Obras de eliminación de barreras arquitectónicas. Accesibilidad, obligatoriedad y convivencia en las comunidades de propietarios
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1. Introducción: la accesibilidad como derecho y como deber colectivo
La accesibilidad universal constituye uno de los pilares fundamentales de la arquitectura contemporánea y de la convivencia ciudadana. En el ámbito de la propiedad horizontal, eliminar las barreras arquitectónicas no solo responde a un criterio de comodidad, sino a un mandato legal y moral que busca garantizar el derecho a la autonomía personal de todas las personas, especialmente de quienes presentan movilidad reducida o superan determinada edad.
En las últimas décadas, tanto la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) como la Ley General de Derechos de las Personas con Discapacidad y de su Inclusión Social han reforzado este principio, imponiendo obligaciones a las comunidades de propietarios para adaptar sus espacios comunes a las necesidades de accesibilidad. Ello incluye portales, ascensores, rampas, accesos a zonas comunes e incluso a garajes.
El caso analizado en el documento “Obras de eliminación de barreras arquitectónicas para acceso al garaje” ilustra perfectamente los dilemas que surgen en las comunidades cuando estas obras implican costes elevados o afectan a elementos privativos. Sin embargo, la jurisprudencia y la legislación han evolucionado de forma clara hacia una conclusión: la accesibilidad no es una mejora opcional, sino una necesidad exigible.
2. El planteamiento del caso: decisiones comunitarias y derechos individuales
El supuesto parte de una comunidad de propietarios formada por varios portales y un garaje mancomunado con otras comunidades. En un inicio, cada portal ejecutó por su cuenta las obras de eliminación de barreras arquitectónicas, tratándolas como un gasto individual de portal y no como un gasto general de toda la mancomunidad. Sin embargo, uno de los portales aún no había realizado dichas obras cuando un vecino solicitó su ejecución.
A pesar de no tener discapacidad ni superar los 70 años, la comunidad accedió a realizar la obra, vinculando el acuerdo a que el coste sería asumido por los vecinos del portal afectado. Durante la ejecución del proyecto, el arquitecto propuso extender la intervención al garaje, bajando el ascensor hasta la planta sótano, lo que permitiría eliminar las barreras de acceso al aparcamiento.
Fue entonces cuando un vecino mayor de 70 años solicitó expresamente que se garantizara la accesibilidad hasta el garaje, dado que la situación actual le impedía llegar a su plaza sin obstáculos físicos. Esta solicitud reabre el debate jurídico: ¿está la comunidad obligada a realizar esta ampliación de obra?, ¿qué ocurre si para ello es necesario adquirir una plaza de garaje que sirva de paso?
3. La base legal: el artículo 10.1.b) de la Ley de Propiedad Horizontal
El artículo 10.1.b) de la LPH es la clave para resolver esta cuestión. Este precepto establece que son obligatorias y no requieren acuerdo previo de la junta de propietarios las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal, cuando lo solicite un propietario con discapacidad o mayor de 70 años.
El límite económico impuesto por la ley es claro: la comunidad está obligada a asumir los gastos siempre que el coste no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Si se sobrepasa ese umbral, el resto de los propietarios podrían decidir libremente si quieren o no participar en el gasto adicional, aunque el solicitante podría asumir la diferencia para que la obra se lleve a cabo.
Por tanto, en el caso analizado, la bajada del ascensor hasta el garaje y la eliminación de las barreras arquitectónicas que impiden el acceso a las plazas constituyen obras obligatorias, ya que son solicitadas por un vecino mayor de 70 años y cumplen la finalidad de garantizar la accesibilidad integral al inmueble.
4. Jurisprudencia aplicable: el reconocimiento judicial de la accesibilidad al garaje
La obligatoriedad de este tipo de obras ha sido ratificada en numerosas sentencias. Entre ellas, el documento cita dos especialmente relevantes:
- Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia (18-5-2018), que confirma que las obras necesarias para bajar un ascensor a cota cero o hasta el garaje, cuando son solicitadas por personas mayores de 70 años o con discapacidad, deben considerarse obligatorias y no sujetas a votación.
- Sentencia de la Audiencia Provincial de Valladolid (18-3-2002), que se remite a una decisión anterior del Tribunal Supremo (22-9-1997) para afirmar que las obras de bajada del ascensor hasta el sótano no constituyen un lujo o una mejora, sino una necesidad que afecta directamente a la habitabilidad y uso total del inmueble.
Estas resoluciones consolidan una doctrina pacífica: la accesibilidad plena, incluida la que permite acceder al garaje, forma parte del derecho básico a disfrutar en condiciones normales de todos los servicios del edificio. Negarse a realizar dichas obras podría interpretarse como una discriminación indirecta por razón de edad o discapacidad, contraria a los principios constitucionales de igualdad y no discriminación.
5. Aspectos técnicos y urbanísticos de las obras de eliminación de barreras
La eliminación de barreras arquitectónicas implica una serie de actuaciones técnicas que pueden variar según la estructura del edificio y sus elementos comunes. Entre las más habituales se encuentran:
- Rebaje de bordillos y peldaños para permitir un acceso a cota cero desde la vía pública.
