de que no incluya mi petición en el orden del día de la próxima reunión (el administrador de fincas redacta las convocatorias), que puedo hacer?
Ya que se aprobaron las cuentas, sin que los propietarios tendrían mucho conocimiento, de como desaparecieron más de dos mil €, con la única explicación de » cuotas indebidas».
Si en la próxima reunión consigo que los propietarios vean la nefasta gestión del administrador de fincas, se podrían echar para atrás esas cuentas estando ya aprobadas?
Gracias de antemano por su atención, esperando pueda resolver mis dudas, un saludo.
Buenos días Pako:
Difícil respuesta a su pregunta, para darle la respuesta necesitaríamos vivir mas de cerca la situación que vds. nos explica. No obstante por lo que nos comenta a pesar de que vd. ha hecho una labor pormenorizada de la situación y observa ciertas irregularidades en la gestión, esta además deben de demostrarse y no solo eso, sino que deben de ser respaldadas por una mayoría de los propietarios, en este caso mayoría de los propietarios presentes y representados con derecho a voto. Al ser un tema puro de gestión, se decide por las mayorías que indica según el artículo 17.7 de la LPH que dice lo siguiente: «7. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.»
Si Vd. entiende que se encuentra con la verdad y que se han aprobado una liquidación de cuentas con el perjuicio supuesto para una serie de propietarios entre los que vd. se encuentra y en vista de que no se le escucha por parte de la junta de gobierno ni por parte del resto de los propietarios que no quieren entrar el problema no le va a aquedar mas remedio si quiere conseguir su objetivo de que el reparto se haga de una forma equitativa de impugnar el acuerdo si es que todavía está en el plazo para poder hacerlo.
Recuerde que la impugnación según el artículo 18 se puede realizar entre otras situaciones, según indica el punto c), cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho, pero también le recuerdo en este caso debería haber votado en contra y que la acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la junta de propietarios.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Un saludo.
En el año 2012 se acordo por mayoria en junta el desescombro de los sotano, por el pèrjuicio que produce a los bajos., frio, humedades. Por razone de urgencia en otras instalaciones, ascendentes, bajantes, fachada el desescombro se olvido.
He solicitado reemprender lo acordado en junta, pero mi administrador alega que a de ser votado de nuevo.
Por el perjuicio que produce he de denunciarlo ¿Se debe de votar de nuevo?
Hola Isaias.
Su Administrador es muy prudente y me parece lógica su respuesta.
Se hace necesario saber si los propietarios siguen con la intención de desescombrar y de actuar en base a la legislación actual vigente. Las necesidades de hoy son otras, el saldo en la comunidad habrá variado e incluso la normativa actualmente se hace mas restrictiva.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
En mi comunidad no hay Administrador, solamente tenemos Presidente y Secretario, de la última Asamblea Extraordinaria mandan un Acta, firmada solamente por el Presidente, diciendo en la introducción, textualmente, lo siguiente;
«Por lo extenso del informe y los comentarios habidos en el tercer punto (resultaría un acta de más de 20 folios), sólo se transcribe a la presente los puntos esenciales del informe. No obstante, los detalles y pormenores de los distintos extremos tratados, informe completo y contenido del punto “Ruegos y preguntas”, se encuentran a disposición de todos los socios en la oficina de esta Asociación.»
Lógicamente nada más que habla de lo que le interesa.
Le he solicitado 4 veces por email lo que falta del Acta y me remite a un pendrive que me proporcinó con toda la Asamblea grabada.
Por la experiencia de muchos años de estar como Presidente y Secretario, en distintas clases de Asociaciones, he confeccionado lo que falta y salen dos caras y cuarto, algo más de un folio.
PREGUNTA: ¿Esto es legal? ¿Es normal? ¿Qué se puede hacer?
Estimado Antonio:
La cuestión que me está planteando no tiene una contestación jurídica concreta. El artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal dice textualmente en el punto f) lo siguiente: «El acta de cada reunión de la junta de propietarios deberá expresar, al menos, los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen.»
