Clausulas abusivas en los contratos de mantenimiento de ascensores
Compartir
CLAUSULAS ABUSIVAS EN LOS CONTRATOS DE MANTENIMIENTO DE ASCENSORES
COMUNIDADES PROPIETARIOS Y CONTRATOS DE MANTENIMIENTO DE ASCENSORES
Una de las cuestiones donde los Administradores de Fincas Colegiados hacen un análisis más profundo de las cuentas del balance, es en las cuentas de mayor gasto para una comunidad de propietarios. Cuentas como la energía eléctrica que se consume, servicios externos como conserjería y limpieza, piscina, seguro y coste de mantenimiento del servicio de ascensores.
Si bien en general, los contratos de mantenimiento tiende a una renovación anual, nos hemos encontrado con que, a la hora de renovar un contrato, hay cláusulas que tienen un carácter abusivo y que van en contra de los intereses de la Comunidad. Te tiene preso y condicionado a la libertad del usuario (comunidad) para acceder al mercado. Los contrato de ascensores, es un ejemplo de ello.
El efecto conjunto de cláusulas con una duración excesiva que tengan prórrogas con plazos muy elevados provoca que la Comunidad de Propietarios no pueda tener acceso al mercado y a sus servicios con precios mas ajustados y mejora incluso de las condiciones. (contratos a todo riesgo, 24 horas, etc.).
Si bien un Contrato de Servicio entre las partes está para cumplirlo, así nos lo indica el art. 1256 del Código Civil, en los contratos de prestación de servicios existe un derecho del consumidor (Comunidad de Propietarios) a poner fin a los contratos, siempre que haya cláusulas que sean abusivas y estas se podrían considerar como nulas. Una cláusula es abusiva, si a pesar de las exigencias de buena fe, causan un detrimento del consumidor, un desequilibrio importante entre los derechos y las obligaciones de las partes que se derivan del Contrato.
Cuales son las cláusulas de un contrato de mantenimiento de ascensores que se pueden declarar de carácter abusivo y por tanto nulo:
- Plazo de duración inicial del contrato excesivamente largo.
- Prórrogas automáticas excesivamente largas.
- Plazos de permiso desproporcionados para desvincularse del contrato.
- Imposición de penas excesivas y desproporcionadas por el incumplimiento por parte de la Comunidad del plazo pactado ó de las prórrogas.
Cuando existe un contrato de 10 años, existe unanimidad por parte de los Juzgados y Audiencias Provinciales, en que hay un plazo abusivo y es “absolutamente excesivo”.
En general y salvo alguna excepción, cuando existe un contrato de 5 años también se considera una “cláusula abusiva” por parte de los Juzgados y Audiencias Provinciales. Existen como ejemplos, la Sentencia de la Audiencia Provincial (SAP) de Pontevedra, sección 1º de 27 de junio de 2.016, SAP de Cádiz. Sección 2ª, de 5 de Julio de 2.016 ó la SAP de Barcelona de 11 de diciembre de 2.013.
Cuando existe un contrato a 3 años, puede ser estimado por los diferentes Tribunales y se puede considerar que no es abusivo, pero se deberá estar también a lo que indique en la prórroga forzosa y al período de preaviso. Así los Tribunales estiman que un contrato a tres años puede ser estimado, sin embargo, interpretan, en general, que 90 días de preaviso parece excesivo a los intereses del consumidor, teniendo en cuenta las dificultades que genera el movilizar a las Juntas de Propietarios para reunirse y actuar con el suficiente tiempo de antelación.
Hay sentencias que no aprecian carácter abusivo y que por lo tanto hay que tener en cuenta cuando se firme un contrato de servicio de mantenimiento de un ascensor. Así la SAP de Valencia de 21 de septiembre de 2.015 dice que el contrato a 3 años no es abusivo, sino que resulta razonable para estos contratos de mantenimiento teniendo en cuenta “la actividad y las necesidades de programación económica por parte de la empresa, que debe contratar personal cualificado y proveerse de piezas de recambio, etc. de manera adecuada a la previsión de la prestación de servicio a medio plazo”. Por otro lado, indica la sentencia que la previsión de prórrogas de 3 años con preaviso de 60 días tampoco resulta abusiva.
Como conclusión a este post, debemos decir que las Comunidades de Propietarios deben ser cuidadosas a la hora de firmar unos contratos de mantenimiento y que estos deberán ser acordes a las necesidades y a los intereses de la Comunidad. Cuando se firmen los contratos, se deberá tener en cuenta el plazo de duración del contrato, el plazo de las prórrogas y el plazo de preaviso para la rescisión del contrato. Los Administradores de Fincas Colegiados, por nuestra capacidad de gestión y por ser miembros de la Junta de Gobierno de la Comunidad, debemos estar al corriente de los plazos y debemos dar el preaviso al Presidente para actuar con tiempo a favor de los intereses generales de la Comunidad.
Fuentes: Sepin, código Civil y propias.
Puedes ver el vídeo de este artículo en el siguiente enlace:
Os dejamos dos enlaces que creemos pueden ser de vuestro interés:
Ascensores. Mayoría necesaria. Coste instalación. Subvenciones y trámites.
Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara
Cual es el máximo de contratos, que se pueden hacer a una empresa de mantenimiento o de limpieza de una comunidad de vecinos
Hola Felix.
No hay limitaciones siempre que ambas partes estén de acuerdo.
Un saludo
Miguel
691564359
Si se avisa con mas de 60 días de preaviso pero sin cumplir los 90 días que indica el contrato, en un contrqto de mantenimiento de 5 años, ¿se puede rescindir sin voste para la comunidad?
Hola Jose Manuel:
Un contrato de 5 años parece abusivo a todas luces. Hoy en día ya no se suelen hacer contratos a tan largo plazo. Lo suyo sería renegociar el contrato, sino pudiera hacerse, creo que un contrato de mantenimiento a 60 dias es lógico y acertado, pareciéndome un contrato de preaviso de 90 días como bien le indico en el artículo un poco excesivo.
Saludos
Miguel
691564359