Plazas de aparcamiento reservadas para personas con discapacidad en comunidades de propietarios
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1. Introducción
La accesibilidad universal constituye uno de los pilares esenciales de la edificación contemporánea y de la organización de los espacios colectivos. En este contexto, las plazas de aparcamiento reservadas para personas con discapacidad se han convertido en un elemento arquitectónico y jurídico imprescindible, no solo en espacios públicos, sino también en garajes privados de comunidades de propietarios.
Estas plazas, reguladas por un entramado normativo estatal, autonómico y municipal, tienen como finalidad atender las necesidades de movilidad de las personas con discapacidad o movilidad reducida, garantizando su derecho a utilizar los servicios comunes en igualdad de condiciones.
Sin embargo, su existencia plantea numerosas dudas prácticas, especialmente cuando tales plazas se incorporan a garajes privados: ¿puede adquirirlas cualquier persona? ¿qué ocurre si se venden libremente? ¿puede un propietario sin discapacidad ocupar una plaza reservada? ¿qué consecuencias legales tiene incumplir la normativa de accesibilidad? ¿puede anularse una compraventa? Este artículo aborda en profundidad todos estos interrogantes, con el fin de ofrecer una guía jurídica completa y actualizada.
2. Marco normativo: un sistema de obligaciones múltiples
Aunque la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) no contiene una regulación específica sobre plazas de aparcamiento reservadas, el resto del ordenamiento jurídico sí impone obligaciones claras que afectan a edificaciones nuevas, promociones inmobiliarias y comunidades de propietarios.
2.1. Normativa estatal
El núcleo normativo esencial es el siguiente:
a) Real Decreto Legislativo 1/2013, Ley General de derechos de las personas con discapacidad
Establece las condiciones básicas de accesibilidad y la obligación de eliminar barreras, tanto en espacios públicos como privados de uso colectivo.
b) Real Decreto 505/2007, condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación
Impone requisitos sobre el diseño, dimensiones y proporción de plazas reservadas, incluyendo aquellos de garajes vinculados a viviendas colectivas.
c) Código Técnico de la Edificación (CTE) – Documento Básico SUA (Seguridad de Utilización y Accesibilidad)
Determina características técnicas de las plazas:
- anchura mínima específica,
- espacio lateral de transferencia,
- accesos sin barreras,
- itinerarios accesibles desde la plaza al ascensor o salida.
La obligatoriedad del CTE implica que toda promoción de viviendas debe incluir un número mínimo de plazas accesibles.
2.2. Normativa autonómica
Cada comunidad autónoma regula este ámbito con mayor detalle. En la mayoría de los territorios:
- se fija un porcentaje mínimo de plazas accesibles,
- se establece su ubicación preferente,
- y se reconoce un derecho preferente de adquisición para personas con discapacidad.
Estas normativas autonómicas suelen articular el contenido obligatorio que debe respetar el promotor y condicionan la posterior gestión por parte de la comunidad de propietarios.
2.3. Ordenanzas municipales
Los municipios complementan la regulación:
- determinando señalización obligatoria,
- imponiendo sanciones por uso indebido,
- y regulando autorizaciones o tarjetas de estacionamiento (aunque estas aplican principalmente a vía pública, algunos ayuntamientos extienden su protección a garajes privados si están sometidos a licencia).
3. Naturaleza jurídica de la plaza reservada
Un tema crucial es determinar qué naturaleza jurídica tiene una plaza de aparcamiento reservada en una comunidad:
3.1. Es un elemento privativo
Una plaza reservada es, normalmente, privativa, ya que:
- tiene una delimitación propia,
- dispone de un número o identificación,
- y tiene asignado un coeficiente de participación.
La reserva no altera esta condición jurídica, sino que introduce una limitación legal de destino: debe destinarse preferentemente a personas con discapacidad.