Mire yo he hecho actas de mas de 90 páginas, cuando ha sido imprescindible porque había temas importantes que resolver. El volumen del acta de 20 folios no debería ser un problema, si bien puedo entender que el Secretario que no es un profesional de la Administración de Fincas no quiera extenderse. Debemos extendernos cuando es necesario para la resolución de un tema que se está llevando, sino como bien dices podría pensarse que esta «falta de interés» pudiera deberse a no estar interesado en dar demasiados detalles al resto de los propietarios o bien a hablar solo de lo que interesa a una parte.
Si no les interesa tener un Presidente o Secretario que no dan una información profesional, deberían plantearse contratar a un profesional Administrador de Fincas Colegiado y evitar que se produzcan «intereses» ajenos a la propia Comunidad.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Se acaba de celebrar una junta extraordinaria solicitada y promovida con el 25% de los vecinos. El único orden del día era elección de cargos presidente y administrador, que fueron sustituidos por mayoría absoluta.
Mi pregunta es la siguiente: ¿ Quién es el presidente, el saliente o el entrante que debe ejercer el rol hasta que el administrador no entregue el acta? Entiendo que después de una junta cuando una mayoria aplastante ha votado masivamente otro presidente debería coger el cargo, Gracias por su respuesta
Buenos días Ada:
El nombramiento del Presidente será a partir de la terminación de la junta. No puede ser que por una lado te nombren Presidente y como no se entrega el acta, siga el anterior Presidente tomando decisiones. La responsabilidad de las actuaciones recaerán en el nuevo a partir del punto donde sea nombrado.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Hola, en la última junta se acordó que aquellos vecinos que tuvieran las terrazas o los patios con cañizos deberían retirarlos. Hay una vecina alquilada búlgara que tiene la terraza completamente cerrada con cañizo y cuando se le ha advertido que debe retirarlo, ha contestado que le digan al gilipollas de presidente que lleva así desde siempre y que no le sale de los #$#%$@.
La pregunta es qué medidas de presión se pueden adoptar.
Saludos
Estimado Luis,
Si los patios y las terrazas son elementos comunes y de uso privativo es la comunidad de propietarios quien marca las pautas de los posibles cambios que se puedan ir originando. Mi opinión es que una vez que se haya reflejado todo esto en acta se le mande un burofax a la propietaria donde se le notifique las decisiones tomadas en la junta de propietarios. Si pasado un tiempo prudencial se sigue manteniendo la misma actitud no quedara más remedio que ir contra el propietario de esa vivienda. El procedimiento es un procedimiento judicial ordinario para que el juez resuelva en consecuencia. Ahora bien, si el cañizo se viene utilizando desde hace años y no se alegan motivos necesarios para el cambio, es posible que el juez pudiera indicarles que se mantenga el cañizo como elemento para preservar la intimidad de esa terraza y lo único que se exija es que se mantenga el cañizo en buenas condiciones.
Miguel
691564359
Hola, nuestro administrador además de cobrar sus honorarios, nos pasa en la hoja de gastos anuales una columna donde llamada IRPF, donde cada trimestre nos pasa una cantidad diferente y dice que es el irpf
que la comunidad debe abonar.¿ Es esto posible, es legal ?
Estimada Maite,
cuando un administrador que es profesional emite una factura a una comunidad, en esta factura vendrá la deducción del 15% del I.R.P.F., la comunidad está obligada a presentar ese IRPF a través del modelo 111 en hacienda, habitualmente es el administrador quien presenta el modelo y el importe va a cargo de la comunidad. por lo tanto, por un lado se le hace la deducción en fra del 15% y este importe se ingresa en hacienda.No debería de existir en los presupuestos ningún gasto de IRPF a no ser que el administrador lo ponga porque uds se lo paguen a él, cuestión que debería de estar negociado con el administrador en el contrato de ambas partes.
un saludo
Miguel
619564359
Hola de nuevo, según tu respuesta esta cantidad debe ser cada trimestre igual, pero en nuestra comunidad, el gasto que el administrador refleja en la columna de IRPF es diferente cada trimestre.
La pregunta que me hago ahora es si yo, como simple vecino puedo acudir al administrador y pedirle que me deje ver el contrato que firmó con la comunidad en su día. Gracias.
