Libro del edificio. ¿Desde cuándo es obligatorio?
Compartir
La obligación básica del Libro del Edificio viene de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE), de 5 de noviembre de 1999.
- En su artículo 7 se establece que tras la finalización de la obra, el promotor debe facilitar al usuario final la documentación de la obra ejecutada, que “constituirá el Libro del Edificio”.
- Se suele considerar que la obligación “operativa” del Libro del Edificio para obra nueva empezó a partir de la entrada en vigor de la LOE/los desarrollos reglamentarios (alrededor de 2000).
- En edificios ya existentes o con rehabilitación, aparece la figura del Libro del Edificio Existente (LEEx), regulado por ejemplo en el Real Decreto 853/2021, de 5 de octubre, como instrumento para rehabilitación.
Por tanto: la obligación para obra nueva está clara; para edificios anteriores o en rehabilitación, la exigencia concreta puede depender de la comunidad autónoma o del tipo de actuación (ayudas, registro, etc.).
¿Para qué tipo de edificaciones es obligatorio? (bloques, chalets, etc.)
La LOE no distingue de forma muy detallada en su redacción entre “bloque de viviendas”, “chalet adosado”, “pareado”, “vivienda unifamiliar” etc., sino que habla de “edificio cuya utilización sea la de vivienda” o “obra de edificación”. Pero en la práctica:
- En lo que respecta a obra nueva (o rehabilitación integral) de edificaciones de uso residencial, la obligación del Libro del Edificio se aplica.
- Por ejemplo, uno de los análisis indica: “El Libro del Edificio es exigible tanto a nuevas construcciones como a rehabilitaciones, sean edificios de viviendas, viviendas unifamiliares o industriales.”
- En muchas comunidades autónomas, la normativa autonómica especifica que se aplica a “edificios destinados a vivienda” independientemente de la tipología, nuevo o rehabilitado. Ejemplo: en Castilla‑La Mancha el Decreto 81/2007 regulaba el Libro del Edificio para “edificios cuyo uso principal sea el de residencial vivienda, tanto de nueva construcción como para los resultantes de un proceso de rehabilitación integral, cualquiera que sea su tipología edificatoria y régimen de propiedad o tenencia”.
- En cambio, no todos los casos “vivienda individual” pueden estar expresamente cubiertos en ciertas comunidades autónomas si no están regulados por esa norma autonómica. Además, en viviendas aisladas puede que no se exija si no se considera “edificio” en el sentido estricto adoptado por la normativa autonómica.
Por tanto, sí puede ser obligatorio para bloques, chalets adosados, pareados, casas unifamiliares — siempre que sea obra nueva o una rehabilitación que entre dentro del ámbito de la LOE/CTE/autonómico — pero dependerá de la tipología, la fecha de construcción, la comunidad autónoma, y la normativa autonómica aplicable.
¿Cuál es su contenido? ¿De qué se compone?
El Libro del Edificio (obra nueva) debe contener, como mínimo, los documentos que marca el artículo 7 de la LOE y el artículo 8 del Código Técnico de la Edificación (CTE), así como otros documentos adicionales especificados en desarrollos, por ejemplo, esta lista (indicativa):
Contenido mínimo típico:
- Relación identificativa de los agentes que han intervenido en la edificación (promotor, director de obra, constructor…).
- El proyecto de obra (memoria, planos) con las modificaciones debidamente aprobadas.
- Acta de recepción de la obra.
- Certificado final de obra.
- Documentación del control de calidad y recepción de productos, equipos y sistemas que se incorporen al edificio.
- Instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y de sus instalaciones, incluyendo un plan de mantenimiento con la planificación de operaciones periódicas.
- Certificado de eficiencia energética del edificio terminado.
- Libro de subcontratación (en los casos que proceda).
- Documentación adicional según normativa aplicable, por ejemplo instalaciones térmicas, etc.
Para el Libro del Edificio Existente (LEEx) la normativa (por ejemplo el RD 853/2021) indica que incluye, entre otros:
- Datos identificativos del edificio, descripción, valoración del estado de conservación, accesibilidad, eficiencia energética.
- Instrucciones de uso y mantenimiento.
- Diagnóstico de mejora del edificio, con propuestas y planificación de actuaciones.
¿La normativa es igual para todas las comunidades autónomas o hay variaciones?
Hay un marco estatal y luego desarrollo autonómico (y en ocasiones municipal) que puede matizar la obligación. Es decir:
Marco estatal:
- LOE (Ley 38/1999) establece la obligación general para obra nueva/rehabilitación.
- CTE (Real Decreto 314/2006) regula exigencias técnicas del edificio, en cuyo artículo 8 se refuerza el contenido del Libro del Edificio.
- RD 853/2021 regula programas de ayudas para el Libro del Edificio Existente.
Desarrollo autonómico/variaciones:
- Cada comunidad autónoma puede tener su propia normativa que adapte, especifique o amplíe los requisitos del Libro del Edificio: quién lo debe tener, cuándo, registro, depósito, tipología, vivienda unifamiliar, etc. Ejemplo: en Castilla-La Mancha el Decreto 81/2007.
- Algunas comunidades pueden exigir explícitamente el Libro del Edificio para viviendas unifamiliares, otras no lo regulan de forma tan clara.
- También en cuanto al depósito o registro del libro en el Registro de la Propiedad pueden existir variaciones autonómicas: el artículo 202 de la Ley Hipotecaria sugiere que “salvo que por la antigüedad no les fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el Libro del Edificio”.
