El reparto de gastos en las comunidades de propietarios: cuota de participación, estatutos y alcance de la mayoría simple
Compartir
Desde la experiencia profesional como Administrador de Fincas en Madrid, el reparto de gastos es una de las cuestiones que más conflictos genera en las comunidades de propietarios. No tanto por el importe de los gastos, sino por la forma en que estos se distribuyen entre los distintos propietarios, especialmente en comunidades mixtas donde conviven viviendas y locales comerciales, con usos y niveles de disfrute muy diferentes de los servicios comunes.
Buena parte de estos conflictos se explican por una confusión muy habitual: identificar la cuota de participación con el sistema de reparto de gastos, como si ambos conceptos fueran necesariamente idénticos. Sin embargo, desde el punto de vista jurídico, no lo son, y esta diferencia resulta clave para determinar qué puede decidir la Junta por mayoría simple y qué exige unanimidad.
Este artículo analiza el régimen legal del reparto de gastos, el papel del título constitutivo y de los estatutos, y el margen de actuación de la comunidad cuando estos guardan silencio, apoyándose en la Ley de Propiedad Horizontal y en la jurisprudencia del Tribunal Supremo y de las Audiencias Provinciales.
1. La regla general en la Ley de Propiedad Horizontal
El punto de partida lo marca el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece la obligación de cada propietario de contribuir, con arreglo a su cuota de participación, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, siempre que dichos gastos no sean susceptibles de individualización.
De este precepto se extraen tres ideas fundamentales:
- La cuota de participación es la regla general de contribución.
- La obligación se refiere a gastos generales.
- La aplicación estricta de la cuota opera cuando el gasto no admite un tratamiento diferenciado.
La propia ley, por tanto, no impone un automatismo absoluto, sino que deja margen para analizar la naturaleza concreta del gasto.
2. El título constitutivo y los estatutos: cuando el reparto ya está decidido
El título constitutivo (escritura de división horizontal) y, en su caso, los estatutos pueden establecer reglas específicas de reparto, exoneraciones o sistemas diferenciados de contribución.
Cuando existe una previsión clara:
- El reparto estatutario vincula a todos los propietarios.
- La Junta no puede alterarlo como si se tratara de una simple decisión económica.
- Su modificación exige, con carácter general, unanimidad, al afectar a un elemento estructural del régimen de propiedad horizontal.
En estos supuestos, la controversia suele centrarse en la interpretación de la cláusula (alcance de la exoneración, gastos incluidos, etc.), pero no en la mayoría necesaria.
3. El verdadero foco del conflicto: cuando los estatutos no dicen nada
La mayor parte de los problemas prácticos aparecen cuando:
- Existen viviendas y locales con usos muy distintos.
- Los estatutos guardan silencio sobre el reparto de determinados gastos.
- La comunidad se plantea modificar el reparto tradicional por considerarlo más justo o más acorde con el uso real de los servicios.
Es aquí donde resulta imprescindible distinguir con precisión entre cuota de participación y sistema de reparto de gastos.
4. Diferencia entre cuota de participación y sistema de reparto de gastos: alcance de la mayoría simple
4.1. La cuota de participación: elemento estructural
La cuota de participación:
- Se fija en el título constitutivo conforme al artículo 5 LPH.
- Determina la participación de cada elemento privativo en los elementos comunes.
- Sirve de base para el cómputo de mayorías y, con carácter general, para la contribución a gastos.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo es constante al afirmar que la modificación de las cuotas de participación exige unanimidad, ya que supone una alteración estructural del régimen jurídico de la comunidad.
En este punto no existe discusión.
4.2. El sistema de reparto de gastos: una cuestión funcional y económica
Cuestión distinta es el modo concreto de distribuir un gasto determinado.
El Tribunal Supremo ha diferenciado de forma reiterada entre:
- Modificar las cuotas, lo que exige unanimidad.
- Determinar cómo se reparte un gasto concreto, sin alterar las cuotas ni contradecir estatutos.
Cuando los estatutos no regulan el reparto de un gasto específico, la Junta puede acordar, por mayoría simple, un sistema de distribución distinto de la aplicación estricta de la cuota, siempre que concurran estas condiciones:
- No se modifiquen ni directa ni indirectamente las cuotas de participación.
- El gasto admita objetivamente un tratamiento diferenciado.
- El criterio adoptado sea razonable, proporcionado y no arbitrario.
- El acuerdo no cree un sistema estructural permanente que sustituya al régimen legal.
La jurisprudencia ha admitido este margen de actuación, especialmente en relación con gastos que no afectan por igual a todos los propietarios.
4.3. Jurisprudencia aplicable
Sentencias del Tribunal Supremo, como las de 9 de octubre de 2008 o 30 de diciembre de 2010, distinguen claramente entre la modificación del título constitutivo y los acuerdos de organización económica de la comunidad.
Estas resoluciones avalan que la Junta pueda establecer criterios de reparto de determinados gastos cuando:
- no se alteran las cuotas,
- no se contradicen estatutos,
- y el acuerdo responde a una lógica funcional.
Esta doctrina ha sido seguida por numerosas Audiencias Provinciales, especialmente en supuestos de gastos asociados al uso o disfrute de determinados servicios.
5. Viviendas y locales: diferencias de uso y de beneficio
La coexistencia de viviendas y locales comerciales es uno de los escenarios más conflictivos en materia de gastos.
