¿Puede una comunidad prohibir los pisos turísticos en 2026?
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Claves legales, mayorías necesarias y errores frecuentes
El fenómeno del alquiler turístico ha transformado profundamente la convivencia en muchas comunidades de propietarios, especialmente en ciudades como Madrid. Lo que comenzó como una oportunidad económica para determinados propietarios se ha convertido, en no pocos casos, en foco de tensiones, conflictos vecinales y litigios judiciales.
En 2026 la pregunta sigue plenamente vigente:
¿puede una comunidad de propietarios prohibir los pisos turísticos?
La respuesta no es simple. Depende de mayorías, redacción de acuerdos, fechas, estatutos y, sobre todo, de cómo se adopte y formalice el acuerdo comunitario.
En este artículo analizamos con detalle el marco legal actual, las mayorías necesarias, los límites de la prohibición y los errores más habituales que pueden anular una decisión comunitaria.
1. El contexto actual del alquiler turístico en comunidades
El crecimiento del alquiler turístico ha sido especialmente intenso en grandes núcleos urbanos. Madrid es uno de los ejemplos más significativos: edificios residenciales que tradicionalmente tenían uso exclusivamente habitacional han visto incrementarse la rotación de personas, los ruidos, el uso intensivo de zonas comunes y la sensación de inseguridad entre vecinos.
Este fenómeno genera tres grandes tipos de conflicto:
- Alteración de la convivencia.
- Uso intensivo o inadecuado de elementos comunes.
- Desigualdad en el reparto de gastos y desgaste del edificio.
Ante esta situación, muchas comunidades buscan una solución jurídica clara: prohibir o limitar el uso turístico.
2. La base legal: el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal
La clave jurídica está en el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), introducido en 2019 para facilitar que las comunidades pudieran reaccionar frente a esta realidad.
Este precepto establece que la comunidad puede:
- Limitar o condicionar la actividad de alquiler turístico.
- Establecer cuotas especiales de gastos o incrementar la participación en los gastos comunes hasta un máximo del 20%.
- Adoptar estas medidas mediante el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Aquí encontramos el primer punto crítico: la mayoría necesaria no es simple, sino cualificada.
3. ¿Qué significa realmente la mayoría de 3/5?
Uno de los errores más frecuentes en juntas es interpretar incorrectamente esta mayoría.
No basta con que voten a favor tres quintas partes de los asistentes a la junta. La ley exige:
- Tres quintas partes del total de propietarios.
- Y que representen tres quintas partes del total de cuotas.
Es decir, se trata de una doble mayoría cualificada.
Además, en segunda convocatoria no se reduce esta exigencia. La mayoría cualificada sigue siendo necesaria.
Otro aspecto relevante es el voto del ausente. Si un propietario no asiste, se le notifica el acuerdo y dispone de 30 días naturales para manifestar su discrepancia. Si no lo hace, su voto se computa como favorable. Este detalle puede resultar decisivo para alcanzar la mayoría.
4. ¿Puede la comunidad prohibir totalmente la actividad?
Aquí debemos ser rigurosos: la jurisprudencia ha ido perfilando que el artículo 17.12 permite limitar o condicionar, pero no siempre es pacífico que permita una prohibición absoluta si esta no está estatutariamente prevista.
En la práctica, muchas comunidades adoptan acuerdos de prohibición total del uso turístico en viviendas, y estos han sido respaldados judicialmente cuando:
- Se han adoptado con la mayoría legal exigida.
- Se ha modificado expresamente el título constitutivo o los estatutos.
- Se ha inscrito la modificación en el Registro de la Propiedad.
Por tanto, si la intención es prohibir completamente, lo recomendable es que el acuerdo tenga naturaleza estatutaria y quede debidamente inscrito.
5. La cuestión de la retroactividad
Uno de los puntos más delicados es si la prohibición puede afectar a propietarios que ya venían ejerciendo la actividad antes del acuerdo.
La doctrina mayoritaria y la jurisprudencia están inclinándose hacia la siguiente conclusión:
- Si la actividad era legal y estaba en funcionamiento antes del acuerdo comunitario, no puede prohibirse retroactivamente.
- El acuerdo surtirá efectos para el futuro, pero respetando situaciones consolidadas.
Esto implica que en muchos edificios conviven viviendas turísticas “anteriores” al acuerdo con la prohibición futura para nuevas implantaciones.
6. Errores frecuentes que invalidan el acuerdo
Aquí es donde muchas comunidades fracasan. Los errores formales pueden provocar la nulidad del acuerdo.