Estimada Maite,
las cantidades por IRPF pueden ser distintas porque se pueden incorporar gastos de honorarios o suplidos que modifiquen la cantidad mensual, por lo tanto, en este sentido no podemos afirmar que las cantidades puedan ser las mismas.
Usted tiene todo el derecho de solicitar una informacion al secretario administrador y poder ver la información que solicite pero tendrá que solicitar cita y podrá ver la documentación en el despacho del Secretario-Administrador ya que este es quien tiene la custodia de toda la documentación de la comunidad.
Un cordial saludo
691564359
Miguel
Buenas tardes,
Si un propietario ha estado hospitalizado y durante dicha hospitalización ha habido una reunión donde se ha aprobado una derrama y no le ha sido comunicada la decisión a dicho propietario, qué posibilidad hay de impugnar si ya han pasado los 30 dias?
El propietario ha detectado la anomalía a los cuatro meses, cuando le han cobrado la primera parte de la derrama sin haber recibido comunicación alguna.
Muchas gracias
Estimada Erika.
Que un propietario esté hospitalizado no afecta para nada al funcionamiento de la Comunidad. Su obligación es estar en esa reunión bien por vd. misma o bien por una representación a través de la delegación. Su ausencia no le exime de su cumplimiento.
Recibe un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas, tengo una duda con la presidencia de la comunidad. Resulta que actualmente yo estoy residiendo, no diariamente, en la que antes era mi casa. La vivienda es de mi padres (ellos son los propietarios), llevamos más de 15 años viviendo en otra localidad y por ese mismo hecho, en todo este tiempo no se les ha tenido como parte en la elección del nuevo presidente. Pues bien, llevando yo un año aproximadamente, acudiendo de forma regular al domilicio, el otro día me encuentro al vecino por la escalera y me dice que me han nombrado presidenta. ¿Es eso legal? En ningún momento me notificaron la celebración de ninguna junta, ni la elección del nuevo presidente y es más, ni siquiera me han notificado por escrito mi elección, lo sé porque me lo ha dicho un vecino. Saben perfectamente que yo no soy propietaria y que mis padres viven en otro municipio hace más de 15 años y no les han tenido en cuenta por ese motivo. Mis padres trabajan y además mi padre es discapacitado (no ve bien) por tanto no podría ejercer el cargo. Somos 4 pisos en el bloque.
¿qué puedo hacer?
Muchas gracias
Estimada Jessica,
Sus padres como propietarios están obligados por Ley a cumplir con su obligación de hacer de presidentes de la Comunidad de Propietarios. Si su padre no puede porque tiene una discapacidad demostrable ante el Juez, su madre podría ejercer de presidenta si el bien es ganancial. Si su madre no fuera copropietaria su padre puede presentar una notificación ante el juez al mes siguiente de su nombramiento, si no se cumplen estos requisitos existe la obligación de ejercer como presidenta estén donde estén. Ustedes tienen su responsabilidad como el resto de los vecinos y deben de cumplir con la misma, serán sus padres como propietarios quienes tengan que ejercer de presidentes y no ud a no ser que fuera ud copartícipe de la vivienda.
Siento comunicarle que están obligados a ejercer la presidencia de la comunidad y que no podemos estar eternamente cediendo este compromiso al resto de los propietarios, debe de entender que todos los propietarios se hacen mayores y que hay que repartir esta responsabilidad.
Les recomiendo que contraten los servicios de un Secretario-Administrador para que le resulte más fácil la labor del día a día.
Un cordial saludo
691564359
Miguel
Hola, en mi Comunidad de Propietarios, el Presidente y Administrador es la misma persona, en su día se votó a su favor que así fuese. La pregunta me surge cuando dicho Presidente y Administrador es la pareja de la propietaria, es correcta y legal esta situación?. Ya llevamos tres años con esta situación y de momento no ha surgido problema alguno, solo me interesa por si hubiese en el tiempo, algún problema.
Gracias y saludos
Hola Enric.