- Instalación o ampliación de rampas con pendiente máxima del 8 % (según el CTE-DB SUA).
- Adaptación de ascensores: ensanchamiento de cabinas, instalación de botoneras a distintas alturas, puertas automáticas o bajada de parada a planta sótano.
- Creación de itinerarios accesibles desde el portal hasta los trasteros o garajes.
- Señalización táctil y acústica para personas con discapacidad visual o auditiva.
En el caso concreto del documento, la obra adquiere complejidad porque para bajar el ascensor al garaje es necesario adquirir una plaza de aparcamiento que permita abrir un nuevo itinerario accesible. Este punto introduce una cuestión jurídica adicional sobre la afectación de elementos privativos.
6. Afectación de elementos privativos y servidumbres: equilibrio entre derechos
Cuando la ejecución de una obra de accesibilidad requiere intervenir sobre un elemento privativo (por ejemplo, una plaza de garaje), la comunidad debe valorar si ello implica una servidumbre forzosa o una expropiación parcial de uso. En tales casos, la jurisprudencia ha establecido que debe realizarse un juicio de ponderación entre el interés colectivo en la accesibilidad y el derecho individual de propiedad.
Si la intervención limita de manera razonable el uso del bien (por ejemplo, reduciendo su espacio o modificando su acceso), puede imponerse la servidumbre con indemnización proporcional. Sin embargo, si la obra supone la pérdida total de funcionalidad del elemento, sería necesario el consentimiento del propietario o, en su defecto, la compra voluntaria del espacio, tal como se plantea en el caso analizado.
Por tanto, la adquisición de una plaza de garaje para ejecutar la obra no altera la naturaleza obligatoria de la misma, pero sí exige un acuerdo sobre la forma de compensar o adquirir el elemento afectado. Esta distinción es crucial: la comunidad está obligada a hacer la obra, pero puede decidir cómo costear la afectación de los elementos implicados.
7. Financiación y reparto de gastos
Uno de los aspectos más conflictivos en este tipo de actuaciones es el reparto económico. De acuerdo con la LPH, las obras obligatorias deben financiarse con cargo al fondo común de la comunidad, es decir, a todos los propietarios según su coeficiente de participación, incluso aunque algunos no hagan uso directo de la mejora (por ejemplo, vecinos sin plaza de garaje).
La razón es que la accesibilidad no se considera un lujo ni una mejora voluntaria, sino una condición esencial para el uso normal del inmueble por todos los propietarios. El principio de solidaridad comunitaria prevalece sobre el interés individual, especialmente cuando se trata de garantizar derechos fundamentales como la movilidad o la autonomía personal.
No obstante, la comunidad puede acordar medidas complementarias: fraccionamiento del pago, subvenciones públicas para la accesibilidad o la firma de convenios con los vecinos interesados para sufragar la parte no cubierta por el presupuesto obligatorio.
8. La dimensión social y ética de la accesibilidad
Más allá de los aspectos legales y técnicos, la eliminación de barreras arquitectónicas tiene una dimensión profundamente social y ética. Supone avanzar hacia un modelo de convivencia más inclusivo, en el que la edad o la discapacidad no sean factores de exclusión.
Cada vez más comunidades comprenden que la accesibilidad beneficia a todos: personas mayores, familias con carritos, repartidores, residentes con lesiones temporales, etc. Además, aumenta el valor patrimonial de los inmuebles, al hacerlos más funcionales y atractivos en el mercado inmobiliario.
En este sentido, las administraciones públicas fomentan estas actuaciones mediante subvenciones y deducciones fiscales, como los programas de accesibilidad de las comunidades autónomas o los fondos europeos Next Generation, destinados a la rehabilitación sostenible de edificios.
9. Conclusión: hacia la accesibilidad total en la propiedad horizontal
El caso de la comunidad que plantea la bajada del ascensor al garaje muestra la evolución del derecho hacia una concepción integral de la accesibilidad. No basta con eliminar los escalones del portal; la verdadera inclusión exige garantizar que todas las personas puedan acceder sin obstáculos a todas las zonas del edificio, incluidos garajes, trasteros o jardines.
La legislación actual y la jurisprudencia consolidada confirman que:
- Las obras solicitadas por personas mayores de 70 años o con discapacidad son obligatorias y no requieren acuerdo de junta (art. 10.1.b LPH).
- La accesibilidad al garaje forma parte de la accesibilidad global del edificio.
- La necesidad de adquirir una plaza o imponer una servidumbre no elimina la obligatoriedad de la obra, aunque requiere acuerdo sobre su compensación.
- El gasto debe considerarse común y general, al afectar al uso normal del inmueble.
- La accesibilidad es un derecho colectivo que mejora la convivencia, revaloriza el patrimonio y refuerza la cohesión social.
En definitiva, las obras de eliminación de barreras arquitectónicas no deben entenderse como un coste impuesto, sino como una inversión en igualdad, habitabilidad y dignidad. Cada peldaño eliminado y cada ascensor adaptado representan un paso más hacia una sociedad verdaderamente accesible, donde todos puedan entrar y salir de su hogar —y de su garaje— en condiciones de libertad y autonomía.
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