Entre los más habituales encontramos:
1. Defectos en la convocatoria
No incluir expresamente en el orden del día la propuesta de limitación o prohibición puede invalidar el acuerdo.
2. Cálculo incorrecto de mayorías
Confundir asistentes con total de propietarios es un error recurrente.
3. Redacción ambigua del acuerdo
Acuerdos genéricos como “se acuerda regular el uso turístico” sin especificar alcance, efectos y condiciones generan inseguridad jurídica.
4. No modificar estatutos cuando es necesario
Si se pretende una prohibición estructural, debe abordarse como modificación estatutaria.
5. No inscribir el acuerdo en el Registro
Sin inscripción, la oponibilidad frente a terceros se debilita considerablemente.
7. El papel del Administrador de Fincas
En este escenario, la intervención de un profesional resulta clave.
Un Administrador de Fincas con experiencia debe:
- Analizar la situación concreta del edificio.
- Estudiar si existen estatutos previos.
- Asesorar sobre la mayoría necesaria.
- Redactar correctamente la convocatoria.
- Supervisar el cómputo de votos.
- Coordinar la inscripción registral.
No se trata solo de “votar y ya está”. Estamos ante una decisión con impacto patrimonial directo.
En ciudades como Madrid, donde el alquiler turístico tiene especial incidencia, el asesoramiento técnico previo marca la diferencia entre un acuerdo sólido y un conflicto judicial seguro.
8. ¿Es siempre la prohibición la mejor solución?
Aquí conviene introducir una reflexión estratégica.
En ocasiones, la prohibición genera más conflicto del que resuelve. Puede provocar impugnaciones judiciales, tensiones personales e incluso enfrentamientos internos prolongados.
Alternativas posibles:
- Establecer un reglamento interno de uso.
- Fijar horarios estrictos.
- Incrementar cuotas de gastos.
- Exigir seguros de responsabilidad civil.
- Implementar protocolos de control de accesos.
Cada comunidad tiene su realidad. La solución no siempre es binaria.
9. La mediación como herramienta preventiva
En los últimos años ha ganado peso la mediación en conflictos vecinales.
Antes de judicializar el problema, puede plantearse:
- Reunión específica con propietarios afectados.
- Propuesta de regulación pactada.
- Acuerdo intermedio que reduzca molestias sin llegar a prohibición total.
La mediación no es signo de debilidad. Es una herramienta de gestión moderna que puede evitar años de litigios.
En comunidades donde la convivencia está muy deteriorada, acudir directamente al enfrentamiento judicial suele enquistar el conflicto.
10. Impugnación del acuerdo: riesgos reales
Un propietario afectado puede impugnar el acuerdo si considera que:
- No se alcanzó la mayoría necesaria.
- Se vulneraron sus derechos.
- Existe abuso de derecho.
- El acuerdo le causa un perjuicio desproporcionado.
La impugnación debe interponerse en el plazo legal (normalmente tres meses, salvo supuestos específicos).
Si el acuerdo está mal fundamentado, la probabilidad de anulación aumenta considerablemente.
11. Tendencia jurisprudencial en 2026
La tendencia judicial está siendo cada vez más favorable a las comunidades cuando:
- Se respeta escrupulosamente la mayoría cualificada.
- El acuerdo está bien motivado.
- Se acredita que la medida busca proteger la convivencia.
- No existe retroactividad indebida.
Los tribunales están entendiendo que la convivencia comunitaria es un valor jurídicamente protegible.
Sin embargo, siguen anulándose numerosos acuerdos por defectos formales.
12. Conclusión: ¿puede prohibirse en 2026?
Sí, una comunidad puede limitar o incluso prohibir la actividad de alquiler turístico, siempre que:
- Se alcance la mayoría cualificada de 3/5 del total de propietarios y cuotas.
- El acuerdo esté correctamente redactado.
- Se respete la no retroactividad.
- Se inscriba cuando sea necesario.
- Se minimicen defectos formales.
La clave no es solo jurídica, sino estratégica. Cada comunidad debe valorar su situación concreta, el número de viviendas afectadas y el nivel de conflicto existente.
Una decisión precipitada puede abrir un proceso judicial largo y costoso. Una decisión bien asesorada puede devolver la estabilidad al edificio.
Reflexión final
El alquiler turístico no es solo una cuestión económica; es una cuestión de convivencia, equilibrio de intereses y gestión profesional.
En 2026 las comunidades disponen de herramientas legales suficientes para actuar, pero la diferencia entre éxito y fracaso sigue estando en el detalle técnico y en el asesoramiento especializado.
Porque en propiedad horizontal, muchas veces, el problema no es lo que se vota… sino cómo se vota.
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