Si se voto en junta que el Presidente y el Administrador es la misma persona, debe de ser esa persona quien se encargue de dichos cargos. No se puede delegar los cargos en otra persona, otra cuestión es que la pareja gestione los temas en nombre de la propietaria. Siempre que sea por delegación lo puede hacer, pero la última responsable es la Administradora/residenta
Saludos
Miguel
691564359
Hola de nuevo, ya se que es obligatorio que conste en el Libro de Actas, toda documentación referente a lo tratado en Junta General Ordinaria, me refiero a estado de cuentas, presupuesto del año en curso, repartición de cuotas, renovación de cargos, vicisitudes de ruegos y preguntas. Desconozco si se ha de hacer constar alguna otra cuestión, la duda consiste en si se ha de reflejar en dicho Libro de Actas, la documentación, escrito, anterior de comunicación de día, hora y lugar de celebración de la Junta General Ordinaria de la Comunidad? La otra cuestión, se trata de saber cuanto tiempo, años, se han de guardar las facturas o documentaciones referente a dicha Comunidad?
Gracias y salutaciones
Estimado Enric:
En el Acta se puede poner todas aquellas cuestiones que se consideren de importancia para la Comunidad, las limitaciones las ponen vds. en función de las necesidades de la Comunidad. Hay actas de dos páginas y hay actas de 100 paginas dependerá de los puntos del orden del día y de lo que se quiera transmitir.
Recuerde lo que dice el artículo 19 en relación a las actas de las juntas:
» Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga.
2. El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias:
La fecha y el lugar de celebración.
El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido.
Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria.
Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación.
El orden del día de la reunión.
Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que, respectivamente, representen.
3. El acta deberá cerrarse con las firmas del Presidente y del Secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.
El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9.»
Con respecto a los años en que debe de guardar las facturas, hay varios criterios:
Criterio tributario
Para la Administración Tributaria, el plazo de prescripción de los impuestos es de cuatro años, que empiezan a contar desde que se presenta la declaración de impuestos. Por ello, es necesario conservar todas las facturas y documentación relacionada en caso de que Hacienda decida realizar una inspección.
Criterio mercantil
Según el artículo 30 del Código de Comercio, todo empresario está obligado a conservar los libros, correspondencia, documentación y justificantes concernientes a su negocio, debidamente ordenados, durante seis años a partir del último asiento realizado en los libros, salvo lo que se establezca por disposiciones generales o especiales.
Criterio penal
Las facturas pueden servirnos como prueba en un juicio por un posible delito fiscal. Por ello es muy recomendable que las guardemos durante 10 años. Y es que, aunque el delito fiscal prescribe a los cinco años, según el artículo 305 del Código Penal, la versión agravada del mismo se amplía a 10 años.
Yo sería conservador y me quedaría con lo que nos dice el artículo 30 del Código de Comercio, 6 años.
Saludos
Miguel
691564359
Hola buenas en nuestra comunidad se acordó 1 plazo de 3 meses para efectuar el pago de la cuota y así se reflejo en el libro de actas y que pasado dicho plazo se publicará en el tablón los nombres de los propietarios pendiente de pago.
Mi pregunta si cuando se publiquen dichos nombres pueden estos tomar medidas legales por haber puestos sus nombres en el tablón?
Buenos días Juanjo.
Esta información no se puede poner en el tablón de anuncios, ni en el ascensor, ni en cualquier elemento común de la comunidad, podría pasar que la persona afectada pudiera interponer una demanda y tuviera sus consecuencias legales en la Agencia de Protección de Datos. La información en los buzones y si es posible reclamando dicha deuda a través de burofax o certificado con acuse de recibo para dejar constancia la misma.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Ante todo, agradecerle Sr. Miguel Fernandez por tan buen servicio que presta.
En mis anteriores sugerencias, me olvidé de preguntar si en las hojas del libro de Actas se puede escribir en el anverso y reverso de ellas?. Un consejo más, si es posible; en nuestra Comunidad nos ha surgido un, pienso, grave problema, me explico, todos somos vecinos propietarios de los pisos que habitamos, exceptuando uno de ellos que pertenece a una entidad bancaria pero que lo tiene «alquilado» a su ex cliente. Hasta ahora no ha habido problema pero desde hace un par de trimestres, la cuota susodicha trimestral, son los únicos que no están al corriente, hoy 16 de mayo y después de varias reclamaciones, no conseguimos que nos la abonen. Que pasos podemos y hemos de seguir?
