Una Comunidad de Propietarios de Madrid logra que un propietario no convierta los trasteros en viviendas
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La reciente sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Madrid el 26 de mayo de 2025 ha supuesto un hito en la defensa del interés colectivo frente a iniciativas individuales que pretenden modificar sustancialmente la naturaleza de un inmueble. El fallo, que confirma la resolución previa del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Parla, desestima el recurso de una empresa propietaria de varios trasteros que aspiraba a transformarlos en viviendas, con la consiguiente instalación de acometidas de agua en elementos comunes.
El caso ofrece un interesante análisis tanto técnico como jurídico, pues se cruzan cuestiones de derecho de propiedad horizontal, normativa urbanística y doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo. A continuación, se desgranan los principales aspectos de la controversia y se valora la relevancia de la sentencia.
Planteamiento del conflicto
La mercantil titular de dos trasteros en una comunidad de propietarios de Madrid solicitó autorización para realizar acometidas de agua con el objetivo de habilitar dichas dependencias como viviendas. Su argumentación se apoyaba en que previamente se le había autorizado la conexión eléctrica, y que la negativa de la comunidad constituía un abuso de derecho. A su juicio, no existía prohibición legal expresa que impidiera el cambio de uso.
Por su parte, la comunidad se opuso frontalmente, sosteniendo que la instalación de agua implicaba intervenir en canalizaciones y demás elementos comunes, lo cual requería mayorías reforzadas según el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Además, invocó la normativa urbanística municipal, que expresamente prohíbe destinar trasteros a vivienda, subrayando que el interés colectivo debía prevalecer sobre la conveniencia individual.
Argumentos de la primera instancia
El Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Parla, en sentencia de 2022, rechazó la demanda de la empresa. En su fundamentación, destacó dos puntos esenciales:
- Naturaleza de los elementos comunes: los trasteros carecían históricamente de acometida de agua, de modo que su instalación supondría intervenir en conducciones generales que forman parte de los elementos comunes, lo cual no puede decidirse unilateralmente ni por simple mayoría.
- Normativa urbanística: la legislación local prohíbe destinar trasteros a vivienda, por lo que cualquier intento de transformación resultaría contrario a derecho, sin que pudiera prosperar el argumento del supuesto abuso de derecho alegado por la mercantil.
Con estas bases, la demanda fue íntegramente desestimada.
Resolución de la Audiencia Provincial de Madrid
Al conocer el recurso, la Audiencia Provincial de Madrid confirmó en su integridad el fallo de primera instancia, reiterando la corrección jurídica de la decisión comunitaria. El tribunal abordó las cuestiones nucleares desde una triple perspectiva:
- Impugnación de acuerdos comunitarios (art. 18 LPH): los acuerdos de la comunidad solo pueden ser anulados si infringen la ley, los estatutos o constituyen un abuso de derecho. La Sala entendió que ninguno de estos supuestos se daba. La negativa vecinal no era arbitraria, sino ajustada a la legalidad y al interés común.
- Acometida de agua y elementos comunes (art. 396 CC): las conducciones y canalizaciones forman parte de los elementos comunes del edificio, por lo que su alteración requiere autorización expresa y mayorías cualificadas. En consecuencia, la oposición de la comunidad no podía considerarse abusiva ni desproporcionada, sino jurídicamente fundada.
- Cambio de uso de trastero a vivienda: la Sala subrayó que pasar de un trastero a una vivienda constituye una modificación sustancial, con impacto directo en los elementos comunes (ventilación, salubridad, seguridad estructural, etc.). Además, recalcó que la normativa urbanística vigente en el municipio prohíbe expresamente dicho cambio, por lo que cualquier intento de llevarlo a cabo resultaría ilegal.
El tribunal citó, además, doctrina del Tribunal Supremo contenida en sentencias de 18 de febrero de 2025 y 24 de enero de 2024, que avala la facultad de las comunidades de propietarios para restringir modificaciones individuales que perjudiquen al conjunto del inmueble. Esta referencia refuerza la interpretación de que el interés general prevalece sobre las pretensiones particulares.
Perspectiva técnica y jurídica
El caso pone de relieve varios puntos de interés para juristas, administradores de fincas y comunidades de propietarios:
- El equilibrio entre propiedad individual y colectiva: si bien el propietario goza de un amplio dominio sobre sus bienes privativos, dicho dominio encuentra límites cuando se afecta a elementos comunes o al interés general. La LPH y el Código Civil establecen una clara distinción entre lo privativo y lo común, siendo esta última esfera indisponible de forma unilateral.
- El papel de la normativa urbanística: aun cuando la comunidad hubiera autorizado la acometida de agua, la conversión en vivienda seguiría siendo inviable por contravenir la normativa municipal. Esto evidencia la importancia de analizar la legislación urbanística aplicable antes de plantear cambios de uso.
- La noción de abuso de derecho: el tribunal aclara que el abuso de derecho no puede invocarse cuando la comunidad actúa en defensa del interés colectivo y de la legalidad. En este caso, la negativa estaba plenamente justificada, por lo que la alegación de la mercantil carecía de base.
- La doctrina del Tribunal Supremo: la referencia a jurisprudencia reciente consolida una línea interpretativa que otorga a las comunidades un margen relevante para preservar la configuración original de los inmuebles, evitando alteraciones que comprometan su funcionalidad o seguridad.
Repercusiones prácticas
El fallo tiene consecuencias prácticas inmediatas:
- Refuerza la capacidad de las comunidades de propietarios para oponerse a iniciativas que alteren de forma sustancial el inmueble.
- Sienta un precedente relevante en Madrid, especialmente en un contexto de escasez de vivienda y proliferación de intentos de reconversión de trasteros o locales en viviendas.
- Invita a los promotores o propietarios a verificar no solo los estatutos comunitarios, sino también la normativa urbanística local antes de acometer proyectos de este tipo.
Si bien la sentencia no es firme y cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo, la doctrina aplicada se alinea con la jurisprudencia consolidada, lo que hace prever que la resolución será confirmada.
Conclusión
La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid reafirma la primacía del interés comunitario frente a las iniciativas individuales que buscan transformar de manera radical los elementos privativos. El tribunal no solo interpreta de forma estricta los artículos 17 y 18 de la LPH y el 396 del Código Civil, sino que también integra la normativa urbanística local y la jurisprudencia del Tribunal Supremo para construir un razonamiento sólido y coherente.
Más allá del caso concreto, la resolución envía un mensaje claro: la propiedad privada en régimen de propiedad horizontal tiene límites definidos, y cualquier intento de expandirla debe pasar por el tamiz de la legalidad urbanística y del interés colectivo. Las comunidades, por tanto, cuentan con respaldo judicial para frenar actuaciones que comprometan la seguridad, la salubridad o la configuración original del edificio.
En definitiva, este fallo refuerza el papel de las comunidades de propietarios como garantes del interés común, asegurando que la convivencia y la funcionalidad del inmueble prevalezcan sobre intereses particulares, aunque estos se amparen en una interpretación extensiva del derecho de propiedad.
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