Los locales suelen:
- no utilizar determinados servicios,
- no acceder físicamente a algunas zonas comunes,
- no obtener un beneficio real de ciertas instalaciones.
En ausencia de previsión estatutaria, la comunidad puede acordar, por mayoría simple, repartos diferenciados de determinados gastos, siempre que se trate de gastos concretos y exista una justificación objetiva.
Ejemplo práctico: gastos de piscina y locales que no disfrutan de su uso
Uno de los casos más habituales es el del reparto de los gastos de piscina en comunidades donde existen locales comerciales.
6.1. Situación típica
- La comunidad dispone de una o varias piscinas comunitarias.
- Los locales no tienen acceso a la piscina ni derecho de uso.
- Los estatutos no regulan expresamente el reparto de este gasto.
- Tradicionalmente, el gasto se ha venido repartiendo por coeficiente.
6.2. Análisis jurídico
La piscina no es un elemento común de uso necesario, sino un servicio común de disfrute específico, normalmente vinculado al uso residencial.
En este contexto, la Junta puede acordar, por mayoría simple, que los gastos de mantenimiento, conservación y funcionamiento de la piscina:
- se imputen exclusivamente a las viviendas,
- o se distribuyan de forma diferenciada,
siempre que:
- no se modifiquen las cuotas de participación,
- el acuerdo se limite a este gasto concreto,
- exista una justificación objetiva basada en la falta de uso o beneficio por parte de los locales.
Este acuerdo no supone una modificación del título constitutivo, sino una concreción del sistema de reparto de un gasto determinado, atendiendo a su naturaleza y finalidad.
6.3. Límites y cautelas
El acuerdo sería impugnable si:
- se establece una exoneración permanente y general de los locales,
- se extiende el criterio a gastos no relacionados con la piscina,
- se adopta sin motivación,
- o se pretende aplicar retroactivamente.
Por ello, es esencial una redacción precisa del acuerdo.
Un ejemplo adecuado sería:
“Se acuerda, por mayoría simple, que los gastos de mantenimiento, conservación y funcionamiento de la piscina comunitaria se distribuyan exclusivamente entre las viviendas, al tratarse de un servicio de uso residencial al que los locales no tienen acceso ni disfrute, sin que ello suponga modificación alguna de las cuotas de participación ni del título constitutivo.”
7. Cuándo la mayoría simple no es suficiente
La mayoría simple no basta cuando el acuerdo:
- altera directa o indirectamente las cuotas,
- crea un sistema general alternativo de reparto,
- establece exoneraciones estructurales,
- o vacía de contenido la obligación del artículo 9.1.e) LPH.
En estos casos, los tribunales consideran que existe una modificación encubierta del título constitutivo, exigiendo unanimidad.
8. Importancia de la forma y de los plazos de impugnación
Muchos acuerdos se anulan no por el fondo, sino por la forma.
Una redacción ambigua, genérica o poco motivada aumenta exponencialmente el riesgo de impugnación.
Además, los acuerdos pueden impugnarse conforme al artículo 18 LPH:
- en el plazo general de tres meses,
- o de un año si son contrarios a la ley o a los estatutos.
Si no se impugnan en plazo, pueden quedar consolidados.
Conclusión
La cuota de participación y el sistema de reparto de gastos son conceptos relacionados, pero jurídicamente distintos.
La cuota constituye un elemento estructural que no puede modificarse sin unanimidad. El reparto de determinados gastos, en cambio, puede ser modulable por la Junta cuando los estatutos guardan silencio, siempre que se respeten los límites legales y jurisprudenciales.
Distinguir correctamente entre ambos conceptos permite adoptar acuerdos más justos, eficaces y defendibles, y reduce significativamente los conflictos en las comunidades de propietarios.
Otros artículos que pueden ser de vuestro interés:
Buenos días D. Miguel.
-En mi comunidad hay 14 viviendas, un garaje comunitario con 7 plazas privadas de aparcamiento y dos bajos comerciales (las plazas de garaje no son anejas pero si fueron adquiridas por propietarios de viviendas a la vez que compraron la vivienda).
-El garaje no forma una sub-comunidad (o comunidad separada) porque pertenece a la comunidad.
-El garaje posé un monta-coches que requiere de un mantenimiento mensual y un consumo eléctrico elevado (aunque el gasto eléctrico total del garaje, incluido el monta-coches, no supera al del resto de la comunidad)
-En el título, cada departamento tiene una cuota de participación asignada.
-En el título se manifiesta que los garajes participarán en comunes.
-En el título también se manifiesta que los locales comerciales están exonerados de ciertos gastos de los que no hacen uso.
-En la primera reunión se constituyó la comunidad y se aprobó que cada propietario participará en los gastos comunitarios en base a la cuota de participación expresada en el título constitutivo. Se dejó para la siguiente reunión la elaboración del presupuesto. Este acuerdo se aprobó por la unanimidad de los presentes (35% del total de las cuotas).
-En la siguiente reunión se presentaron y aprobaron las cuotas que debería pagar cada propietario en base a su cuota de participación según el título constitutivo (no existía una separación de gastos y todos pagaban todo aunque no tuviesen plaza de garaje). Este reparto basado en las cuotas de participación de cada propietario, se aprobó por unanimidad de los presentes (65% del total de las cuotas).