Gracias y salutaciones
Buenos días Enric.
Agradezco ese piropo que envía a nuestra Administración. Voy a poner tarifa en este año 2.020, voy a obligar a todos aquellos que tenemos que contestar unas cuantas líneas que nos paguen con una botella de vino, dulces, etc. de la zona.
Con respecto a su pregunta, si claro que se puede sin ningún problema. Escribir en el anverso y el reverso del libro de actas es legal.
La cuota pendiente hay que reclamársela al banco que es propietario, las condiciones que haya en la contratación del alquiler social es algo entre las partes que no afecta para nada a la Comunidad. No quedará mas remedio que hacer una junta general para certificar la deuda e iniciar el procedimiento judicial si insisten en no hacer los pagos que le corresponden.
Saludos
Miguel
691564359
Hola buenos dias, mi consulta es acerca de la actuacion de la administradora de mi comunidad.
Por norma de siempre convoca las reuniones cada dos años, no envia nunca acta de la reunion a los vecinos, y despues se salta algunos acuerdos a los que se llega por mayoria en la misma. No se pone al telefono cuando intentas averiguar porque el retraso de obras, pinturas etc (esto hablando de cosas que se acordaron hace 6, 4, 2,5 años, entre ellas eliminar ciertas barreras arquitectonicas) tampo contesta a los correos electronicos,. El presidente nunca sabe nada, (POR EJEMPLO: ¿cuando se van a comenzar las obras? Y tampoco transmite la pregunta.
En resumidas cuentas, un desastre.
Me gustaria saber que puedo hacer para obligar a la administradora a que cumpla los acuerdos, a que mande el acta con los mismos, (imagino que sin acta los acuerdos estan en el aire,) .
Ejemplo: Los mandos de la puerta del garaje se desconfiguraron a principios de marzo, yo por diversas cuestiones me entere en abril, acabo de llamar y me dicen que se reconfiguraron a los vecinos en marzo antes del confinamiento, me dan telefono del tecnico de la puerta, y me dice que yo tengo que abonar la configuracion porque ya se hizo en marzo.
El problema es que el aviso fue de boca en boca, sin circular, sin tablon de anuncios, sin nada, un vecino si daba la casualidad se lo decia a otro (no se si habra alguno mas en mi situacion…osea con mando roto)
Pues todo este en mi problema, um administrador nefasto y unos vecinos demasiado conformistas
Un saludo
Estimada Begoña,
Consideramos que las actuaciones de su administradora no se están haciendo de una forma coherente. Su administradora tiene la obligación como secretaria de la comunidad de hacer una junta anual para aprobar los gastos y los presupuestos, es verdad, que a veces esto no se puede hacer por algún tipo de imponderable y en este caso es necesario hacer la junta algún mes más tarde. Recordemos que la Ley exige hacer una junta para aprobar los presupuestos y gastos de la misma.
Con relación a las obras, no hay ninguna justificación para demorar las mismas si estas están aprobadas en Junta y se han incorporado a los presupuestos e incluso se hayan podido hacer una derrama.
También debemos decirle que la actitud pasiva de un presidente puede conllevar a un empeoramiento del funcionamiento. Creo que en este caso sería conveniente para la comunidad cambiar de presidente e incluso de Administrador de Fincas, si como bien dice, no se esta cumpliendo con la Ley de forma reiterada.
Si desean hacer alguna actuación es necesario que haya un 25% de propietarios o de coeficientes que quieran convocar una Junta General Extraordinaria.
un saludo
Miguel 691564359
Hola..
La presidenta de mi comunidad, se niega a darme la copia del Acta de la junta General…..
Qué puedo hacer???…. Ya que hablándolo con ella me es imposible 🙄.