Por tanto, no es exactamente igual en todas las comunidades autónomas: existe el marco estatal común pero con desarrollo autonómico que puede imponer obligaciones adicionales o específicas.
¿Normativa aplicable principal?
- Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE).
- Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación (CTE).
- Real Decreto 853/2021, de 5 de octubre, por el que se regulan los programas de ayuda en materia de rehabilitación residencial y vivienda social (introduce el Libro del Edificio Existente).
- Normativas autonómicas específicas (por ejemplo: Decreto 81/2007 de Castilla-La Mancha) que regulen el Libro del Edificio en su territorio.
- Además, normativa hipotecaria/registral (Ley Hipotecaria, etc) en lo que afecta al depósito/inscripción del libro en el Registro de la Propiedad.
¿Qué obligaciones específicas tiene en Madrid?
- En la página oficial del Ayuntamiento de Madrid se indica que “es obligatoria la existencia de un Libro del Edificio, que se comienza a formar cuando se empieza la obra”.
- Indica que, a la finalización de las obras, un ejemplar debe depositarse en el Ayuntamiento del término municipal donde esté el edificio, otro en el Colegio de Arquitectos y otro más se entregará al presidente de la comunidad de propietarios.
- Señala que no se otorgarán licencias de primera ocupación mientras no se haya depositado el Libro del Edificio.
Matices importantes / lo que no aclara tanto (y lo que conviene verificar)
- Aunque la normativa lo regula, en la práctica el cumplimiento puede depender de la tipología del edificio (uso residencial, vivienda unifamiliar, colectivo, etc.).
- El Decreto 349/1999 reglamenta el “Libro del Edificio” para la Comunidad de Madrid, pero no especifica exhaustivamente lo que hace el Libro en cada tipología de vivienda (por ejemplo, vivienda unifamiliar vs bloque). La normativa estatal (Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE)) rige para todos los edificios nuevos/rehabilitados.
- En cuanto a viviendas unifamiliares aisladas, o edificaciones antiguas anteriores a la normativa, cabe revisar si existe exención o adaptación: en muchos casos la normativa autonómica o municipal puede determinar excepciones.
- Verificar en el municipio concreto (por ejemplo el Ayuntamiento de un municipio de Madrid) si exige el depósito local, si el Libro debe actualizarse, etc.
- Verificar si el Libro debe estar actualizado ante reformas / ampliaciones, y la responsabilidad de quién lo mantiene y actualiza.
Qué dice la normativa de Madrid sobre el Libro del Edificio
Ley autonómica (Madrid)
- Ley 2/1999, de Medidas para la Calidad de la Edificación (CM)
- Ámbito: se aplica a todo edificio que se construya, reforme o rehabilite en Madrid; “edificio” incluye vivienda unifamiliar, adosados, pareados y bloques (no distingue por tipología).
- Art. 13 – Libro del Edificio: la dirección facultativa debe ir formándolo desde el inicio de obra; debe contener, entre otros, traslados del Libro de Órdenes, planos “as built”, normas de uso y mantenimiento, calidades y garantías, y normas de emergencia.
- Art. 14 – Conservación, depósito y actualización:
- Al estar el edificio listo para su uso, un ejemplar se deposita en el Ayuntamiento (bajo responsabilidad de la dirección facultativa).
- Otro ejemplar se entrega al propietario (y, si hay comunidad, otro al presidente).
- El Libro debe actualizarse con futuras obras de ampliación/reforma.
- No se concederá la licencia de primera ocupación si no consta el depósito en el Ayuntamiento.
- Régimen sancionador: no elaborar, formar incorrectamente o no depositar el Libro son infracciones graves o muy graves.
Desarrollo reglamentario autonómico
- Decreto 349/1999, de 30 de diciembre (CM)
- Objeto: regula los aspectos básicos de ordenación y composición del Libro. En vigor desde el día siguiente a su publicación en BOCM (14-01-2000).
- Composición mínima: dos volúmenes como mínimo.
Índice: Portada (identificación), Parte I características del edificio (conjunto y por unidad), Parte II normas e instrucciones de uso, conservación y mantenimiento (conjunto y por unidad), Parte III emergencias (conjunto y por unidad), Parte IV registro de documentos.
Práctica municipal (Ayuntamiento de Madrid)
- El Ayuntamiento resume la exigencia: en Madrid es obligatorio el Libro, se empieza a formar al inicio de la obra, y al final se deposita un ejemplar en el Ayuntamiento, otro en el Colegio de Arquitectos y otro para la comunidad; no se otorga la LPO sin el depósito. (Ojo: la Ley 2/1999 solo menciona Ayuntamiento/propietario/presidente; la web municipal añade el Colegio de Arquitectos como práctica informativa local).
Registro de la Propiedad (marco estatal complementario)
- Ley Hipotecaria, art. 202: para inscribir obra nueva, debe aportarse el Libro del Edificio para su archivo registral, salvo inexigibilidad por antigüedad. (No es norma madrileña, pero te afectará si inscribes obra nueva.)
Conclusiones para Madrid
Depósito y LPO: debes depositarlo en el Ayuntamiento; sin depósito no hay LPO. Además, mantenerlo actualizado ante reformas
Sí es obligatorio el Libro del Edificio en todas las tipologías residenciales (bloques, adosados, pareados y vivienda unifamiliar) cuando haya obra nueva o reformas comprendidas en la Ley 2/1999: la propia Ley define “edificio” sin excluir esas tipologías.
Contenido y estructura: vienen tasados por el Decreto 349/1999 (Partes I–IV) y por los mínimos del art. 13 de la Ley 2/1999.
Otros artículos que pueden ser de vuestro interés:
