Sanciones impuestas por la comunidad de propietarios. Marco legal límites y jurisprudencia
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En el marco del régimen de propiedad horizontal, la convivencia entre copropietarios exige reglas claras y mecanismos eficaces para garantizar su cumplimiento. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), especialmente tras su reforma por la Ley 10/2022 de 16 de junio, establece un sistema de sanciones aplicables dentro de una comunidad, que, si bien es limitado, responde al equilibrio entre la autonomía de la comunidad y los derechos fundamentales de los propietarios.
La privación del derecho de voto: la sanción principal
El artículo 15.2 de la LPH contempla la privación del derecho de voto en junta para aquellos propietarios que no estén al corriente del pago de sus cuotas comunitarias. Esta medida, aunque no impide la asistencia a la junta ni la participación en las deliberaciones, limita la capacidad de decisión del moroso. La jurisprudencia ha respaldado esta sanción como herramienta legítima de presión para el cumplimiento de las obligaciones económicas, siempre que se cumplan ciertos requisitos:
- Debe constar en la convocatoria la condición de moroso del propietario para que este pueda subsanarla.
- El estado de morosidad debe verificarse al inicio de la junta.
- Existen dos vías para evitar la privación del voto: haber impugnado judicialmente la deuda o haberla consignado ante notario o juzgado, siempre de forma incondicional.
La aplicación errónea de esta sanción ha sido causa de múltiples anulaciones de acuerdos comunitarios, como reflejan las sentencias de las Audiencias Provinciales de Álava (2010), A Coruña (2011), y muchas otras. Por ello, es esencial un control riguroso por parte del presidente y el administrador.
Privación del uso de servicios comunes no esenciales
Una de las principales novedades introducidas por la Ley 10/2022 es la posibilidad de privar temporalmente del uso de instalaciones o servicios que no sean necesarios para la habitabilidad del inmueble, como piscinas, pistas deportivas o salones sociales (art. 21.1 LPH). Esta medida requiere:
- Que el acuerdo sea adoptado en junta, pudiendo bastar con mayoría simple si no se modifican los estatutos.
- Que se respeten los principios de proporcionalidad y no discriminación.
- Que no afecte a elementos necesarios como ascensores o suministros básicos.
Aunque la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (resolución de 2012) avaló su validez, la aplicación práctica plantea dificultades técnicas y éticas. Por ejemplo, la Audiencia Provincial de Alicante (2009) reconoció un daño moral por la privación del uso de una piscina a un menor, condenando a la comunidad a indemnizar.
Sanción judicial: privación del uso de la vivienda
El artículo 7.2 de la LPH permite a la comunidad acudir a los tribunales para solicitar la privación del uso de una propiedad por hasta tres años o, en su caso, la resolución del contrato de arrendamiento, en situaciones de actividades molestas, insalubres, nocivas o ilegales. El procedimiento requiere:
- Requerimiento previo al infractor por parte del presidente.
- Acuerdo de junta para iniciar la acción judicial.
- Resolución judicial, basada en pruebas contundentes (informes, quejas, grabaciones).
Esta sanción se ha confirmado en casos de conductas persistentes como ruidos, amenazas o uso indebido de zonas comunes, como en las sentencias de las AP de A Coruña (2018) y Barcelona (2009).
Intereses moratorios y recargos
La comunidad puede aplicar intereses superiores al interés legal como medida disuasoria frente a la morosidad, según el artículo 21.1 LPH. Estos deben haber sido aprobados en junta y no pueden ser retroactivos. La jurisprudencia ha validado su aplicación cuando están claramente estipulados en los estatutos o en acuerdos adoptados por mayoría, como refleja la AP Madrid (2015) o la AP Alicante (2008).
No obstante, debe distinguirse entre intereses y sanciones económicas: la comunidad no puede imponer multas pecuniarias sin habilitación legal expresa. El principio de legalidad penal y sancionadora impide sancionar fuera del marco que establece la ley. Así lo han recordado varias sentencias, como la de la AP Las Palmas (2013).
Conclusión
La potestad sancionadora de la comunidad de propietarios está sujeta a estrictos límites legales. Salvo la privación del derecho de voto y el uso de servicios no esenciales —cuando esté bien regulado—, cualquier otra sanción debe contar con respaldo judicial. Es fundamental que las comunidades actúen con prudencia, ajustándose a los requisitos formales y materiales previstos en la LPH y asegurando una correcta documentación de los hechos, para evitar la nulidad de acuerdos o futuras reclamaciones por parte de los propietarios afectados.
Así, más allá de su función coercitiva, las sanciones deben entenderse como un mecanismo de convivencia, enmarcado en el respeto a la legalidad y los derechos individuales de los miembros de la comunidad.
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