¿Quién debe costear la reparación de las canaletas de desagüe en terrazas privativas? Un análisis jurídico y técnico
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La convivencia en comunidades de propietarios suele generar dudas sobre los límites entre lo privado y lo común. Una de las más recurrentes, y a menudo conflictiva, es la relativa a las reparaciones o instalaciones de canaletas y sistemas de desagüe en terrazas privativas. Este tema no es menor: un mal planteamiento puede desembocar en problemas de humedades, filtraciones, enfrentamientos vecinales y, en última instancia, litigios judiciales.
El presente artículo analiza, desde un punto de vista jurídico y técnico, a quién corresponde el coste de instalación, mantenimiento y reparación de canaletas en terrazas privativas que recogen aguas pluviales, particularmente cuando dichas aguas proceden de tejados o zonas comunes.
1. El planteamiento del conflicto
En la práctica, se observa con frecuencia el siguiente escenario: una comunidad formada por casas adosadas con terrazas privativas (según lo recogido en la escritura de división horizontal). En origen, estas terrazas carecen de un sistema de desagüe propio, por lo que resulta necesario instalar canaletas para evitar acumulación de agua y posibles filtraciones.
En junta de vecinos se acuerda que cada propietario instale su propia canaleta, a su cargo, para evacuar el agua de su terraza hacia su vivienda. Sin embargo, surge el conflicto cuando un vecino sostiene que el gasto debe ser asumido por la comunidad, alegando que la terraza privada recoge, además, agua procedente del tejado comunitario.
Este planteamiento abre la puerta a una cuestión compleja: ¿es un gasto privativo o comunitario?
2. Marco normativo aplicable
2.1. Código Civil (artículo 396)
El art. 396 del Código Civil establece qué se consideran elementos comunes en un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal. Entre ellos menciona expresamente “las conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad”.
De esta definición se desprende que, siempre que se trate de tuberías, bajantes o canalizaciones destinadas a dar servicio general al edificio o conjunto residencial, tendrán la consideración de elemento común.
2.2. Ley de Propiedad Horizontal (artículo 10.1.a)
La LPH dispone en su artículo 10.1.a que la comunidad está obligada a realizar las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble, de sus servicios e instalaciones comunes. Ello incluye las reparaciones imprescindibles de canalizaciones comunitarias, bajantes o desagües generales.
2.3. Código Civil de Cataluña (artículo 553.41)
En comunidades situadas en Cataluña resulta de aplicación el art. 553.41 del Código Civil de Cataluña, que regula expresamente las obras y reparaciones en elementos comunes y privativos. Si una canaleta o tubería discurre por zonas comunes, debe entenderse como elemento común, aunque su uso principal se proyecte sobre una vivienda concreta.
3. La jurisprudencia: criterios consolidados
Los tribunales han tenido ocasión de pronunciarse en supuestos similares. Destaca la Sentencia de la Audiencia Provincial de Salamanca (28 de diciembre de 2018).
En dicho caso, se discutía si las conducciones de agua que abastecían a un trastero debían ser costeadas por la comunidad o por el propietario afectado. El tribunal concluyó que era la comunidad quien debía asumir los gastos, pues se trataba de mantener un servicio común del que ya disfrutaba dicho trastero.
La sentencia aclara varios aspectos clave:
- Si la comunidad presta un servicio general (agua, electricidad, evacuación de aguas pluviales), debe garantizarlo y costear las obras necesarias hasta el punto de entrada al elemento privativo.
- A partir de ese punto (interior de la vivienda o del trastero), corresponde al propietario su conservación.
- El hecho de que la canalización atraviese zonas privativas no altera su condición de elemento común, si sirve a todos o a varios comuneros.
Esta doctrina se proyecta directamente sobre el caso de las terrazas privativas:
- Si la canaleta evacua únicamente agua de la terraza y discurre por el interior del inmueble, se trataría de un elemento privativo.
- Si la canaleta debe instalarse o discurrir por la fachada u otras zonas comunes, o si recoge agua procedente del tejado comunitario, entonces la comunidad debe asumir el coste.
