El reparto de gastos en las comunidades de propietarios: cuota de participación, estatutos y alcance de la mayoría simple
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El reparto de gastos es una de las cuestiones que más conflictos genera en las comunidades de propietarios. No tanto por el importe de los gastos, sino por la forma en que estos se distribuyen entre los distintos propietarios, especialmente en comunidades mixtas donde conviven viviendas y locales comerciales, con usos y niveles de disfrute muy diferentes de los servicios comunes.
Buena parte de estos conflictos se explican por una confusión muy habitual: identificar la cuota de participación con el sistema de reparto de gastos, como si ambos conceptos fueran necesariamente idénticos. Sin embargo, desde el punto de vista jurídico, no lo son, y esta diferencia resulta clave para determinar qué puede decidir la Junta por mayoría simple y qué exige unanimidad.
Este artículo analiza el régimen legal del reparto de gastos, el papel del título constitutivo y de los estatutos, y el margen de actuación de la comunidad cuando estos guardan silencio, apoyándose en la Ley de Propiedad Horizontal y en la jurisprudencia del Tribunal Supremo y de las Audiencias Provinciales.
1. La regla general en la Ley de Propiedad Horizontal
El punto de partida lo marca el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece la obligación de cada propietario de contribuir, con arreglo a su cuota de participación, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, siempre que dichos gastos no sean susceptibles de individualización.
De este precepto se extraen tres ideas fundamentales:
- La cuota de participación es la regla general de contribución.
- La obligación se refiere a gastos generales.
- La aplicación estricta de la cuota opera cuando el gasto no admite un tratamiento diferenciado.
La propia ley, por tanto, no impone un automatismo absoluto, sino que deja margen para analizar la naturaleza concreta del gasto.
2. El título constitutivo y los estatutos: cuando el reparto ya está decidido
El título constitutivo (escritura de división horizontal) y, en su caso, los estatutos pueden establecer reglas específicas de reparto, exoneraciones o sistemas diferenciados de contribución.
Cuando existe una previsión clara:
- El reparto estatutario vincula a todos los propietarios.
- La Junta no puede alterarlo como si se tratara de una simple decisión económica.
- Su modificación exige, con carácter general, unanimidad, al afectar a un elemento estructural del régimen de propiedad horizontal.
En estos supuestos, la controversia suele centrarse en la interpretación de la cláusula (alcance de la exoneración, gastos incluidos, etc.), pero no en la mayoría necesaria.
3. El verdadero foco del conflicto: cuando los estatutos no dicen nada
La mayor parte de los problemas prácticos aparecen cuando:
- Existen viviendas y locales con usos muy distintos.
- Los estatutos guardan silencio sobre el reparto de determinados gastos.
- La comunidad se plantea modificar el reparto tradicional por considerarlo más justo o más acorde con el uso real de los servicios.
Es aquí donde resulta imprescindible distinguir con precisión entre cuota de participación y sistema de reparto de gastos.
4. Diferencia entre cuota de participación y sistema de reparto de gastos: alcance de la mayoría simple
4.1. La cuota de participación: elemento estructural
La cuota de participación:
- Se fija en el título constitutivo conforme al artículo 5 LPH.
- Determina la participación de cada elemento privativo en los elementos comunes.
- Sirve de base para el cómputo de mayorías y, con carácter general, para la contribución a gastos.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo es constante al afirmar que la modificación de las cuotas de participación exige unanimidad, ya que supone una alteración estructural del régimen jurídico de la comunidad.
En este punto no existe discusión.
4.2. El sistema de reparto de gastos: una cuestión funcional y económica
Cuestión distinta es el modo concreto de distribuir un gasto determinado.
El Tribunal Supremo ha diferenciado de forma reiterada entre:
- Modificar las cuotas, lo que exige unanimidad.
- Determinar cómo se reparte un gasto concreto, sin alterar las cuotas ni contradecir estatutos.
Cuando los estatutos no regulan el reparto de un gasto específico, la Junta puede acordar, por mayoría simple, un sistema de distribución distinto de la aplicación estricta de la cuota, siempre que concurran estas condiciones:
- No se modifiquen ni directa ni indirectamente las cuotas de participación.
- El gasto admita objetivamente un tratamiento diferenciado.
- El criterio adoptado sea razonable, proporcionado y no arbitrario.
- El acuerdo no cree un sistema estructural permanente que sustituya al régimen legal.
La jurisprudencia ha admitido este margen de actuación, especialmente en relación con gastos que no afectan por igual a todos los propietarios.
