Responsabilidad de los propietarios por los actos de los ocupantes en viviendas turísticas
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Introducción
El auge de las plataformas digitales de alquiler vacacional ha transformado la forma en que se utiliza la vivienda urbana. Propietarios que antes destinaban sus inmuebles a alquileres de temporada o residenciales, ahora optan por contratos de corta duración a turistas. Esta modalidad, aunque lucrativa, ha generado conflictos en las comunidades de propietarios y con terceros afectados por filtraciones, ruidos, daños a elementos comunes o actividades molestas. Surge, por tanto, la cuestión jurídica: ¿hasta qué punto responde el propietario por los actos de sus ocupantes?
El debate no es menor, pues en él confluyen normas del Código Civil (CC), de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) —aunque con exclusiones relevantes— y la jurisprudencia nacional y europea sobre inmisiones y derechos fundamentales.
Marco normativo del Código Civil
El artículo 1902 CC establece la responsabilidad general por actos u omisiones que causen daño a otro, siempre que intervenga culpa o negligencia. En principio, la responsabilidad corresponde al autor material del daño —el ocupante o inquilino—.
El artículo 1903 CC introduce la responsabilidad por hecho ajeno en los supuestos de dependencia (padres por hijos, empresarios por empleados). La doctrina discute si puede aplicarse al propietario respecto al arrendatario. Aunque no existe relación de dependencia, se ha defendido cierta responsabilidad por culpa in eligendo (mala elección del arrendatario) o culpa in vigilando (falta de control).
El artículo 1910 CC regula la responsabilidad objetiva del “cabeza de familia” por los daños ocasionados por objetos arrojados o caídos de su vivienda. La cuestión reside en si el propietario ausente puede ser considerado “cabeza de familia” cuando el daño procede de un inquilino temporal. La jurisprudencia más reciente tiende a restringir su alcance al ocupante efectivo, aunque algunos tribunales siguen imputando al propietario.
Ley de Propiedad Horizontal y deberes del propietario
La LPH (Ley 49/1960, reformada en 2013 y 2019) es especialmente relevante porque regula los derechos y deberes en comunidades de vecinos:
- Art. 7.2 LPH: prohíbe actividades molestas, insalubres, peligrosas o ilícitas en pisos y locales. La acción de cesación debe dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante.
- Art. 9.1 g) LPH: impone al propietario el deber de “observar la diligencia debida en el uso del inmueble y responder ante los demás titulares de las infracciones cometidas y de los daños causados”.
- Art. 17.12 LPH (tras RDL 7/2019): permite a la comunidad limitar o condicionar los alquileres turísticos con mayoría de 3/5, e incluso establecer cuotas especiales por el mayor uso de los elementos comunes.
En este contexto, muchos tribunales han concluido que el propietario responde frente a la comunidad por los daños que cause su inquilino, con independencia de su acción de regreso contra este último.
Jurisprudencia nacional
Los tribunales españoles han adoptado posiciones diversas:
- Algunas sentencias (AP Asturias 2013, TS 2009) sostienen que el propietario solo responde si existe negligencia en el mantenimiento del inmueble o en la elección del arrendatario.
- Otras (AP Alicante 2017, AP Segovia 2018) amplían la responsabilidad al propietario en virtud de los arts. 7 y 9 LPH, reforzando su deber de diligencia.
- El TS (STS 832/2009) aceptó que el propietario puede ser condenado a indemnizar por daños causados por un ocupante, con derecho de repetición posterior.
En cuanto a la plataforma digital, la jurisprudencia coincide en que, salvo cláusulas específicas, actúa como mero intermediario, sin responsabilidad frente a terceros. Esto se debe a que la LSSI (Ley 34/2002) no le impone deberes en este sentido.
Derechos fundamentales y ruido: jurisprudencia europea
La problemática de los pisos turísticos se conecta con la protección frente a las inmisiones acústicas. El TEDH (asunto Cuenca Zarzoso c. España, 2018) declaró que la falta de medidas eficaces frente al ruido vulnera el art. 8 CEDH (derecho a la vida privada y al domicilio).
En paralelo, el TC español (STC 119/2001 y posteriores) ha reconocido que el ruido puede lesionar derechos fundamentales. La Ley 37/2003 del Ruido y el art. 325 CP también sancionan excesos acústicos.
Estos precedentes permiten sostener que las comunidades de vecinos y los particulares pueden acudir a la vía civil e incluso constitucional para frenar actividades molestas derivadas de arrendamientos turísticos.
Responsabilidad diferenciada: propietario, ocupante y plataforma
Podemos sistematizar los posibles responsables:
- Ocupante: responde directamente por los daños causados (arts. 1902 y 1910 CC). El problema es su localización posterior, dado que su estancia suele ser breve.
- Propietario:
- Frente a la comunidad y vecinos, responde por los actos de los ocupantes (art. 9.1 g) LPH).
- Frente a terceros ajenos, puede responder por culpa in eligendo o in vigilando, y en casos de filtraciones por el art. 1910 CC.
- Tiene acción de repetición contra el ocupante.
- Plataforma digital: salvo que asuma obligaciones en contrato, actúa como simple mediador. Su eventual responsabilidad solo puede plantearse en el ámbito contractual frente al propietario, no frente a terceros.
La acción de cesación y la privación de uso
El art. 7.2 LPH contempla la acción de cesación contra actividades prohibidas. Puede implicar:
- Lanzamiento del ocupante.
- Privación del uso al propietario hasta 3 años.
La jurisprudencia (AP Cantabria, AP Baleares, AP Tenerife) admite esta sanción incluso cuando el propietario no es el autor material, si se demuestra fraude de ley o connivencia (por ejemplo, arrendar reiteradamente a inquilinos conflictivos).
Problemas prácticos y vacíos legales
Existen dificultades para aplicar este régimen:
- La identificación de ocupantes temporales y su localización posterior.
- La falta de regulación unificada a nivel estatal: son las comunidades autónomas las que han legislado de forma desigual el alquiler turístico.
- La tensión entre el derecho a la propiedad (art. 33 CE) y el derecho al descanso y a la intimidad domiciliaria (arts. 18 y 43 CE).
Se observa, además, un fenómeno de abuso del derecho (art. 7.2 CC) cuando el propietario utiliza reiteradamente su piso como alojamiento turístico pese a las molestias evidentes.
Conclusión
La evolución jurisprudencial y legislativa muestra una clara tendencia: reforzar la responsabilidad del propietario frente a la comunidad y a terceros por los actos de los ocupantes de su vivienda, especialmente en el marco de los alquileres turísticos.
Aunque en términos estrictos el autor material del daño sea el inquilino, la LPH y el CC imponen al propietario deberes de diligencia que lo convierten en primer responsable frente a los vecinos. Solo después podrá repetir contra el ocupante o, en su caso, reclamar a la plataforma si esta asumió algún seguro o garantía.
El equilibrio entre explotación económica de la vivienda y respeto a la convivencia vecinal exige un marco normativo más claro. Mientras tanto, el propietario debe ser consciente de que al abrir su inmueble al mercado turístico asume un riesgo jurídico que va más allá del contrato privado con sus inquilinos.
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