El Modelo 184 en las Comunidades de Propietarios. Perspectiva Jurídica Técnica y Práctica Profesional
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1. Introducción
En la gestión de comunidades de propietarios, los administradores de fincas no solo asumen tareas de mantenimiento y convivencia vecinal, sino que también tienen una creciente responsabilidad en materia fiscal y contable. Entre estas obligaciones destaca la presentación del Modelo 184, una declaración informativa anual ante la Agencia Tributaria (AEAT) que adquiere relevancia cuando la comunidad genera ingresos sujetos a tributación.
El desconocimiento o la incorrecta gestión de esta obligación puede acarrear sanciones considerables, tanto para la comunidad como para el profesional responsable de su administración. En este artículo se examinan en profundidad los aspectos técnicos, jurídicos y operativos del Modelo 184, su fundamento normativo, la naturaleza del régimen de atribución de rentas y las consecuencias derivadas del incumplimiento, aportando además recomendaciones prácticas para su correcta gestión.
2. Naturaleza y finalidad del Modelo 184
El Modelo 184 es una declaración informativa mediante la cual las entidades en régimen de atribución de rentas (EATR) comunican a la Agencia Tributaria la atribución de rendimientos, ingresos, gastos y retenciones entre sus miembros o partícipes.
Este modelo no supone el pago directo de ningún impuesto, sino que traslada la información fiscal necesaria para que cada comunero o partícipe incorpore en su propia declaración del IRPF (o del Impuesto sobre Sociedades, si es persona jurídica) las rentas que le correspondan según su porcentaje de participación.
En el ámbito de las comunidades de propietarios, la obligación de presentar el Modelo 184 surge únicamente cuando se generan ingresos sujetos a tributación, es decir, cuando la comunidad no se limita a funciones de mera conservación o administración, sino que actúa como sujeto con actividad económica o perceptora de rentas.
3. Base jurídica y normativa aplicable
El fundamento legal del Modelo 184 se encuentra en varios cuerpos normativos:
- Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), concretamente en sus artículos 87 a 91, que regulan el régimen de atribución de rentas.
- Reglamento del IRPF (Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo), que desarrolla los criterios de imputación y atribución.
- Orden HAP/2250/2015, de 23 de octubre, que aprueba el propio modelo, determina su contenido, plazos y procedimiento de presentación.
- Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (LGT), que establece las consecuencias y sanciones por infracciones tributarias relacionadas con declaraciones informativas.
El régimen de atribución de rentas se aplica a entidades sin personalidad jurídica, como comunidades de bienes, herencias yacentes, sociedades civiles sin objeto mercantil y, de forma extensiva, a comunidades de propietarios cuando obtienen rentas. Este régimen busca evitar una doble imposición: la entidad no tributa directamente, sino que traslada la carga tributaria a los partícipes.
4. Sujetos obligados y hechos que generan la obligación
No todas las comunidades están obligadas a presentar el Modelo 184. La obligación aparece únicamente cuando se cumplen dos condiciones:
- La comunidad obtiene rentas sujetas a tributación.
- La renta generada se atribuye a los copropietarios según su coeficiente.
Entre las principales fuentes de ingresos que pueden generar la obligación destacan:
- Alquiler de elementos comunes, como locales, fachadas, azoteas o trasteros.
- Cesión de espacios a empresas de telecomunicaciones (antenas, repetidores, paneles solares, etc.).
- Instalación de máquinas expendedoras, cajeros automáticos o publicitarios.
- Subvenciones o ayudas públicas destinadas a actuaciones que no estén exentas fiscalmente (por ejemplo, ayudas para eficiencia energética con rendimientos asociados).
- Intereses financieros derivados de cuentas comunes o depósitos.
En cambio, no existe obligación de presentar el modelo cuando la comunidad solo soporta gastos ordinarios de mantenimiento, limpieza o reparaciones, sin ingresos que puedan considerarse rendimientos o rentas.
5. Funciones y responsabilidades del administrador de fincas
El administrador de fincas colegiado o profesional encargado de la gestión de la comunidad asume un papel determinante en el cumplimiento de esta obligación. Entre sus funciones principales se incluyen:
- Determinación de la existencia de la obligación fiscal.
Debe evaluar si se han generado rentas gravables, consultando la naturaleza jurídica de cada ingreso y la posible exención. - Recopilación de documentación justificativa.
Incluye facturas, contratos de arrendamiento, justificantes de subvenciones, extractos bancarios y cualquier otro soporte contable. - Cálculo de la atribución de rentas.
Las rentas se distribuyen entre los comuneros según el coeficiente de participación recogido en el título constitutivo o estatutos de la comunidad. - Elaboración y presentación del modelo.
La presentación debe realizarse de forma telemática mediante certificado digital de la comunidad, lo que exige su correcta gestión administrativa. - Comunicación a los comuneros.
Tras la presentación, el administrador debe informar individualmente a cada copropietario de la renta atribuida, para que ésta sea incorporada en su declaración del IRPF. - Conservación documental.
Deben archivarse durante al menos cuatro años los justificantes y copias del modelo presentado, conforme al artículo 66 de la LGT.
Una gestión profesional exige también coordinación con asesores fiscales o contables, especialmente en comunidades con actividades recurrentes o importes elevados.
6. Procedimiento, plazo y forma de presentación
El plazo de presentación del Modelo 184 se extiende del 1 al 31 de enero del año siguiente al ejercicio fiscal declarado.
La presentación es exclusivamente telemática, a través de la Sede Electrónica de la AEAT, mediante el certificado digital o el sistema Cl@ve PIN en caso de administradores autorizados.
El modelo recoge:
- Identificación de la entidad (comunidad).
- Relación nominal de comuneros con su NIF.
- Porcentaje de participación.