-Este sistema duró 6 años hasta que se cambió de administrador.
-En la segunda reunión del nuevo administrador, en el apartado “ruegos y preguntas” (no aparecía en los puntos del orden del día), se aprobó la propuesta del administrador para calcular que porcentaje de luz deberá pagar cada propietario con plaza de garaje.
-En la siguiente reunión, sin anunciarlo en los puntos del orden del día y sin su previa votación para su aprobación por los propietarios, el administrador mostró los gastos para su aprobación de forma diferente a las anterior juntas desde la creación de la comunidad. Este sistema hacía una separación de gastos en los que a los propietarios de plazas de garaje (todos eran también propietarios de viviendas) les hacia pagar los gastos de luz del garaje en exclusiva.
-En una reunión, muchos años después, este mismo administrador, decidió volver a separar el gasto del mantenimiento del monta-coches, haciéndoselo pagar en exclusiva a los propietarios de las plazas de garaje. Ídem de lo anterior, no lo expuso previamente en un punto del orden del día ni tampoco lo llevó a votación para su aprobación por parte de los propietarios antes de su ejecución.
-Después de la reunión anterior, unos años después, “en el apartado ruegos y preguntas”, se aprobó poner un contador independiente al garaje (solo se aprobó ponerlo y se puso, no se dio explicación del por qué y como tal no aparece explicación alguna). Este acuerdo se aprobó por mayoría simple de los presentes y con un voto en contra de un propietario.
-Años después se aprobó que el garaje se limpiase una vez al año. En ningún momento se expuso quien debería hacerse cargo del coste de esta limpieza (aunque esto, a lo largo de los años nunca se ha llevado a cabo en el garaje aunque esté aprobado el acuerdo). Este acuerdo se aprobó por la mayoría simple de los presentes y con el voto en contra de un propietario que no tenía plaza de garaje.
-Años después, se aprobó poner un grifo en el garaje. Este grifo sale del contador principal de la comunidad y tampoco se dio quien debería hacer frente al gasto de agua (aunque, como he dicho, este grifo nunca se ha usado porque en el garaje nunca se ha realizado limpieza alguna). Este acuerdo se aprobó por la mayoría simple de los presentes y con el voto en contra de 2 propietarios.
-Desde que se acordó la limpieza del garaje, en la separación de gastos, en cuanto a los garajes, aparecía el apartado limpieza con 0 euros. Con el tiempo incluso se eliminó lo de limpieza del bloque garaje.
-Desde que se acordó instalar un grifo en el garaje comunitario, en el apartado o bloque garajes, nunca apareció el tema agua como un gasto de los garajes.
-En la última reunión, el nuevo administrador, sin incluirlo en los puntos del orden del día y sin llevarlo a votación para que sean los propietarios quienes lo decidan, ha incluido en apartado o bloque garajes, la limpieza el agua y el sistema antincendios. A cada uno de estos le ha dado un gasto y ahora los garajes pagan mucho más de gastos que las propias viviendas sin plaza de garaje.
-Cabe destacar que actualmente, el garaje sigue sin limpiarse y por ende si hacer uso de ningún tipo de consumo de agua (pero que sí se están girando los gastos mensuales a los propietarios con plaza de garaje).
-También cabe destacar que en esta comunidad, todos los propietarios con o sin plaza de garaje, deciden sobre el garaje en planta sótano (supongo que es porque el garaje es comunitario y pertenece a todos los propietarios del edifico con o sin plaza de garaje).
Hace poco me respondió usted en YouTube pero como no se lo había expuesto con detalles como los que ahora le expongo, pues por eso se lo pregunto por aquí. También lo hago porque tiene usted otro tema en el que expone ejemplos y entre ellos uno de reparto de gastos que según usted deben estar aprobados por unanimidad. No obstante, lo expongo aquí con más detalles y en base a que lo que aquí recientemente ha publicado, puede que sirva para esclarecer ciertas dudas que tenemos varios propietarios con plaza de garaje en la comunidad.
Mis preguntas serían: ¿Es correcto lo que ha hecho nuestra comunidad o no lo es?. ¿En qué no es correcto o en qué es correcto?.
Un saludo D. Miguel.
Buenos días Irene:
Gracias por exponer el caso con tanto detalle. Eso permite responder con rigor, y te adelanto algo importante: aquí no estamos ante una simple discrepancia contable, sino ante una cadena de irregularidades jurídicas relevantes en materia de reparto de gastos y adopción de acuerdos.
Voy por partes, con orden y claridad.
1️⃣ Punto de partida jurídico correcto (lo que SÍ es pacífico)
De lo que explicas, hay varias bases claras y correctas:
Naturaleza del garaje
El garaje es elemento común, no subcomunidad.
Por tanto, todos los propietarios (con o sin plaza) deciden sobre él.
Que las plazas no sean anejas no cambia esta conclusión.
Título constitutivo
Cada departamento tiene cuota de participación.
El título expresamente indica:
Que los garajes participan en los gastos comunes.
Que los locales están exonerados solo de determinados gastos (los que no usan).
👉 Conclusión:
El criterio natural y legal de reparto es el de cuotas del título, salvo acuerdo válido en contra.