Gracias
Estimada Carmen:
No entiendo las razones por las que se niega, pero ella tiene la obligación de darle una copia del acta que el Secretario debería habérsela facilitado. El artículo 19 en su punto 3. dice lo siguiente: «3. El acta deberá cerrarse con las firmas del Presidente y del Secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.
El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9.
Si se niega a dársela siempre se puede reclamar de forma fehaciente vía burofax y si fuera necesario interponer una demanda por la vía civil.
Reciba un cordial saludo
Miguel
691564359
Sr. Miguel. no es piropo, es simplemente realidad, así pues en casa dispongo de unas botellitas de D.O. esperando a ser enviadas.
Y ya entrando en materia, mi nueva consulta es la siguiente: En nuestra Comunidad de Propietarios, un piso corresponde a una entidad bancaria, la cual hasta el primer trimestre de este año, no ha habido problema alguno, pero la cosa ha ido degenerándose y hasta hoy, después de varias reclamaciones, nos deben la cuota de este trimestre y las cuotas del segundo y tercer trimestre de una derrama que se hizo por cambio de ascensor. Si quisiéramos reclamar el total que corresponde por piso en vez de repartirlo en trimestres (la derrama) según años que corresponda, se puede hacer a título excepcional para estos señores o ha de ser para todos los propietarios? si se ha de convocar una reunión para que conste en acta, que tipo de reunión, Junta, se ha de realizar? e imagino que se puede realizar en cualquier momento del año.
Gracias y espero se haya entendido mi sugerencia.
Buenos días Enric.
El tratamiento para todos los temas de derrama tienen que ser para todos igual. Si queréis acelerar el proceso del cobro de la derrama del ascensor lo tendríais que hacer para todos los propietarios. Te entiendo tu malestar porque los bancos son de otra galaxia y siempre se les está dando preferencia. Exigen y sin embargo ellos no están a la altura de la circunstancia y en muchos casos pagan con retraso sin dar mas explicaciones.
Os queda la vía civil para reclamar las deudas pendientes pero solo por las cantidades vencidas.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenos dias Sr. Administrador, actualmente soy el Presidente y Administrador de la Comunidad de Propietarios donde resido y ya poseo todos los datos actualizados, así como presupuesto para este año 2021, la cuestión es que parece ser y debido a esta pandemia, no puedo convocar una Junta General Ordinaria porque tengo entendido, está prohibido. Me puede constatar esta medida y como se puede realizar dicha Junta o se ha de hacer un comunicado general a todos los vecinos haciendo constar que todo se prorroga debido a la situación sanitaria?.
Ya me dirá y muchas gracias de antemano, saludos
Buenos dias Sr, Administrador,
Antes de nada, agradecer sus sabios consejos y darnos a conocer ciertas legalidades para el bien funcionamiento de nuestras respectivas Comunidades. Tal como me sugirió, he realizado una especie de encuesta entre todos los vecinos por el tema de la Junta General Ordinaria (JGO), la participación, ha sido bastante mínima pero si se ha decantado por posponerla la JGO, para el próximo año, manteniendo el mismo presupuesto del pasado ejercicio. La pregunta es de si es necesario enviar a todos los vecinos esta resolución, junto con los ingresos y gastos realizados y el posible presupuesto para este 2021. Tenemos una derrama, por obras, que finaliza el cuarto trimestre de este año pero los números nos permite zanjarla en el tercer trimestre, es conveniente también hacer saber este detalle?
Gracias y espero su mejor respuesta.
Enric
Hola Enric. Todas las decisiones que toméis incluso en las posibles encuestas vinculantes que hagáis debéis de enviar una información a todos los propietarios. La transparencia debe de estar por encima de cualquier iniciativa.
Todos los vecinos deben de conocer las decisiones de la junta de gobierno por mínima que sean las modificaciones.
