Problemas estructurales en la vivienda
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Consulta que nos hace un propietario sobre posibles problemas estructurales de su vivienda.
Pregunta:
Hola, necesito información , mi vivienda es un tercer piso es una vivienda antigua cerca de 100 años y necesito reformar, pero tengo una duda el suelo que piso esta todo agrietado y deformado en desniveles, supongo que por las vigas de abajo que han tenido movimiento y han flechado, con los años se ha deformado y roto todo.
Lo que necesito saber es si se puede catalogar de daño estructural y la comunidad estaría obligada a arreglar, pero sobre todo los pasos a seguir, puesto que la comunidad siempre me da largas.
Respuesta:
Daños estructurales en viviendas antiguas: responsabilidades y pasos a seguir
Cuando una vivienda se encuentra en un edificio con más de 80 o 100 años de antigüedad, es habitual que aparezcan deformaciones en los suelos, grietas, desniveles o ruidos al pisar. Estos síntomas suelen ser el resultado de movimientos o deterioro en los elementos estructurales: las vigas, los forjados o los muros de carga. En muchos casos, los propietarios desconocen si se trata de un problema privado —que deben asumir ellos mismos— o de un daño estructural que corresponde a la comunidad.
Tu descripción encaja en lo que en el ámbito técnico y legal se considera daño estructural: suelos agrietados y desnivelados por la deformación (“flecha”) de las vigas que los sostienen. Esta situación no solo afecta a la estética o al confort de la vivienda, sino que puede comprometer la seguridad y estabilidad del edificio, motivo por el cual está regulada por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y por la normativa de conservación de edificios.
1. Cómo identificar un posible daño estructural
En viviendas antiguas, sobre todo con estructura de madera o hierro, los elementos pueden haberse deformado con el paso del tiempo debido a cargas excesivas, humedad, ataques de xilófagos (carcoma, termitas), oxidación o simplemente envejecimiento natural del material.
Los signos que deben ponernos en alerta incluyen:
- Desniveles pronunciados en el suelo, a veces perceptibles incluso a simple vista o al rodar una pelota.
- Grietas que atraviesan paredes, techos o suelos, especialmente si son diagonales o van aumentando con el tiempo.
- Puertas o ventanas que no encajan o se traban por movimientos del marco.
- Crujidos frecuentes al pisar o zonas blandas del suelo.
- Humedades persistentes, sobre todo en esquinas o en vigas de madera.
Cualquiera de estos síntomas justifica realizar una inspección técnica, ya que pueden indicar una pérdida de capacidad estructural. No es algo que deba ignorarse ni intentar reparar superficialmente con nivelaciones o nuevos pavimentos, porque el daño podría agravarse o afectar a la seguridad del edificio.
2. Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal (LPH)
La LPH regula el uso y mantenimiento de los edificios en régimen de comunidad de propietarios. En su artículo 10, establece que la comunidad está obligada a realizar las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble, incluidos los elementos estructurales, sin necesidad de acuerdo previo, pues son actuaciones de carácter obligatorio.
Los elementos estructurales —como las vigas, forjados, pilares, muros de carga o cubierta— se consideran elementos comunes, aunque se encuentren dentro del espacio privativo de una vivienda. En cambio, los revestimientos interiores, como suelos, alicatados, falsos techos o pinturas, son elementos privativos y su mantenimiento corresponde al propietario.
Por tanto, si el problema proviene de las vigas del forjado o del propio entramado estructural, la comunidad de propietarios es la responsable de su reparación, incluso si el deterioro solo se manifiesta dentro de tu vivienda.
La única excepción sería que el daño estructural hubiera sido provocado directamente por una actuación negligente o modificación realizada por el propietario sin autorización; en ese caso, la responsabilidad podría revertirse.
3. Procedimiento recomendado paso a paso
Paso 1. Contratar un técnico cualificado
Lo primero es contactar con un arquitecto o arquitecto técnico (aparejador) para realizar una inspección. Este profesional emitirá un informe técnico o pericial, en el que se describirá el estado de los elementos estructurales, las posibles causas del daño, el riesgo existente y si se trata de un elemento común o privativo.
Este documento será fundamental, ya que sirve como prueba objetiva y técnica de que el problema afecta a la estructura y, por tanto, corresponde a la comunidad.
Paso 2. Entregar el informe a la comunidad
Una vez obtenido el informe, deberás presentarlo por escrito al presidente o al administrador de fincas. Es importante hacerlo con acuse de recibo (por ejemplo, mediante burofax o correo certificado), para dejar constancia de que la comunidad ha sido informada oficialmente.
En esa comunicación se debe solicitar expresamente que el asunto se incluya en el orden del día de la próxima junta o que se convoque una junta extraordinaria para tratar la reparación estructural.
Paso 3. Junta de propietarios
Durante la junta, se debe debatir la situación y, si el técnico lo considera necesario, puede asistir para explicar el alcance del problema. Si el informe concluye que existe daño estructural o riesgo, la comunidad está obligada legalmente a aprobar las obras sin necesidad de votación mayoritaria, conforme al artículo 10 de la LPH.
Paso 4. Ejecución de la reparación
La comunidad deberá contratar un técnico redactor de proyecto y una empresa constructora especializada en rehabilitación estructural. Estas obras suelen incluir el refuerzo o sustitución de vigas, inyección de resinas, recrecido de forjados, o incluso la reconstrucción parcial del suelo.
Los costes se sufragarán mediante una derrama entre los propietarios, según su cuota de participación.
Paso 5. Si la comunidad no actúa
Si la comunidad se niega a intervenir o demora indefinidamente la reparación, existen dos vías:
- Requerimiento formal: enviar un burofax recordando su obligación legal de mantener los elementos estructurales, adjuntando el informe técnico.
- Vía administrativa o judicial:
- Puedes acudir al Ayuntamiento solicitando una inspección técnica o informe de conservación (ITE). Si el técnico municipal detecta riesgo estructural, puede emitir una orden de ejecución, obligando a la comunidad a actuar.
- Como última opción, puedes presentar una demanda judicial contra la comunidad para exigir el cumplimiento de sus deberes de conservación. El informe técnico servirá como base probatoria.
4. Consejos prácticos
- No acometas reformas interiores (cambio de suelo, autonivelantes, etc.) hasta conocer el estado real de las vigas, ya que podrías perder el derecho a reclamar o empeorar el problema.
- Si existe riesgo de hundimiento o desprendimiento, evita el uso de las zonas más afectadas y notifícalo al ayuntamiento.
- Guarda todas las comunicaciones y fotografías del estado actual del suelo, para documentar la evolución del daño.
- En algunos casos, el seguro de la comunidad puede cubrir parte de los costes si se demuestra que el daño proviene de una causa accidental o imprevista (como una filtración).
5. Conclusión
Los problemas de deformación y grietas en suelos de edificios antiguos no deben considerarse simples desperfectos superficiales, sino potenciales síntomas de fallo estructural. Dado que la estructura forma parte de los elementos comunes, la comunidad de propietarios tiene la obligación legal de reparar y conservarla, sin necesidad de acuerdo previo ni demora injustificada.
El propietario afectado debe actuar con rigor: encargar un informe técnico, comunicar formalmente el problema, exigir su tratamiento en junta y, en caso de inacción, acudir al ayuntamiento o a la vía judicial.
Solo siguiendo este procedimiento se garantiza la seguridad del edificio, la protección de los derechos del propietario y el cumplimiento de las obligaciones legales de la comunidad.
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