2️⃣ El sistema inicial (6 primeros años): LEGAL
Durante los primeros años:
Todos los gastos (incluido garaje y monta-coches)
Se repartían según cuota de participación
Aprobado en juntas
Sin separación de gastos
📌 Esto es perfectamente legal, porque:
Respeta el título
Respeta el art. 9 LPH
No discrimina
No crea “regímenes paralelos”
3️⃣ Aquí empieza el problema serio
A partir del cambio de administrador, se producen varias vulneraciones claras.
1. Decisiones en “ruegos y preguntas”
Se introducen:
Reparto distinto de la luz del garaje
Separación posterior de gastos
Cambios económicos relevantes
👉 Esto es incorrecto.
Motivo:
El reparto de gastos no es un asunto menor
Requiere:
Punto expreso en el orden del día
Información previa
Votación válida
Los acuerdos económicos no pueden adoptarse válidamente en ruegos y preguntas.
2. Separación de gastos sin acuerdo previo
El administrador:
Cambia el sistema histórico
Imputa luz, monta-coches, luego mantenimiento, luego otros gastos
Sin votación expresa
Sin acuerdo previo
Sin unanimidad
Esto es jurídicamente muy grave.
Claves legales:
Cambiar el criterio de reparto no es una gestión, es una decisión comunitaria
Y cuando contradice el título o la práctica consolidada → requiere unanimidad
4️⃣ El error más importante: confundir “uso” con “obligación de pago”
Aquí hay un error conceptual de fondo que suele generar conflictos:
“Solo pagan los que usan el garaje”
Eso NO es correcto si:
El elemento es común
No hay subcomunidad
No hay acuerdo unánime que modifique el título
Regla general:
Uso ≠ obligación de pago
Se paga por cuota, no por uso, salvo acuerdo válido en contra
5️⃣ Contador independiente: otro punto débil
Se aprueba poner contador
No se aprueba:
Nuevo sistema de reparto
Exclusión de propietarios sin plaza
Mayoría simple
Sin modificación expresa del título
👉 Instalar un contador NO autoriza automáticamente a cambiar quién paga.
6️⃣ Limpieza, agua y otros gastos “fantasma”
Aquí el problema ya es doble:
Jurídico
No consta acuerdo válido sobre:
Quién paga
En qué proporción
No aparece en orden del día
No se vota correctamente
Material
No hay limpieza
No hay consumo de agua
Pero sí se cobran gastos
Esto es impugnable sin ninguna duda.
7️⃣ La última decisión del administrador: CLARAMENTE INCORRECTA
Incluir limpieza, agua y sistema contra incendios
solo a garajes
sin acuerdo ni votación
Esto NO ES CORRECTO porque:
El administrador no tiene competencia para decidir repartos
Se altera el sistema histórico
Se contradice el título
No hay acuerdo comunitario válido
No hay unanimidad
8️⃣ Respuestas claras a tus preguntas
¿Es correcto lo que ha hecho la comunidad?
👉 NO, en su mayor parte no lo es.
¿Qué es incorrecto?
Cambiar criterios de reparto sin acuerdo
Hacerlo en ruegos y preguntas
Imputar gastos inexistentes
Separar gastos comunes sin unanimidad
Actuar por decisión del administrador
¿Qué sería correcto?
Solo hay dos caminos legales:
1️⃣ Volver al criterio de cuotas del título
O bien
2️⃣ Aprobar por unanimidad:
Qué gastos se separan
Quién los paga
En qué proporción
Desde cuándo
Todo lo demás es jurídicamente débil e impugnable.
9️⃣ Reflexión final (muy importante)
Este caso es un ejemplo perfecto de lo que explico en mis vídeos:
“Las comunidades no colapsan por mala fe,
colapsan por decisiones mal hechas y mal explicadas.”
Aquí no hay un problema de garaje,
hay un problema de gobernanza comunitaria.
Saludos
Miguel
691564359
Buenos días D. Miguel.
Lo primero, darle las gracias por contestarnos.
Lo segundo, darle nuevamente las gracias por la gran extensión en su respuesta o explicación.
-En base a su respuesta en su respuesta, ¿Qué podemos impugnar y qué no?.
-En el caso de la última reunión que se celebró hace unos 5 o 6 meses, creemos que sí podemos impugnarla porque, salvo que usted nos exprese lo contrario, el nuevo presupuesto para este año es contrario a la LPH porque se hace un reparto de gastos contrario a las normas generales (o título constitutivo, aunque este no dice como se deben repartir los gastos).
-Por otro lado, no sabemos si se puede solicitar a la comunidad que se devuelva a su legalidad la forma de reparto de gastos. Esto es, que no se nos siga cobrando gastos de forma exclusiva, o, según como se mire, no se siga excluyendo a ciertos propietarios de los gastos comunes del garaje.
Según hemos revisado entre las sentencias que usted expresa en sus diferentes temas en su web, hemos encontrada una del Tribunal Supremo 163/2020 de fecha de 11 de Marzo de 2020 que no sabemos si se puede o no aplicar a nuestro caso (crememos que sí pero el experto es usted):
“De ese modo, en todo momento cualquiera de los propietarios puede exigir que se le aplique el porcentaje de participación previsto en el título para la distribución de los gastos sin que la comunidad pueda negarse a ello”.
Es por ello que necesitamos saber qué ¿podemos impugnar y qué no podemos por haber pasado el plazo para impugnar?. En el caso de que haya pasado el plazo para impugnar, ¿se puede aplicar a este caso el contenido de la sentencia mencionada?.
Un saludo D. Miguel y mil gracias por inconmensurable ayuda.
Hola Irene:
Muchas gracias por sus palabras. De verdad. Se agradece mucho que valoren el tiempo y la explicación.
Voy a intentar responderles de la forma más clara posible, porque aquí hay varias cuestiones distintas que conviene separar.
¿Qué se puede impugnar y qué no?
En principio, los acuerdos de junta pueden impugnarse en el plazo de:
3 meses desde su adopción (regla general).
1 año, si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos.
Si la reunión fue hace 5 o 6 meses, habría que analizar si estamos ante:
Un acuerdo simplemente discutible (en cuyo caso el plazo de 3 meses ya habría pasado).
O un acuerdo contrario a la Ley de Propiedad Horizontal, lo que permitiría acudir al plazo de 1 año.
La clave está en determinar si el reparto aprobado vulnera directamente el artículo 9.1.e) LPH o el título constitutivo.
Reparto de gastos contrario al título o a la ley
Si el título constitutivo no establece un sistema especial de reparto, rige la norma general: los gastos comunes se distribuyen conforme al coeficiente de participación.
Si la comunidad aprueba un sistema distinto sin unanimidad (cuando sea exigible), ese acuerdo puede ser impugnable.
Ahora bien, hay que matizar algo importante: si ese sistema irregular se viene aplicando desde hace años sin impugnación, puede generarse una situación consolidada que complique la discusión, aunque eso depende mucho de las circunstancias concretas.
¿Puede exigirse que se vuelva a aplicar el coeficiente legal?
Aquí es donde entra la sentencia que ustedes mencionan (STS 163/2020).
El Tribunal Supremo efectivamente afirma que cualquier propietario puede exigir que se le aplique el porcentaje previsto en el título para la distribución de gastos.
Esto es muy relevante.
Significa que, incluso aunque haya pasado el plazo para impugnar un acuerdo concreto, puede defenderse que la comunidad no puede mantener indefinidamente un sistema contrario al título constitutivo o a la ley.
No estaríamos solo ante la impugnación de un acuerdo puntual, sino ante la exigencia de que se respete el sistema legal o estatutario vigente.
Son planos distintos:
Una cosa es impugnar un acuerdo concreto.
Otra es reclamar que cesen en una práctica contraria al título.
¿Qué ocurre si ha pasado el plazo de impugnación?
Si el plazo de impugnación del acuerdo ya hubiera transcurrido, en principio ese acuerdo concreto quedaría firme.
Pero eso no impide necesariamente:
Solicitar en una nueva junta que se restablezca el sistema correcto.
O, en determinados casos, ejercitar una acción declarativa para que se reconozca cuál es el sistema válido de reparto.
Aquí hay que analizar bien:
Desde cuándo se aplica ese reparto.
Si existe acuerdo expreso.
Si hubo unanimidad.
Si hay modificación tácita del título (algo excepcional y difícil).
5️⃣ Sobre la exclusión de propietarios de gastos del garaje
Este punto es especialmente delicado.
Si el garaje es elemento común y no existe una previsión estatutaria que excluya expresamente a determinados propietarios, la exclusión puede ser problemática.
Pero si el título constitutivo establece subcomunidades o sistemas diferenciados, la situación cambia completamente.
Aquí el estudio del título es absolutamente esencial.
Conclusión práctica
Antes de decidir si impugnar o no, les recomendaría:
Revisar con detalle el título constitutivo.
Analizar el acuerdo concreto aprobado hace 5 o 6 meses.
Determinar si el sistema irregular viene aplicándose desde hace años o es algo reciente.
Valorar si estamos ante una impugnación de acuerdo o ante una reclamación de legalidad permanente.
Son dos vías distintas y la estrategia cambia mucho según cuál sea el caso.
Si lo desean, pueden concretar un poco más cómo se está haciendo exactamente el reparto (quién paga, quién no paga y en base a qué acuerdo), y puedo intentar orientarles de forma más precisa.
Un saludo muy cordial.
Miguel
691564359
Buenos días Don Miguel.
Nuevamente darle las gracias por su gran atención a nuestra problemática.
Con el título constitutivo en la mano:
– El edificio está formado por 12 viviendas, 6 plazas de garaje en planta sótano (las 6 privativas pero contenidas en el garaje comunitario) y otras 3 en planta baja o de tierra (las tres son privativas, independientes y no están contenidas en un garaje comunitario), y UN bajo comercial.
– Las viviendas tienen una cuota de participación que difiere entre viviendas porque no todas miden lo mismo.
– Los garajes en planta sótano contenidos en el garaje comunitario, cada uno de ellos (6 plazas) tienen un 3,5% de cuota (con participación en comunes según la descripción de dichos departamentos).
– Los garajes en planta de baja o de tierra tienen un 1,70% de cuota (con participación en comunes según la descripción de dichos departamentos).
– El bajo tiene un 9% de cuota pero, en el final del reparto de todo el edificio que hace el título, los exonera de los gastos de mantenimiento y conservación de los elementos comunes de los que no haga uso.
En el final del título constitutivo, hay dos (no se si decir cláusulas):
– Los departamentos se podrán segregar, unir y volver a separar si la autorización de la comunidad.