Saludos
Miguel
691564359
Me rio yo de los art. 18.2: 18.3 y 19.3 sobre la remisión de las mismas a los propietarios ( la LPH) no dictamine la fecha de entrega y me pregunto ¿Desde cuando se empieza a contar los plazos de tres meses o de un año para impugnar los ausentes? desde que se recibe las actas? Al cabo de dos años como a mi ocurrió (hace unos cuatro años) por lo que envié un burofax y aún estoy esperando. La única y exclusiva contestación a estos lamentables hechos ES UNA REPRIMENDA SEVERA POR PARTE DEL COLEGIO O UNA MULTA mientras tanto dichos profesionales actúan a sus anchas mofándose de la LPH. No quiero decir que sean todos pero algunos SI.
puede una persona en rejimen autonomo .tener una franquicia concierta empresa administradora .y ser administradora y secretaria de una comunidad de vecino. .Puede esta persona levantar acta de lo concerniente a la comunidad. De quien corresponde la responsabilidad civil.de la empresa o del franquiciado debe tener sede social ,telefono.numuro de n.i.f y si debe de facturar con su n.i.f. o con el de empresa franquiciada atentamente desde Barcelona .
¿Podría un trabajador autónomo administrar una finca, como franquiciado de una administración inmobiliaria ?
¿Podría ser valida un acta firmada por una persona autónoma?
Buenas tardes.
Todo esto está muy bien, pero cuando no te envían el acta hasta pasados, digamos, 2 meses, entonces te están privando de tu derecho a poder impugnar dicha acta porque habrá pasado el plazo para impugnar.
Luego ve a decirle al juez que si esto o que si lo otro. El Juez solo quiere pruebas y si no las tienes no te dará la razón.
Por lo tanto, si yo quiero que un vecino que sé que va a impugnar el acta, no la impugne, no le mando el acta y punto pelota. Si luego dice que no se la he mandado, como se manda por correo ordinario, no tendrá ninguna prueba de que no se la he mandado.
Esto es lamentable y la ley debería tener en cuenta todo esto.
De entrada, debería poner un plazo máximo para que se notificase a los vecinos las actas. Y además, toda comunicación con ellos debería ser siempre certificada. Esto debería exigirlo la LPH.
Buenas,
Hace más de dos meses que se celebró junta hemos enviado burofax a Presidente y Administrador reclamando él acta y no han contestado porque saben que vamos a impugnar. Tengo entendido que la carga de probar el envío del acta es de los órganos de administrado, lógicamente sin tener él acta no se puede impugnar lo que no se conoce
Que podemos hacer? Enviar nuevo burofax reclamando él acta ? solicitar a un juzgado que se entregue dicho acta? Es imposible que los plazos empiecen a correr si los órganos de administración no acreditan el envío del acta, es asi no?
Gracias y saludos
Buenas tardes Ramón:
Los acuerdos son ejecutivos desde el mismo momento de la celebración de la junta. Si vd. no estuvo en la misma es evidente que hasta que no llegue el acta a su domicilio no puede impugnar. Lo lógico es que no se impugne hasta no tener el acta en la mano, a partir de ese momento tiene desde 3 meses a un año, dependiendo si va contra la ley o no.
Lo del burofax es una buena idea para que quede constancia la irregularidad del Presidente y de la Administración.
Estese tranquilo que los plazos no comenzarán a correr hasta que no llegue el acta a su domicilio.
Un saludo.
Miguel
691564359
Buenas tardes,y gracias por su Blog.Mi cuestión es la siguiente: soy presidente saliente desde el mes de abril,siendo nombrados en Junta general oridnaria los nuevos cargos,y firmadas debidamente.Pero la empresa de administración que lleva niuestra comunidad no ha mandado,tras serle requerida varias veces,el acta de la Junta.Mi pregunta: ¿que grado de responsabilidad tendría como presidente interino contra mi voluntad?Supongamos que sucede algo no deseado,un accidente por falta de mantenimiento de las zonas comunes,etc.Siendo los acuerdos de la Junta ejecutivos ¿sería yo el responsable por tales hechos? Muchas gracias.