4. Aspectos técnicos relevantes
Para comprender la distribución de responsabilidades, es necesario detenerse en algunos elementos técnicos:
4.1. Diferencia entre terraza privativa y cubierta comunitaria
- Terraza privativa: su uso corresponde exclusivamente a un propietario. Generalmente, el mantenimiento del pavimento, impermeabilización y desagüe son a su cargo.
- Cubierta comunitaria: protege al conjunto del edificio o conjunto de viviendas. Las reparaciones estructurales, impermeabilización y sistemas de evacuación de agua son responsabilidad de la comunidad.
El conflicto surge cuando la terraza privativa sirve, además, como cubierta de viviendas inferiores, o cuando recibe agua procedente de cubiertas comunitarias.
4.2. Canaletas interiores vs. exteriores
- Canaletas interiores: discurren por el interior de la vivienda o terraza. Se consideran privativas.
- Canaletas exteriores: si transcurren por fachada, cubierta o zonas comunes, se consideran comunitarias hasta el punto de conexión con el inmueble privativo.
4.3. Puntos de enganche
El punto donde la canaleta se conecta a la red de desagüe comunitaria resulta determinante. Hasta dicho punto, la obra corre a cargo de la comunidad; desde allí hacia el interior, es privativo.
5. Reparto de responsabilidades
A la luz del marco normativo, la jurisprudencia y la técnica constructiva, puede establecerse el siguiente criterio:
- Instalación y reparación en terraza privativa:
- A cargo del propietario.
- Incluye pavimento, impermeabilización y canaletas internas que evacúan solo agua de esa terraza.
- Instalación en zonas comunes (fachada, tejado, estructura):
- A cargo de la comunidad.
- Incluye canaletas exteriores necesarias para evacuar agua de origen común (por ejemplo, lluvia recogida en el tejado).
- Mixtos:
- Si la canaleta recoge tanto agua de la terraza privativa como del tejado comunitario, los tramos que discurran por zonas comunes son costeados por la comunidad, y los que discurren dentro del ámbito privativo, por el propietario.
6. Recomendaciones prácticas para evitar conflictos
- Revisar el Título Constitutivo y Estatutos
El primer paso siempre es revisar qué dice la escritura de división horizontal o los estatutos comunitarios. Pueden existir cláusulas específicas sobre terrazas, canaletas o cubiertas. - Delimitar técnicamente el origen del agua
Es crucial determinar si el agua procede únicamente de la terraza privativa o también del tejado comunitario. Un informe técnico pericial puede resultar necesario. - Diferenciar conservación de mejora
- Conservación: mantener lo ya existente. Generalmente a cargo de la comunidad si afecta a elementos comunes.
- Mejora: instalación nueva que beneficia a un propietario concreto. Puede ser a cargo del solicitante.
- Acuerdos en Junta
La comunidad puede adoptar acuerdos que aclaren el reparto de gastos, siempre que no contravengan la ley ni el Título Constitutivo. - Mediación vecinal
Antes de acudir a tribunales, resulta recomendable una mediación interna para evitar costes y tensiones prolongadas.
7. Conclusión
La cuestión sobre quién debe costear la reparación o instalación de canaletas en terrazas privativas no admite una respuesta única: depende del origen del agua y del recorrido de la instalación.
- Si se trata de canaletas interiores que evacúan únicamente agua de la terraza privativa, el gasto corresponde al propietario.
- Si las canaletas recogen agua de cubiertas o tejados comunitarios, o deben discurrir por zonas comunes, el coste corresponde a la comunidad hasta el punto de conexión con el elemento privativo.
- En supuestos mixtos, se aplicará un criterio de reparto: comunidad en las zonas comunes, propietario en las privativas.
El marco legal (arts. 396 CC, 10.1.a LPH y 553.41 CCC), unido a la doctrina jurisprudencial, refuerza la idea de que la comunidad debe garantizar los servicios generales hasta la entrada al ámbito privativo, aunque la canalización atraviese espacios de uso exclusivo.
Por ello, el consejo para comunidades y propietarios es claro: prevenir mediante acuerdos claros, informes técnicos y una buena comunicación vecinal, antes de llegar a los tribunales. Solo así se logrará evitar que un asunto aparentemente menor como la reparación de una canaleta se convierta en un conflicto comunitario de mayor envergadura.
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