– El bajo comercial y sus resultantes en planta baja o de tierra estarán exentos de los gastos comunes de mantenimiento y conservación de aquellos elementos de los que no haga uso (portal, zaguán, ascensor… etc).
Disponemos de todas las actas (ordinarias y extraordinarias) de la comunidad desde la constitución de esta en 2007 hasta el actual año 2026.
En el primer acta (la de la constitución de la comunidad), como primer punto se expone:
– “Régimen Jurídico de la Comunidad (Estatutos): La propiedad horizontal se regirá, tal como se estable en la Escritura de Obra Nueva, por las normas del art. 396 del Código Civil, y de la Ley de Propiedad Horizontal, por las disposiciones complementarias dictadas o que se dicten en el futuro y por las siguientes normas especiales”:
– A: Para resumirle, aquí habla de lo mismo que en el título que es que los departamentos se podrán segregar, unir y volver a segregar sin autorización previa de la comunidad…
– B: Para resumirle, aquí habla de lo mis que en el título que es que el bajo está exonerado de los gastos de los elementos que no haga uso.
En el segundo punto del orden del día se trata de elegir a los cargos de la comunidad (que solo lo fueron en esta reunión).
En el tercer punto del orden del día de este acta de constitución de la comunidad, se dice:
– “Se deja para una próxima Junta de Propietarios la elaboración del Presupuesto”.
– “Las cuotas con las que cada propietario debe participar en el gasto general para el adecuado sostenimiento del inmueble, serán con arreglo a la cuota de participación fijada en la Escritura de Obra Nueva y Propiedad Horizontal)”.
Estos tres punto del orden del día se votaron por la unanimidad de los presentes que eran 2 propietarios que delegaron su voto en el promotor del edificio que, a su vez, es el mismo que redacta el título constitutivo del edificio.
UN mes después se realizó una segunda convocatoria, esta vez con propietarios reales, y se aprobaron los presupuesto que no dividía los gastos en bloques y repartía el gasto conforme a la cuota de participación del título. Solo se exoneraba al bajo comercial en base a la cláusula manifestada en el título constitutivo. También se nombró la junta directiva real y que ejecutaría sus cargos en años sucesivos.
Reseñar que esto se aprobó por la unanimidad de los presentes y se mantuvo así año tras año por unanimidad de los presentes que manteniendo de este modo el mismo presupuesto y sin dividir los gastos en bloques ni modificar las cuotas para ciertos elementos comunes.
5 años después (le dije 6 pero fue un error mío), el nuevo administrador decide repartir el presupuesto en 3 bloques. Además exonera de los gastos comunitario a las plazas de garaje en planta baja o de tierra (3 plazas de garaje), y cambia las cuotas de participación a los garajes en planta sótano; pasando del 3,5 que expresa el título al 16,66%. Esta nueva cuota la pagarían las propietarios con plaza de garaje en el garaje comunitario, de los gasto en relación al gasto de electricidad que el administrador hace a ojo porque no hay un contador para el garaje comunitario + mantenimiento del monta-coches + línea telefónica de este monta-coches + VADO + Imprevistos + limpieza (aunque en limpieza siempre puso 0 euros y así fue hasta 2025 con la entrada del nuevo administrador, excepto en 2023 y 2024 porque otro administrador directamente decidió quitar la limpieza del bloque garajes planta sótano).
Cabe reseñar que en aquel entonces, tanto el bajo como el garaje comunitario como las plazas independientes en planta de tierra con enchufes y luz independiente, todos estaban conectados al contador eléctrico de la comunidad.
También ha que reseñar que en el bloque garajes sótano, no aparecía gasto eléctrico porque esto lo añadía el administrador a ojo sin que esa cantidad tan siquiera apareciera en el bloque mencionado. Esto nos parece una verguenza porque cobraron consumos a ojo sin que ni tan siquiera se hubiese expuesto lo de individualizar los gastos del garaje comunitario, exonerando de estos gastos al resto de propietario.
Todo esto que le he dicho, lo decidió el administrador sin informar a la comunidad de que iba a proceder a hacerlo. Por lo que no hay un punto del orden del día para individualizar los gastos ni para cambiar las cuotas con dicha individualización, y por ende, no existe ni votación ni acuerdo alcanzado por unanimidad. Solo lo mete como presupuestos para el año votado.
Repito, además de esto, con ese reparto que solo él decide hacer sin contar con la soberanía de la junta de propietario, exoneró a las plazas de garaje en planta baja o de tierra, igualándolas con la exoneración que hace el título de forma exclusiva para el bajo comercial.
Este administrador no tenía ni el título de administrador.
Después de este administrador la comunidad tuvo otros 3 administradores y ninguno de ellos modificó este sistema de reparto de gastos (modificación de cuotas e individualización de gastos atribuidos a ciertos propietarios a los que se les eleva la cuota original sin tan siquiera exponérselo de forma expresa a los propietarios para votarlo por unanimidad).
Esto se mantuvo desde 2012 hasta 2025, momento en que entra a la comunidad un nuevo administrador. Pues en 2025 se añadieron más gastos exclusivos para los propietarios con plaza en el garaje comunitario en planta sótano: Gasto de Agua + Limpieza (ahora si pone una cantidad a pagar) + gastos de electricistas (a pesar de que hay 500 euros de imprevistos) + sistema contraincendios + gasto eléctrico (ahora si pone una cantidad a pagar).