Hola Santiago:
Si es por una negligencia le corresponderá la responsabilidad al nuevo Presidente si lo hace de forma individual y si es un problema generado por la propia Comunidad será esta quien se tenga que hacer cargo de la misma. El nuevo puesto como Presidente es del mismo momento en que se hace ejecutivo y este es desde el momento en que se termina la reunión con el nombramiento de los nuevos cargos independientemente de cuando se haga el acta y se entregue a los comuneros.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas tardes,
Mi pregunta es con la azotea. He solicitado la llave de la misma en junta ordinaria (solo van tres personas con autorización de dos pisos, hijos de dos de las tres personas, por lo que tienen mayoría siempre) y me indican que no me la dan. Tras recibir el acta de la reunión, han puesto que se acuerda que la llave solo la tenga el presidente. Independientemente del uso que se le de a la misma, que entiendo si puede votarse (que no se utilice para nada), pueden negarme la llave de un elemento común? ¿Puedo demandar?
Saludos
Si el acta no la recibes hasta dos meses desùes, como pueden ser los acuerdo ejecutables so yo he delegado en la administradoirs no he acudido a la reunion y no he recibo el acta?????
Estimado Angel Luis:
Los acuerdos a partir del momento de la reunión son ejecutables para aquellas personas que estuvieron en la misma. Para los que no estuvieron en la reunión serán ejecutables a partir del momento en que se reciba el acta y no hayan tenido conocimiento de otra manera.
Saludos
Miguel
691564359
Buenos días.
Tuvimos una Junta el 9 de setiembre del 2023 y a día de hoy 10 de enero del 2024 el administrador no ha presentado el acta de la junta de vecinos. Se trata de una segunda vivienda y no tengo contacto con el presidente. Le he pedido al administrador que me facilite el contacto con el presidente para reclamarle el acta pero tampoco me facilita esta información. ¿Que se puede hacer? ¿Puedo presentar una queja al Colegio de Registradores de la provincia de Segovia?
Gracias por su respuesta
Buenos días.
Tuvimos una Junta el 9 de setiembre del 2023 y a día de hoy 10 de enero del 2024 el administrador no ha presentado el acta de la junta de vecinos. Se trata de una segunda vivienda y no tengo contacto con el presidente. Le he pedido al administrador que me facilite el contacto con el presidente para reclamarle el acta pero tampoco me facilita esta información. ¿Que se puede hacer? ¿Puedo presentar una queja al Colegio de Registradores de la provincia de Segovia?
Gracias saludos
Buenos días Carlos:
El artículo 19.3 de la LPH dice lo siguiente: «3. El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.
El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9.
«Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente suponga y se encuentre firmada por el presidente y el secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación.»
Ahora bien, no se han dado casos en la jurisprudencia que el juez haya sancionado al Secretario-Administrador o al Presidente de una comunidad por no haber presentado en tiempo y forma tal y como se indica en el artículo 19 de la LPH. Puede vd. presentar una queja en el Colegio de Administradores pero tengo mis dudas que desde allí se lo puedan solucionar.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
buenos días,
mi pregunta es, no hay contrato por parte del administrador y la finca.
el cierre contable se hace en mayo pero la reunión se hace en octubre porque los administradores no quieren hacerla antes.
cuando acaba el año con ellos? cuando se realiza la junta o cuando se cierra el año contable?
aun indicando en el acta que el cierre contable es el mayo, ellos quieren cobrar hasta octubre.
un saludo
muchas gracias.
Hola Yasmina:
Teóricamente la junta general anual se deberá hacer cuando sea costumbre en la comunidad, si es en mayo, pues en mayo, cuestión distinta es que por costumbre de la comunidad se celebre la reunión en octubre y todos los comuneros lo den como bueno. En este caso, si no se renueva al administrador se deberá obligar al mismo a que la contabilidad se de hasta la fecha de finalización de su contrato. Si es en octubre cuando no se produce la renovación pues deberán dar los datos contables hasta octubre. Es evidente que si se fija la fecha de octubre como último mes habrá que pagar hasta el mes de octubre sus honorarios. Siempre como digo que la contabilidad se de hasta octubre.
Saludos
Miguel
691564359
buenos días,
tengo una duda, no hay contrato por parte del administrador.
el cierre contable pone fecha de mayo pero en el año 2023 se hizo reunión en octubre dado que ellos lo quisieron así.
cuando puedo cesar al administrador en octubre o cuando indica el cierre contable que es en mayo?
me quieren cobrar hasta octubre.
un saludo
muchas gracias.