- Rentas íntegras y gastos deducibles.
- Importe neto atribuido a cada copropietario.
La AEAT exige exactitud en los datos personales y fiscales, ya que la información se cruza automáticamente con las declaraciones de IRPF de los contribuyentes.
7. Implicaciones fiscales y relación con otros modelos tributarios
El Modelo 184 no actúa de manera aislada dentro del sistema fiscal, sino que se relaciona con otras declaraciones informativas y de gestión tributaria que puede presentar la comunidad. Por ejemplo:
- Modelo 347: declaración anual de operaciones con terceros que superen los 3.005,06 €.
- Modelo 303 y 390: en caso de que la comunidad actúe como empresario o profesional a efectos de IVA (por ejemplo, alquileres sujetos al impuesto).
- Modelo 190: si la comunidad efectúa retenciones a trabajadores o profesionales (conserjes, porteros o servicios de mantenimiento externos).
Por tanto, la correcta armonización entre estos modelos es esencial para garantizar la coherencia de la información y evitar discrepancias que puedan dar lugar a requerimientos o inspecciones.
8. Consecuencias del incumplimiento
El incumplimiento de la obligación de presentar el Modelo 184 —ya sea por omisión, error o retraso— conlleva sanciones tributarias reguladas por la Ley General Tributaria (artículos 191 a 198 LGT).
8.1 No presentación
Constituye infracción tributaria grave, sancionable con una multa mínima de 200 €, que puede incrementarse dependiendo del número de comuneros afectados y de la cuantía de las rentas no atribuidas.
8.2 Presentación con errores o datos falsos
El artículo 198 LGT prevé multas de 150 a 300 € por cada dato incorrecto o omitido, pudiendo acumularse si el error afecta a varios contribuyentes.
8.3 Presentación fuera de plazo
Si la declaración se presenta sin requerimiento previo, la sanción se sustituye por un recargo por declaración extemporánea:
- 1% más un 1% adicional por cada mes completo de retraso (hasta 12 meses).
- 15% más intereses de demora si se presenta transcurrido un año.
Si Hacienda ha iniciado un procedimiento sancionador, las sanciones pueden alcanzar hasta el 150% del perjuicio económico.
8.4 Responsabilidad del administrador
Aunque la sanción recae formalmente sobre la comunidad, el administrador profesional puede incurrir en responsabilidad civil o contractual si el incumplimiento se debe a negligencia, conforme al artículo 1.101 del Código Civil. En casos graves, los comuneros podrían exigirle indemnización por daños y perjuicios.
9. Enfoque jurídico complementario: naturaleza de las rentas y doctrina administrativa
La jurisprudencia y la doctrina administrativa de la Dirección General de Tributos (DGT) han aclarado numerosos aspectos sobre el Modelo 184. Algunos criterios relevantes son:
- Consulta V0449-15 (DGT, 2015): establece que las comunidades de propietarios solo deben presentar el Modelo 184 si obtienen rentas sujetas a gravamen, incluso aunque sean de cuantía reducida.
- Consulta V0908-17: aclara que los ingresos por cesión de azoteas para antenas de telefonía constituyen rendimientos del capital inmobiliario y deben atribuirse a los comuneros.
- Consulta V0800-19: determina que las subvenciones percibidas por obras de eficiencia energética deben declararse si no están exentas.
Estos pronunciamientos refuerzan la necesidad de que el administrador analice caso por caso la naturaleza jurídica de cada ingreso, evitando interpretaciones erróneas que puedan derivar en infracciones.
10. Buenas prácticas para la correcta gestión
Una gestión tributaria eficaz del Modelo 184 exige una metodología preventiva. Algunas recomendaciones son:
- Revisión anual de la actividad económica de la comunidad.
- Planificación fiscal y calendario de obligaciones.
- Verificación periódica de la validez del certificado digital.
- Contabilidad transparente y conciliada con extractos bancarios.
- Archivo ordenado de documentos justificativos y contratos.
- Comunicación proactiva con los comuneros sobre las implicaciones fiscales individuales.
- Asesoramiento especializado en materia tributaria ante operaciones complejas.
Además, la digitalización de la gestión documental y el uso de software de administración de fincas permiten automatizar parte de estos procesos, reduciendo errores humanos y mejorando la trazabilidad de la información.
11. Reflexión sobre la función social y jurídica del cumplimiento tributario
Más allá de la obligación formal, el cumplimiento del Modelo 184 refleja una dimensión ética y social: la transparencia fiscal. Las comunidades de propietarios manejan fondos comunes que, aunque no persiguen un ánimo de lucro, forman parte del tejido económico. Su correcta declaración contribuye al equilibrio del sistema tributario y evita el uso indebido de estructuras comunitarias con fines elusivos.
El administrador de fincas, en tanto que figura profesional sujeta a un deber fiduciario y de diligencia, debe asumir esta tarea con rigor y responsabilidad, no solo para evitar sanciones, sino para preservar la confianza y la legalidad en la gestión vecinal.
12. Conclusión
El Modelo 184 representa mucho más que una simple declaración informativa: es un instrumento jurídico de transparencia fiscal que garantiza la correcta atribución de rentas entre los miembros de una comunidad de propietarios.
Su adecuada gestión requiere conocimiento técnico, planificación contable y prudencia jurídica. El profesional que administra comunidades debe actuar como garante del cumplimiento normativo, manteniendo una comunicación fluida con la Agencia Tributaria y con los propios comuneros.
El cumplimiento puntual y correcto del Modelo 184 no solo evita sanciones, sino que fortalece la gobernanza y la reputación de la comunidad. En definitiva, se trata de una práctica esencial en la profesionalización de la administración de fincas, donde el rigor jurídico y la transparencia económica deben ser los pilares de una gestión responsable.
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