Cabe señalar que hasta el año 2019, tanto los las plazas de garaje en planta baja o de tierra, así como el bajo y el garaje comunitario en planta sótano, todos estaban conectados al contador de la comunidad general. Siendo por este motivo que se aprobó un acuerdo para individualizar los contadores. Pero en ningún momento, tal como usted ha dicho, en el caso del garaje comunitario que fue el que pagó la comunidad general, no se dijo quien debía pagar el gasto del consumo de ese contador ni en que proporción (subir las cuotas a ciertos propietarios exonerando al resto). Todo esto lo decía el administrador de turno a su voluntad pero sin que la comunidad lo autorizase porque nunca informaba de nada de esto a la junta de propietarios. Siempre usaban la aprobación de los gastos anuales para esconder todo esto dentro de dicho punto.
Del mismo modo, también se aprobó colocar un grifo en el garaje comunitario en planta sótano en 2017 (este grifo sale del contador de agua general de la comunidad).Como ocurrió con el contador de luz, nunca se dijo quien debía pagar el gasto ni en que proporción (subir las cuotas a ciertos propietarios exonerando al resto). Nuevamente se oculta en la aprobación de los gastos anuales.
También en 2012 se aprobó que se limpiase el garaje comunitario una vez al año sin que tampoco se dijera quien lo debía pagar y en que proporción (cuota) lo debería pagar. Pero como le dije en su día, nunca, a día de hoy, se ha realizado tal limpieza y por ende gasto alguno de agua. Por este motivo, hasta 2025, aunque se exponía en el grupo del garaje en planta sótano, nunca se cobró nada por este motivo y se exponía el gasto como 0 euros.
Como ya le dije, el garaje es comunitario y no aparece nada en el título constitutivo que diga lo contrario, es más, en la descripción de los diferentes departamentos, el 1 al 6 son las plazas de garaje en planta sótano; del 7 al 9 son las plazas de garaje independientes en planta baja o de tierra; del 10 al 21 son las viviendas; y el bajo comercial es el departamento 22.
Tampoco existen dos cuentas diferentes y todos los ingresos se hacen a la misma cuenta, de la que se cogen los gastos imprevistos para todos los gatos comunes de todos los elementos comunes (incluidos el garaje comunitario). Si se rompe una antena, aunque no deberían pagarlo, las plazas de garaje en planta sótano pagan ese elemento indirectamente porque el dinero se coge de la cuenta comunitaria.
Sobre lo que ha dicho del plazo para impugnar los acuerdos… nosotros habíamos creído que como se trata de una separación de gastos que debe ser votado por unanimidad, es contrario a la ley y por ende el plazo es de 12 años (eso hemos creído). Además de que hemos creído que al haberse subido nuestra cuota del título constitutivo al independizarse nuevos gastos (16,66% frente al 3,5%), también creímos que el plazo era de 1 año para impugnar por ser contrario a la LPH).
Además, tal como le dije cuando le envié el primer mensaje en YouTube, yo soy propietaria desde 2019. Por lo que, entiendo yo, según la sentencia, yo no debería hacer frente a la individualización ilegal de gastos de 2012 que ni tan siquiera se aprobó en dicho año porque nunca se llevó a votación y solo lo escondió el administrador en el punto de aprobación de gastos para el año en curso de 2012 y posteriores.
Sobre lo que usted pregunta sobre “quién paga, quién no paga y en base a qué acuerdo”:
No hay ningún acuerdo porque todo se ha escondido en los gastos generales que se aprueban anualmente en las actas ordinarias. Nunca se ha expuesto en punto del orden del día separación de gastos (o individualización de estos), y por ende no hay acuerdo alguno al respecto.
Desde hace 3 años nos estamos oponiendo a los presupuestos anuales porque ya teníamos la impresión de que algo no cuadraba. Siendo en 2025 cuando yo, como propietaria de solo una plaza de garaje sin vivienda, me di cuenta que pagaba más que las 8 viviendas que no tiene ático. Mi cuota se ha aumentado en unos 15 euros en comparación con 2024.
Hay 3 bloques: Viviendas; General; Garaje Sótano. Del bloque viviendas pagan solo las viviendas (pero esto no es cierto porque los gastos se pagan con el fondo de toda la comunidad y el garaje contribuye a ese fondo general porque solo hay una cuenta bancaria). Del bloque General pagan todos en proporción a su cuota de participación del título constitutivo. Del bloque garaje sótano, solo pagamos los que tenemos una de las 6 plazas en el garaje comunitario en planta sótano, y por lo tanto 100 entre 6 da un 16,66% de cuota (esto, entendemos, difiere y muy mucho de la cuota que deberíamos pagar).
No sé qué mas exponerle, aunque quizás se me olvidé algo más. No obstante, en YouTube le mejoraré este texto o le añadiré algo de información que haya podido olvidar.
Un saludo Don Miguel y millones de gracias por molestarse en leer este enorme mensaje.
He leído todo con muchísima atención. Y le voy a responder con serenidad jurídica, porque aquí hay varias capas distintas que conviene separar para no mezclar argumentos fuertes con argumentos débiles.
Lo primero que le digo es esto:
usted ha hecho un trabajo de análisis extraordinario. No está discutiendo por intuición. Está razonando sobre estructura jurídica, acuerdos y cuotas. Eso cambia completamente el enfoque.
Vamos por partes.