4.3. Jurisprudencia aplicable
Sentencias del Tribunal Supremo, como las de 9 de octubre de 2008 o 30 de diciembre de 2010, distinguen claramente entre la modificación del título constitutivo y los acuerdos de organización económica de la comunidad.
Estas resoluciones avalan que la Junta pueda establecer criterios de reparto de determinados gastos cuando:
- no se alteran las cuotas,
- no se contradicen estatutos,
- y el acuerdo responde a una lógica funcional.
Esta doctrina ha sido seguida por numerosas Audiencias Provinciales, especialmente en supuestos de gastos asociados al uso o disfrute de determinados servicios.
5. Viviendas y locales: diferencias de uso y de beneficio
La coexistencia de viviendas y locales comerciales es uno de los escenarios más conflictivos en materia de gastos.
Los locales suelen:
- no utilizar determinados servicios,
- no acceder físicamente a algunas zonas comunes,
- no obtener un beneficio real de ciertas instalaciones.
En ausencia de previsión estatutaria, la comunidad puede acordar, por mayoría simple, repartos diferenciados de determinados gastos, siempre que se trate de gastos concretos y exista una justificación objetiva.
Ejemplo práctico: gastos de piscina y locales que no disfrutan de su uso
Uno de los casos más habituales es el del reparto de los gastos de piscina en comunidades donde existen locales comerciales.
6.1. Situación típica
- La comunidad dispone de una o varias piscinas comunitarias.
- Los locales no tienen acceso a la piscina ni derecho de uso.
- Los estatutos no regulan expresamente el reparto de este gasto.
- Tradicionalmente, el gasto se ha venido repartiendo por coeficiente.
6.2. Análisis jurídico
La piscina no es un elemento común de uso necesario, sino un servicio común de disfrute específico, normalmente vinculado al uso residencial.
En este contexto, la Junta puede acordar, por mayoría simple, que los gastos de mantenimiento, conservación y funcionamiento de la piscina:
- se imputen exclusivamente a las viviendas,
- o se distribuyan de forma diferenciada,
siempre que:
- no se modifiquen las cuotas de participación,
- el acuerdo se limite a este gasto concreto,
- exista una justificación objetiva basada en la falta de uso o beneficio por parte de los locales.
Este acuerdo no supone una modificación del título constitutivo, sino una concreción del sistema de reparto de un gasto determinado, atendiendo a su naturaleza y finalidad.
6.3. Límites y cautelas
El acuerdo sería impugnable si:
- se establece una exoneración permanente y general de los locales,
- se extiende el criterio a gastos no relacionados con la piscina,
- se adopta sin motivación,
- o se pretende aplicar retroactivamente.
Por ello, es esencial una redacción precisa del acuerdo.
Un ejemplo adecuado sería:
“Se acuerda, por mayoría simple, que los gastos de mantenimiento, conservación y funcionamiento de la piscina comunitaria se distribuyan exclusivamente entre las viviendas, al tratarse de un servicio de uso residencial al que los locales no tienen acceso ni disfrute, sin que ello suponga modificación alguna de las cuotas de participación ni del título constitutivo.”
7. Cuándo la mayoría simple no es suficiente
La mayoría simple no basta cuando el acuerdo:
- altera directa o indirectamente las cuotas,
- crea un sistema general alternativo de reparto,
- establece exoneraciones estructurales,
- o vacía de contenido la obligación del artículo 9.1.e) LPH.
En estos casos, los tribunales consideran que existe una modificación encubierta del título constitutivo, exigiendo unanimidad.
8. Importancia de la forma y de los plazos de impugnación
Muchos acuerdos se anulan no por el fondo, sino por la forma.
Una redacción ambigua, genérica o poco motivada aumenta exponencialmente el riesgo de impugnación.
Además, los acuerdos pueden impugnarse conforme al artículo 18 LPH:
- en el plazo general de tres meses,
- o de un año si son contrarios a la ley o a los estatutos.
Si no se impugnan en plazo, pueden quedar consolidados.
Conclusión
La cuota de participación y el sistema de reparto de gastos son conceptos relacionados, pero jurídicamente distintos.
La cuota constituye un elemento estructural que no puede modificarse sin unanimidad. El reparto de determinados gastos, en cambio, puede ser modulable por la Junta cuando los estatutos guardan silencio, siempre que se respeten los límites legales y jurisprudenciales.
Distinguir correctamente entre ambos conceptos permite adoptar acuerdos más justos, eficaces y defendibles, y reduce significativamente los conflictos en las comunidades de propietarios.
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