3.2. No es un elemento común de uso especial
No se trata de un elemento común con uso preferente, sino de un elemento privativo sometido a una carga legal establecida por la normativa de accesibilidad.
Por tanto, su propietario tiene los derechos inherentes a la propiedad privada, pero modulados por:
- normativa urbanística,
- normativa técnica,
- obligaciones administrativas,
- e intereses públicos de accesibilidad.
4. El derecho preferente de adquisición
El eje principal de la regulación es el derecho preferente de compra por parte de personas con discapacidad o movilidad reducida.
4.1. ¿Quién tiene este derecho?
Generalmente:
- Personas con discapacidad que adquieran viviendas en el edificio.
- En su defecto, cualquier persona con discapacidad que lo solicite durante la fase de comercialización del garaje.
- En algunas comunidades autónomas, familiares directos o cuidadores habituales.
4.2. ¿El promotor está obligado a ofrecerla antes?
Sí.
El promotor debe ofertar la plaza reservada primero a personas con discapacidad. Este ofrecimiento debe realizarse:
- simultáneamente con la venta de viviendas,
- o, en su caso, de forma previa a su comercialización libre,
- de forma acreditable (correo, notificación, anuncios en la oficina de ventas).
Es decir, la venta libre solo es válida cuando no existe persona con discapacidad interesada.
4.3. ¿Qué ocurre si el derecho preferente se ignora?
Si el promotor vende la plaza a una persona sin discapacidad sin haber respetado el derecho preferente:
- podría generarse anulabilidad de la venta si el perjudicado demuestra interés y perjuicio;
- también podría derivarse responsabilidad civil (indemnización);
- y eventualmente responsabilidad administrativa, dependiendo de la legislación autonómica.
No obstante, en la práctica, los tribunales suelen evaluar:
- sí había realmente una persona interesada,
- si se produjo un perjuicio real,
- y si existió mala fe por parte del promotor.
5. Venta libre de la plaza tras la fase de comercialización
Una cuestión que genera debate es:
¿Puede venderse como plaza normal si nadie con discapacidad la compra?
La respuesta es sí.
Una vez:
- se han ofertado todas las viviendas,
- se ha dado oportunidad real a personas con discapacidad,
- y no ha existido demanda,
la plaza puede venderse como plaza libre. En ese momento:
- el comprador puede no tener discapacidad,
- el promotor no incurre en infracción,
- y la venta es plenamente válida.
5.1. ¿Puede reclamarse la plaza en el futuro?
No.
Si la venta se realizó correctamente:
- un futuro vecino con discapacidad no puede reclamar la plaza,
- ni exigir su restitución,
- ni impugnar la compraventa.
6. Uso de la plaza por personas sin discapacidad
Este es uno de los puntos más controvertidos.
6.1. Si la plaza fue vendida como libre
Si la plaza se vendió legalmente como libre:
- el propietario puede aparcar en ella sin ningún impedimento,
- la comunidad no puede sancionarlo,
- no se le puede obligar a transferirla a una persona con discapacidad.
La clave está en que, al venderse libremente, ya no es una plaza reservada, aunque estructuralmente cumpla requisitos de accesibilidad.
6.2. Si sigue señalizada como plaza reservada
En ocasiones, la plaza mantiene:
- el símbolo de discapacidad,
- señalización horizontal o vertical.
Esto puede originar problemas, porque algunos ayuntamientos sancionan:
- la ocupación de plazas reservadas por vehículos sin tarjeta PMR,
- incluso en garajes privados de uso común.
Por ello, si la plaza deja de ser reservada, debe retirarse o modificar la señalización, según lo dispuesto por el ayuntamiento.
6.3. Si la plaza está dentro de una zona común accesible
En este caso, sí puede haber:
- sanciones por parte del ayuntamiento,
- apercibimientos por parte de la comunidad,
- vulneración del derecho a la accesibilidad de otros propietarios.