1️⃣ Punto clave: ¿Se han modificado cuotas?
Aquí está el núcleo del problema.
El título fija:
Cada plaza de garaje sótano → 3,5% de cuota.
Cada plaza en planta baja → 1,70%.
Bajo → 9% (con exoneraciones parciales).
Viviendas → según superficie.
Esas cuotas solo pueden modificarse:
Por unanimidad (art. 17 LPH).
O por modificación formal del título.
Si el administrador ha hecho esto:
100 ÷ 6 = 16,66%
y lo ha aplicado como “nueva cuota” para gastos del bloque garaje sótano
Eso NO es una modificación de cuota general del título.
Eso es un reparto interno de un gasto concreto entre quienes usan ese elemento.
Y aquí está la distinción técnica importante:
🔹 Modificar cuota de participación → requiere unanimidad.
🔹 Distribuir un gasto común especial entre los que lo usan → puede hacerse si el elemento es común pero de uso exclusivo o específico.
Por tanto, la pregunta jurídica correcta es:
¿El garaje sótano es elemento común general o elemento común de uso exclusivo de los titulares de plaza?
Si el garaje sótano es un elemento común cuya utilización está limitada exclusivamente a los 6 titulares de plaza, entonces es jurídicamente defendible que:
La electricidad del garaje.
El mantenimiento del montacoches.
El sistema contra incendios del garaje.
El VADO.
sean soportados exclusivamente por los usuarios de ese elemento.
Eso no modifica cuota general.
Eso aplica el principio de que paga quien usa.
Ahora bien…
2️⃣ El problema real no es el reparto. Es el procedimiento.
Aquí sí hay un problema serio.
Usted describe que:
Nunca hubo punto del orden del día específico.
Nunca se votó expresamente individualizar gastos.
Nunca se aprobó modificar el sistema.
Se “escondía” dentro del presupuesto anual.
Eso sí es irregular.
Porque aunque jurídicamente pueda defenderse que ciertos gastos los paguen solo los usuarios, el sistema de reparto debe:
Informarse.
Debatirse.
Votarse.
Constar en acta con claridad.
Si el administrador actuó unilateralmente, sin acuerdo claro, ahí hay un déficit formal importante.
3️⃣ Plazos de impugnación
Aquí debo corregir una creencia muy extendida.
No existe plazo de 12 años para impugnar acuerdos comunitarios.
El art. 18 LPH establece:
3 meses para acuerdos anulables.
1 año si el acuerdo es contrario a la ley o estatutos.
Pero hablamos de acuerdos adoptados.
Si no hubo acuerdo formal, lo que hay no es un acuerdo impugnable, sino:
una práctica contable mantenida en el tiempo.
Y eso cambia completamente la estrategia.
Además, cuidado:
Si durante más de 10 años se ha aprobado presupuesto anual incluyendo ese sistema, aunque no se dijera expresamente “modificamos el reparto”, los tribunales muchas veces entienden que existe:
consentimiento tácito
consolidación del sistema
doctrina de actos propios
Y eso complica impugnaciones tardías.
4️⃣ Usted es propietaria desde 2019
Esto es importante.
Usted no puede impugnar acuerdos de 2012 si:
Se aprobaron.
No fueron impugnados.
Han devenido firmes.
El comprador se subroga en la situación jurídica existente.
Salvo que se trate de nulidad radical (muy excepcional), el nuevo propietario hereda el sistema vigente.
5️⃣ Lo que sí es discutible con fuerza
Aquí viene la parte interesante.
Usted apunta algo clave:
Una sola cuenta bancaria.
Fondo común único.
Gastos que se pagan indistintamente.
No hay contabilidad separada real.
Se cargan gastos “a ojo”.
Si no hay:
Contador independiente.
Lectura real.
Justificación técnica.
Liquidación transparente.
Entonces el problema no es que paguen solo ustedes.
El problema es que el cálculo puede ser arbitrario.
Y eso sí es impugnable en el ejercicio correspondiente si no está justificado.
6️⃣ Sobre el aumento de 3,5% a 16,66%
Esto jurídicamente no es aumento de cuota del título.
Es una regla de reparto de un gasto concreto.
El 3,5% sigue siendo su cuota para elementos comunes generales.
El 16,66% es la división interna del gasto del garaje.
Son planos distintos.
Aquí hay que separar emoción de técnica jurídica.
7️⃣ Estrategia inteligente (no emocional)
Si yo estuviera en su lugar, no atacaría todo el sistema desde 2012.
Eso es muy difícil procesalmente.
Yo haría esto:
Solicitar por escrito:
Justificación técnica del reparto.
Base jurídica.
Copia de acuerdos donde conste.
Desglose real de consumos.
Solicitar que:
Se apruebe expresamente el sistema.
Se aclare en acta.
Se justifique la proporcionalidad.
Si no hay justificación objetiva:
Impugnar el presupuesto del año concreto.
Es mucho más eficaz discutir transparencia y proporcionalidad actual que intentar tumbar 13 años.
8️⃣ Una reflexión importante
Usted no está en un caso de “ilegalidad escandalosa”.
Está en un caso típico de:
Mala gestión inicial.
Administrador poco profesional.
Sistema que se consolidó sin debate.
Falta de claridad contable.
Comunidad que nunca profundizó.
Eso es muy distinto a una nulidad radical.
Miguel
691564359