7. Consecuencias legales del uso indebido o irregular
7.1. Consecuencias civiles
Pueden surgir conflictos por:
- ocupación indebida de plazas comunes adaptadas,
- obstrucción de itinerarios accesibles,
- daños a personas con discapacidad por imposibilidad de uso.
En estos casos, el propietario puede ser condenado a:
- cesar en el uso indebido,
- indemnizar daños y perjuicios,
- o restituir el estado accesible del elemento afectado.
7.2. Consecuencias administrativas
Cada comunidad autónoma prevé multas por incumplimientos:
- de accesibilidad,
- de señalización,
- o de destino de elementos accesibles.
Las infracciones pueden ser:
- leves (100–600 €),
- graves (600–6.000 €),
- o muy graves (superiores a 6.000 €).
Además, la mayoría de los ayuntamientos sancionan el uso indebido de plazas reservadas con multas que oscilan entre 200 y 500 euros, según ordenanzas de movilidad.
7.3. Consecuencias urbanísticas
Si en una inspección municipal se detecta:
- que una plaza accesible está siendo usada para otro fin (trastero, almacén),
- que sus dimensiones se han alterado,
- o que se impide su accesibilidad,
puede iniciarse un procedimiento de restablecimiento de la legalidad urbanística.
8. Función y responsabilidad de la comunidad de propietarios
Aunque la plaza sea privativa, la comunidad tiene obligaciones.
8.1. Mantener accesibles los itinerarios y zonas comunes
Debe garantizar que:
- los accesos al garaje son accesibles,
- la plaza reservada (si existe) mantiene su funcionalidad,
- no se permiten obras que comprometan la accesibilidad.
8.2. No puede cambiar el destino de la plaza
La junta de propietarios no puede:
- eliminar la plaza reservada,
- cambiarla de ubicación,
- reducir su tamaño,
- destinarla a otro uso.
Estos acuerdos serían nulos de pleno derecho por vulnerar normativa imperativa.
8.3. Actuación ante conflictos
La comunidad debe:
- velar por la convivencia,
- facilitar la adaptación de zonas comunes,
- atender peticiones de accesibilidad razonables según la LPH.
9. Casos prácticos habituales
9.1. El promotor vende la plaza a una persona sin discapacidad sin ofrecerla antes a quien tenía derecho
El comprador adquiere la plaza, pero:
- el perjudicado podría impugnar la venta,
- o reclamar daños,
- o denunciar al promotor ante organismos de accesibilidad.
9.2. La comunidad permite que la plaza reservada se utilice para almacenar objetos
Actuación ilegal.
Debe restablecerse su destino inmediatamente.
9.3. Un nuevo vecino con discapacidad exige que se le otorgue la plaza reservada, aunque esté vendida
No tiene derecho si la venta:
- se produjo correctamente,
- y no hay indicios de irregularidad.
10. Conclusión
Las plazas de aparcamiento reservadas para personas con discapacidad en comunidades de propietarios constituyen una figura jurídica y técnica esencial para garantizar la accesibilidad universal. Su existencia no depende de la voluntad de la comunidad, sino de un mandato legal, cuyo cumplimiento es obligatorio tanto en la fase de construcción como durante la vida útil del edificio.
Los aspectos más relevantes que deben tenerse claros son:
- La reserva de plazas accesibles es obligatoria por normativa y debe cumplirse en el proyecto y en la venta.
- Existe un derecho preferente de adquisición para personas con discapacidad.
- La venta a una persona sin discapacidad es válida si se ha respetado dicho derecho.
- Tras la venta válida, la plaza se convierte en una plaza ordinaria, salvo que la señalización siga considerándose oficial.
- El uso indebido puede generar sanciones civiles, administrativas y urbanísticas.
- La comunidad debe garantizar la accesibilidad de zonas comunes, pero no puede obligar a un propietario a desprenderse de una plaza adquirida lícitamente.
- La correcta gestión de estas plazas evita conflictos y asegura la plena inclusión de las personas con discapacidad.
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